集体建设用地使用权的再流转

『壹』 土地“首次流转”和“再次流转”有什么区别

您好：
一、集体土地使用权首次流转
实质：首次流转是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系。
与建设用地使用权的关系：所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此，集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。
首次流转主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率。
监管方面：首次流转如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果。
二、集体土地使用权再次流转
实质：再次流转是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。
与建设用地使用权的关系：再次流转仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。
再次流转是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
监管方面：再次流转比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。
编辑总结：集体土地流转存在首次流转与再次流转的区别，集体土地所有权只能是单向性的唯一一次流转，但土地使用权却可以再次流转。所以在土地流转过程中须严格依法、依规确定，否则将引起集体土地流转过程中法律适用的混乱或混淆。

『贰』 集体建设用地使用权流转都有什么方式

职能部门：集体建设用地使用权流转，必须实行有偿和有限期使用制专度，必须通过属有形市场进行。关于集体建设用地使用权流转的方式和条件，《办法》规定，集体建设用地使用权的流转方式为四种： 第一种：转让。集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 第二种：出租。集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 第三种：作价出资或入股。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 第四种：合作或联营。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。

『叁』 该集体建设用地使用权能否流转

问：A企业是乡镇企业，经批准取得某集体建设用地使用权。2014年，A企业因融资想把该地转让给B企业，双方签订了转让协议。B企业支付了相应款项后未实际占用该地块，也未实施建设。B企业能否取得该地块的建设用地使用权？

答：（1）集体建设用地有特定的使用范围。集体建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型：乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公益事业用地。此外，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这就从法律上明确了集体建设用地使用权原则上不允许出租、出让或者转让，只有在企业发生破产、兼并或资产转移的情形下才可以转移集体建设用地使用权。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）也明确严格控制集体所有建设用地使用权流转范围。本案中，A企业并未破产、兼并，不能将建设用地使用权转让给B企业。B企业无法取得该地块的建设用地使用权。

（2）本案中转让合同属成立但未生效的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第五十九条规定，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。据此，集体建设用地使用权须经县级或县级以上人民政府审批登记、核发证书后方能取得。B企业若是在A企业破产、兼并的情形下取得该地块，也应履行相应的审批手续才能取得建设用地使用权。本案中A企业与B企业仅签订了转让协议，并未进行审批登记，不发生集体建设用地使用权转移的效力。

至于转让协议的效力问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。据此可知该协议虽经双方达成意思表示的一致，但仍属于成立但未生效的合同。双方还要承担合同可能最终无法获得审批登记而归于无效的风险。

（3）试点地区的集体建设用地使用权可依相关规定流转。2015年2月27日第十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于集体经营性建设用地入市的有关规定。因此，该决定实施后，在试点地区进行的流转可按照试点地区集体经营性建设用地入市的相关规定进行认定。

『肆』 在哪些情况下集体建设用地使用权不得流转

有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：
（1）不符合土地利用版总体规划、城市规权划或村庄、集镇规划的。
（2）土地权属有争议的。
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。
（4）村民住宅用地使用权因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

『伍』 集体建设用地使用权流转需满足哪些条件

农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享回有与城镇国有土地使答用权同等的权益：
（1）经依法批准使用或取得的建设用地。
（2）符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。
（3）依法办理土地登记，领取土地权属证书。
（4）界址清楚，没有权属纠纷。
依法应当进入土地交易机构公开交易的，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转。

『陆』 集体建设用地使用权的集体建设用地使用权的流转

中共来十八届三中全会审议通过的《中源共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价 。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。 在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

『柒』 集体建设用地使用权的推进集体建设用地流转

面对1.2亿亩建设用地缺抄口，民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转
为了要妥善解决建设用地缺口问题，除了节约集约使用现有城市建设用地，将一些低山和丘陵开辟为建设用地外，一个重要的途径就是统筹配置城乡建设用地，加快农村集体建设用地向城市的流转。
数字显示，全国城乡建设用地总量为3.41亿亩，但城镇建成区5700万亩，承载着5. 7亿人，而农村建设用地2.84亿亩，只承载着7.4亿人，全部建设用地中不足17%的城市建设用地却承载着全国多于43%的人口，农村建设用地是城市建设用地的5倍，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍。
民革中央认为，目前我国城乡建设用地存量结构亟待调整。从理论上说，通过对农村建设用地特别是宅基地合理规划和调整，可以节省大约三分之二的建设用地。因此，随着农村人口流向城市的城镇化进程和农村集体建设用地的节约和集约使用，城乡建设用地总量不但不会增加，还有可能减少。
提案明确指出，“这里的关键在于，如何在城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转。”

『捌』 国家对集体所有建设用地土地使用权流转有何政策规定

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：在符合规划的版前提下，村庄、集镇、建制镇权中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也进一步明确：严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

『玖』 《物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定

《中华人民来共和国土地管理法》源第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”这就形成了我国农村集体土地流转的基本法律框架。其立法意图主要是通过强行规定将建设用地的范围绝大部分限制在国有土地上，只留极少一部分适用集体土地，通过占用较少的集体建设用地，并限制其入市，以避免农用地转为建设用地，从而达到保护耕地的目的。但一个不可回避的现实是，集体建设用地使用权的流转已经成了公开的秘密，而且成了一种趋势，一味限制其流转并不能达到保护耕地的目的