江门市人民政府关于调整江门市区城镇国有土地使用权基准地价的通知

1. 国务院规定的国有土地出让金标准

1、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的%收取；1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

2、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

3、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取。

被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

4、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

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我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十八条规定，土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条规定，土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条规定，土地使用权出让期间，国家在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

2. 关于划拨土地使用权价格。。

《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）提出：

“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定：

“明确企业的国有划拨土地权益”。

“划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。”

“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”

“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。“

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划拨土地使用权转让程序：

申请

交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

受理和审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

确定出让金，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

方案报批，发出准予转让通知书

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

公开交易

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

签订转让合同

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

办理出让手续

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

参考资料来源：网络-划拨土地使用权

3. 关于划拨土地补偿

国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，
城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的
其他用地等等。
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除
出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的
国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地
使用权出让、
国有土地租赁、国家以
土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，
划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于
土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%.标定地价由所在地市、县人民政府
土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权
评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对
城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均
容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、
土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。

4. 江门市是否所有二手房都要补地价

江门市不是所有二手房都要补地价，针对的是土地来源为划拨性质的住宅单元房屋土地。具体文件为《江门市人民政府关于调整江门市市区城镇国有建设用地基准地价的通知》，内容为：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省国土资源厅关于进一步规范地价管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2013〕123号）和《中共江门市委办公室印发<关于对省委巡视组反馈意见开展整改的工作方案>的通知》（江委办〔2015〕32号）等有关要求，现对江门市市区城镇国有建设用地基准地价进行调整，调整后的基准地价自2018年9月1日起执行。

经江门市人民政府同意，对市区（蓬江区、江海区和新会区）土地权属为划拨性质的住宅单元房屋业主，申请办理补缴地价时间延长到9月30日。10月1日起，按2018年文件基准地价标准执行。

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市国土资源局通过官网详细解读江门市市区划拨性质的住宅单元房如需补办出让，其应“补地价”的计算公式为：住宅用地区片基准地价×住宅建筑面积×住宅年期修正系数×地价指数×15%。

其中，住宅建筑面积以不动产登记证（或房产证）登记的房产建筑面积为准。

住宅年期修正系数，是按照1—70年的剩余使用年限计算，剩余10年的修正系数为0.4697，剩余20年的修正系数为0.7216，剩余30年的修正系数为0.8567，剩余40年的修正系数为0.9292，剩余50年的修正系数为0.9680，剩余60年的修正系数为0.9888，剩余70年的修正系数为1……需要指出的是，剩余使用年限按住宅单元所在楼宇的第一宗申请“补地价”的年限为准。

如：某单元于2018年10月1日申请“补地价”，经不动产登记中心查实，该单元所在楼宇第一宗经批准同意“补地价”的时间在2008年8月20日，即该楼宇剩下单元剩余年限为70-（2018-2008）=60年，年期修正系数为0.9888。

地价指数为定基指数，是以现行基准地价的估价期日为地价指数基期，基期地价指数设定为100，以后每半年更新一次。

以一级住宅用地为例，2017年1月1日的地价指数为100，2018年1月1日的地价指数为175.8，2018年7月1日的地价指数为178.1（具体可登录市国土资源局官网查看江门市市区地价住宅用途级别地价指数表），10月1日起按2018年7月1日地价指数计算，如有更新，按最新公布的地价指数执行。

根据应“补地价”的计算公式，举例来说，蓬江区胜利路某住宅单元，房地产权证（不动产登记）登记建筑面积100平方米，其土地来源属于划拨性质的，2018年10月1日后因转让需“补地价”。

经查核，该单元位于胜利路北片区，该片区级别为一级，片区基准地价2594元/平方米，地价指数是178.1%，该单元剩余使用年限60年，年限修正系数0.9888，应“补地价”=2594元×100×0.9888×178.1%×15%=68523元。

5. 目前国内城镇土地定级、基准地价更新的软件有哪些

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利回用类型分答别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

6. 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。

7. 工业用地出让金标准多少需要关注哪些点

土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。北京市房山区人民政府关于调整我区国有土地使用权出让金标准的通知日期：2005-08-13为进一步加强国有土地使用权出让价格管理，根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔2002〕32号，以下简称《通知》），结合本区实际，经区政府研究同意，对我区国有土地使用权出让金（以下简称土地出让金）标准进行调整。现将有关事项通知如下：一、根据《通知》，我区土地等级属于六级至十级。本次调整的土地出让金标准，是按照《通知》精神，依据楼面毛地价的60%确定。二、具体宗地的出让、转让价格需参照基准地价和调整后的土地出让金标准，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中出让价格须经国土房管部门审核确定。三、调整后的土地出让金标准自2003年3月1日起执行。执行中的具体问题由区国土房管局协调解决。附件：《房山区土地出让金收取标准表》房山区土地出让金收取标准表单位：元/建筑平方米土地用途价格类型土地级别六级七级八级九级十级商业楼面出让金--300-444216-324108-22854-114综合楼面出让金--240-360150-28284-15654-90居住楼面出让金--90-21072-16860-13254-90工业楼面出让金81-13560-9636-6012-36说明：1、土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。2、楼面出让金标准按北京市政府2002年公布楼面毛地价的60%确定。3、土地等级划分六级：良乡工业开发区内的工业用地。七级：良乡卫星城、燕房卫星城规划范围内的各类用地。八级：主要建制镇，包括新镇、长阳镇、长沟镇、窦店镇、琉璃河镇、周口店镇(平原地区)、阎村镇、韩村河镇(平原地区)、青龙湖镇(平原地区)、十渡镇镇域内的各类用地。九级：石楼镇、周口店镇(山区地区)、韩村河镇(山区地区)、青龙湖镇(山区地区)、大石窝镇、张坊镇镇域内的各类用地。十级：蒲洼乡、佛子庄乡、史家营乡、霞云岭乡、河北镇、南窖乡、大安山乡的商业、综合、居住用地。4、土地出让金收缴计算方法：容积率≥1时，土地出让金＝楼面出让金×建筑面积。容积率＜1时，土地出让金＝楼面出让金×用地面积。

8. 解读《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》

根据本批复，国有土地使用权无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。 一、问题的由来 四川省高级人民法院请示，一些地方由于房地产市场不景气，土地使用权转让价格不断下跌，为了保护国有资产，国家制定了国有土地使用权的保护价，低于保护价不得转让，也不能办理有关权属转移手续。因而，在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中，抵押人依生效法律文书行使抵押权时，作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下，可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人，以实现其抵押权，有两种不同的意见：一种意见认为，不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为，在主债务人无其他任何可供执行的财产时，可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致，非债务人所能预见。在这种情况下，抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。 二、有条件的折价抵偿以实现抵押权 法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复，在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受偿的，将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定，变现的方式可以是拍卖，也可以是变卖。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件：一是由人民法院折价，而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估，然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人，必须经抵押权人同意，不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如，银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意，不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时，除参考政府管理部门确认的地价评估结果外，还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本，也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。 三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题 （一）折价抵押以实现抵押权符合法律规定 《担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定，抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现，由抵押人与抵押权人协商。协商不成，由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益，抵押物是不能直接受偿的。 根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定，国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定，没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权，但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》，要求对国有土地使用权的出让加以有效管理，出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。 （二）折价抵偿是客观需要 尽管一般情况下，抵押权实现时，只要对土地使用权依法正确评估，一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题，而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值，或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气，国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态，抵押财产通过市场无法变现，主债务人也没有其他可供执行的财产，债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议，为了实现抵押权人的合法债权，人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据，将土地使用权折价，与抵押权人协商并经抵押权人同意后，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实，折价抵偿是不得已的办法。 （三）折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失 有人认为，通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理，但这种担心是不必要的。一方面，为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖，与一般民事交易活动不同，要受到有关强制执行法律的制约，其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面，人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中，抵押权人通常为国有商业银行，更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而，拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。

9. 如何评估划拨国有土地使用权价格

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。
对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法
综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。