划拨土地使用权转让出租抵押

❶ 划拨土地使用权不能私自出租抵押

【问题】

某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别做如下处理：一是为赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等4人，协议出租期为50年。张某等4人可以该公司拖欠其本人的工资抵交土地租金。

问：1.该企业抵押划拨土地使用权的行为需要具备哪些条件才可行？

2.该企业私下将划拨土地使用权出租的行为是否合法？

3.如果该企业私下抵押和出租划拨土地使用权，将如何处罚？

【分析】

本案主要涉及划拨土地使用权抵押和出租的问题。

一、划拨土地使用权的抵押问题

从设定抵押权的主体来看，《担保法》中并未对设定抵押权的主体做出限制，即企业之间可以设定抵押权。《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2000]582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。由此可见，只要符合582号复函要求，企业之间可以土地使用权设定抵押权。

从抵押物来看，划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条中均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。除此之外，土地使用权抵押需要订立抵押合同，并办理抵押登记。《担保法》规定，当事人不办理登记的，不得对抗第三人。《物权法》规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

另外，在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）中规定，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。在《协议出让国有土地使用权规范》（试行）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中对划拨土地使用权的价格也有类似的规定。由此可见，随着土地价值的日益凸显，划拨土地使用权作为建设用地使用权的一种，也有了评定自身价格的标准，这对于保护划拨土地使用权的合法权益无疑是很大的进步。

综上所述，该企业若以划拨土地使用权抵押，必须具备上述条件，并经过市、县人民政府批准后才能设定合法有效的抵押权，才能在债务到期时保证抵押权的实现。

二、关于划拨土地使用权的出租问题

由于划拨土地使用权的特殊性，只有在符合法定条件的前提下才能出租划拨土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条对划拨土地使用权的出租条件做出了与以划拨土地使用权设定抵押权相同的规定。所以，该企业必须符合这些条件后才可以出租其划拨土地使用权。

三、关于私下抵押和出租划拨土地使用权的处罚

如果该企业未经批准抵押和出租划拨土地使用权，对其行为应当依法予以处罚。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

❷ 符合哪些条件，划拨土地可以使用权可以转让、出租、抵押求解答

答：符合下列条来件的，经市、县人源民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一 ) 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二 ) 领有国有土地使用证；(三 ) 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四 ) 签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金。到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

❸ 划拨土地能否抵押

划拨土地能抵押。

《划拨土地使用权管理暂行办法》

第二条

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条

划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条

县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条

未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

(3)划拨土地使用权转让出租抵押扩展阅读

《划拨土地使用权管理暂行办法》

第七条

土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条

土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

1、出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

2、交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

3、赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

❹ 划拨土地上的房屋该如何抵押

根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第四十四条划拨土地使用内权，除本条例第四十五容条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

(4)划拨土地使用权转让出租抵押扩展阅读：

注意事项

1、企业对以划拨方式取得的国有土地使用权没有处分权。如果要以该土地使用权作为标的物设定抵押，必须经过具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，否则抵押无效。

2、抵押人以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押，即使该抵押房产所占用的土地性质为国有划拨土地使用权，也不影响该房屋抵押权的有效设立。但该抵押权利应当在房屋被变卖或拍卖的价款(不含房屋所占用的土地使用权价款)范围内予以实现。

❺ 划拨土地能否抵押

法规条款编辑

第一条

为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。

第二条

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

第三条

划拨土地使用权（以下简称“土地使用权”）的转让、出租、抵押活动，适用本办法。

第四条

县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。

第五条

未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

第六条

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

第七条

土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。

原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

第八条

土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

第九条

土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

第十条

土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。

原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

第十一条

转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

第十二条

土地使用者需要转让、出租、抵押土地使用权的，必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

第十三条

市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请书之日起十五日内给予回复。

第十四条

市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后，签订土地使用权出让合同。

第十五条

土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

第十六条

土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

第十七条

双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

（一）国有土地使用证；

（二）土地使用权出让合同；

（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；

（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

第十八条

土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十九条

土地使用权出租、抵押，出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

第二十条

土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十一条

土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。

土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，依照《条例》和本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地登记手续。

第二十二条

土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。

第二十三条

土地使用权抵押合同终止后，抵押人应当自抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权抵押登记手续。

第二十四条

抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权的，土地使用者应当自权利取得之日起十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理变更土地登记手续。

第二十五条

土地使用者转让、出租、抵押土地使用权，在办理土地使用权出让手续时，其土地使用权出让期由所在地市、县人民政府土地管理部门与土地使用者经过协商后，在土地使用权出让合同中订明，但不得超过《条例》规定的最高年限。

第二十六条

土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第二十七条

土地使用权出让金，由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取，按国家有关规定管理。

第二十八条

土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。

第二十九条

土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。

第三十条

土地使用权出让期间，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第三十一条

土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限支付全部出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条

土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。

第三十三条

对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。

第三十四条

当事人对土地管理部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。

第三十五条

县级以上人民政府土地管理部门应当加强对土地使用权转让、出租、抵押活动的监督检查工作，对违法行为，应当及时查处。

第三十六条

土地管理部门在对土地使用权转让、出租、抵押活动进行监督检查时，被检查的单位或者个人应当予以配合，如实反映情况，提供有关文件、资料，不得阻挠。

第三十七条

土地管理部门在监督检查中，可以采取下列措施：

（一）查阅、复制与土地监督检查事项有关的文件、资料；

（二）要求被监督检查的单位和个人提供或者报送与监督检查事项有关的文件、资料及其他必要情况；

（三）责令被监督检查的单位和个人停止正在进行的土地违法行为。

第三十八条

土地管理部门办理土地使用权出让等业务活动的经费，按照国家有关规定办理。

第三十九条

经济组织以外的其他组织从事土地使用权转让、出租、抵押活动的，可参照本办法办理。

第四十条

以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。

第四十一条

对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续。

❻ 行政划拨土地使用权能转让、出租、抵押吗

行政划拨的土地使用权一般是不可以转让、出租、抵押的，但符合法定设置的前置条件的可以转让、出租、抵押。即经经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且符合以下条件的，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

附：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

❼ 土地使用权租赁还能否进行抵押

根据一九九九年八月一日国土资源部以国土资发（1999）222号发布的《规范
国有土地租赁
若干意见》的规定，国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权
。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让
土地租赁合同
的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。
地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，
抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。 以划拨方式取得的土地使用权，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准
，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和
个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（
4）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定签定土地使用权
出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收 益抵交土地使用权出让金。

❽ 行政单位国有划拨土地使用权能否进行抵押

一)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四章就如何对划拨土地进行抵押作了十分明确具体的规定:1.主体必须为公司、企业、其他经济组织和个人;2.必须履行一定的手续:①审批手续,经市县人民**土地管理部门和房产管理部门批准;②出让手续,也就是说必须交纳出让金,取得对土地使用权的处分权。可以看出,国家对划拨土地抵押作了十分严格的限制。
根据土地管理法第五十四条的规定,划拨土地是国家为了行使管理职能、发展公益事业和城市基础设施建设、或者扶持某些重点项目而采取的一种土地使用政策,是国有土地的一种无偿使用形式,因此,国家机关和以公益为目的的事业单位是不能以国家划拨的、用于行使国家职能和发展公益事业的土地,进行转让、出租、抵押活动等商事活动。
(二)担保法的规定。担保法第三十四条第一款第三项规定“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物”。因为土地取得方式的不同,土地所有者所拥有的权限范围也截然不同,只有以出让方式取得土地使用权的土地使用者才享有处分权,而以划拨方式取得的土地,土地使用者不享有处分权,因此也就不能够进行抵押。担保法第三十六条第二款规定地产抵押房随地走,对国有土地使用权的抵押明确限定为是以出让方式取得的,这也把以划拨方式取得的国有土地使用权的抵押排除在外。
(三)合同法的规定。对国有划拨土地只有使用权,没有处分权,这对于任何一个划拨土地使用单位以及信贷部门来讲,都应是明知的。如果故意将国家所有的、用于特定用途而划拨使用的土地进行抵押,一旦抵押权实现,损害的将是国家的利益。因此,以国有划拨土地使用权进行抵押而订立的抵押合同是恶意串通、损害国家利益的,按照合同法第五十二条第二款的规定,该合同应是无效的。
通过以上法律法规规定可以看出,只有特定的主体在履行一定的手续之后,划拨土地才可以用于抵押,但是现实中的大部分做法都是违法违规的,一些单位随意用国有划拨土地使用权进行抵押,造成担保行为的不规范,造成的后果是或者是国家利益遭受损害,或者债权人的担保利益无法实现。

❾ 划拨土地使用权的人不能对土地使用权进行抵押或出租 对吗

以划抄拨方式取得的土地使用权，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准
，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和
个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（
4）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定签定土地使用权
出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收 益抵交土地使用权出让金。

❿ 以划拨方式取得的土地使用权可以转让，出租，抵押吗

以划拨方式取得的土地使用权，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管版部门批准，其权土地使用权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（4）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。