高层土地使用权

① 你好，我的意思是如果你买的是高层住宅楼，对土地所有权怎么分配

你对土地没有所有权，土地所有权的主题是国家。个人只有使用权，整栋楼宇的居民对于这栋楼的土地享有集体使用权，每个人的土地使用权面积根据住宅面积来分配。

② 高层住宅土地出让金如何计算

土地出让金以及计算方式详解

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可
通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等
项目，
以及开发园区等工业项目，
往往不是依靠完全的市场调节，
土地出让金就
带有税费的性质，是定价。

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，
按规定向受让人收
取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使
用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，
或原通过行政划拨获
得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和
投资，按规定补交的土地出让价款

土地出让金计算方法

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，
地面价为每平方米土地
的单价，
即以出让金总额除以土地总面积；
楼面价为摊到每平方米建筑面积的地
价，
即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计
算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，
只有把地价分摊到每平方
建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一
般认为建高层可摊属地价，
实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收
的。

南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价
10
万元左右、
5
年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近
3000
元，而
现在要补缴土地出让金，
就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。
如何计算房改房
土地出让金是市民最为关心的事情。

解读：
冯晓锋解释说，
网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，
每
个网格点为
200
米×
200
米，
市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准
地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为
188
元
/
平方米，最高值在南湖一
带，
为
1100
元
/
平方米。
上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范
围内的，按基准地价的最低值
188
元
/
平方米计算。

公式：补交土地出让价款（元）
=
网格点楼面基准地价（元
/
平方米）×容积
率修正系数×
10%
×上市房屋建筑面积×年期修正系数

举例：
张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，
土地使用权性质为划拨，
拟准备
上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为
52.4
平方米，土地证上记载的土地面
积为
14.97
平方米，剩余使用年限为
69
年，则需补交土地出让价款计算方法如
下：

经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，
该位置的网格点楼面基准地价为
511
元
/
平方米；
容积率为
3.5
，
容积率修正系数
0.761
；
剩余使用年限为
69
年，

年期修正系数
0.9983.
据此，
需要补交土地出让价款
（元）
=511
元
/
平方米×
0.761
×
10%
×
52.4
平方米×
0.9983=2034
元。

容积率修正系数

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，
在
1

万平方米用地的土地上，
有
6000
平方米的建筑总面积，其容积率为
0.6
。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于
2.2
；多
层（小高层）低密度住宅容积率不大于
1.2
；排屋（
Town
House
）容积率不大于
0.7
；别墅（
Villa
）容积率不大于
0.35
。

房屋价值不单是按每平方米建筑面积，
价格差关键是容积率大小，
如：
容积
率
0.60
左右比容积率
1.20
左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。
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③ 是不是楼层越高土地使用权的面积就越小

你好：根据您所咨询的。
由于电梯层数高需要占用空间多，均摊面积大，同时设计时，应该是重心放下，下面比较大。
所以感觉上越高的使用面积越小。
故而你说的有道理
望采纳
谢谢

④ 请问土地使用权是多久，我买了一套房子，土地使用权到期了，我的房子怎么办

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地七十年；
（2）工业用地五十年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（5）综合或者其他用地五十年。
———摘自国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

物权法草案规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。”这意味着，建设用地使用权一次取得并非永远使用，它是有年限的。据央视一项调查显示，被调查人当中有40％的人并不清楚住宅土地使用年限到底有多久；85％以上的人并不清楚住宅土地使用年限从什么时候开始计算。其实，我们购买房屋只是拥有了房屋所有权和土地使用权。房屋所有权没有期限，而房屋下面的土地使用权有期限。这就是目前很难解决的一对矛盾。

土地使用权期满以后，房子怎么办？北京市人大代表、金诚同达律师事务所律师提出了两种办法：一是如果是社会公共利益需要，国家收回土地使用权，而且连地上的建筑物也收回的话，由国家按有关规定补偿；二是如果不是社会公共利益需要，房子还可以继续使用，但得续交土地使用费。

物权法草案仅仅规定了建设用地使用权消灭时，要办理注销登记，收回产权证书，但是对于附着于地面的建筑物、附着物却没有规定其权利的归属。中国人民大学法学院教授杨立新指出这些还需要进一步修改和完善。

物权法草案中提到，在土地使用权到期前一年可以续期，但是有不少人存在这样的疑虑：房子现在的土地出让金是由开发商来交，那么期满后，出让金是由开发商来交还是业主自己出，也许开发商到时都找不到了。如果由业主自己出，得出多少？

对此，中国社会科学院法学所陈苏则的观点是，现在明细土地使用权出让金多少为时尚早，毕竟70年以后的房屋、土地等相关物价目前无法预知。
物权法草案第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因社会公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

在全国人大常委会审议物权法草案时，贺一诚委员提出，住宅用地使用权年限，现在一般是70年，有房产的人都比较敏感，70年以后房产怎么办？如果有的人忘了申请续期怎么办？如果高层大厦有一部分人申请了，有一部分人没有申请，怎么办？出让人有责任在届满一年前通知有关使用权人，让其申请续期。

⑤ 正定晨光高层以前是70年的产权可现在又说土地使用权到2055年就到期了那

70年是自取得该地的土地使用权之时算起，也许是他买完地压了20年吧，或者卖房的经专理压根也不懂属；如果宪法不变，物权法不变，要补全地价的差价，一般地价占房价的3分之一（不含税）；假如2055年你那套房估值1000万，也就是地价333万，原来买房100万也就是地价33万，333减去33等于土地差价300万，这300万是你要缴纳的，要重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。至于缴纳，估计是需要成立业主委员会，毕竟房地产里给国家的钱都不直接对私的。目前还没有暂未续缴土地使用出让金的强制措施的规定（你懂得~~）

⑥ 高楼层成套住宅土地权限到期续费要多少一平米

法律没有规定多少钱一平。《城市房地产管理法》规定土地使用权出让内合同约定的使容用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

⑦ 住宅高层使用多少年

房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等

⑧ 我买的是高层房子是107个平方.怎么在土地使用权证上的使用权面积加10.19个平方了啊

土地使用面积的计算方式是用你的房屋建筑面积除以你这个楼盘的总建筑面积得出你专这套房子点总楼盘的属百分比，再用这个百分比乘以你这个楼盘的总土地使用面积得出你个人的土地使用面积。通俗一点说，这个土地总共100个平方，开发商可能在这100个平方上面盖30层也就是30个100个平方的房子，那就是这30个房子来分这100个平方的土地了

⑨ 房产证上的建筑面积和土地证上的使用权面积

建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和。包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。

使用权面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。住宅买卖中即套内面积减去套内墙体面积是屋中的净使用面积，有效面积是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这包含厨房、卫生间所占面积。所以房子真正能使用面积的小于建筑面积。

分摊面积指各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室公摊建筑面积、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

(9)高层土地使用权扩展阅读：

个人住房实际使用面积的计算规则：

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

依据（中华人民共和国国家标准）《建筑工程建筑面积计算规范》及其附件定义：建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积；使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积；有效面积=建筑面积-结构面积。

⑩ 5层高层楼房,两层归一户所有,其余一层一户,则土地权归属

土地使用权权属为所有业主共有，然后根据各自房屋面积分摊土地使版用权。

分摊的土地权使用权=你自己的房屋所有权证面积/规划容积率
容积率=建筑面积/用地面积

有个简单算分摊的土地使用权面积方法，就是直接用《房屋所有权证》上的面积处以楼层数。