❶ 用土地使用权出资必须进行评估吗
【解答】根据《中华人民共和国公司法
》第二十七条规定,股东可以用货币版出资权,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
《中国注册会计师审计准则第1602号验资
》也规定,以知识产权、土地使用权等无形资产出资的,应当审验其权属转移情况,并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
也就是说,如果没有评估就无法取得土地使用权出资的验资报告,自然也就无法完成正常出资行为。
❷ 资产评估时,土地使用权已出让,可以评估吗
谁出让给谁?如果是政府出让给你们,那可以评估。如果是你们出让给其他人了,再纳入你们的资产评估范围内那就违法了。
❸ 做了土地评估报告,出售房产含土地使用权吗
转让合同抄/协议/契约中约定转让“房地”则为转让房屋所有权和土地使用权,约定转让“房产”则只转让房屋所有权,约定转让“土地”则只转让土地使用权。
转让内容是由双方签字盖章的具有法律效力的合同/协议/契约确定的,与是否做了评估报告无关。
❹ 土地价值评估和土地使用权抵押评估的区别
土地价值评估和土地使用权抵押评估的区别在于:
1、估计的目的不一样,一内个是核容定土地市场价值,一个是评估土地使用权抵押价值。
2、价值定义不一样。
3、评估用途不一样,也就是什么样的评估目的,做什么样的用途。
附:国有土地使用权转让都是要经过招标,挂牌,拍卖手续的,个人转让不了。
❺ 土地使用权评估如何入账
谢谢您的关注、复指导,我再仔制细说一下:
1、这个公司是私企。起源是:一家化工厂股东(乙方)同意另一公司(甲方)对该厂进行增资入股。乙方以实物资产投资入股占49%,甲方以现金入股占51%,改名为化工有限公司,06年12月1日签订的合资经营合同。
2、06年12月11日,由甲方投资款支付土地转让金289828元、支付4%税11593元、土地登记费12000元,财务入账无形资产313421元。
3、2007年1月10日,乙方对拟投入的实物资产进行了评估,其中包括对土地使用权的评估,评估价值157万,土地使用权50年,工业用地,其实地上本身已有原厂房等建筑物。财务对评估价值又入了无形资产157万,贷方是资本公积。
4、公司会计政策选择企业会计制度
5、07年1月开始无形资产摊销,按50年。
麻烦您给予指导,万分感谢!
❻ 土地使用权评估增值需要做账吗,如何做
不需要做账。
企业必须依法进行资产评估,注册资本不能随意调整。企业在未发生法定版资产评估权经济行为的情况下,产权未发生直接变动,不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。
参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账,未发生法定资产评估和企业产权变动情况下,资产评估增值不能做账。
(6)土地使用权评估转让扩展阅读:
注意事项:
根据宁地税发[2000]293 号、国税发[2000]84号文的规定,纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动,有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的,可按经评估确认后的价值确定有关资本的成本 是指这部分资产的增值或损失已确认为应纳税所得额,并已按税法规定缴纳税款的,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。否则一律按资产的历史成本价入账。
❼ 土地使用权评估如何入账
错误,是肯定错的~!
但你没交待清楚:
1、07年公司对该土地使用权评估的原因?
2、你公司是否为房地产公司?(是或不是,财务处理差别很大。)
3、你公司会计政策中选择的制度是《企业会计准则》还是《企业会计制度》?
4、你公司自06年12月购入该无形资产后,有没有计提累计摊销?如果没有,则需要做前期差错更正,补计提。
5、你公司持有该土地使用权的用途?(是自用还是持有以备增值的投资?财务处理完全不同。)
6、该土地使用权的年限是多少?(涉及到年摊销额)
作为会计人员,在进行该笔账务处理或更正时,首先需要了解上面6条。所以,你要先回答我的问题,我才能回答你的账务处理喔~!
另外:单纯从给的条件上来看,不仅仅是重复加计的问题。无形资产必须按成本计量,所以对于评估价来说,对无形资产没有任何影响。所以,如果该土地使用权作为无形资产的前提存在的话(也可能应当作为投资性房地产,关键上看我问题中的第5条——用途),那么该无形资产原值仍然是313421元,账面价值因为你未给出土地使用权年限,所以无法确定年摊销额,账面价值就无法确定。
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晕,yanj283119,你和提问者庄园283是一个人吗?(都有283,呵呵...)
对于你补充问题的答复:
1、错误。2007年1月10日,该自用的土地使用权——无形资产增入了157万元,为错误会计处理。
这个错误是非常明显的。无论是适用《企业会计制度》还是现在大多数企业适用的《企业会计准则》。该会计处理均为严重错误。
原因:无形资产按成本入账,不考虑公允价值。(其实所有的非流动资产——除按照《企业会计准则》处理的“以公允价值计量的投资性房地产”——都是按成本入账。)
参考资料:《企业会计制度》第四十三条、第四十四条。《企业会计准则》第6号。
所以,你公司在2007年1月10日所做的错误会计分录:
借:无形资产 1570 000
贷:资本公积 1570 000
属于重大会计差错,是没有任何会计依据的。需要进行差错更正。
处理建议:因为属于重大会计差错,所以处理时要报经高层,最好以会议的形式,请高层做出书面处理意见。如果是我,处理流程如下:
1)先收集《企业会计制度》、《企业会计准则》中有关会计处理要求的资料。(就是我在上面说的参考资料.)。主要以你公司依据的《企业会计制度》为准,但也同时要拿出现在用的最为广泛的《企业会计准则》做辅助资料。
2)将更正的会计分录,写出来,一同作为资料到时的证明资料。更正分录:
借:资本公积 1570 000
累计摊销 107 283.33
贷:无形资产 1570 000
以前年度损益调整 107 283.33
(其中:107283.33是自2007年1月至2010年5月,因虚增的无形资产多计提的折旧,也应当调出。计算步骤:[(1570000/50)/12]*(12*3+5) 意思是,多增加的157万元的月折旧额乘以2007年1月至今(41个月)的折旧月份)
3)以书面的形式写出,该项处理对今年年终的报表的影响,以及对所有者权益的影响。并且指出,该影响不是因为更正分录造成的,而是由于2007年1月的错误会计处理造成的。
4)向领导提交意见和资料,并同时做口头解释和建议。
5)如果总经理(注意:别的不行)有别的考量,比如说,希望仍然保持该无形资产高估的价值(往往会这样,总经理往往希望不去动它,而又担心会触范法规或规章)。你再来问我好了:我应该还能提出另一种,通过变更会计制度的方法保持该资产的高位公允价值。
❽ 关于土地使用权怎么转让,需要哪些相关手续
土地转让流程:
一、转让方须报材料
1、原土地证或土地证明材料
2、原土地出让合同
3、上缴税务局的土地增值税证明材料
4、土地评估报告
5、图件资料
6、土地转让专项审计报告
7、营业税上缴证明材料
二、受让方须报材料
1、项目批复原件
2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等
3、上缴财局契税证明
4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料
三、双方共同提供的资料
1、土地转让申请
2、土地使用权转让合同
四、如改变土地用途,由受让方重新评估,补交差额部分的出让金,契税并办理相关手续
注意事项:
以下相关事项,是国有土地转让交易中经常出现一些问题,土地转让当事人应当多加留意细节,不仅有利于降低交易成本,还有利于控制法律风险,避免出现违法现象。
一、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
二、国有土地的权属调查和资信能力调查
1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
三、转让价格评估事宜
在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
四、国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
五、有关税费
转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
❾ 土地使用权转让价格评估的方法怎么续期,要多少费用
土地使用权转让不需要评估。
应该是你的土地是划拨土地,划拨土地不可以交易转让内,只有缴纳出让容金变成出让土地才可以交易转让。
具体要缴纳多少出让金要土地局进行评估。
因为各个城市出让金不一样,而且出让金属于土地局内部资料一般不外泄。
❿ 转让土地使用权时转让价低于评估价该怎么开发票
按交易双方签的合同价开具发票,评估价只是参考价。