『壹』 （集体土地使用权转让私下协议）就只是单纯的私人私下签订的是否具有法律效益 谢谢
法律效力待定，要看双方是否共同为该土地所属集体内成员。集体土地只能在本集体成员内流转合法。农村宅基地只能是本村人之间互相买卖。
『贰』 农村集体土地出让五十年使用权与承包五十年使用权的区别是什么
我们生产队土地就是租用五十年，现在后悔死了，生产队没有文化人，都是专老前辈们当的家。2010年租的，属立的也有合同。不过，在合同上签字的人五十年后合同到期也都不存在了，到时都是死无对证！甲方是安徽省六安市金安区中店乡南乡村廿五里墩小组，乙方是兴茂高尔夫球场，丙方是南乡村委。
『叁』 集体房产土地使用权的转让问题
自制土地契协议，没有法律效力,你们只能是签署协议,然后到法律公证处公证,土地版契只能是国土局权的，这个才有法律效力
如果想办，的确很麻烦，这要看你们当地怎么办这些事
估计你要放点血了，碰上非常时期，你放血也没用的
你的目标就是找相关责任人，办齐土地证和房产证
村委会。国土局。。房管局。。。。
『肆』 一场由集体土地自由转让引来的官司——从一宗案例看集体土地所有权如何处分
□王利明
阅读提示：稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司签订《合作合同》。该合作合同名义上规定的是投资关系，实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第11条规定了“投入偿还”问题。合同还规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还。但4个月后，该幅土地经某市国土局征用转为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委会支付土地补偿费50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用50万元中支付。京北公司在取得土地使用证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用证，原投资合同宣告作废。
稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币2.5万至3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。
本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。
［分析］
《合作合同》在性质上属于无效合同。
笔者认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签订的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还”费用，实际上是地价款。合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。
该争议土地经某市国土局征用已转为国有土地。
京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该争议土地的合法使用权。我们认为，从该块争议的土地被征用后，土地所有权主体已发生变更，即由原来稻香湖村享有集体土地所有权转变为国有土地。土地征用是国家依法运用公权力取得土地所有权的一种方式，其性质属于原始取得，该土地上以前一切权利归于消灭。故稻香湖村就该土地已不享有任何权利，原来的合作合同即使未被宣告无效，也因为政府行为而失去效力。按我国《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十七条的规定，因不可抗力导致履行不能，负有义务一方得以免责，另一方得以行使法定的解除权解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村认为，其已按照《合作合同》的约定以京北公司名义办妥该土地的国有土地使用证并由京北公司实际开发使用，京北公司未按约定支付地价款和补偿费构成违约。
我们认为，该说法在法律上不能成立的理由是：
第一，由于《合作合同》在性质上属于无效合同，因此即使稻香湖村曾经协助京北公司办理了土地出让手续，但不能以无效的合同为依据请求履行合同。对于无效合同来说，因其在内容上违反了法律或行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是说，当事人在订立无效合同以后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，如不知合同标的物为法律禁止流转的标的物，当事人也不得履行无效合同。
第二，由于原土地所有权主体已发生变更，稻香湖村已不再享有对争议土地的所有权，所以不能再以所谓的土地“投入偿还”费用主张权利。
第三，在土地被征用并发生土地出让以后，当事人之间的关系已经发生变化。京北公司与稻香湖村委员会另行签订了《建设用地协议书》，就该土地征用的补偿费作出了明确规定。稻香湖村委会如果认为协议书中规定的补偿费过低，可以就该协议书的有关内容另外提出请求，但不能以无效的《合作合同》为依据请求履行合同。
本案在法律上涉及到集体土地所有权转让问题。集体土地是否允许由集体经济组织自由转让，尽管在理论上有不同观点，但我国现行立法并未允许集体土地可以自由转让。如1992年11月23日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》中规定：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让，如农村集体经济组织以集体所有的土地资产采用入股方式，与外商联办企业或内联兴办乡镇企业，须经县级人民政府批准。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”可见，集体土地所有者对于集体土地用途的改变和权属的移转是受限制的。我认为，作出这种限制仍然是必要的。因为我国的城市土地使用权交易市场，或者说更大范围的房地产市场还不很发达和完善，国家有必要进行宏观调控与适当的行政干预，也就是说国家在房地产一级市场中的土地使用权出让方居于垄断地位，集体组织不能作为土地使用权的出让人，否则将会造成资源的浪费和不合理利用。尤其是考虑到如果我国允许集体可以自由处分土地，有可能导致耕地的大量流失，因此法律严格禁止非法转让集体土地。
但应当看到，对集体土地使用权的规制也有需要完善之处，最主要表现在某些国有土地管理部门将集体的土地征用以后，补偿的价格过低，而将该地出让给一些公司和企业时，又收取较高的出让费用，这不利于对农村集体利益和农民利益的保护。本案正说明了这个问题，国土局征用稻香湖村的该块土地时，支付的补偿费仅为50万元，但将该块土地出让给京北公司时，出让金为700万元，而稻香湖村与京北公司签订的协议中，双方协商的价格是600万元。显然，这种征用补偿费用过低，严重背离了土地的市场价值，不符合市场经济的客观规律和等价交换原则。我认为，在征用集体土地过程中，应区分是为公共利益征用还是为商业用途征用。为公共利益征用集体的土地，补偿费用不应该过高，但为了商业用途而征用集体的土地时，补偿费用应根据该土地的市场价格来确定，补偿费用可以合理低于市场价格但不能过低，以较好地平衡与协调农民、政府和用地单位三方的利益。
『伍』 集体土地使用权转让合同的期限是多少年
集体土地使用权转让合同的期限农村耕地最长30年。要根据承担内期限而定。宅基地容类的目前没有法定期限。
《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。要看你用于做什么，农业建设就可以，或者出让人是依法取得并破产等能够转移使用权的情况。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
『陆』 通过镇政府转让村集体土地三方协议怎么写
国有土地使用权权最多才是70年，集体土地只能在集体成员间流转，永久转让违反国家法律法规强制性规定，系无效协议。
『柒』 转让集体建设用地使用权的合同是否有效
集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设专立的企业和属公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可以转让给集体经济组织以外的单位和个人。合同是否有效需要看具体的情况。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
集体土地是指农民集体所有的土地。这里的集体，是专指乡(镇)、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地(包括城市郊区)，除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。
『捌』 集体土地使用权转让合同需要多少人签字
你们一个村的群众都签字也改变不了违法的事实，法律要求必须政府批准才能取得使用权，那样就不会存在转让，因为审批的第一步就是取消原来的使用权，取消后就不用他参与了