物权纠纷案件

A. 民法案例题 关于侵权责任 物权纠纷

第三十一条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。如果危险是由专自然原因引属起的，紧急避险人不承担责任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的责任。

第三十三条 完全民事行为能力人对自己的行为暂时没有意识或者失去控制造成他人损害有过错的，应当承担侵权责任；没有过错的，根据行为人的经济状况对受害人适当补偿。

B. 原物权属不属于原告拥有权属，法官论原,被告返还原物纠纷案件，符合法律受案条件吗

符合

C. 物权债权纠纷案例分析

根据您问题的描述，这个问题其实很简单，作出分析如下：
1、办公大楼作为回抵押物被银答行拍卖，博文公司是新的办公大楼所有权人。在银行拍卖的过程中，法院会对该办公大楼的具体情况有详细描述（这一句话只是表明法院有这方面的职责）
2、新木公司与青牛公司关于该办公大楼的租赁协议签订在2012年。而博文公司拍卖取得该办公大楼所有权在2016年，根据我国的相关法律规定“买卖不破租赁”，青牛公司可以继续该租赁合同，如果博文公司必须终止租赁合同，那么就需要根据租赁合同所约定的解除合同条约或者违约责任进行赔偿。
附相关法律条文：
《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力" 。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

D. 房产物权纠纷案件

您好，
不动产物权归属可提民事诉讼
现实中，围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记，就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的，应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。
对此，《解释》规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
未经预告登记权利人同意 转移不动产所有权无效
老百姓买房最怕交付房款之后，房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度，是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。
为此，《解释》第四条明确，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

E. 同居关系析产纠纷案处理案例

1、案情介绍

案例概述

高毅律师受李媛橘（化名）委托诉秦管朝（化名）同居关系析产纠纷一案，该案历经一审、二审和执行三个阶段，该案明确了同居关系解除时物权登记的最高效力，在一定程度上承认了物权登记的无因性理论。

案件事实（原被告双方的描述）

李媛橘对事实的描述及证据情况：

原、被告于2004年相识，并于后确定了恋爱关系，双方于2006年4月30日共同出资购得位于珠海市拱北港昌路129号***栋***房，房价总额约为人民币20万元，该房产登记为按份共有，双方各占50%的份额，购买方式为按揭，贷款五成共10万元，按揭款已于2009年支付完毕，现该房产无产权纠纷。

李媛橘提供了房产证（共有证）原件、购房合同及购房款收据，未能提供付款凭证。

秦管朝对事实的描述及证据情况：

认可短暂恋爱关系（从2005年初—2006年8月左右止），但认为购房款首付部分和按揭供房部分都系其个人支付，原告李媛橘于2006年8月即离开珠海，其一直无法联系，直到本案纠纷前见面。

秦管朝提供了房产证原件、水电费缴费单、水电费扣费账户、银行按揭账户、首付购房款中的7万元左右支出的银行流水。

2、法律分析

一审原告律师的代理意见（摘录主要观点）：

（一）就本案房产部分，仅需按照不动产登记簿所登记的份额进行分割即可。

本案双方争议分割的，主要部分为双方按份共有的住房一套。在处理同居关系析产纠纷时，一般按照最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（法（民）发<1989>38号，以下简称《意见》）处理。《意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”。

该《意见》出台时，《物权法》尚未颁布，所以《意见》仅规定按“一般共有财产”处理，但未明确区分“动产和不动产”、也未区分“共同共有和按份共有”。

《物权法》颁布后，对上述问题有了明确规定。《物权法》第94、95条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。

本案中的涉案房产，登记为二人按份共有，各占有50%的份额。此项份额登记，为双方对享有该物权份额的唯一、有效证明。《物权法》第99条规定：“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”，因此，原告有权随时要求对该按份共有房产权属进行分割。

至于按份共有人之间对购置共同财产的具体出资比例，已被房产权属登记证书所记载的份额比例阻却，失去意义。即是，在各自产权份额明晰且双方没有特别约定的情况下，双方出资额的多少并不影响对该按份共有房产权益分配比例的认定。原、被告双方应按各自份额对共有房产分享权利，即本案涉案房产应严格按照50%：50%份额进行分割。

（二）原告出资情况说明。

虽然出资比例对按份共有财产比例没有影响，但应法庭要求，也为查清本案事实，对原告出资情况作以下说明：

以下略。

后续：

本案一审判决后，被告不服上诉到珠海市中级人民法院，其代理人以下几点理由要求二审法院改判（简述）：

1、购房款（出资）的严格区分，认为因上诉人（一审被告）为实际出资人，因此认为一审判决忽略上述事实；

2、引用“毒树之果”理论，认为原审法院未能从权利产生的源头查清事实，确定真正的权利人，认为仅依据房产证显示的权利人就获得法院支持，显然不合法，致使没有权利来源的“毒树之果”被认可，这样将伤害到真正权利人的利益；

3、关于道德的公平：以被告系港澳人士不懂大陆法律为由，认为一审法院判决不同情理。

二审中，原告代理人（二审被上诉人）答辩意见如下（简述）：

1、被答辩人关于本案起因的描述既非事实，也与常人的基本逻辑不符，更于法无据：

1）上诉人捏造事实，损毁被上诉人形象：略

2）上诉人所述“事实”不符合基本常人之逻辑：一套房产动辄几十万，上诉人既非未成年也非其他民事行为能力有限制之人士，应当对物权登记的效力有基本的认识；其次如果上诉人所述为基本事实，则五年前上诉人就该知道其遭受“诈骗”，理应到公安机关立案追究被上诉人的刑事责任，另外当上诉人知道自己被欺骗系“五年”前，当时除了刑事救济途径，还可以采取民事救济，最后假设物权登记机关登记错误还可以走行政救济途径，而事实是上诉人并未采取上述任何一种挽回自己“损失”的方式。

3）上诉人滥用诉权：略

4）关于房产购买过程的事实：略

2、一审法院适用法律正确，应用法理得当。

即使抛开以上事实不论，众所周知的法理是物权基于其具有的排他权、优先权（尤其当物权与债权并行时的优先效力明显）、追及权及物上请求权以及其本身要求的公开性、对世性而成为最高效力的一种民事权利。本案之纠纷表面特征是析产关系纠纷，但这其中夹杂着普通财产的析产分割，也包含有物权的分割，一审法院采用了以物权登记为准的做法，不仅在法理上能站住脚，在法律条文中也有明确规定，且司法实践中也是常态。

上诉人所谓的“毒树之果”法理，“毒树之果”的理论源于英美法系，特指在刑事案件中对非法证据的排除，是美国刑事诉讼中对某种证据所作的一个形象化的概括，意指“根据以刑讯逼供等非法手段所获得的犯罪嫌疑人、刑事被告人的口供，并获得的第二手证据（派生性证据）”。以非法手段所获得的口供是毒树，而以此所获得的第二手证据是毒树之果。“毒树之果”原则一种对非法证据的排除准则。

本案中，即使我们强行的把英美法的刑事证据排除准则创造性的应用到民事行为中，被上诉人提交的物权证明（房产共有证书）与上诉人提交的物权证明（房产证主证）完全一致，房产登记证书在物权登记薄上进行了清楚的公示，登记行为由上诉人与被上诉人共同在登记机构办理，此过程既无胁迫也无错误，程序公开合法，何来“毒树之果”。

鉴于以上，上诉人所述的“事实”与基本事实不符，其所认为的法律依据及法理既无法律规定，也无法理支撑。其上诉行为不过是故意拖延被上诉人行使自己的民事权利而滥用诉权，恳请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维护被上诉人的民事权利。

3、判决结果

一审法院判决（简述）

1、原被告双方于2006年4月30日，原、被告购买了涉案房产（房产具体描述略、其他动产情况描述略）。

2、对于恋爱时间和出资情况，法院仅引用双方各自描述，未进行认定。原被告双方一致同意该房产现在可以按8500元/平米计算房价总额。

3、本院认为：《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，本案中涉案房产系原被告在同居期间购买，登记为原被告两人共有，原告享有盖房50%份额，现双方分居，被告应补偿该房现值的50%给原告（动产家具等因价值较少，本院不另行进行分割），鉴于双方均认可按8500元/平米计算现价（房产面积为42.5平米），故判决被告应当补偿原告180625元，被告支付补偿款后，原告配合被告办理过户登记手续，本案受理费2550元，由原告承担550元，被告承担2000元。

二审法院判决结果（简述）

1、二审法院基本与一审法院判决理由基本一致，但增加了部分判决理论，认为：即使所有房产出资系上诉人支付，但其同意将李媛橘（一审原告）登记为共有人，且已办理登记手续，亦应当认定为属于履行完毕的赠予行为，根据合同法第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 的规定，上诉人以房款为其个人支付来撤销物权登记于法无据，本院不予支持。

2、判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费2250，由上诉人秦管朝承担。本判决为终审判决。

执行阶段

本案判决后，秦管朝拒不直接履行法律义务，原告申请强制执行，分别向法院提出限制秦管朝出入境及申请对涉案房产进行查封拍卖的申请后，秦管朝向法院支付了补偿费用，该案现已执行完毕，完整结案。

4、律师建议

律师点评：

1、关于立案：此类案件的法院诉讼费是按争议财产标的额收取费用的，因此高毅律师认为：立案时提直接进行财产分割的行为作为诉讼标的，立案庭如果要求明确争议数额则按争议财产的购置原价写明“原购置价为： ”，尤其在房产分割的案件中，房产增值部分的数额可能非常大，采用这样的做法可以帮助我们的委托人省去很可观的诉讼费用；

2、关于审理：在同居关系诉讼纠纷过程中，作为少出资或者未出资方，一定要避免去纠结出资款的问题，要将法律适用重点突出物权登记方面（包括物权理论）；

3、一审法院最终采纳了原告代理人的“物权优于债权效力”的意见，直接以物权法下达了判决结果，一审法官在一定程度了认可了物权无因性理论，这样的判决是符合法律规定的，但说理性不够导致了被告上诉，二审法院增加了大量的说理性内容，可能会让败诉方较为容易接受判决结果。

4、执行过程：采取的申请内容一定要有的放矢，找到被执行人的软肋，本案中被执行人系港澳人士，需要常出入境，一旦采取限制出入境则其自然就履行判决了。

法律知识普及：

物权无因性：德国法学家萨维尼在19世纪前期通过对罗马法交付规则的无因化解释，尤其是通过对罗马法非债清偿规则的扩张诠释，逐渐创设了现代意义上的物权行为理论。在1840年出版的《当代罗马法体系》一书中，他写道："私法上契约……首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛适用。交付（Tradition）具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面包括移转所有权之意思表示。此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约，一般人只想到债权契约，但却忘记Tradition之中亦含有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的之物权契约。"

后该理论受到德国法学界的重视，并最终确定为大陆法系民法典的典型理论，但相比其他法律模式，物权无因性对第三人利益的保护最为优厚，而对出让人的利益保护十分薄弱。所以在当前中国，是否采纳物权无因性理论，在法律界并无普遍意见。因此，在处理现实同类案件中常因法官的个人理论基础出现偏差。目前：除德国外，物权行为理论的追随者尚有中国台湾省等。

F. 北京市朝阳区的物权确认纠纷案例

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

案件介绍：
张珂与李涛于1994年3月14日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。2013年6月11日，双方经法院判决离婚。
在离婚诉讼中，对于401号房屋，经法院审理后认为，401室系北京某房产经营管理公司分配给李涛的公房，在李涛与张珂结婚前就已获得该房屋的承租权，即该房屋的承租权应属于李涛婚前财产的范围，故在李涛与张珂离婚后，该房屋的承租权仍应归李涛所有，故判决401号房屋的承租权归李涛所有。二审维持了原判。
2013年6月20日，北京市某公司与李涛签订了《公有住宅买卖合同》，由李涛出资购买了401号房屋，并于2013年7月17日办理了产权登记手续，李涛取得了房屋所有权证。张珂起诉法院，请求确认前述《公有住宅买卖合同》无效。
法院经审理后，判决驳回张珂的诉讼请求，张珂不服一审判决提起上诉，北京市二中院作出判决驳回上诉，维持原判。
后因张珂一直在诉争房屋内居住，李涛曾多次要求张珂腾房，张珂均拒绝。张珂于2015年4月15日将李涛起诉至法院，要求法院判令自己享有诉争房屋的居住使用权。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
驳回张珂的诉讼请求。

一审判决后，张珂不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院开庭审理后，二审法院作出终审判决：
驳回上诉，维持原判。

房产纠纷律师靳双权案件点评：
房产纠纷律师靳双权认为，本案诉争的401号房屋系李涛婚前承租，与张珂离婚时法院已经判决李涛仍有承租权。
此后网购买了401号房屋，并取得房屋所有权证书，因此可以确认李涛系401号诉争房屋的所有权人。根据《物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
李涛作为房屋的所有权人，对房屋有处置的权利，因此张珂所称其享有房屋使用权无事实依据，亦于法无据，因此其诉讼主张法院未予支持是正确的。
综上，法院的判决是正确的。

G. 北京市朝阳区的拆迁安置房物权确认纠纷案例

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

案件介绍：
罗丽原系405号房屋的原承租人，蒋彩华是其姑姑。当时蒋彩华的户口和罗丽均在405号房屋内。
因该房屋拆迁，罗丽和北京市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订了《北京市朝阳区危旧房改造就地安置合同》。该合同中确认需要拆迁的405号房屋，应当安置人口为6人，分别为蒋彩华、罗丽、罗丽的丈夫、罗丽的女儿罗丽的母亲、蒋彩华的女儿。
因此该公司就地安置给罗丽一间三室一厅一套（本案诉争房屋），2014年1月9日，罗丽与该公司签订了购房合同，约定罗丽购买诉争房屋。
罗丽于2014年3月11日交付了购房款。房屋于2014年9月22日交付给罗丽，罗丽随后便将该房屋出租。
因安置房被出租，蒋彩华和罗丽因此事多次争吵，因协商无果，蒋彩华于2014年年底将罗丽起诉至法院，诉求法院判令确认蒋彩华对该房屋享有居住使用的权利。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
蒋彩华对诉争房屋享有居住使用的权利。

一审判决后，罗丽不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经开庭审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

房产纠纷律师靳双权案件点评：
房产纠纷律师靳双权认为，公民合法的权益受法律保护。
本案诉争房屋系危旧房改造拆迁安置取得，虽然该诉争房屋系罗丽出资购买，但《北京市朝阳区危旧房改造就地安置合同》载明罗英才、罗丽等均为拆迁被安置人，法院判决蒋彩华对诉争房屋享有居住使用权益，有事实和法律依据。
现诉争房屋目前由罗丽对外出租，但此情形并不能对抗蒋彩华对诉争房屋享有的居住使用权益。
综上，法院的判决是正确的。

H. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条理解

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

该条司法解释条款，其实是针对出卖人的“一物二卖”行为，而又签订多份买卖合同，对于各个买受人所签订的买卖合同均认可其有效。但由于标的物只有一个，因此对于其他最终没有买到标的物的买受人，该条文是对其合法权益的一种保护。

但是，按照法律上规定的取得顺序，其他买受人最终也只能获得的是违约赔偿或损失赔偿，至于要求继续履行买卖合同，则法院一般根据《物权法》相关规定，不会予以支持。

(8)物权纠纷案件扩展阅读：

案例：

2013年上海市青浦区人民法院就审理了一个相关案件：原告杨某某与被告王某某在2012年2月签订了《居间合同（出售）》一份，约定被告自愿向原告转让其于2010年旧房拆迁所获得的拆迁安置房一套。

签合同当日，原告即付清了全部房价款，一周后被告王某某将该房屋交付原告使用，原告杨某某遂对房屋进行了装修，装修完毕，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自称同样与被告签订了房屋买卖合同，被告已向其转让该房屋，并以此为由，强行搬入该房屋居住，遂与原告产生纠纷。

为此，原告诉至法院，请求判令：

一、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；

二、被告协助原告办理系争房屋的过户手续。

对此，第三人季某某称自己与被告签订购房合同在先，并也付清了全部房价款，因此原、被告之间签订的合同是无效的，据此向法院提出如下诉请：

一、依法确认第三人与被告签订的关于系争房屋的买卖协议书有效。

二、被告协助第三人办理系争房屋的过户手续；

三、原告立即搬离系争房屋。

法院经审理查明，本案中，原告与被告签订的《居间合同（出售）》，以及第三人与被告签订《协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为有效。被告存在"一房二卖"的主观恶意。

其次，虽然第三人与被告签订合同在先，但原告自2012年3月即开始占有、使用了系争房屋，并对房屋进行了装修，且已支付了水、电、煤等费用。现系争房屋已由原告在先实际占有，故第三人与被告签订的合同已不具备实际履行条件。

据此最终法院判决：

一、确认原告杨某某与被告王某某签订的 《居间合同 （出售）》有效；

二、确认第三人季某某与被告王某某签订的《协议书》有效；

三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求；四、驳回第三人季某某的其余诉讼请求。