厂房租赁土地使用权

㈠ 公司以800万取得土地使用权并自建厂房用于经营租赁。建造厂房成本2000万，问投资性房地产-厂房的初始成本

2000万。
首先，抄土地所有权能单独计量的，袭单独计量，所以，投资性房地产-厂房初始成本不含土地所有权成本，那投资性房地产初始成本为2000。
借：固定资产——厂房 20 000 000
贷：在建工程——厂房 20 000 000
借：投资性房地产——厂房20 000 000
贷：固定资产——厂房 20 000 000
借：投资性房地产——已出租土地使用权 8 000 000
贷：无形资产——土地使用权 8 000 000

㈡ 国有土地厂房的租赁管理部门

“国有土地出租”是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者版与县级以上人民政府权国土资源行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。主要有招标、拍卖、双方协议三种方式。 “
国有土地租赁”是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者以县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
两者的区别是：
1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者
2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。
3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”
4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
供参考，希望能帮助到你。

㈢ 农村集体土地可以用来建厂房后出租吗如果可以是否只经过村委会同意即可吗

一、问题的提出

由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。

但是在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

二、国家法律政策背景

目前为止，广东省、大连市等部分省市相继颁布了地方性法规，对“集体建设用地使用权的流转”问题进行了明确规范。比如2005年10月1日起颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2……。”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。

但是，对于尚未制订法规明确政策的省市，包括北京，对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用《土地管理法》的规定。而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

1、《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

2、《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

3、《土地管理法》第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

4、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上述规定可知：

（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。

(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。

（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

三、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险

由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

因合同无效可能导致的结果是：

1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。

四、合法化操作的建议

因此，面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险：

1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。

但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。

2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。

这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

㈣ 租用的土地可以建设为厂房吗

可以的，土地承租期间新增建筑物的归属按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人。

原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。

而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。

(4)厂房租赁土地使用权扩展阅读：

土地使用权租赁的要求：

（依据：湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法）

第二条

国有土地使用权租赁(下简国有土地租赁)是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。

第三条

对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用;对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。

对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

第四条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。

第五条

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

租赁内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。

第六条

国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。

第七条

国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。

第八条

国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算;承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

采用短期租赁的，按年度或季度支付租金;采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

第九条

国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年。

对需要进行地上建筑物、构筑建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

第十条

国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按租赁合同约定支付剩余年期的土地租金并完成开发建设后，经签订合同的原土地行政主管部门同意，可将剩余年期的承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转上或抵押，须依法办理变更登记。

承租人将承租土地转租或者分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租人转让土租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。

第十一条 在租赁合同约定的使用年期内，承租土地出让，承租人有优先受让权。租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

㈤ 租赁土地办企业租方建了厂房办公用租赁期到后房产归谁

租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权专主体统一和“房地一致”属的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。
租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。

㈥ 关于投资性房地产问题:收回租赁期满的土地使用权用于建造厂房，会计

企业来将闲置的公用房转为自投资性房地产出租的账务处理分两种情况：第一种情况，投资性房地产采用成本模式核算：借：投资性房地产（原值）累计折旧（已提折旧）固定资产减值准备（已提减值准备）贷：固定资产（原值）投资性房地产累计折旧（已提折旧）投资性房地产减值准备（已提减值准备）第二种情况，投资性房地产采用公允价值模式核算，分两种可能：第一种可能，原公用房账面价值小于转换日的公允价值时借：投资性房地产-一一成本（转换日的公允价值）累计折旧（已提折旧）固定资产减值准备（已提减值准备）贷：固定资产（原值）其他综合收益(差额)第二种可能，原公用房账面价值大于转换日的公允价值时借：投资性房地产-一一成本（转换日的公允价值）累计折旧（已提折旧）固定资产减值准备（已提减值准备）公允价值变动损益(差额)贷：固定资产（原值）

㈦ 租赁厂房的承租人是否要缴纳土地使用费

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在专土地所在地属的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
(国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知)

㈧ 租用厂房，租赁合同中没有规定由哪方承担土地使用税,请问土地使用税如何缴纳该按什么标准缴

土地使用税如何缴纳？
1、要参考土地房屋的面积，当地的税率和地段来确定应缴专税款的金额。属房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税
2、依据房产税税率：从价计税：1。2%；从租计税：12%（个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收）。
3、应纳税额的计算：从价计征全年应纳税额=应税房产原值x（1-扣除比例）×1。2%；从租计征，全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）
4、按照土地使用税：土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积为计税依据征收的一个种税。
5、从城镇土地使用税釆用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。6、应纳税额计算：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税额。

㈨ 经营租赁 租入的房屋 土地使用权，记入什么科目

不确认资产，做备查登记。

1.支付厂房租金做：
借：长期待摊费用-厂房租赁费
贷：回银行存款
2.摊销时：按合答同摊销期分摊费用：（赁费/收益时间）
借：管理费用-厂房租赁费/制造费用-厂房租赁费 （如果是生产车间计只造费用）
贷：长期待摊费用-厂房租赁费