不动产中土地使用权归单位所有

⑴ 在中国房地产评估业中土地使用权是无形资产，在其他国家有我变化，土地使用权是什么资产

在国外，土地明确地确定为是不动产。由于所有的建筑(包括建筑物和构筑物)都必须建造在土地上，其具有与土地的不可分离性，所以具有建筑承载物的土地也确定为是不动产。但在不动产计量乃至不动产的评估计价中，土地往往需要单独列示。也就是说，土地相对于其所承载的建筑，可以视为独立的财产。在西方国家征用土地时，征用客体为所有权以及土地所有权附属的一切民事权利(张迎新王正立2003.9)。其征用客体包括:①土地所有权:②土地所有权以外的土地他项权利(不包括债权);③土地改造成果的所有权及其他权利。建筑是否在土地征用时附随土地征用，各个国家和各个地区存在着两种立法体例:一种是强制合并主义;一种是选择主义。所谓强制合并主义，意指土地及其附着的建筑必须合并征用。例如，在欧洲各国，多规定征用有建筑的土地，必然同时征用建筑、树木等附着物。因为它们是自然或人为地结合在一起的。选择主义如台湾《土地法》规定，在征收土地时，其改良物也一并征收，但该改良物所有人可以要求迁移者。
《国际会计准则16号—不动产、厂场设备》( 1998年修订、 1999年7月1日起执行)第35条中有“不动产、厂场设备是指在企业经营中具有类似性能和用途的一组资产。以下是不动产、厂场设备的不同类别:1.土地;2.土地和建筑;3.……”。这里明确将“土地”与“土地和建筑”划分成两种类别的不动产。该准则第30条还明确地指出，“土地和建筑的公允价值通常是其市场价值。此价值由合格的专业评估人员通过评估确定”。在第45条里，该准则还指出，“土地和建筑是相互独立的资产，应分别对其核算，即使它们是一起购置的也应如此。”
台湾学者杨肇锋在其所著的《不动产理财》一书中指出:“不动产指位于地表、地下和地上的地产及地上附属物(包括建筑物、其他结构物、围墙和其他制成的改良物)和地上任何财产、权利、改良物等”。( P93, 101 )。书中还指出“不动产是经济的重要一环，最近研究估计，建筑物和土地约占全国总财富的2/3，另外的1/3包括设备和存货”。
而在我国，城镇土地所有权归国家所有，农村土地所有权归集体所有。土地所有权不能买卖，各企业、单位取得的土地仅仅是其使用权。土地使用权是指土地使用者对其所使用的土地，在法律许可的范围内，享有经营利用、处置和取得收益的权利。土地使用权仅是土地所有权权利集束中的权利之一，它可以与土地所有权相分离。法人和自然人可以依据法律，通过申请划拨或购买的方式取得土地使用权。土地使用权的划拨、出让和转让使土地使用权的所有者发生变更。在资产的归属上，目前，我们将其土地使用权归为无形资产，对土地使用权的价值评估和核算也以无形资产对待。明明是看得清、摸得着的，实实在在的土地(可以度量、可以定位，且不可位移!)，却以“无形资产”对待;而它载荷的建筑却以有形的实物资产进行价值评估与计价人账，这样的尴尬境地在管理上也造成了很多不便。

⑵ 单位或个人由于土地被征用而取得的不动产补偿费,是否征收营业税

根据国家税务复总局《关于土制地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)规定,不征收营业税。
根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第一条规定,国税函〔2008〕277号文件中县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

⑶ 房地产证上的土地使用权类型划拨是什么意思啊

出让土地，用复地人缴纳土地出制让金，从政府手中获得一定年限的国有土地使用权。这种方式的土地有使用年限，但可以自由的转让、抵押、出租，转让的时候随时可以办理，不需要政府同意。划拨土地，这种方式的土地没有使用年限，但不能抵押、转让、出租，在转让的时候需要报政府同意后补缴土地出让金。一些公共设施用地就是这样。

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土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

土地使用权划拨-360网络

⑷ 企业不动产转让是包含房屋和土地使用权吗

有些的确两证已经合并在一个证上了。
城市土地使用权属于国家所有，个人买房也仅有土地使用权，房屋所有权仅是地上房屋，房屋是建在地上的，因此转让房屋必须将房屋所有权及占地土地使用权一并转让。

⑸ 资产重组中，不动产和土地使用权不征增值税，其余的需要缴纳么

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税回[2016]36号 ）《附件答2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第二款第五项规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）规定，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

根据以上规定，自2016年5月1日起，资产重组涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。

其余涉及的还是需要缴纳。

⑹ 申请登记的的土地使用权及地上建筑物是否是共有不动产

你好，若是你们的房产证上有两个人的名字或者是婚后买的房子就属于共有财产专。
共有是指两个或两属个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。财产是指拥有的金钱、物资、房屋、土地等物质财富：国家财产、私人财产，具有金钱价值、并受到法律保护的权利的总称。大体上，财产有三种，即动产、不动产和知识财产（即知识产权）。
若帮到请采纳，谢谢

⑺ 转让土地使用权和不动产的营业税问题！

1、土地来使用权从政府那里那交的土地自出让金是不能抵扣的，因为出让方政府自己是不交营业税的，你要按全额交费；

土地使用权从其他人那里买来的土地使用权转（受）让金是可以抵扣的，因为其他人在转给你的时候已经交了营业税了，你要按差额交费

2、不动产也比照上方，看你的前手有没有交过以确定你全额还是差额，不要局限在购置、受让、转让的字眼里；

3、楼上说的税金和费用是不能抵扣在差额里的。

希望有用

⑻ 土地使用权和房产所有权是否可分离

房产的所有权与使复用权是可制以分离的，单位的房子分给个人居住，房屋出租都是所有权与使用权分离的例子。
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。 房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。

⑼ 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权时，如何确定其营业额

一、根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“三、关于营业额问题......（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）的规定：“一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。......三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)同时废止。”
三、根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“二、关于营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
三、关于实施范围
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
本通知自2016年2月22日起执行。”

⑽ 如何确定土地使用权是无形资产还是投资性房地产

取得土地使用权看企业的持有目的

1、建造自用项目（厂房、办公内楼），建造自营项目（饭店、容购物中心）确认无形资产

2、建造对外出售项目（商品、公寓），确认存货，开发成本科目

3、建造对外出租（商铺、写字楼）确认投资性房地产

投资性房地产主要包括：

1、已出租的土地使用权、

2、持有并准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物；

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下列各项不属于投资性房地产

1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

2、作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为

企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件

1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业

2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；

3、该投资性房地产为可靠房产商提供。

无形资产包括社会无形资产和自然无形资产

社会无形资产通常包括专利权，非专利技术，商标权，著作权，特许权，土地使用权等；

自然无形资产包括不具实体物质形态的天然气等自然资源等