物权规范

Ⅰ 房地产法的物权法的影响

综述
房地产法作为一部基本法，《物权法》的出台对中国日后相关立法的走向起着至关重要的作用；而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律，《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系，而将房地产法“醇化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然，《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处，但这并不意味着《物权法》的出台就掏空了房地产民事法律体系，恰恰相反，《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系，而为中国房地产法的完善，尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。
与房地产法共同调整房地产关系
(一)物权法对房地产物权关系的调整。物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系，二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系，就是物权法的外在表现形式所构成的体系，这在《物权法》中得到了体现；而物权法的内容体系，是指物权法的内部结构所形成的体系，可以划分为不动产物权规范和动产物权规范，其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类，其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权，即房地产物权，这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。
1．土地物权。土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权，<<物权渤第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权，前四种属于用益物权，被规范在《物权渤的第三编第十章到第十四章；土地抵押权属于担保物权，被规范在<<物权法》的第四编第十六章。
2．房屋物权。房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有：独有、共有以及区分所有，以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在物权渤第二编的第五章、第六章和第八章；房屋他物权的内容，在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议，曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权，因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉，最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权，被规定在《物权法》的第三编第十六章。
(二)房地产法对房地产关系的调整
与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比，房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系，而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论，但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为：房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是，由于我国尚无统一的房地产法，因此对房地产法的立法体系尚存进一步探讨的空间，以上划分，依据的是房地产法的内容体系。
1．房地产权属登记规范。房地产权属登记贯穿整个房地产活动，确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有：《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。
2．房地产开发用地规范。主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。
3．房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等。
4．房地产交易规范。包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有：敝保法》、懒市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。
5．房地产征收与征用规范。包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
6．房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有：《城市房地产中介服务管理规定》等；与物业服务相关的规范性法律文件有：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。
7．房地产社会保障规范。包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有：《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。
对房地产法体系之映射比较及其影响
通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看，物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合，但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。(一)房地产法的调整对象广于《物权法》。1．纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权，主要规范物之归属和利用，如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等，属典型的静态法；房地产法的调整重点是整个房地产业，主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运营等，属典型的动态法。2．横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业，房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，在这一产业的运行过程中除了物权以外，还有众多其他权利类型，如债权、股权、信托权、知识产权等，这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象，不能规范一切的财产权，如房地产债权、房地产知识产权等。
(二)房地产法的调整手段多于《物权法》。《物权法》是民法体系下的基本法，调整平等主体之间的物权关系，属于典型的私法，适用私法的调整手段。如果仅用<<物权渤之私法调整手段来驾驭房地产业，则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料，关系国计民生，体现着国家的宏观管理和行政干预。房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心，但还是表现出很多公法和社会法的因素，如《城市规划法》、《住房公积金管理条例》等。因此，在处理房地产法律关系的过程中，不仅需要私法的调整手段，还需辅之以公法的调整手段，如房地产征收。
(三)房地产法的调整规范细于《物权法》。通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理，可以发现即使是在房地产业中的物权领域，彻权渤的调整也是不充分的。例如，在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜，这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中，就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整，分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见，作为一部基本法，《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架，但对于具体问题的法律适用，《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。
物权法之所以难以取代房地产法中的民事规范，一方面就立法技术而言，《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性，在很多具体问题上很难作出更细致的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题，《物权法》对此不能面面俱到，否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡；另一方面，在法律涵射范围方面，彻权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程，如对集体所有土地作为建设用地的使用，除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外，还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题，这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此，《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法，由后者对相关问题作出更为细密的规定。
尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处，但并不能取代房地产法中的民事法律规范，更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反，砌权法中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

Ⅱ 哪部法律是专门规范物权的

《物权法》属于民法。民法是规定平等主体之间人身和财产关系的法律。是私法。

回除《物权法答》外，民法还包括合同法、婚姻法、公司法等法律。

物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。《物权法》是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，其内容包括物权法、债权法（以合同法为主）、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人人格权法等。物权法是专门规范民事主体（法人、自然人）对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。包括所有权、用益物权、担保物权、役权、建筑物区分权等内容。说明白一点，物权法主要是保障人们的财产不受非法侵犯的法律，是对人们财产权保护的一种法律。英国有句古语叫“穷人的寒舍，风能进、雨能进，国王不能进”，体现了物权法的保护功能。