1. 司法拍卖的土地 是土地使用权还是国有土地出让
您好，我是注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，司法拍卖的土地，需要核实是集体土地还是国有土地。一般对应的是经济合同，则为国有土地使用权，或者集体建设用地。如果是国有土地，需要根据估价期日，核定剩余年期下的证载用途和面积的土地使用权市场价值。如果对我的回答满意，记得选为最佳答案。未尽事宜，可以私*信联系。
2. 查封的国有土地使用权拍卖价款如何处置
□陈战杰
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的货款，D市法院裁定查封债务人的货场土地，并要求B市国土资源局协助执行。但B市国土资源局因市政府城区改造需要出让了该货场土地使用权。D市法院遂裁定由B市国土资源局赔偿D市建材公司债务88万元。
随着市场经济体制的不断完善，企业因债务纠纷而被裁决破产还债的案件不断增加。市场经济是法制经济，其所遵循的原则是，与已有法律法规相衔接，维护市场主体的合法权益，使不遵守市场经济规则者不得利。按照《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条规定，处置的原则应该是，属于企业所有的财产，拍卖价款归企业所有，属于国家所有的财产，拍卖价款归国家所有。
此案应该属于法院拍卖债务人国有划拨土地使用权用于还债，从法律上讲并无不当，但关键是该国有划拨土地使用权是不是属于企业的财产。如果是债务人的财产，法院可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令时需要依法转变；如果不是债务人的财产，法院也可以查封、扣押、冻结或者拍卖，B市国土资源局执行市政府的行政命令无须依法转变。因此该案的焦点是债务人国有土地使用权取得的方式，取得的方式不同则处置方式也不同。由于类似本案的情况普遍存在，笔者就不同权属土地使用权的处置方式进行分析：
第一种情况，该国有土地使用权是划拨方式取得的，未办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第一条规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。第三条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
根据该规定，如果该国有划拨土地使用权是划拨方式取得的，债务人的国有划拨土地使用权仍然属于国家所有，法院查封、扣押、冻结没有意义，也不能拍卖；B市国土资源局出让该国有土地使用权与法院不产生矛盾，无需转变。土地出让金不纳入企业还债程序，由B市国土资源局按照国家规定处理。
第二种情况。该国有土地使用权是划拨方式取得的，已经办理抵押手续。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第二条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
《最高人民法院关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传〔2004〕22号）和国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
根据上述规定，如果该国有划拨土地使用权曾经进行过抵押登记，符合法律规定，那么，法院查封、扣押、冻结就有意义，也能拍卖了。B市国土资源局出让该国有土地使用权，处置出让金时，就需要转变，与法院裁决保持一致了。转变的方法是，将该土地进行评估，评估额作为出让金金额，拍卖价款与评估额之差作为该企业财产，纳入还债程序，由法院依法处置，抵押权人可以优先受偿。土地出让金由B市国土资源局按照国家有关规定处理。
第三种情况，该国有土地使用权是以招标拍卖挂牌协议出让等方式有偿取得的。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第三条第二款规定，如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
这种情况中，国有土地使用权是企业的财产，可以抵押，法院可以予以拍卖处置，拍卖价款全部纳入还债程序。如果抵押的，拍卖价款抵押权人优先受偿。如果未抵押的，债权人都有权受偿。如果拍卖价款足够偿付债务的，各债权人全额受偿，拍卖价款不足以偿付债务的，各债权人按比例受偿。
B市国土资源局对该国有土地使用权也可以拍卖，但应当与法院协调，拍卖价款也全部纳入还债程序。
《关于依法规范人民法院民事执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条规定，国土资源管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕5号）第一条规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣压、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。根据该规定，B市国土资源局应做好协助执行工作。但同时，B市国土资源局又按照市政府的城市改造决定出让了这块土地，也属于奉命行事。法院判决与市政府决定并不矛盾，只要做好协调工作，就不会出现两部门之间打官司的情况。
3. 法院拍卖房产,土地使用权不是被执行人的怎么办
所以我去的拍卖的房子最好不要买，你买下来里面的人不搬了多麻烦
4. 土地使用权出让拍卖时拍卖师应注意的问题有哪些
要完成号土地拍卖会的主持工作，拍卖会主持人除具备拍卖师的一般要版求，熟悉国有建设用地使权用权出让工作有关程序和通行做法，思维敏捷，表达能力强，善于把握竞买人心理，调动竞买人情绪，创造竞价气氛外，还要熟悉拍卖地块的有关情况及土地管理、土地经济、法律等相关知识，熟练并掌握土地使用权拍卖的特点、规律，拍卖前应该做好充分的准备。
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6. 从法院拍卖获得的土地使用权土地还要交土地出让金吗
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