物权登记的公信力

① 什么是物权公示的公信力

简单说物权公示的效力是指在物权法上所产生的公信力和确认依公示方法所取得的物权回具有对抗第三人的答效力。所谓公信力，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易的安全。根据物权法定的原则，物权的内容，效力，变动等必须由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的在于保护当事人的交易安全，而物权公示保护交易安全的主要途径就是为公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其它支配权。

② 物权公示的公信力

“公信力为公示之目的”质疑
依通常说法，物权公示的公信原则，指“依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则”。
显然，物权公示的公信力，其力图解决的问题并非于正常情况下第三人利益的保护问题：惟在公示的物权根本不存在或者其内容与真实物权不相符合，此时，方存在为物权交易的第三人的信赖利益，而物权公示的公信原则，则对第三人的此种信赖利益予以保护，以维护交易安全。
物权公示与物权公示的公信力的关系
如前所述，物权的公示是法律为透明物权关系而采取的强制性措施，主要目的在于保护交易安全。而物权公示之对于交易安全的保护，主要是通过为社会公众提供了解物的归属以及物之上所存在的其它支配权的明确途径而实现的。
但物权公示的效果（效力）究竟如何？对此，德国学者依照德国法的设计，将之归纳为三大效力：
⑴物权转让效力（Ubertragungswirkung），即未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动，不发生物权之得失变更的法律效力；
⑵权利正确性推定效力，即推定以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利、以动产的占有为正确的权利人占有。即使不动产登记簿所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际的动产物权不一致，但无论其是基于权利人、相对人或者不动产 记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人；
⑶善意保护效力（Gutglaubenswirkung），即通过法定方式取得的物权不受原权利人追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物权的善意第三人仍受保护；即使占有人为非权利人，从占有人取得物权的善意第三人仍受保护。
不动产登记与动产占有之公信力的强弱差异
与某些有关物权公示的公信力的笼统论述所造成的印象相反，在赋予不动产登记以公信力的立法，不动产物权公示（登记）与动产物权公示（占有）在公信力的强弱上存在极大差异。
这种强弱差异，显然是由于动产与不动产在物权公示方法上的“分道扬镳”所引起。
与动产占有相比较，不动产登记所具有的公信力在一定条件下肯定要强大得多：不动产登记为国家行为，采用文字记载并具有严格的程序，尤其在采实质审查制度的情况下，公示的权利与实际的权利相一致的机率较高。有关国家和地区除加强登记制度的完善之外，或规定因登记机关的失职而造成损失的国家赔偿责任（德国、瑞士），或规定从登记手续费中提取部分作为补偿基金或保险基金（英国、美国及中国台湾地区），以为救济。
动产占有与不动产登记之公信力的表现形式
动产占有的公信力通过善意取得制度予以表现，此点不存在任何疑义。但在赋予不动产登记以公信力的立法，其公信力的表现形式究竟如何？不动产物权的这一是由《德国民法典》第932条规定的”。但无论如何，不动产不适用善意取制度，是由《德国民法典》第892条和第893条规定的；动产物权的这一制度，得制度，却是中国学者（包括台湾地区学者）在引进和分析有关制度时的主流观点（虽然学者在作出此项结论时通常并不具体说明理由）， 同时也为中国物权法立法草案学者建议稿所确定。

③ 物权法中对抗善意第三人是什么意思

所谓善意第三人是指不知情的第三人，也就是说第三人在不知道物品所有权已经发生转移的情况下，从而与该不动产所有人就该不动产进行交易，那么该不动产所有人或者先于该第三人交易的人，均无权否定该第三人与该不动产所有人发生交易的行为合法性、效力。例子如下：

1．2006年7月，王女士与丈夫协议离婚。双方协议约定，登记在丈夫名下的一套房屋归王女士所有。由于各种原因，在双方离婚后的一年多时间里，始终没有办理该房产的产权变更手续。2007年12月，她偶然得知，该房屋已被前夫卖给不知情的第三人并办理了登记手续。这种情况下，王女士不能要求第三人返还房屋，但仍可以追究丈夫的损害赔偿责任。

2．在一块农村土地承包经营权流转行为中，甲将土地承包经营权转让给了乙，交易完成后，乙由于种种原因，没有办理土地承包经营权的变更登记。过了一段时间，甲又将同一块土地的承包经营权再一次转让给丙，而丙并不知道甲已经将该土地承包经营权转让给了乙，丙支付了转让费，并办理了土地承包经营权变更登记。那么，

丙就是“善意第三人”，并在此次交易行为中获得了甲转让的土地承包经营权。乙则不能取得甲承包土地的承包经营权，但乙可以向法院起诉甲，请求相应的补偿。

如果丙明知道甲已经将此土地承包经营权转让给了乙，或者丙应当知道这个情况（比如，丙听邻居说过）。那么，丙就不是善意第三人，不能取得土地承包经营权，乙取得土地承包经营权。当然，丙可以依法采取相应的补救措施，请求甲返还丙支付的价款。

3．甲欠乙10万元，以自己所有的一辆汽车为乙设立抵押，但没有办理登记。抵押期间，甲未经乙的同意，以9万元的价格擅自将汽车卖于不知该汽车已设有抵押权事实的丙，并货款两讫，乙几天后知晓此事诉至法院，称自己不同意甲出卖该汽车，主张甲与丙的买卖无效。

法院对于乙的请求不予支持，因为乙的抵押权由于没有办理登记，所以不得对抗不知情的善意第三人丙。

此案中，丙就是第三人，并且是善意第三人。如果丙在买甲的汽车时知道该汽车设有抵押权并购买，那么他主观上就属于恶意，而此时法院就会支持乙的请求，保护乙的抵押权。

4．甲采取欺诈的手段与乙签订了一份买卖合同，以100元的价格从乙处购买了价值一万元的翡翠。甲购买翡翠后以一万一的价格出售给了不知情的丙。后被乙发现，乙申请法院予以撤销该买卖合同。应该合同是甲采用欺诈的手段从乙处购买的，属可撤销的合同，该合同自始不生效，甲具有返还翡翠的义务，乙具有返还100元钱的义务。

因甲从乙处购买翡翠后，以合理的价格出售给了善意的丙（因为丙不知情），因此此时丙申善意的，乙不能申请法院从丙处强制执行丙持有的翡翠，只能要求甲予以赔偿。

5．甲房子在乙工厂后面，甲为了能够欣赏到远处的风景，就和乙工厂约定：甲一次性付给乙工厂5万元，则乙工厂不可以在其厂房上建筑超过20米高度的厂房。甲乙之间的地役权没有到相关部门进行登记。现在乙将自己的厂房卖给丙（丙不知道甲乙两者贰间关于地役权的约定）后，丙将该厂房加建到了25米的高度。此时如果甲以与乙之间的地役权来主张丙行为违约时，甲的主张无效。就是说甲乙之间的地役权因为没有登记的缘故，不能对抗善意的第三者丙（丙因不知情而为善意第三人）。

(3)物权登记的公信力扩展阅读：

善意第三人

产生原因

从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。

况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，法律为了避免这些不安全因素的干扰规定了善意取得制度。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”

④ 为什么实行不动产统一登记制度

您好，建立完善的社会主义市场经济体制最重要的一个事儿就是要建立完善的财产权制度。不动产是人们拥有的最普遍、最重要的财产形式。在我们国家，像农村居民家家户户都有一块承包地，都有一块宅基地，许多家庭还拥有自留山、自留地、林地、草地、四荒地，这是在农村。在城市，我们国家住房的自有率是世界上最高的，家家户户拥有房屋所有权，几乎是家家户户，不是每一户。相应的几乎家家户户都拥有住房用地的使用权。所以不动产财产权制度在整个财产权制度里处在一种核心的地位，所以要建立完善的不动产财产权制度对于市场经济的发展具有十分重要的作用。
不动产登记制度主要有三个功能：
一个是确认权利，就是说法律规定的那些权利只有记入到登记簿才能真正得到确认。否则这种权利人就失去不动产权利这个风险，但是在分散登记的情况下，就没法准确确定不动产权利。比如对同一块土地，土地部门颁发了集体土地所有权证，林业部门又颁发了林地所有权证，农业部门颁发了承包经营权证，林业部门又颁发了林权证，农业部门发放了水域滩涂养殖权证，海洋部门发放了海域使用权证，就造成了土地权利确认的混乱，所以我们必须进行土地登记。
不动产登记的第二个功能是公示权利。也就是说不动产登记簿要依法公开查阅，不动产购买者、承租者、抵押权人，通过查阅不动产登记簿，可以准确了解你所要购买、承租或者抵押的不动产的权利状况，从而避免一物多卖、重复抵押等欺诈现象的发生，有效地保护不动产交易安全。但是这个分散登记就难以准确的公示不动产权利，对于同一不动产每个部门对它都有确认的权利，土地部门确定了土地所有权，林业部门确定了林地所有权，如果土地交易的当事人去查这个土地登记簿就不知道到底他所要购买、承租这块土地的权利人是谁。
第三个功能就是公信力，不动产登记有公信力。也就是说不动产登记簿上记载的不动产权利人被推定为是绝对正确的不动产权利人，登记薄上记载的不动产权利被推定是绝对正确的不动产权利，如果因为登记错误给真正的权利人造成损害了，登记机关负有赔偿的责任。但是分散登记就可能造成大量的登记错误，导致登记机关无法承担起这种赔偿责任，使得不动产登记失去公信力。这个是不动产财产权制度的第二个方面，就是不动产登记制度。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

⑤ 房产证和不动产证有何区别

动产与不动产的区别：

1、移动性

动产具有可移动性。比如说手机、机动车、办公桌椅等流版动资产与资金权等动产、。

不动产这种就是属于位置固定性。比如说像土地，房屋、等这些就是属于土地定着物。

2、个别性

动产一般来说不具特殊个性，都是普遍存在的。

不动产可以说它都是有着它的独特性、异质性，包括位置差异、权利差异 等。

3、耐久性

动产一般来说都是会存在损耗的，它的耐久性一般来说都是有限的。

不动产可以说它的寿命长久，比如说有的时候可能是土地不因使用或放置这样也是会造成损耗、毁灭，且增值。

4、数量有限性

动产数量一般来说也是量化的，但是它的数量没有太多的局限性。

不动产却是供给有限。

5、保值增值性

动产很少具有保值增值性_。

不动产这种是由于数量有限性及耐久性，相对来说它的财产可以说具有一定保值增值特性的。

⑥ 卖房子用别人户口本卖对别人有彰响吗

有影响。
1、对房子有所有权的人可以处分房产，别人是没有所有权的，也就没有处分权，即别人无权买卖不拥有所有权的房产。
2、用别人的户口本是不能正常合法的办理房产过户手续的。
3、也就是说，即使有人冒充房主过了户，这种过户也是无效的。
4、冒名行为区别于善意取得。
5、参照上海人民法院网的学术讨论案例如下：

以不动产善意取得与动产善意取得的区分为主线进行考察
（本文获全国法院第二十三届学术讨论会二等奖）
□方文光

一、问题的提出
案例一：房主甲欲出售其名下房产，买主乙在与甲洽谈时将事先准备好的假房产证与甲出示的真房产证做了“调包”。之后乙冒充甲与买主丙签订房屋买卖合同，办理登记手续时乙出示了调包取得的真实房产证以及伪造的高仿真身份证。登记机关审核后为其办理了过户登记，丙于次日支付了房款。之后，丙具体办理房屋交接时才发现此前与其交易的“甲”是骗子。甲诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
案例二：原告甲原系系争房屋产权人，原告之弟乙瞒着甲至公安局办理了署名为甲而照片为自己的临时身份证，又利用便利条件窃取了甲的户口簿及房地产权证，后至公证处办理《委托书公证书》，委托丙代理出售系争房屋。后丙与被告丁签订系争房屋的买卖合同，丙在签约时提供的原告甲的身份证系上海市公安局制发的3个月临时身份证。随后被告丁取得系争房屋的产权证。原告现请求法院确认上述房地产买卖合同无效。法院最终适用善意取得制度确认系争房产所有权归被告所有，并据此驳回原告诉请。[1]
上述所列举的两个案例均为《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行以来审判实践中所发生的适用不动产善意取得制度的两个真实案例，学界知名学者杨立新、王利明等还针对第一个案例进行过专题探讨，[2]主流观点认为可适用不动产善意取得制度，承办法官亦最终运用不动产善意取得制度处理相关案件。但笔者仍认为上述学者对我国物权法上不动产善意取得制度的构成要件、适用范围等基本问题以及冒名处分行为的性质、法律后果并未作出令人满意的阐述，故笔者在此不揣谫陋，围绕两个案例所反映出来的上述法律问题进行一定程度的探讨。
二、我国物权法上的不动产善意取得制度继受自德国物权法上的不动产登记公信力制度
毫无疑问，将动产善意取得制度扩张适用于不动产从而构成统一的善意取得制度是我国物权法立法的一次重大创新，之前在不动产物权变动领域采纳“从无权利人取得”制度的国家和地区如德国、瑞士、我国台湾地区等均将不动产的“从无权利人处取得”制度与动产善意取得制度相区分而将其规定为登记公信力制度，而我国物权法上不动产善意取得制度所继受的制度原型正是德国法上的不动产公信力制度。在《物权法》颁布之前，为物权法建立不动产善意取得制度进行理论准备而发表的众多文章中在论证不动产善意取得制度的比较法基础时均是将德国法上的不动产登记公信力制度作为法律继受的制度原型，并将二者相提并论。[3]《物权法》颁布以后，学界通说亦均将我国法上的不动产善意取得制度与德意志法系的不动产登记公信力制度作同等对待。[4]而从具体制度设计来看，凡赋予不动产登记以公信力的国家与地区如德国、瑞士以及我国台湾，不动产登记制度均由一法律规范群构成，即不动产物权变动登记生效的规定、登记正确性推定的规定以及登记公信力的规定，三个法律规范不论在逻辑层面还是在制度层面，均构成相互衔接、层层递进的关系，前者构成后者的逻辑前提或制度基础，后者则是前者逻辑以及制度演绎的必然结果，这是不同国家不动产登记公信力制度得以确立的共同的逻辑和制度结构。而我国《物权法》第十四条、第十六条、第一百零六条即分别为关于登记生效、登记正确性推定以及登记公信力的规定，故从制度设计层面亦可看出我国物权立法采纳了德国式的不动产登记公信力制度。至此，可以简要归纳我国学者主张确立不动产善意取得制度的逻辑思路：已有传统动产善意取得制度—不动产登记公信力亦发生善意取得效果—不动产登记公信力等同于不动产善意取得—不动产善意取得等同于动产善意取得。对此，笔者认为，德国民法典将动产的从无权利人处取得制度与不动产的从无权利人处取得制度分开规定，二者不但构成要件并不完全相同，连正式名称都不相同，我国学者以及立法者将不动产登记公信力偷梁换柱为不动产善意取得，并进而将其与动产善意取得制度合并规定，会给司法实践中相关法律制度的法律适用带来不必要的模糊和混乱。故从立法论的层面分析，笔者反对将不动产登记公信力制度与动产善意取得制度合并规定。但从解释论的层面分析，既然我国物权法正式规定了不动产善意取得制度，作为司法者我们只能遵守，但是在审判实践中应注意其与动产善意取得制度的区别以希该制度得到正确适用。
三、不动产善意取得制度与动产善意取得制度的区别
不动产善意取得制度与动产善意取得制度在制度渊源、法理基础、构成要件等方面均不相同，笔者分别论述如下：
（一）不动产善意取得与动产善意取得在制度渊源上不同
学界通说认为，动产善意取得制度起源于古日耳曼法上的以手护手原则，即任意让与其动产与他人者，只能向该受让人请求返还。[5]惟以手护手原则虽然具有与动产善意取得制度相类似的法律效果，但二者在法律结构与根本意旨上却大异其趣，[6]以手护手原则是以古日尔曼法上特有的“占有”观念即Gewere制度为基础而产生的，[7]其不以保护交易安全为目的，在以手护手中占有受让人处分物并不属于无权处分，第三人通过受让占有而取得物权也不受必须通过交易行为转让以及主观善意等要件的限制，故笔者认为不能将善意取得制度的起源定位于古日尔曼法上的以手护手原则。然则善意取得制度究竟起源于何？笔者认为，善意取得制度的源头应为古罗马法上的短期时效取得制度，[8]该制度与善意取得具有相同的法律结构，其核心要件之一为时效取得人主观上的善意且无过失，该要件亦是现代善意取得制度的核心要素，是善意取得制度的本质体现，而善意取得制度的其他构成要件亦均可为罗马法上的时效取得制度所包含。另外从制度目的来看，罗马法上的短期时效取得制度贯彻着物之效用的发挥以及权利状态安定的法思想，其以保护交易安全为目的。[9]现代民法中最早规定善意取得制度且对各国善意取得立法产生深远影响的是1804年法国民法典，[10]陈华彬先生认为，法国民法典中善意取得制度是直接根据16世纪以后占据支配地位的属于日尔曼法的巴黎地方习惯法设计的。[11]但根据法国学者考证，“法国民法典第2279条所确立的规则仅仅始于18世纪，而直到那时，在法国，无论是习惯法地区还是成文法地区，无一不遵从罗马法传统”[12]，该罗马法传统即为时效取得制度，而动产占有即等于所有权证书的规则是应进入近代社会以来动产交易频繁且往往仅有占有移转而无相应书面权利证书而导致的占有人难以取得所有权的现实，为免除时效取得制度对第三人取得占有的正当原因的举证要求而设计，而在实际运行过程中，因为其适应了时代发展要求，时效要件也逐渐被省略，占有取得人仅凭善意占有即可取得动产所有权。[13]由此可知，法国法上的善意取得制度并非是日尔曼法的复辟，而是罗马法依据其内在逻辑并顺应时代要求历史发展的产物。从实证法上来看，法国民法典上的善意取得制度即第2279条规定在时效一章中，完全继受法国民法，且由法国人起草的日本旧民法典取得时效章第144条“正权原且善意，有体动产取得者，即时取得时效利益”的动产善意取得之规定则更明白无误地揭示了其与罗马法短期时效取得制度的亲缘关系。另外最初的关于善意取得的理论依据法国、意大利、日本等国学者亦多坚持即时时效或瞬间时效的特殊取得时效说，[14]由此可知，现代法上的动产善意取得制度实脱胎于古罗马法上的时效取得制度。
至于不动产善意取得制度亦即不动产登记公信力制度起源，据学者顾祝轩考证，[15]其发源于19世纪德国东部普鲁士地区流行的不动产登记的形式效力主义法理，根据登记的形式效力主义，只要标志物权变动完成的登记成立，即便登记不法，同样发生物权变动效力，亦即登记具有绝对真实性。德国民法典中虽未完全采纳形式效力主义，但为保护交易安全，对第三人而言登记被拟制为真实亦即登记具有绝对性，所谓的善意要求仅在排除恶意这一基本要求的意义上被提及。[16]而形式效力主义的源头，又可追溯至12世纪德意志北部城市兴起的日尔曼法上的抵押登记制度，而日尔曼法的不动产登记制度与古日尔曼法上Gewere制度在逻辑进路上有相同之处：即都将权利表征与本权相结合，甚至赋予权利表征变动导致物权变动的绝对效力，亦即二者在法理上是相通的。对此，正如有德国学者指出的，现代法上的不动产登记公信力制度与之前的形式效力主义的登记制度以及古日尔曼法上的Gewere制度是一脉相承的，都是日尔曼法形式主义的历史产物。[17]
（二）不动产善意取得与动产善意取得法理基础不同
国内学者多认为，动产善意取得制度与不动产公信力制度的法理基础均为信赖保护原理，该原理的核心含义是指：“行为人对于成文法规或交易观念上之一定权利、法律关系、其他法律上视为重要因素之外部要件事实为信赖，以致为法律行为时，如其要件事实系由于保护信赖而受到不利益之人的协助而成立者，其信赖应受法律之保护。”[18]二十世纪初德国法学者维尔斯帕彻、梅耶等创立外观理论时均是从改造动产善意取得制度的法理依据入手的，时至今日，信赖保护说作为动产善意取得制度的法理依据已成为通说，笔者对此亦不持异议。惟对于不动产公信力制度的法理基础，笔者认为尚需探讨。信赖保护原理保护的是取得人的合理信赖，故应包含取得人主观上善意无过失之要件，且信赖保护原理作为一种与自己责任原理相对立的原理为求与作为现代民法基石的自己责任原理相妥协、相融合，尚要求真正权利人对于虚假的外观事实的出现具有可归责性，[19]因而动产善意取得制度的实际适用过程实际上是一个真正权利人与信赖外观事实而行为的第三人之间的利益权衡的过程。而不动产登记公信力制度是一种形式化的、绝对的交易保护，而不是一种独立的信赖保护，[20]其中第三人的善意仅在排除恶意的意义上使用，在实践中第三人只要依照登记权利状况发生交易即可取得权利，故第三人的合理信赖要件在不动产善意取得中极为淡化。[21]至于在信赖保护原理中必备的真正权利人的可归责性要件在不动产善意取得中更是无需具备。不动产善意取得与信赖保护原理在构成要件上存在如此重大差别，自然难谓法理基础相同。国外有学者如德国著名民法学者卡纳里斯称不动产登记公信力制度为信赖原理的例外和极端情形，[22]笔者认为，既然不动产善意取得制度的“变异”已经达到极端即已经发生质变而与信赖保护原理下的其它具体制度、规则相比已丧失共通性，再将其归于信赖保护原理旗下则显得过于牵强。德国亦有学者提出不动产善意取得的法理基础为“权利表象”原理（rein Rechtsscheinsprinzip），而将需有真正权利人对外观事实的形成原因的信赖保护原理称为“诱发”原理(Veranlassungsprinzip)。[23]当然，限于笔者手头掌握的材料，未能见对权利表象原理的详细阐述。故笔者冒昧揣测，该权利表象原理应与德国法中幽灵不灭的古日尔曼法上的Gewere制度中蕴含的权利外观与权利本身一体的理念一脉相通。无论如何，不动产善意取得与动产善意取得在法理基础上存在重大差异，导致其二者之间的具体制度构成要件上亦存在重大差别。
（三） 不动产善意取得与动产善意取得构成要件以及相应制度基础的不同
动产善意取得的构成要件如下：1.处分人为无处分权之占有人；2.第三人通过交易行为取得占有；3.第三人不知处分人无处分权且无过失[24]；4.真正权利人依其意思丧失占有。不动产善意取得制度构成要件如下：1.登记权利状况错误；2.第三人与登记名义权利人发生交易并完成登记；3.第三人不知登记权利状况错误。[25]我国物权法上的善意取得制度则另外统一增加了以合理价格转让的构成要件，另外，立法上虽然对于第三人的主观状况统一规定为善意，但学界通说认为动产善意取得制度按照传统民法之规定应解释为善意且无过失，而对于不动产善意取得制度则一般认为此处善意仅为不知即可。[26]由上述二者构成要件可知，二者的第一个重大差异为第三人对不知虚假权利外观有无过失的不同，之所以动产善意取得要求取得人善意且无过失，从制度基础的角度来看，是因为动产善意取得的权利外观或表征为占有，近现代社会以来，商品流通频繁，商业法律关系亦高度复杂，动产占有与所有不一致现象非常普遍，故为求得真实权利人与善意第三人之间的利益均衡，要求第三人应尽到交易上的必要注意义务。而对于不动产登记制度来讲，由于其由公权力机关信用作保证，且确立不动产登记公信力制度的国家均设置了较为严格的登记审查程序，足以保证登记在绝大程度上是可靠的，故立法赋予不动产登记以公信力，第三人除信赖登记簿外无须再进行额外的调查，故对不动产善意取得人没有无过失的要求。二者构成要件上的第二个重大差别是动产善意取得制度要求真实权利人对虚假权利外观形成的可归责性即真正权利人丧失占有必须是基于自己的意思，这就要求第三人在通过法律行为取得动产时应尽到交易上的必要注意义务，从而尽量排除所取得动产系盗赃物、遗失物的可能性。而不动产善意取得制度对此并不要求，其中制度基础上的原因在于采纳登记要件主义与登记公信主义的权利登记制度本身即是减少当事人交易成本的一种制度设置，根据科斯的交易成本理论，凡是交易一定有交易成本，而在实行权利登记制度的国家和地区，因登记机关或前置审核机关实行严格的实质审查制度，以保证登记的高度可靠性、准确性，不动产的交易成本内化于国家登记机关前置的登记审查程序中，受让方无需在登记之外自行调查。首先，对于外部第三人来讲，其事后所能接触的仅是经登记机关审核而做出的权利证明，故要求第三人调查真正权利人对登记错误是否可归责难度太大。其次，即使第三人可以通过调查确定真正权利人的可归责性，这样一来一方面无疑从根本上动摇了登记的公信力，另一方面造成社会资源的重大浪费，与建立具有公信力的登记制度从而减少交易成本的制度设计初衷背道而驰。故从减少交易成本、维护不动产登记公信力的角度考虑，不动产善意取得制度不应增加要求真正权利人对登记错误具有可归责性的要件，当然如此一来对登记错误不具有可归责性的真正权利人的利益则可能造成无辜的损害，对此建立权利登记制度的国家多通过建立、完善国家赔偿制度来保障无辜真正权利人的利益，我国《物权法》第二十一条亦规定了登记机构的赔偿责任。
综上所述，不动产善意取得制度与动产善意取得在制度渊源、法理基础、制度基础等方面均存在重大差异，故其构成要件的具体要求亦有差异，我国《物权法》虽将二者统一规定，但二者之间的差异在法律适用过程中不可不察。
四、不动产善意取得的适用范围
行文至此，我们回头分析文章开头列举的两个案例，在这两个案例中，法官最终均选择适用了不动产善意取得制度，王利明、杨立新先生对第一个案例法律适用的逻辑推理过程颇具有代表性，其逻辑过程如下：1.冒名处分人出卖他人房产属于无权处分；2.第三人与冒名处分人之间存在有偿法律行为；3.第三人已支付价款并完成过户登记；4.第三人善意。[27]据此，其认为不动产善意取得的全部构成要件均已符合，故善意第三人可以确定的取得系争房产所有权。笔者认为，二位先生对第一个构成要件的分析存在重大误解，不动产善意取得的逻辑起点应为不动产登记权利状况错误，即不动产善意取得善意信赖的客体仅限于登记簿的权利登记错误，[28]而登记权利状况错误与无权处分并不等同，无权处分的外延要远大于前者，如所举案例中两位冒名处分人因对于系争房产没有所有权或处分权故自然属于无权处分人，但不动产登记簿记载的权利人状况本身并无错误。不动产善意取得与动产善意取得之所以分别将无权处分限缩为登记权利状况错误和无权处分人占有动产的情形，是因为善意取得制度是物权公示公信原则的具体制度设计，而根据公示公信原则以及物权法定原则，占有与登记分别为动产与不动产权利状况的法定公示手段，因此就善意取得而言唯一可资信赖的虚假权利外观在动产为无权处分人的占有在不动产则为登记簿的错误权利记载，至于其余虚假外观皆不属于善意信赖之客体或范围，且善意取得制度作为一种物权取得制度在大陆法系国家民法体系中归属于物权编部分，故其规范或适用的对象应仅限于物权权利本身，而对行为人的行为能力、身份等与主体有关的信赖则由民法总则部分予以规范。
五、不动产冒名处分行为的法律适用辨析
本文所举两个案例中的冒名处分行为显然属于对行为主体身份的误信而不存在权利登记错误的基础事实，故不能适用不动产善意取得制度。当然亦有学者认识到这一点，但其指出在冒名处分情形下不动产善意取得制度可以扩张适用，[29]笔者认为，这又涉及到法律解释问题，扩张适用在法律解释上属于目的性扩张解释，故扩张须符合立法的目的、立法的原意，如上所述，善意取得制度是任何人不能让与自己没有的权利这一现代民法基本法理的例外，故从立法目的来看对该制度的适用应严格限制而不是任意扩张，既然立法者设计善意取得制度的事实基础或前提仅为无权处分人占有动产或者不动产权利登记错误，故在此应根据相反解释的方法，将其它无权处分情形排除在善意取得制度适用范围之外方符合立法原意。退一步讲，即使按照某些学者的说法将不动产善意取得制度扩张于冒名处分情形，根据笔者在上文中所作分析，不动产善意取得制度与动产善意取得制度在法理基础与构成要件上都存在重大不同，不动产善意取得在构成要件上不要求第三人主观上善意且无过失，亦不要求真正权利人对登记错误具有可归责性，而在冒名处分行为中，如果不考虑第三人以及真正权利人的过错或可归责性，并在具体个案中通过对双方可归责性的比较进行动态的利益衡量，而直接适用不动产善意取得制度，其结果可能是显失公平而令人难以接受的，可以设想在有些冒名处分行为中，真正权利人对冒名处分的权利外观的形成没有任何过失或可归责性，或善意第三人对信赖虚假权利外观有重大过失，或者第三人的过失要大于真正权利人，上述情形下适用不动产善意取得制度由善意第三人取得权利有悖一般人朴素的公平正义观念。
根据上述分析，既然不动产冒名处分行为不能适用不动产善意取得制度，那么该行为的法律效果究竟如何？根据现代民法自己只对自己行为负责的意思自治原理，冒名行为原则上对被冒名人无效。[30]但该原则也存在例外，如果冒名行为符合表见代理的构成要件时可以类推适用表见代理制度。[31] 至于本文所举两个案例的法律适用后果，笔者认为，两个案例中致使交易相对人误信对方为真正权利人的外观事实为对方持有的房产证原件以及伪造的身份证件，房产证系秘密窃取所得，身份证系伪造，故难谓真正权利人对虚假外观事实的形成有助成作用或有过错，相反交易相对人在房产交易中首先面临的问题就是确定真正权利人，故对相关证件的审核就处于相对人的风险支配领域，且相比于真正权利人作为交易相对人属于从该风险中获取利益一方，而利益与风险成正比，故在价值巨大的不动产交易中买方应承受较真正权利人更大的风险，其应花取更大的成本去核实交易对方的身份，故如其未能核实交易对方的身份，应承担不能取得权利的风险。据此，笔者认为被冒名人不具有可归责性，故所举两个案例的案件事实不能满足表见代理的构成要件，第三人不能取得系争房产所有权。
（作者单位：上海市虹口区人民法院）
（责任编辑：何 庆）

⑦ 南宁如何撤销预告登记证

《物权法》出台后，各地登记机构积极落实其中有关不动产登记的规定，但在操
作中，也产生了很多困惑。比较集中的是针对《物权法》第20条第2款关于预告登
记失效的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内
未申请登记的，预告登记失效。”一些地方的登记机构试图将“预告登记失效”的标
准具体化，以指导登记实践，但发现难度极大，在实践中无法操作。经分析，问题主
要出在以下几个方面。

问题一：“登记失效”的说法本身存在逻辑上的困惑

在生活中，常常会发生各种证照文件失效的情况，如：超过了有效期；因遗失而
被宣告作废；被发证机关撤销、吊销：因人民法院的判决而失效等。在不动产登记领
域，最为常见的是权属证书因遗失补证而导致原证失效。以上各种失效情形有一个共
同点，就是证件、票据等表征权利的载体还现实存在，但已不能作为权利的证明。简
而言之，就是具有合法的形式而实质上丧失应有的效力。如果在形式上已经消灭，则
根本谈不上失效的问题——已无有效的可能性。因此，失效的前提是失效的对象在形
式上还存在。

在这个前提下，“登记失效”就意味着登记事项虽然仍存在于登记簿，却已“失
效”。但失去的是什么效力呢？要回答这个问题，先要回答登记具有什么效力。登记
的效力无非是公示、公信，也就是登记的推定力和公信力。所谓登记的推定力，是指
当登记簿上记载某人有一项权利时，就应当推定此人享有这项权利，而在登记簿中涂
销一项权利时，则应当推定该权利已不存在。所谓公信力，是指因信赖登记簿的记载
而作出行为的善意第三人，不会因为登记簿记载的事项与事实不一致而遭受损害。例
如，登记簿记载房屋为甲所有，乙因此相信甲是所有权人，于是付钱给甲购买房屋并
进行了登记，其实甲不是房屋的真正所有权人；虽然甲实际上无权出售房屋，但乙取
得的房屋所有权不会因此被剥夺，这就是体现了登记簿的公信力对交易安全的保护。

可见，如果允许“登记失效”，那就意味者登记簿的记载仍然存在，但并不保证
登记是正确的，第三人因信赖登记簿的记载而取得的权利也就得不到保障。这将推翻
登记的推定力、公信力，从根本上否定了登记的公示、公信原则，颠覆了现行的登记
制度。

作一个简单的对比分析。《物权法》规定预告登记失效的条件之一是“债权消灭”，
那么在其他登记中，也存在同样的问题：如抵押登记，所担保的债权已因清偿而消灭，
抵押权也随之消灭，但当事人暂时还未申请抵押权注销登记，此时登记簿上还记载着
抵押权，为什么不规定“抵押登记失效”呢？再如，房屋已经倒塌灭失，但没有人去
申请注销登记，登记机构也没有发现，而房屋的登记信息仍然存在，是否应当规定此
时“房屋登记失效”呢？又如，房屋所有权人死亡，自死亡之时房屋就归继承人所有，
而登记簿上仍显示死者为所有权人，那么应当认定“房屋所有权登记失效”吗？按照
这样的逻辑，几乎每一种登记都有类似情形，是否每一种登记都应当规定失效的情形
呢？

显然，“登记失效”的用语是不严谨的。严格地说，上述情形是登记簿记载的权
利消灭，而不是“登记失效”。登记簿上的每一项记载，都是具有推定正确性的，即
使它与事实不符。否则还有谁敢相信登记簿？

德国、瑞士、日本和我国台湾地区均未规定登记的“失效”，道理同上。所以，
在预告登记的发源地——德国，如欲推翻预告登记，必须确认预告登记所记载的权利
本身已消灭，然后涂销预告登记。

问题二：“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”则预告登记就失
效，是否公平

《物权法》所设立的预告登记制度适用范围比较广泛，但最主要的还是适用于商
品房预售即期房买卖，立法的本意也在很大程度上是为了保护商品房预购人的权利，
防止开发商“一房两卖”。购房人付了房款，就应当取得对价，即所购房屋的所有权，
但房屋尚未建成，我国又不承认期房可以成为物权标的，此时购房人只能拥有债权。
房屋建成后，开发商如果将房屋卖给第三人并登记，则第三人取得的物权可以对抗，
预购人的债权，对预购人不公平。因此预购人可以在房屋尚未建成时先办理预告登记，
把自己的权利公示于登记簿，阻止开发商再次处分已售出的房屋。即使开发商想再次
出售，有意向的买主也会查询到登记簿上的在先购房人，从而知难而退，这样就能够
保障预购人最终取得所有权。但《物权法》又规定“自能够进行不动产登记之日起三
个月内未申请登记的”，预告登记失效，却使天平倒向了原本强势的一方，偏离了保
护弱者的初衷。

仍以商品房预售为例。

首先必须弄明白，何时才是“能够进行不动产登记之日”。买卖房屋的登记，需
要开发商和购房人双方共同申请。因此，只要买卖双方其中任何一方不同意申请登记，
就不能够登记，因此“能够进行不动产登记之日”就永远不会到来。如果是这样的话，
三个月失效的规定就毫无意义。

有人认为，开发商建成了房屋，办理了初始登记、拿到了大产证，就算“能够进
行不动产登记之日”。这是不对的。购房人欲把房屋登记在自己名下，需要与开发商
共同申请登记，如果开发商以种种理由不配合，拖延三个月，就能使预告登记失效，
开发商就可以将房屋再卖给他人，这岂不是帮助开发商“一房两卖”吗？显然，不能
简单地将商品房初始登记的时间作为三个月的起算点。

还有人认为，开发商建成了房屋，办理了初始登记、拿到了大产证，也愿意积极
配合办理小产证，只要购房人申请，就能够登记。那么，从这时起算，三个月以后购
房人还未申请的，预告登记就失效。这样仍然不合理。房屋买卖一般都是购房人先把
房款全部付清，开发商才可能配合购房人申请登记。当然，开发商也可以在购房人钱
付了一半甚至更少的情况下就把房屋登记给购房人，余下的房款慢慢再还——虽然在
理论上存在着这种可能性，但开发商很少按此操作。所以，到开发商愿意配合申请登
记时，房款早已付清。

那么从这时起，不管购房人是否登记，对开发商均没有影响。既然如此，为什么
要使预告登记失效，给开发商“一房两卖”的机会？

因此，即使由于购房人怠于申请的原因耽误了登记，也不需要以预告登记失效的
方式惩罚购房人：相反，根据《合同法》，开发商还负有将房屋提存的义务，而不是
赋予其在三个月后再卖一次的权利。可见，预告登记三个月失效，不仅不公平，而且
与《合同法》相抵触。

问题三：是否要由登记机构来判断预告登记失效与否

对于登记机构来说，这个问题至关重要。《物权法》规定了预告登记“失效”的
条件，即“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”。问题
是，由谁来作出这种判断？笔者认为，《物权法》的本意并不是由登记机构作出判断。

首先，基于登记簿的推定力和公信力，如果登记机构能够判断预告登记已失效，
就应当注销登记，而不应当将明知错误的信息还留在登记簿上。登记事项已从登记簿
上注销，自然就没有是否失效的问题。

其次，能登记而不登记之日起三个月预告登记失效，更是难以判断。有很多情况
都可以导致“不能够”进行登记，如当事人出国、生病住院、意外事故、自然灾害、
一方未尽通知义务或故意隐瞒、款未付清或款已付清原权利人拖延登记等等，无穷无
尽。如果要求登记机构判断何时“能够”登记，就要确认所有“不能够”登记的情况
都不存在。登记机构显然无法做到。

《物权法》规定，能登记而不登记之日起三个月预告登记失效，显然是设立了一
种时效，而且是消灭时效。法律规定的另一种消灭时效是《民法通则》中的诉讼时效：
“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；“
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”同样是时效，自然具有同
样的法律属性。正如对“知道或者应当知道权利被侵害时”的判断只能由法院通过依
法审理来作出一样，对“能够进行不动产登记之日”的判断，也是法律赋予审判机关
的权力，其他任何个人和单位都无权做出决断，这是立法思维、立法技术一脉相承的
必然规律。而且，法院对诉讼时效的判断，也不是由立案庭直接进行，即使看起来明
显超过诉讼时效的民事诉状，立案庭也要受理下来，然后由审判庭进行审理，查明事
实，如确实超过诉讼时效，则依法作出不予受理的裁定。

登记机构不能对何时“能够”登记进行判断，还在于其缺乏程序上的保障。“能
够”登记与否，是一个主观性相当强的判断，既取决于客观条件，更取决于登记当事
人主观的认识和意志（有登记机构试图为“能够进行不动产登记之日”制定一个明确
的标准，或列举几项具体情形，却总不能成功，原因就在于“能够”登记并不是单纯
的客观现象，无法制定一个客观的标准）。向登记机构主张对方“能登记而不登记”
因而预告登记过期失效的，总是被预告登记束缚的人，如开发商：而仅凭其一面之辞，
当然不能轻率地认定另一方“能够”登记而不登记，这就需要听取另一方的陈述。然
而没有任何一部法律法规授予登记机构传唤另一方到场作证的权力，更没有规定另一
方不表达意见时，就可以接受单方的主张，令登记失效。登记机构并没有缺席判决的
权力。

综上，由于预告登记失效存在着上述难以解决的问题，建议对《物权法》进行修
改，摒弃“登记失效”的称谓，改用注销预告登记的表述；按照国际惯例，取消三个
月失效的规定；“预告登记失效”制度在实行时，也不能要求登记机构去判断失效与
否；因债权消灭注销预告登记的，要有预告登记权利人的同意，或法院的除权判决；
因三个月而失效注销的，要有法院的认定。

⑧ 物权法中公信力原则和善意取得制度有什么区别有什么关系

区别很大，根本是两个不同的制度。《物权法》中根据公示公信原则，动内产以交付为生效容要件，不动产以登记为生效要件。也就是说善意取得制度中对于动产要以交付、不动产以登记才能善意取得。当然善意取得本身要求第三人是善意，不知情的情况下取得，还必须以合理的对价。

⑨ 什么是物权登记的公信力

物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果。所谓公信力是指，登记的不动产回物权的权利答人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。不动产物权登记的公信力包括两层含义：一是登记的权利推定效力。二是不动产物权的善意取得制度。