房企取得土地使用权税额抵扣

A. 非房地产企业出让土地使用权的土地增值税如何计算

房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂。笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 (1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。

B. 非房地产企业出让土地使用权的土地增值税如何计算

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人为转让国有土地使版用权及地上建筑权物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

计算公式
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法
土地增值税实行四级超率累进税率：
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

C. 土地增值税房企五项扣除项目都有什么

1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用等等
3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。这也是房地产企业与其他企业不同之处！

D. 房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税和耕地占用税是计入“取得土地使用权所支付金额”还是“开发成本

房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税和耕地占用税，由于是按照实际占用耕地面积计算，并一次性缴纳，因此可以不通过“应交税金”科目进行核算，而直接计入房地产项目的成本费用之中,即开发成本中。

如果是以非货币性资产交换或企业合并方式取得的土地使用权，其会计成本与计税基础可能不同，则存在纳税调整问题。因为会计与税法规定的摊销年限均为土地使用权证书中所注明的使用年限，所以土地使用权后续计量的会计处理与税务处理是一致的，申报企业所得税时不需要做纳税调整。

(4)房企取得土地使用权税额抵扣扩展阅读：

企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

依据该规定，该公司在购买的土地上自行开发建造厂房，应该将土地使用权和开发建造的厂房分别作为无形资产和固定资产进行会计核算，土地使用权价值摊销和固定资产折旧也应该分开计算。

举例说明如下：2010年1月1日，某股份有限公司购入一块土地的使用权，支付土地出让金及契税为2000万元。

公司在地上自行建造生产车间，领用工程物资3000万元和原材料1000万元，应负担职工工资1800万元，用银行存款支付其他费用2030万元。

该工程已经完工并达到预定可使用状态。土地使用权证书中所注明的使用年限为50年，厂房使用年限为25年，采用直线法摊销和计提折旧。

假设不考虑净残值和其他相关税费，会计处理如下（单位：万元）1．支付土地出让金及契税借：无形资产—— —土地使用权。

E. 非房地产企业转让土地使用权与房地产开发企业转让土地使用权，在计算土地增值税有什么不同谢谢

区别主要是在扣除项目的计算上吧。取得土地使用权时缴纳的契税：房地产开发企业可以作为扣除并可作为加计扣除的基数，但非房地产企业不能扣除；转让土地使用权时缴纳的印花税：房地产开发企业不能扣除，但非房地产企业可以扣除；（其实上两项都与会计制度的规定有关）还有重要一项，房地产开发企业可以享受（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)两项加计20%扣除，但前提是转让的不是生地哈。

F. 求助:计算土地增值税时,房地产开发企业为取得土地使用权支付的契的扣除问题

你仔细看题目，它在设定时就没有考虑到契税的，要不然外商投资企业转让那块土地，怎么会直接给出“相关税费”呢？怎么不叫你自己算下可扣除的契税？而且实践中契税税率不一定是3%哦！

G. 营改增之后，取得土地使用权如何抵扣进项税额

营改增复后房地产开发企制业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。国税总局2016第18号公告：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

(7)房企取得土地使用权税额抵扣扩展阅读

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。

H. 房地产开发企业取得土地使用权时支付的印花税,在计算土地增值税时,应如何扣除

印花税可以进“开发成本-土地税费”科目，也就是进了成本科目可以作为成本扣除。

I. 房企取得土地使用权转让缴纳土地使用税的问题

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（内财税[2006]186号）第二容条规定，“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，等到开发的房地产项目销售完毕，土地使用税的纳税义务也就终止了。

J. 某房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，请问契税的计税依据如何确定

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税回函[2009]603号）规定，对通答过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。