集体建设用地使用权流转纠纷

『壹』 国家对集体所有建设用地土地使用权流转有何政策规定

根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

1、乡（镇）村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
2、乡（镇）村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
参考资料：http://www.dongao.com/zckjs/jjf/201403/147572.shtml

『贰』 目前的宪法规定集体建设用地使用权不能转让吗

一、《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于内非农业建设才旦容是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据这一规定，农民集体土地的使用权，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，只有一种情形可以例外，就是对于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产(包括厂房等)发生转移而导致土地使用权发生转移，如果土地上没有建筑物等设施，集体土地的使用权将不允许转让，也不得转让用于非农业建设。
二、《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
三、依据规定，土地的所有权是不能转让的，土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

『叁』 集体建设用地使用权流转都有什么方式

职能部门：集体建设用地使用权流转，必须实行有偿和有限期使用制专度，必须通过属有形市场进行。关于集体建设用地使用权流转的方式和条件，《办法》规定，集体建设用地使用权的流转方式为四种： 第一种：转让。集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 第二种：出租。集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 第三种：作价出资或入股。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 第四种：合作或联营。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。

『肆』 广东省集体建设用地使用权流转管理办法》违反土地管理法吗

属于违反《土地管理法》的，根据《农村土地承包法》规定，只有农村承包经营权的土地才可以采取出租、转包、互换和转让等方式流转。

『伍』 该集体建设用地使用权能否流转

问：A企业是乡镇企业，经批准取得某集体建设用地使用权。2014年，A企业因融资想把该地转让给B企业，双方签订了转让协议。B企业支付了相应款项后未实际占用该地块，也未实施建设。B企业能否取得该地块的建设用地使用权？

答：（1）集体建设用地有特定的使用范围。集体建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型：乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公益事业用地。此外，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这就从法律上明确了集体建设用地使用权原则上不允许出租、出让或者转让，只有在企业发生破产、兼并或资产转移的情形下才可以转移集体建设用地使用权。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）也明确严格控制集体所有建设用地使用权流转范围。本案中，A企业并未破产、兼并，不能将建设用地使用权转让给B企业。B企业无法取得该地块的建设用地使用权。

（2）本案中转让合同属成立但未生效的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第五十九条规定，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。据此，集体建设用地使用权须经县级或县级以上人民政府审批登记、核发证书后方能取得。B企业若是在A企业破产、兼并的情形下取得该地块，也应履行相应的审批手续才能取得建设用地使用权。本案中A企业与B企业仅签订了转让协议，并未进行审批登记，不发生集体建设用地使用权转移的效力。

至于转让协议的效力问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。据此可知该协议虽经双方达成意思表示的一致，但仍属于成立但未生效的合同。双方还要承担合同可能最终无法获得审批登记而归于无效的风险。

（3）试点地区的集体建设用地使用权可依相关规定流转。2015年2月27日第十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于集体经营性建设用地入市的有关规定。因此，该决定实施后，在试点地区进行的流转可按照试点地区集体经营性建设用地入市的相关规定进行认定。

『陆』 国家对集体所有建设用地土地使用权流转有何政策规定

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：在符合规划的版前提下，村庄、集镇、建制镇权中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也进一步明确：严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

『柒』 集体建设用地使用权流转需满足哪些条件

农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享回有与城镇国有土地使答用权同等的权益：
（1）经依法批准使用或取得的建设用地。
（2）符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。
（3）依法办理土地登记，领取土地权属证书。
（4）界址清楚，没有权属纠纷。
依法应当进入土地交易机构公开交易的，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转。

『捌』 《物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定

《中华人民来共和国土地管理法》源第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”这就形成了我国农村集体土地流转的基本法律框架。其立法意图主要是通过强行规定将建设用地的范围绝大部分限制在国有土地上，只留极少一部分适用集体土地，通过占用较少的集体建设用地，并限制其入市，以避免农用地转为建设用地，从而达到保护耕地的目的。但一个不可回避的现实是，集体建设用地使用权的流转已经成了公开的秘密，而且成了一种趋势，一味限制其流转并不能达到保护耕地的目的

『玖』 集体建设用地使用权的存在问题

事实上，农村集体建设用地的流转试点工作，已在全国部分省市展开，实践也证明这一做法给当地经济发展注入了巨大的活力，但另一方面，也普遍存在着一些问题。
民革中央通过调研分析，认为当前农村集体建设用地流转突出存在以下问题：
——现行试点和地方法规与国家法律冲突。
由于我国宪法和土地管理法都规定，城市的土地归国家所有，农村集体土地只有通过政府征收或征用才能转化为城市建设用地，所以，只要农村集体建设用地未经国家征收和征用便进入市场，无论采取何种形式，都会改变城市土地单一国有的格局，从而与宪法和土地管理法产生抵触。
——土地管理体制不健全，导致农村集体建设用地流转无序。
农村集体建设用地流转大多处于自发和无序状态，一是由于城乡二元结构下城市规划只规划国有土地，对于流转到或即将流转到城市来的农村集体建设用地尚未纳入城市建设整体规划中；二是由于地方政府的利益驱动，导致区域内土地的开发整理、农村集体建设用地的流转都由各行政区各自决策，缺少全国统一的规划协调和统筹安排；三是违反规划擅自转变农地用途的现象仍十分严重。
——农村集体建设用地和国有建设用地产权地位不平等。
这种不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。
——农村集体建设用地流转中产权界定不清。
土地管理法第十条对集体土地产权作出规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

『拾』 《物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定

A 物权法》对集体建设用地使用权流转有什么规定？

《物权法》对建设用地使用集体所有的土地的流转仅做了原则性规定，如第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”

总的来说，根据现行法律法规的规定，集体建设用地使用权的取得及流转有严格的条件限制，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事业以及农民住宅建设。近年来。我国土地制度改革不断深化，国务院先后出台了一系列涉及农村集体建设用地的规定。国务院关于2005年深化经济体制改革的意见中明确指出，进一步研究探索农村集体建设用地使用权进入市场。土地行政主管部门一直将加快集体建设用地使用制度改革作为工作的重点，在对集体建设用地进行严格管理的同时，也允许一些地区开展集体建设用地流转方面的试点，2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。