1. 私有四合院拆迁时给房屋补偿款,是否也给四合院的土地补偿款
1、专家意见：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5854e31f0100qz92.html
国有土地上房屋拆迁时对土地使用权补偿问题探究-----土地使用权补偿吗？
2、法律规定：
对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复
（2002年1月24日国务院法制办公室文件国法秘函〔2002〕15号发布自公布之日起施行）
北京市人民政府法制办公室：
你办《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》收悉。经商建设部、国土资源部，现答复如下：
一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。
二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题
现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条第二款规定：“拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人对被拆迁房屋所有人应当按照被拆迁房屋原建筑面积的重置价及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿。具体补偿办法由各区、县房地局确定并报市房地局批准。”根据立法法有关中央专属立法权以外的事项地方可依照本地情况作出具体规定的精神，在国家统一的补偿办法、标准出台前，北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。
三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题
2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
附：北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示
（2001年12月11日 京政法制规字[2001]43号）
国务院法制办公室：
为了贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》，切实保障被拆迁人的合法权益，现就城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题请示如下：
一、关于现行《中华人民共和国土地管理法》施行以前拆迁城市私有房屋的补偿问题
现行的《中华人民共和国土地管理法》自1999年1月1日起施行，该法第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
“（一）为公共利益需要使用土地的；
“（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
“（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
“（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
“（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
“依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
根据国务院法制办公室《关于对被拆迁私房的产权人原使用的国有土地使用权是否给予补偿的报告》（国法综[2000]13号）的意见，可否认为，对现行《中华人民共和国土地管理法》生效以前发生的私有房屋拆迁补偿，应当适用当时的土地管理和城市房屋拆迁管理的法律、行政法规的规定，不适用现行《中华人民共和国土地管理法》第五十八条关于“对土地使用权人应当给予适当补偿”的规定。
二、关于现行《城市房屋拆迁管理条例》施行以后，拆迁城市私有房屋的补偿问题
现行《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）自2001年11月1日起施行。《条例》第二十四条中规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”据此，可否认为，自2001年11月1日起，凡依据《条例》规定对私有房屋所有权人进行拆迁补偿的，其中已包含了对收回的国有土地使用权的补偿。
三、关于现行《中华人民共和国土地管理法》施行以后至《条例》施行之前，拆迁城市私有房屋的补偿问题
现行《中华人民共和国土地管理法》施行以后至《条例》施行之前，国家法律、行政法规和部门规章没有具体规定在拆迁私有房屋中对土地使用权人如何给予补偿。根据国家有关规定并结合我市实际情况，市人民政府于1998年10月15日颁布了《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》），自1998年12月1日起施行。《办法》第二十八条第二款规定：“拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人对被拆除房屋所有人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿。具体补偿办法由各区、县房地局确定并报市房地局批准。”实际执行中，市房地局一般批复区、县房地局对拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅的所有权人给予两项补偿：一是按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新给予作价补偿；二是按照被拆迁房屋原建筑面积和房屋所在地的区人民政府确定的被拆除房屋所在区位拆迁补偿价格的20％给予补偿。《办法》第二十九条第一款中规定：“被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格由各区、县根据拆迁地点等因素确定，并报市房地局批准后执行。”市人民政府《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函[2000]60号）进一步明确：“拆迁补偿价格由各区、县政府参照被拆除房屋所在地区届时普通住宅商品房价确定，并报市国土资源和房屋管理局批准后执行。”
综上所述，可否认为，在国家没有出台统一的对土地使用权进行补偿的办法之前，我市制定《办法》并依《办法》规定对私有出租住宅所有权人进行的拆迁补偿中，已经包含了土地使用权补偿的因素，即具体落实了现行《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款的规定。
特此请示。
2. 获得土地使用权后至开发前，开发房产应当进行哪些工作
答：1、从程序上说，房产开发流程经历了公司设立、项目立项和获得项目土地使用权之后，还需要经过房地产开发项目的拆迁安置程序，才能最后进入开工、施工和竣工阶段。 房地产开发项目拆迁安置阶段的具体法律程序如下：（1）、委托进行拆迁工作；（2）、办理拆迁申请； （3）、到市房产管理局拆迁科审批、领取拆迁许可证；（4）、签订房屋拆迁责任书；（5）、办理拆迁公告与通知；（6）、办理户口冻结；（7）、暂停办理相关事项； （8）、确定拆迁安置方案；（9）、签订拆迁补偿书面协议；（10）、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；（11）、发放运作拆迁补偿款；（12）、拆迁施工现场防尘污染管理;(13)、移交拆迁档案资料;(14)、房屋拆迁纠纷的裁决; 15、强制拆迁。 2、从证书取得的角度来看，整个房地产开发过程需要取得“五证两书”，即土地使用权证、规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证、房屋权属证书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 （1）建设用地规划许可证需到市规划局书面申请。申请人应当提交申请书、计委年度计划投资批文、1：500地形图、已批准的可行性研究报告等资源。 （2）施工图设计消防审批需到市公安消防分局建审科申请，应提交以下资料：①施工图设计文件两套（含建施、结施、设施、电施）；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④工程勘察、设计合同（原件）；⑤地质勘察报告两份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构计算软件名称和热工计算书；⑧房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。 （3）规划许可证需到市规划局申请，应提交以下资料：①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的详细规划； （4）施工许可证需到市建设委员会申请。应提交以下资料：①报建证；②计委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许可申请表。 （5）房屋预售许可证则到市拆迁管理办公室进行申请。
3. 房屋拆迁可以房屋赔房屋，拆迁土地面积赔土地面积吗
现在只有指导性意见，可以参考，具体的补偿标准要看不同省市发布的文件。 一、明确土地使用权的财产权利，合理确定拆迁补偿标准 要对被拆迁人的国有土地使用权给予公平、合理补偿。通过修改《城市房屋拆迁管理条例》及其相关法律和法规，明确规定被拆迁人的土地使用权的财产权利，在拆迁中，除了对被拆迁人的房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失土地使用权而遭受的损失。 拆迁补偿标准应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，并充分考虑土地本身的价值和预期收益，按照市场正常交易价格评估，由拆迁当事人双方协商确定，切实保证拆迁补偿价格同房地产市场接轨。真正做到按照市场规律确定拆迁补偿标准，及时调整、修正拆迁补偿价格指数，确保不低于同期商品房价格上涨的指数。 二、严格界定“公共利益”的概念，建立商业性用地拆迁的市场化机制 要对“公共利益”的概念作出具体明确的界定，将政府强制执行程序严格限制在“公共利益”的范围。与此同时，政府必须退出商业性用地的房屋拆迁，并在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用，从而实现政府行为的规范化和合法化。 要严格区分公益性拆迁和商业性拆迁，实行不同房屋拆迁规定。前者是着重强调程序正当化，体现为适当补偿，后者则用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人利益关系，实行充分补偿。建立商业性用地拆迁的市场化机制，将出于商业目的的拆迁完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁人自愿的条件下确定是否同意拆迁。补偿标准、安置办法，由开发商与被拆迁人作为平等的民事主体协商解决。 要从保护群众合法权益和规范政府行为出发，完善房屋拆迁秩序。一是要通过公告、听政、协商等方式听取被拆迁人的意见，获得房屋拆迁的确认；二是设立“公共利益的需要” 的认定程序；三是建立商业性拆迁的相关程序、实施原则和具体办法。 三、完善住房供应保障体系，确保被拆迁人基本居住需要 一是建立商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的完善的住房供应保障体系，从而拓宽被拆迁人住房选择空间，保证被拆迁人“买得到，买得起，有房住”。 二是建立政府住宅基金，扩大廉租房屋和经济适用房的比例，对被拆迁人购房提供优惠政策，在相关税费上予以减免，保障低收入被拆迁人的基本居住条件和基本生活来源。特别要重视“双困”被拆迁人的安置，建立相应的社会保障和救济制度。 三是要不断完善拆迁安置办法，控制拆迁还原房的价格，建立对拆迁安置工作不落实的责任追究制度。
4. 没有房产证，没有土地使用证，拆迁怎么补偿
根据我国法律规来定，关于土自地征收或者是房屋拆迁的补偿，是给土地的使用权人，或者是房屋的所有权人的，而我国又是不动产登记主义，所以如何证明自己就是被征收土地或者是被征收房屋的相关权益人呢，就是通过一些不动产登记证明书来证明的。
如果说没有这些材料或者是证件的话，那很可能就没有办法证明所有权或者使用权人是谁，也就没有办法确定被补偿的对象，而且还会涉及到这个土地的使用权以及房屋所有权的合法性问题，如果说没有这些相关证件，很有可能会被认定为违法建筑，那么，在此情况下是不予补偿的。
5. 国有土地使用权没到期房屋拆迁怎么补偿
按照不低于土地市场价格的原则补偿，可以进行市场价格的评估。
6. 国有土地使用权依法收回和房屋拆迁是什么法律
一、政府收回国有土地使用权的依据是什么
1、并不是基于公共利益的需要，收回国有土地使用权，而为商业利益。
2、收回国有土地使用权应当先对原土地使用权人进行补偿，未经补偿安置，根据物权之法则，被拆迁人既对房屋拥有产权，仍对土地依法拥有使用权，
《物权法》房地一体，一物一权的原则;
国办发[2004]46号《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》：“严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件”。
《土地储备管理办法》：第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
二、收回国有土地法定程序
(一)收回国有土地使用权应当先经拆迁补偿安置程序，未经拆迁补偿安置，根据物权之法则，被拆迁人既对房屋拥有产权，仍对土地依法拥有使用权?
(二)根据《行政许可法》及程序正当原则，应履行告知、告知申请听证的程序;
(三)送达程序
收回国有土地使用权，涉及原土地使用权人的重大权益，应当将政府收回土地使用权的决定送达给申请人才能发生法律效力。
行政机关在收回国有土地使用权时应当遵循“正当程序”原则。行政机关作出的具体行政行为在法律上被认定为存在并对行政相对人产生法律约束力，必须具备法定条件。该法定条件除了依法享有行政职权的行政主体，应当对行政相对人作出明确、具体、有效果的表示内容外，在程序上应当按照法律规定的时间和方式向相对人进行送达。依法送达是具体行政行为成立的必备条件，未经送达则具体行政行为不成立，也不具有法律约束力。原告属于市政府作出的“土地收回决定”的行政相对人。
2004年国务院发布了《全面推进依法行政实施纲要》，依法行政的基本要求：
程序正当。行政机关实施行政管理，除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外，应当公开，注意听取公民、法人和其他组织的意见;要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责，与行政管理相对人存在利害关系时，应当回避。
三、怎样确定国有土地使用权
1、土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。
2、土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权。
3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权
4、未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权。
5、1987年1月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征用的土地，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权一定范围的土地被几个单位重复征用或先后划拨给几个单位使用的情况经常引起土地争议。产生这种情况的原因，有政策方面的问题，也有国土资源管理机关的失误等问题。但从一般情况来讲，土地使用者正常使用的土地不可能划给另一个单位使用，主要是先前的使用者征(拨)而未用或征(拨)多少用闲置土地造成的，这种情况下的土地按实际使用情况确定给后来的单位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤销或迁移，后又恢复或迁回，原土地已被划给其他单位使用的，则应按政策要求和土地利用现状确定是否返还土地使用权。
7. 拆迁安置房的土地使用权在房屋交付前开发商能否抵押
以抵押担保方式获取银行贷款，如果到期债务人不能还款，银行可以主张以抵押物拍卖偿还债务。 如果只是以房产提供抵押，未做其他保证，抵押物不足以清偿债务的，担保人个人不再承担额外责任了。
8. 拆迁评估中土地使用权、市场经营收益权如何补偿，怎样计算
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆+6拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。