物权登记法

1. 我国《物权法》规定了哪些物权的变动需要办理登记

《物权法》第九条规定，
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十四条规定，
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第一百二十七条规定，
土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百二十九条规定，
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百四十五条规定，
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。第一百五十五条规定，
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第一百五十八条规定，
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百八十七条规定，
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条规定，
以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百八十九条第l款规定，
企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

2. 物权法中需要登记才能设立的权利包括哪些

（1）根据《物权法》的规定，如果以建筑物和其他土地附着物，建设用地使回用权。以招标、拍卖答、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物这四种财产设定抵押的，应当办理抵押物登记。抵押权自登记之日起设立。
（2）《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记．发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（3）以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
（4）以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
（5）知识产权的质押应当向有关管理部门办理出质登记。才能使得质权生效。
（6）应收账款的质押，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

3. 最高法出台物权法司法解释，明确如何处理不动产登记与物权确认争议

央广网北京2月24日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻纵横》报道，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。大到土地、房子、汽车，小到一块手表、一本书，归谁所有、可以如何使用、分配、是不是能去做担保，等等。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。所以，这项重要的权利与我们每个人的切身利益是息息相关的。
我国《物权法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起，就启动了这部司法解释的起草工作，《解释》严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，以期有效指导司法审判。最高法民一庭庭长程新文对《解释》涉及的热点问题一一作出了回应。
热点一·如何处理不动产登记与物权确认争议
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”近年来，有关房屋买卖的纠纷日益增多，有人将不属于自己或者不完全属于自己的房子转让给他人，并办理了过户登记。真实权利人有的告登记机关错误，提起行政诉讼，有的以买卖合同无效，打民事官司。于是实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析，因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。
长期以来，很多人认为，只要产权证上写谁的名字，物权就是谁的，一些真实权利人的权益无法主张，比如男方为了结婚，出钱买房却登记女方的名字，于是就出现了大量因房产证署名和加名字而发生的纠纷。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。
程新文明确，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认，它不是。
热点二·特殊动产转让中的“善意第三人”权利如何保护？
生活实践中，有关机动车、船舶、航空器这些特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车的二手交易也大量增加，而机动车名实不符的情况并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。
《解释》明确，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
程新文解释说，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于 “善意第三人”范畴之外。
对于 “法律另有规定的除外”如何理解，程新文分析，比如《海商法》规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，它有法定的优先权。只要法律规定的人身损害赔偿权，就属于这个范畴。
《解释》明确“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”
热点三·近日热议的《城市规划建设管理意见》中有关小区内部道路公共化的规定，是否与《物权法》相悖？
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。有记者问，这是否与《物权法》的规定相悖。程新文认为，这是贯彻落实十八届五中全会提出的创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念。
程新文分析，目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。
程新文表示，党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。“当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的。”

4. 懂的亲帮帮忙，根据我国法律规定,以下登记中属于物权登记的是

懂的亲帮帮忙，根据我国法律规定,以下登记中属于物权登记的是？

叶赫那拉闻多解答；

一、A 甲与乙到民政部门办理婚姻登记

属于婚姻权利登记。不属于物权。

二、B 甲与乙就房屋买卖进行预告登记，

1《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（1）不动产物权的设立，应当包括记载于不动产登记簿和办理登记二项内容；

2、《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

（1）预告登记后，也就是设立他项权利后，未经预告登记的权利人同意，有物权效力，具有排它性；

（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

是指对预告登记约束性，也就是说这种物权登记受条件和时间限制。

三、“C 甲就乙的房屋所有权提出异议登记”

《物权法》第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

1、以上是指，已经进行了不动产登记簿记载,但认为相关事项错误的，可以申请更正登记。

2、本案例中，只是只表明房屋所有权提出异议登记，其中包括；不动产登记簿和办理登记二个内容，不管其中任何之一，都属于已经办理了不动产登记簿和办理登记，因此均不属于物权登记行为，应当属于物权纠纷。

综上所述，本案例B预告登记，属于物权登记行为。

以上为物权法专家解释。

5. 物权法关于登记的问题，很急求解

属于c。过户给c时，a仍然是产权人，有处分权利。过户后登记c名下，按物权法规定就属于c
b可以要求a履行合同，无法继续履行，可以要求a承担违约责任

《物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

6. 物权法对于动产物权变动采取登记对抗主义，即动产物权的设立，变更，转让和消灭不登记不得对抗善意第三人

动产登记对抗是对的。但对产物权变动并不以登记为生效要件。
动产物权还要区分所有权和他物权，其变动模式是不一样的。
（从物权法定角度来说，动产只有担保物权没有用益物权）

具体来说，
动产所有权依交付而生效，依登记而对抗善意第三人。
动产质押权同样交付生效，登记对抗。

比较特殊的是，
动产抵押权依合同而生效，依登记而对抗。

所以楼主的提问失于模糊。

举例：
你买一汽车，签了合同交了钱、拿到钥匙开上路，汽车就归你了。
但如果车本（行驶证）没过户成你的名字，被原车主又卖给不知道你已经买了这车的另一个人并且过了户。
这时候你就是白开心了。因你没过户（即没登记）而人家登记了，人家比你牛，是可以找你要车的。而你只能找原车主的麻烦，但要乖乖的交车。

质押：还是这车。想弄点钱花，找到我借钱说把车押给我。行，钱拿走吧，车得留下，钥匙给我。不给我车，质押权没设立，我的钱不安全。

抵押：还是这车，还找我借钱，但又说你不能没车用，天天上班20公里，没车不行。那怎么办呢？咱俩签个抵押合同吧，合同一签抵押权设立了。但光设立了不行（就像所有权没过户一样），得办登记。到登记部门做了抵押登记我的钱才安全。不然，回头你把车开走了，钥匙在你手上，车本在你手上，你万一卖了车我不白瞎了么？

就是这么个理儿。希望能帮到你。

7. 关于物权法：未办理物权登记的，不影响不动产买卖合同效力。

未办理物权变更登记的，不影响不动产物权变动合同的效力，但只是合同具有效回力，而不是不动产物权的答变更已经具有效力。换句话说，此时的物权变更仍不能对抗善意第三人，但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但不可直接对善意第三人主张物权，除非该第三人已经明知双方当事人之间的物权变动。
对于情况1:，不动产未过户就应当作为甲的遗产，甲乙之间的合同关系实际是一个债权关系，我国继承法有规定被继承人的遗产应当首先用于偿还其债务，那么乙可在继承开始后，遗产分割前申报债权，并可以向法院申请合同效力认定，从而取得该不动产物权。
情况2:如果乙方在完成物权变动登记前就已经占有该房屋，其仍然未取得完整的物权，那么他对该房屋的处理当然是无权处置，效力待定。此时所取得的租金应当归房屋的登记所有人，即甲方，当然如果是是甲方未在合同规定的时间内变更登记，则违约在先，无权请求返还孳息。双方事后去补办登记，该效力待定处置当然就转为有效处置。
总之一句话，不动产物权的所有人在被撤销或变更之前仅依登记为准，别的都不用考虑。物权变动合同效力仅是合同本身的效力，与物权效力是两码事。

8. 最高法物权法司法解释 明确如何解决不动产登记与确权争议

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。

《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。

当然了，在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。

依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。

程新文解释，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。

有记者问，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》关于不再封闭建小区，小区道路将公共化，会不会与现行《物权法》规定相违背？程新文分析，政策上升为法律需要一个过程。

“党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的”。

实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

(8)物权登记法扩展阅读

实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。

于是，实践中就出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：

一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

9. 物权登记制度

刚读了王利明的“对物权法的登记制度的几点思考”一文，了解了登记的功能为界定专产权、保护交易属、促进资源利用、公信原则的基础（权利推定和信赖利益的保护）。物权法采取的是登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。登记为形式审查，实行统一登记。为保护隐私权，只为交易对象或利害相关人提供查询登记服务。预告登记有一种优先权，对登记错误的可提出异议登记然后采取诉讼措施。
王真是大家，能把复杂深奥的东西讲得很浅显易懂。对物权法的制定，其功不可没，功在千秋。

10. 我国《物权法》对不动产登记制度有何规定如何理解

《物权法》以个条文(第九条至第二十六条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

此条规定不动产登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：

一是登记对抗主义。

认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。

二是登记要件主义。

认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。

三是地券交付主义。

又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。

但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。

(10)物权登记法扩展阅读：

第一章基本原则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。