承租人房屋使用权内容

『壹』 房屋租赁使用权有哪些 房屋租赁使用权有限制吗

第一、未经出租人同意，承租人无权转租房屋：
《中华人民共和国合同法》第224条规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 依据这个规定，承租人无权擅自转租房屋，即使原租赁合同中并未明确禁止转租，承租人也无这个权利。
第二、承租人转租哪些有效：
一是在租赁合同中明确“承租人有权转租”；
二是在转租前，承租人的转租行为取得了出租人的同意。这种同意，律师建议一定要是书面的，以免争议。
三是在转租行为发生后，原出租人认可转租行为。律师同样建议，一旦原出租人认可，转租的双方一定要取得原出租人的书面认可文件。
第三、哪些房屋租赁是不能转租的呢？
一、未依法取得房屋所有权证的，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
二、共有房屋未取得共有人同意的，权属有争议的，属于违法建筑的，不符合安全标准的，已抵押，未经抵押权人同意的，不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第三、有哪些条件房屋租赁当事人可以解除租赁合同：
一、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的，因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
二、当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

『贰』 使用权房屋变更承租人需要什么条件

房管站和企业房管科过户 贷款一次性不一样 买产权需要看企业和房管站卖不卖专 一次性的话直接去属办理就行 但是新承租人需要是天津户口 而且原承租人需要全家同意卖~ 使用权房变更承租人就相当去去企业或者单位过户,需要缴纳一定过户费用,天津市使用权房买方(变更后的承租方)必须是天津市户口!

『叁』 上海使用权房屋更换承租人协议怎么写（急）

请问这份承诺书应如何书写才具有法律效应？以便在这个期限后执行承诺.

你父亲把什么时候同意更换房主的意思表达清楚,再到公证处公证就行了.

不更换的话会有什么问题么？
你父亲过世后,可改成你为房主,也可改成他的新配偶为房主,且在法律上优先他的新配偶

上海使用权公房原承租人去世后应如何变更新承租人？
作者 杨欣 来源 白杨律师网 浏览 39 发布时间 09/12/26

本文所称“使用权公房”，即指公有居住房屋，是政府或单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。

根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第（二）项规定：“居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”

上述条文可以这样理解，即公有居住房屋承租人死亡后，如果其他人要成为该房屋新的承租人，以下二个条件必须具备其一：

其一是“其生前的共同居住人，在该承租房屋处有本市常住户口”。

该条件较好理解，即必须是“共同居住人”，其常住户口不但要“本市”的，而且必须是“本处”的。所谓“共同居住人”，上海市房地资源管理局在沪房地资公[2000]98号《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条中解释：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

其二是“其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同”。

该条件实际上是前一条件要求的放宽，即无“本处”常住户口的“共同居住人”或者不是“共同居住人”的，其有“本市” 常住户口的配偶和直系亲属，可以成为新的承租人。

使用权公房承租人去世后，其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，关于“承租人”变更的程序，上海市房地资源管理局对此进行了明确：

其一、承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。

其二、协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

当然，如当事人对出租人关于承租人的指定不服，可向人民法院起诉，由法院进行裁决。

『肆』 关于房屋使用权转让的相关问题

要弄清楚这个问题，可以从以下三个层面来理解：首先，得正确理解什么是“公有住房使用权”。所谓“公有住房使用权”是指通过福利分配所取得的对国家或是国有单位所有的房屋以低于市场价租赁并使用的权利。之所以有这样的福利分房，其实是国家或是单位对承租人住房消费的一种补贴，也体现了承租人劳动的价值。因此，“公有住房使用权“针对的对象一般是具有针对性的，大部分为在单位工作一定年限的职工，并不是所有的人都有权享有这样的住房补贴。其次，在过去的法律实务中，由于“公有住房使用权“被认定为一种房屋租赁关系，即公房的所有权人是国家或单位，而承租人只能享有房屋的使用权，不享有处分、收益的权利，所以，承租人转租或是转让使用权的行为都将直接侵害了所有权人的利益，应被禁止。为此，1994年建设部出台了《城市公有房屋管理规定》，其中26条对于承租人擅自转租、转借、调换、买卖公有住房使用权的行为进行了禁止。你的同事估计也是依据这条法律认为你们之间签订的公有住房转让协议是无效的。但是，这份1994年出台的建设部的规定已于2001年被废止了。2002年底，北京市国土资源和房屋管理局出台了新的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称“通知”）。这份通知中明确了北京公有住房使用权是可以有偿转让的，并对公有住房使用权转让的对象、范围、程序做了具体而明确的规定。所以，您完全不用担心，你与你同事于2001年签订的公有住房使用权转让协议是有效的，并且在他的主动配合下，您与单位又签订了新的《公有住房承租合同》，整个程序都是合法有效的。他无权利再继续承租该公房。如果他执意要起诉您的话，您也无须害怕，只要在法庭上出示原来的转让协议和新的承租合同这两份关键证据即可。最后，对于“公有住房使用权”交易还有一些的问题值得注意：第一，根据2002年国土资源部和房屋管理局下达的《通知》要求，进行公房使用权交易的一方必须是公有住房的合法承租人，并经过房屋所有权人的同意。因此，在进行公房所有权交易前必须先确认所有权属，并征得出租人的同意后再进行。第二，由于“公有住房使用权”的特殊性，并不是所有的人都能享有“公有住房使用权”。因此，为避免转让协议的无效及今后的纠纷，购买人应确定自己是否具有购买的资格。例如，单位承租公房使用权的转让一般要求购买人也为本单位职工。第三，通过公房使用权互换、有偿转让或是交换住房产权的方式取得公房使用权的新承租人，是可以将公房使用权再次上市交易的。这意味着公房使用权是允许流转的。但这里的流转并不包括转租的情况，转租是指不变更承租合同的情况下，将房屋交予他人居住。而“公房使用权”的转让则是要求转让协议达成后，受让人代替原承租人，与出租人建立新的租赁合同。第四，合同双方必须亲自到场签订合同并新的租赁变更手续，相关法律文件应避免代签，并提前或当场结清所有的相关费用。

『伍』 承租人转让房屋使用权，甲方怎样解除合同

甲方是指谁?出租人？
看下租赁合同对承租人转租权利的限制。若合同约定承租人不享回有转租权利的，承答租人擅自转让房屋的，则出租人可依据合同相关约定解除合同。
若合同本身对转租权没有约定的，承租人同样应当在转租前告知出租人并征得其同意才行，否则应当承担不利后果。
若合同本身约定可以转租，则出租人无法因为承租人转租这个角度解除租赁合同。除非发生其他法定或者约定解除合同事由。

『陆』 承租人对房屋的使用权是属于物权还是属于债权

1、债权。物权法定，所有物权必须有法律的规定。同时承租人的使用权，其基础是双方的债权行为，即承租合同，这两点是认定他为债权的主要原因。

『柒』 租赁房屋时，承租人对房屋的占有使用权是绝对权还是相对权呢

当然是相对使用权
只有产权人才拥有绝对权。你所有的相对权，产权人能随时收回。而产权人要求收回使用权时，你虽然可以索取经济赔偿，但使用权是必须交回的。

『捌』 怎么理解只有“使用权的房子”

所以在此就这一类问题再谈一些个人的看法。上世纪九十年代我国实行住房制度改革以来，大多数公房都经过产权改革变为了私房（即以一定优惠条件将公房出卖给单位职工），但在一些地区有少量公房没有改革，仍然由职工象征性地出一些房租继续租住。由于一住就是几十年，房租又很少而且还是从工资里直接扣除，所以住户已经意识不到租赁关系的存在，总感觉这个房子就是自己的，只不过自己享有的是“使用权的房子”。然而，根据物权法定的原则，在物权法的权利体系中并不存在“房屋使用权”这一独立的物权类型。双方之间存在的只是租赁合同，只是债权债务关系。关于租赁合同，《合同法》是这样定义的：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条又规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。所以说白了，所谓的只有“使用权的房子”实际上就是承租来的公房，承租人仅仅是有使用、收益的权利，房子真正的所有权人并不是租住在里面的承租人，而是收取房租的单位即出租人，双方之间只是出租与承租的关系，最终承租人还必须将房屋返还给出租人。因此“只有使用权”的房子，只是民间通俗的说法，法律上并不存在这一物权类型。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。在民法上，占有、使用、收益、处分被称为所有权的内容或所有权的四项权能。在出卖给职工之前，单位将房屋出租给职工居住，只收取少量房租，单位行使的是四项权能中的处分和收益权能；职工通过购买实现房屋所有权的转移，使单位失去所有权，自己获得所有权而成为房子真正的主人，职工才能拥有占有、使用、收益、处分这四项权能，进而才能谈得上出卖、赠与、抵押、出租、继承等。租来的公房在单位出卖时怎么办呢？《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人尽管享有的是债权，但是这个债权又具有一定的物权的性质，是物权化的债权，所以在单位出售房屋时，作为单位职工的承租人可以优先购买该房屋。买下后才成了房子真正的所有权人，才谈得上以后的处分问题。在夫妻关系存续期间购买的，房屋就属于夫妻共同财产。承租期间，签订租赁合同的承租人去世怎么办呢？《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。本人认为，一般而言，在租赁合同上签字的可能只是承租方中的一个人，但是应该理解为签字人是代表承租方签订合同的，所以并不是一旦签字人死亡了租赁合同当然立即终止，与其共同生活的人（范围很广，不限于家庭成员）立即就没有权利继续租住了，而是在原租赁期限内，与其生前共同生活的人还可以继续居住，直至租赁合同期满。但由于是租来的，该房屋仍然不能出卖、赠与、抵押或者继承。

『玖』 房屋承租人将该房屋的占有使用权作为担保跟债权人签订的合同

如你所述，承租人将租赁权作为抵押的行为看似为抵押担保行为，但其实质为因租赁权根据法律规定需房东追认才可转让，在房东追认前是无权处分效力待定的，因此租赁权并不属于可以转让的财产，故担保合同无效。这个担保对各方都无约束力。
且《担保法》对抵押财产作了明确规定，大致分为三类，第一类抵押人所有的财、物，第二类抵押人有权处分的土地使用权及类似权益。第三类抵押人有权处分的国有财产。租赁权也不在此列，因此房客通过合法租赁获得的承租权只是一种用益物权，享有对房屋的占有、使用、收益的权利，并不能作为抵押物进行抵押打包。

《担保法解释》第五条以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

《担保法》第三十四条 下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

『拾』 房屋使用权的交易形式

公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋使用权； 公房承租人有偿转让房屋使用权； 公房承租人以房屋使用权交换住房产权； 公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。 房屋使用权交易的条件及办理手续： (1)持房屋使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。
(2)房屋使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列①－④项相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理房屋使用权互换、转让、转租手续。
①申请书；
②双方当事人身份证；
③公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；
④房屋所有权证和共有人同意意见书。
当事人因故不能亲自办理相关手续的，可以委托他人代为办理。受委托人应当提交当事人出具的授权委托书。
以房屋使用权交换住房产权，当事人双方须按规定到房地产行政主管部门办理交易及产权变更登记手续。
(3)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以房屋使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。
(4)房屋使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。
(5)通过房屋使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得房屋使用权的新承租人，可以将房屋使用权再次上市交易。
(6)公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
(7)合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的房屋使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。
(8)可能将公有住房转租给外地来京务工人员的，也可以将公有住房转租给廉租户，但应当按照相关规定执行。使用权买卖的风险 使用权买卖实际上是限定在直管公房的范围内，这不包括已购公房、商品房和私房，也不包括产权不明的房屋，但在实际操作过程中，由于违规开发商和房屋中介的介入，使得使用权买卖变成欺诈或诈骗的高发区。一套房子几十万元，对购房人来说都是一辈子的积蓄，购买房屋使用权被骗的购房人大多数是被拆迁户，很多购买所谓使用权的购房人血本无归，甚至沦落为无家可归的地步。