建筑物优先受偿权

A. 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的法规内容

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

(1)建筑物优先受偿权扩展阅读

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应用：

1、如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。

2、在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。

3、在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。

4、如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使工程价款优先受偿权。

5、实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次 。

B. 施工单位对工程有哪些优先受偿权

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。

3、权利的限制与放弃

优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之，该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然，在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

C. 土地抵押登记，对于地上房屋是否也享有优先受偿权

以土地使用权设立的抵押应及于地上建筑物。《物权法》第一百八十二条规定专，“以建筑物抵押的属，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
但《物权法》第二百条又规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

D. 抵押权和建筑工程价款优先受偿权哪个更优先

根据最高人民法院2002年对上海市高级人民法院的批复法释（2002）16号内容，建设工程价款专优先受偿权优先于抵押属权和其他债权受偿；建设工程价款包括工作人员报酬、材料款等；承包人行使优先权的期限为6个月，从工程竣工之日计算。
根据该批复，建设工程价款，凝结了工人的工作和材料并将其物化，是一种特殊的物权。

E. 工程款优先受偿权的诉讼时效是多久

建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有内优先受偿的权容利，优先于一般的债权。根据最高院答复，建设工程优先权为除斥期间，不适用诉讼时效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》做了以下规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的款项，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。法律依据：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

F. 装修装饰工程款享有 合同法规定的优先受偿权吗

《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 装修装饰工程要适用此规定主要是基于以下三方面的情况：1、装修装饰工程本质上属于建设工程。国务院2000年1月10日颁布的《建设工程质量管理条例》第2条、2003年12月6日公布的《建设工程安全生产管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管理和设备安装工程及装修工程”。国家技术监督局发布的《国民经济行业分类与代码》国家标准规定：建筑业按从事工程建设的不同专业划分为：“土木工程建筑业”、“线路、管道和设备安装业”和“装饰、装修业”三大类。因此，将装修装饰工程纳入建设工程的范围符合国家规定和行业规范，当然也符合《合同法》的立法本意，但装修装饰工程款仅限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料费等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。2、装修装饰工程款的优先受偿权仅限于因装修装饰而使该建筑物增加的价值范围内。3、装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。所以，装修装饰工程属于建设工程，应当适用《合同法》第286条关于优先受偿权的规定，装修装饰工程的承包人在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内享有优先受偿权。但装修装饰工程的承包人与该装修装饰工程所依附的所有人之间没有合同关系的例外。

G. 最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》

您好，最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》内容如下：
福建省高级人民法院： 你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。
经研究，答复如下：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
此复。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

H. 建筑工程价款和购房者的债权哪个优先

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款的优先受偿权是一种法定的权利，有人认为是法定抵押权，优先于其他抵押权，比如银行的抵押权，之所以作出这种规定也部分是为了保护建筑企业中农民工的权利。但是当这种优先权和购房者的债权发生冲突的时候，以哪个为优先？ 上海汇银律师事务所律师把购房者分为消费者和非消费者：
一、购房者不属于消费者的情况
《消费者权益保护法》第2条规定，消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所称的消费者应当就是消法中所称的消费者，因经营性购买商品房的购房者不属于消费者，因此沈律师认为购买写字楼、商铺的购房者、公司企业购买住宅的。购买个人商品房用于出租收益、个人炒卖商品房赢利的也都不属于消费者，不过这些人和普通个人消费者难以区别，所以没有证据证明的前提下，也划入消费者行列。非消费者的购房者的债权和建设工程价款优先受偿权发生冲突的，因为后者的优先权由法律规定，大于普通抵押权、债权，发生冲突时候以后者为先。
二、购房者属于消费者的情况
建筑工程价款属于经营性权利，而消费者购房的债权属于生存权利，生存权应当大于经营权才能保证社会的安定，不过对消费者的保护是有一定前提的，律师提示此时房屋所有权尚未过户，房屋仍然归开发商名下，法定抵押权依然存在，消费者的权利能否优于法定抵押权就要依据房款缴纳的情况而定：
对于交付全部或大部分房款的消费者，建筑工程价款优先受偿也受到一定的限制，那就是消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，这是对消费者权益的一种保障。
对于未交付大部分房款的消费者，不能对抗建设工程价款优先受偿权，即建筑工程价款可以优先拍卖房地产得到受偿，购房者已经交付的房款是否可以在工程价款受偿前退还？应当认为在工程款之后，作为普通债权清偿。大部分的分界线标准 。“大部分款项”的概念是指超过房屋总价款百分之多少的款项。律师查阅资料后发现有的判例中认为“大多数”是大于50％，不过沈律师提示立法并没有作出具体比例的规定 ，可能在个别的案件中会有例外。
三、一般认为：商品房预售登记备案可以对抗建筑工程款
商品房预售登记备案管理制度要求预售合同订立后向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，登记备案一般认为有对抗第三人的效力。“2003年最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《征求意见稿》”第24条：“承包人对于已经办理商品房预售登记或变更登记的房屋不享有合同法第二百八十六条规定的优先权。”不过该条款最终没有作为司法解释条款。

I. 双方约定的建筑工程款优先受偿权具有法律效力吗

只要是双方自愿合法基础上签订的合同约定，对双方应该有约束力的，必要时联系当地专业律师详谈帮助。

J. 工程价款优先受偿权有哪些条件

一种是建设工程能顺利完工正常情况下工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程竣工之日”，限于竣工后6个月内；另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”限于约定竣工之日后的6个月内。
问题的关键之一是在工程竣验收时承包人必须与发包人完成工程价款及其拖欠款的结算，不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使工程价款的优先受偿权。关键之二是承包人必须要求以该建设工程中尚未出售、并且没有债务负担的建筑物部分为拖欠的工程价款设定一个抵押物，以便于工程价款优先权行使有物的保障。关键之三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记，以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。否则，6个月期限内发包人不履行支付工程拖欠款义务时，建筑企业向什么客体对象行使优先受偿权呢？
这一做法对改变目前工程款尚未结算就交付使用、工程交付使用却未确定工程拖欠款支付时限等不规范的工程竣工交付方式是有积极意义的。
行使权利的标的问题 首先应是一项工程，而不应是工程的一部分；工程一旦交付后，再行使拍卖权，其标的物必然将发生变化，不再是工程而是部分房地产了。