开发商出售地下室使用权合法性

『壹』 小区地下车库的产权究竟是属于全体业主还是属于开发商有无相关法律法规

要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。

在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常烂裂应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。

另外，根据《北京市商品饥拆闭房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。

地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。《物权法》第五十二条规定，国防资产属于国家所有

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

(1)开发商出售地下室使用权合法性扩展阅读：

停车位产权：

1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。

2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的御宴产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。

『贰』 买房赠送地下室销售是否合法

楼主的问题不好一概而论。
房地产开发企业销售房屋的时候，将地下室作为赠送面积一并销售是不是合法，关键问题是看开发商对赠送的地下室是否有支配权，或者说这个赠送的地下室是不是开发商的财产。
现在小区建设中同步建设的地下室，一般是两种性质的，一种是人防工程，一种是普通物业。属于人防工程的地下室，是国家的资产，可以平战两用，但是开发商不能销售也不能赠送，只能在一定时期内管理和使用，并且要保证人防工程的质量和日常维护。作为普通物业的地下室，是小区的组成部分之一，开发商可以直接销售，也可以像楼主说的这样作为地面房屋的赠品，随地面房屋的销售赠送给购买房屋的业主。
楼主问的买房赠送地下室是否合法，对照上面两种情况就可以确定了。第一种是不合法的，第二种是合法的。

『叁』 小区地下室能买卖吗

大家都知道为了空间得到利用通常小区的地下会被开发商做成地下室，为了小区业主停车方便一般地下室被作为车库在使用，车库一般是物业在管理维护，那么小区地下室能买卖吗，下面就和小编一起来看看吧。

小编总结：以上就是今天小猛销编为大家分享的文章，小区地下室能买卖吗以及小区地下室产权，如果发生问题应该先了解国家法律规定，在查看买房时合同内容，如果准备买房的话更应该对合同内容认真阅读。希望小编分享的文章可以帮助到大家，如需了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

『肆』 小区的地下人防工程开发商能出售吗

法律分析：不可以，小区的地下人防工程从法律角度来说开发商是没有出售权利的，根据我国相关法律规定，地下人防工程的所有权归国家，无论业主还是开发商都没有权利进行买卖，不过可以按照租赁的形式使用，租期上限是20年。

法律依据：《中华人民共和国人民防空法》

第十八条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

第十九条 国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。

国家根据国防建设的需要，结合城市建设和经济发展水平，制定人民防空工程建设规划。

第二十条 建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。

『伍』 商品房地下室可以出售吗

在房屋市场中也包含了地下室，根据房产交易中心的盯兄规定，如果业主具有地下室的所有权的话，是可以进行交易的。
根据房屋交易中心的相关规定，地下室交易要求如下：
1、如果你买房子的时候是属于自己且拥有房产证，那么这种情况就可以买卖。一般产证上也有对这个地下室的描述和配图，就可以进行过户。
2、很多小区的房子和地下室并不是成套搭配的。如果小区的地下室是属于开发商的，并且在购买的时候算入了公摊面积，那么这就是小区的公共区域，只有使用权，没有所有权。如果要想经过买卖的话，就必须得经过小区。小区里的物凯轮袭业委员会这个时候的用处就显现出来了，如果要经过买卖的话，必须得经过桐橘小区的物业委员会的投票决定。通过了才可以进行买卖。
3、地下室达到2.2米以上的部分应当显示在房产证上，办理产权证；而地下室未达到2.2米，依照有关法律规定该是没有产权的，也不可以转让其所有权，只能与开发商在商品房买卖合同上注明或者另外签订协议予以明确。
法律依据：《商品房销售面积计量及公用建筑面积分摊规则》第八条限定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功效上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

『陆』 人防车位开发商有权出售使用权吗

人防车位开发商出售使用权，应符合下列规定：
1、按照《城市地下空间开发利用管理规定》第十二条“独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”的规定。开发商出售人防车位，应当提供独立开发设置车位的人防工程批准文件及一书两证。
2、根据土地使用权出让合同约定独立开发人防工程，符合《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定。实际，开发商未转让该人防工程所有权的前提下，方有权出售该人防工程内设置停车位的使用权。
3、《人民防空工程建设管理规定》第五十一条规定“按照规定应修建防空地下室的，防空地下室建筑面积单列。所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资”，其中明确国家改变防空地下室的投资方式，建设所需资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资（总成本），与《住宅价格管理暂行办法》一致；按照第五十九条规定“连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用”，其中说明随住宅建筑建整体转让的防空地下室，建设单位已通过转让回收建设所需资金，全体住宅买受人成为防空地下室的实际投资者、享有权利。依法开发商不得擅自在防空地下室内设置停车位。
4、根据《防空法》第二十二条规定，强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》6.0.3.7项及《住宅建筑规范》4.2.3项均要求“按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合”；依据《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条的规定，附着住宅建筑进行防空地下室建设，应随地面建筑一并申请办理建设用地规划许可证。《城市居住区人民防空工程规划规范》（1.0.1）说明“城市居住区人防工程作为居住区的一项重要公共服务设施，在平时发生突发灾害性事件和战时疏散掩蔽时将对居民起到至关重要的保护作用”；规范不仅分级列明居住区、小区、组团配建人防工程的要求，且列明配建居民掩蔽工程与人防物资库的上下限（m2/人）指标，这两种人防设施构成各居住组团防空地下室。依法开发商不得擅自改变防空地下室的用途。
5、施行《防空法》至《城市居住区人民防空工程规划规范》（GB50808-2013）执行，国家逐步完善有关住宅配建人防设施的规定。擅自利用住宅配建人防工程配置居民停车位，或者擅自将居民停车库改变为人防物资库等行为，均缺乏法律依据，不符合防空防灾相结合的平战结合方针，违背《城乡规划法》第五十条“不得随意修改”的规定，且违背《物业管理条例》第四十九条“不得改变用途”的规定。建设单位或者物业管理企业利用住宅配建人防设施作为临时停车位，应当遵守《民法典》第二百八十二条“ 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定；业主大会成立前，应当按照《物业管理条例》第五十四条的规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。
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『柒』 无产权地下室买卖新法规定

无产权证的地下室是不能买卖的。依据我国相关法律的规定，下列房地产不得转让，其中包括未依法登记领取权属证书的房产：
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
一、无产权的地下室是不能买卖的，购买没有产权的地下室，意味着购房者可能要承担无产权、无法二次交易以及拆迁不能获得补偿等风险。
二、开发商对地下室没有预售许可证或取得产权证的情况下，是不能进行销售的。房屋面积、价格、坐落、位置等都是销售协议的基本条款，应当约定明确，否则容易产生纠纷，而且对购房人非常不利。
小区内的地下车库是有独立产权的，所以是归车库的购买者拥有。
此类地下停车可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋的所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位的使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
三、房产过户要审核：
(一)房产过户当事人提供的材料是否合法、有效;
(二)房产过户申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
(三)房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
(四)房产过户受让人按规定是否可以受让该房地产;
(五)买卖的房地产是否已设定抵押权;
(六)买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;
(七)买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;
(八)房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
法律依据：
《城市房地产转让管理规定》
第六条下列房地产不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

『捌』 开发商有权卖储物间吗

法律分析镇亏卖：首先要看开发商是否有储藏室的权属证明，如果有，是有权出售的，同样也可以办理产权证。所以判断开发商是否可以合法出售的依据是：是否有权属证明，是否可以办理产权证。一般小区地下储藏室是没有权属证明的，无法进行产权登记，没有产权证的房产是不允许交易的。因为根据相关法律规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护空迹不过户的房产交易。

法律依据：《中华人民共和国民法御逗典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

『玖』 人防车位开发商有权出售使用权吗

人防车位开发商有权出售使用权。

按照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，以及《人民防空工程建设管理规定》第五十九条的规定：“由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用”。

根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可将人防地下室作为车位以出租等方式转让使用权，收取利益。

人防车位购买建议

如果开发商将地下的人防工程建设成车位后卖给业主，其实卖的只是车位的使用权，而不是所有权。

因此以这种方式购买的车位是办理不了产权证书的，这样一来，业主的权利难以得到保障。开发商将人防工程作为地下车库，对业主开展停车服务，仅限于出租，不得买卖。

『拾』 地下车库开发商有权出售吗

法律分析：通常情况下，商品房的地下车库开发商是有权出丛哪咐售的，业主商品房的产权内容不包括地下车库。

开发商在进行的车库销售时应优先买给本小区住户.有剩余,可以卖给别的住户。

对地下车库的权属问题，实际中要区分情况，区别对待：

1、如果地下车库是合法建筑，在没有违反其他法律强制性规定的情况下，购房合同对此有约定的就依约定确权。

2、如果地下车库已算进公摊面积，则由分担这些公摊面积的业主所共有

3、没有列入公摊面积的，产权归开发商所有

4、但须对外开放，业主享有优先购买和租用权。

5、至于地上停车位是谁都不可以出售的

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和缓友共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业渗纯主共有。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。