物权转变

⑴ 新中国成立到改革开放，我国农村土地所有制的发生过哪三次重大变化

新中国成立到改革开放，我国农村土地所有制的三大阶段如下：

1、农民的土地所有权形成时期（1949年至1954年）

从新中国成立到1953年，全国土地改革基本完成，开始了全国性的互助合作社运动。这一阶段，通过开展土地改革运动，并以宪法的形式固定下来，实现了“耕者有其田”的农民土地私有制，使得农民能够自己耕种自己的土地，土地的使用权和所有权统为一体。

2、农民的土地所有制开始向集体所有制转变（1955年至1979年）

1979年9月党的十一届四中全会通过《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定》要求“人民公社继续稳定实行三级所有队为基础的制度，集中力量发展农村生产力。”农民个人的土地私有逐步转变为集体所有，统一经营，按劳分配。农民土地所有制被废除，取而代之的是土地集体所有制。

3、不断发展的农村土地集体所有制（1979年至今）

实行家庭联产承包责任制，与之相适应将原来的集体共同所有、集体共同使用的土地制度改为“集体所有，农户承包经营”的土地制度。2002年8月颁布的《农村土地承包法》则是针对土地承包经营的第一个专门、完整的法律，是土地承包经营权发展的里程碑。

2007年3月颁布施行的《物权法》提到土地承包经营权，是作为用益物权来规定的，充分体现了土地承包经营权已经转变为一种物权。

2008年10月，十七届三中全会的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定：“加强土地承包经营权流转管理服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按依法自愿有偿原则，允许农民转包、出租、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营。”

(1)物权转变扩展阅读：

完善现行的农村集体土地所有权制度，落实农民的所有者权益，是中国农村集体土地制度改革的唯一出路。

1、完善农村集体经济组织

集体土地归村民小组全体成员所有，原乡镇集体经济组织和村集体经济组织所有的土地按现有界址分别归属于相应的村民小组的全体居民所有。有利于充分发挥其主体职能，也适合适度的农业规模化要求。因此，以村民小组一级的集体经济组织为所有权的主体。

2、将集体土地折成股份，按照一定的比例分给全体民在民，落实农民作为所有者的权益

根据集体土地的地理位置、肥沃程度等标准，将全部土地折成股份，分给全体居民，这样可以充分调动广大农民作为集体土地的所有者来行使所有权限。

3、农村集体土地使用权的完善

对于农村集体土地制度来说，仅仅解决所有权方面存在的问题是远远不够的。还应该对其另一重要制度——集体土地使用权制度加以完善。集体土地主要包括两类非建设农用地；建设用地。

⑵ 债权转物权

法律分析：将债权转变为物权，唯一的办法是到相关部门登记，或者直接交付标的物。

一、租赁权物权化

该效力集中表现为买卖不击破租赁原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。

二、债权的公示

债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百零五条 物权编的调整范围本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。

第二百零六条 社会主义基本经济制度与社会主义市场经济国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

⑶ 以登记为生效要件的物权

法律主观：

一、登记为物权变动的生效要件
（1）建设用地带扰使用权的设立、转让、抵押。
（2）荒地承包经营权的抵押；注意耕地承包经营权不得抵押。
（3）乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押。
（4）房屋所有权的转让及抵押，在建房屋的抵押。
不动产物权变动以登记为对抗要件的有：
（1）地役权的设立，地役权的转让不存在登记问题，因为地役权的转让具有从属性，随需役地或供役地的转让而转让；
（2）土地承包经营权的互换和转让。
不动产登记只发生物权确认效力的有：
（1）因继承而取得的不动产物权；
（2）因事实行为而取得的不动产物权；
（3）因法院判决而取得的不动产物权。
二、法定物权是什么意思
物权法定，蠢毁旦是物权法体现法律的具体原则，指物权的种类和物权的内容（即权能）应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。
至于物权的取得方法、变动方法、效力、保护方法等，不属于物权法定原则的内容，它们本身是可以通过协商约定的。而所谓物权的种类，其实就表现在物权的名称上，当事人创设法律没有规定的物权种类，其实就是自主创造一个新的物权名称，比如我国法律目前没有典权的规定，而当事人通过约定设典，一方当事人通过约定取得"典权"，此即创设物权种类，其方式是通过创设新的物权名称而创设物权种类。所谓物权的内容，即物权的权能，包括占有权、使用权、收益权和处分权，每一项物权在此方面的内容都是法律直接规定的，当事人不得自由创设或改变，如买卖合同中当事人约定买受人取得标的物的所有权，但该所有权不包含处分权，此即创设物权的内容，又如当事人通过抵押合同约定抵押权人享有抵押物的占有权和收益权，而依法律规定抵押权人并不享有这些权利内容。此外，物权法定之"法"当以民商事法律为限，不包括其他法律。
三、在什么情况下物权危险
在贸易条款使用的是FOB的情况下，会出现上述的物权极高的危险性。
FOB（FreeOnBoard的首字母缩写），也称"离岸价"，是国际贸易中常用的贸易术语之一。
按离岸价进行的交易，买方负责派船接运货物，卖方应在合同规定的装运港和规定的期限内将货物装上买方指定的船只，并及时通知买方。货物在装运港被装上指定船时，风险即由卖方转移至买方。

法律客观：

不动产物权变动以登记为生效要件吗不动产物权的变动已登记为生效要件，动产物权的变动以交付为生效要件。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。依据下列规则确认不动产物权的归属：1、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。2、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于余旁不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。3、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人;所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

⑷ 不动产物权变动登记的效力

法律主观：

一、不动产物权变动不需登记的情形
不动产物权的变动以登记生效为基本原则，一般来说，不动产变更都应当依法登记，登记后才开始产生法律效力。否则，变更将被视为无效。但是，也有法律另外规定的情况除外。这种登记例外主要适用于法律规定的原因引起的物权变动。法律的原因主要包括法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，继承、建造、拆除等。依上述情形变更不动产物权无须登记即能生效，但如果要对不动产物权进行处分还是必须登记。
二、不动产登记具体规则
1、登记簿与权属证书。
不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2、更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
3、异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。
②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
三、不动产登记情形
（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
① 土地承包经营权 自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
②地役权自 地役权合同 生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
③已经登记的 宅基地使用权 转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。
（3）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。综上所述，也有法律另外规定的情况除外。这种登记例外主要适用于法律规定的原因引起的物权变动。

法律客观：

不动产物权变动以登记为生效要件吗不动产物权的变动已登记为生效要件，动产物权的变动以交付为生效要件。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律带扰效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。依据下列规则确认不动产物权的归属：蠢毁旦1、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产余旁的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。2、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。3、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人;所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。

⑸ 将物业管理转变为物业服务

2007年全国人大通过了《物权法》规定，强调物业管理的职瞎扮能是业主大会，县级以上房地产主管部门监督物业管理各项工作。接着国务院《物业管理条例》也作修改：物业公司的管理必须接受开发磨粗灶商或业主大会的执行机构业主委员会授权才能进行，建设部要求物业管理企业改为物业服务企业，国家的意思是：削落物业公司的管理职能，增强物业公司的服务意识，强化业凳芦主大会的自治管理是《物权法》中主张的业主、开发商（临时业主）有物权就有管理的权利，物业公司没有物权，通过与业主、开发商签订物业服务合同、前期物业服务合同实现物业有偿服务，在业主、开发商授权范围内实施物业管理，各地房地产主管部门从《物权法》颁布实施后的物业合同示范文本从物业管理合同也改为物业服务合同。

⑹ 如何将债权转变为物权

将债权转变为物权，唯一的办法是到相关部门登记，或者直接交付标的物。
比如房屋买卖合同属于债权，到不动产部门登记后就转变成物权了。
再比如买一幅字画，将字画交给买受人，字画的所有权就属于买受人了。。

⑺ 物权的产生的历史依据有哪些

物权的法律适用问题一直是国际私法理论和实践工作者关注的对象和争论的焦点。我们认为，以物之所在地法原则的适用状态为依据，国际私法中物权法律适用的历史可以被划分为三个发展时期，即：物之所在地法原则的相对适用时期，物之所在地法原则的绝对适用时期，物权法律适用的多元化时期。不过，无论在哪一个时期，物之所在地法原则都是解决物权法律适用问题的基本原则，这既是由物权关系的特点决定的，也是由物之所在地法的性质决定的。
物权制度，在民法体系中素来占有重要位置，与债权制度并称为民法财产权中的两大支柱。相对于债权而言，物权有着浓重的"土著色彩"，特别是由于受地理环境、经济结构、社会制度乃至意识形态的影响，各国有关物权的法律制度，在内容上存在着比较明显的差异。在调整涉外民商事关系的国际私法领域，物权的法律适用问题一直是理论和实践工作者关注的对象和争论的焦点。尤其是在当代，随着经济社会的进步，互联网的日益普及，新的物权凭证、交换方式的出现，物权的法律适用问题愈趋复杂、多变。但是，万变不离其宗，在这种变幻演化的过程中，始终贯穿着一条主线，这就是物权法律适用中的物之所在地法原则。我们认为，以物之所在地法原则的适用状态为依据，国际私法中物权法律适用的历史可以被划分为三个发展时期，即：物之所在地法原则的相对适用时期，物之所在地法原则的绝对适用时期，物权法律适用的多元化时期。
一、 物之所在地法原则的相对适用时期
在国际私法理论中，物之所在地法也同样发端于意大利的法则区别说。12世纪末期的意大利，商业繁盛，各城邦之间人民交往频繁，人们对于由属人法向严格属地法的转变已经渐渐感到不便，因而试图对属地法加以限制，当时意大利的法学家就担当起了寻求折衷方案的任务，这些法学家中当以巴托鲁斯（bartolus de saxoferato）为代表。
不过，在巴托鲁斯正式提出法则区别说之前，已经出现了一些有关解决法律冲突问题的理论主张，其中也蕴含了物之所在地法的思想。根据德国学者neumeyer的研究，首先发现国际私法性问题的是12世纪末的注释法学派学者magister aldricus。他认为对于当事人分属不同法域（省份）的案件，法官应适用其认为"较有力而有用之法律"。在13世纪初，人们明确提出了实体法与程序法的划分：程序法上的事项依法院地法，实体法上的事项应遵循行为地法。在财产问题上，他们似乎含糊地认为应依物之所在地法。
不过，在巴托鲁斯之前的一些学者们提出的法律适用原则并未摆脱绝对属地主义的影响，仍将法律适用限定在立法管辖的领域之内，也正是在此基础上，他们主张财产问题应一概依物之所在地法。巴托鲁斯在借鉴前人研究成果的基础上提出，法律能否适用于域外，应视法律规则的性质而定，他将法律规则分为人法（statuta personalia）、物法（statuta realia）及混合法（statuta mixta），主张"人法"约束在域内有住所的一切人，不论他位于何处；"物法"是属地的，仅适用于一国领域内的不动产，而不适用于该领域之外；混合法适用于在一国领域内成立的一切契约。对于物权的法律适用，巴托鲁斯明确提出，不动产，适用物之所在地法，而对于动产，则另依"动产随人"（mobilia personam sequtur）、"动产附骨"（mobilia assihus inhaerent）、"动产无处所"（personal proerty has no locality）等原则，适用动产所有人的住所地法。
此后，承袭巴托鲁斯法则区别说的法学家也都基于人法、物法和混合法的划分提出自己的理论主张，并且对于物法的适用范围皆主张以其所属地域为限，并主要用于调整不动产物权关系。
16世纪，国际私法的研究中心从意大利转移到法国。著名学者杜摩兰（charles moulin）和达让特莱（bertrand d’argentré）虽然在对待属人法和属地法的态度上存在着严重分歧，但是，对于物权的法律适用，双方均主张以物之所在地法为基准。杜摩兰认为，应将法则分为人法、物法、行为法三类。他极力主张扩大"人法"的适用范围，而缩小"物法"的适用范围；认为"人法"从人，其效力及于境内境外的一切属民，"物法"从物，不论对内国人还是对外国人，凡涉及境内之物的应依物之所在地法。我们认为，在当时"动产随人"的观念背景之下，杜摩兰主张扩大"人法"的适用范围，这至少在客观上使得尽可能多的财产被视为动产而适用其属人法。不过，无论如何，他毕竟承认对于不动产应适用物之所在地法。就物之所在地法原则的适用而言，杜摩兰可谓表现得"右倾"保守。达让特莱则主张以属地主义为主导，而以属人主义为例外，所以他特别偏重物法的适用，对于动产和不动产都力图划归物之所在地法管辖，甚至对于兼及人与物的"混合法则"，或者对于一项法则究竟属于"人法"还是"物法"不易分辨者，也都认其为属于"物法"。就物之所在地法原则的适用而言，达让特莱可谓表现得"左倾"激进。达让特莱的学说在继承领域影响最大。依照他的见解，被继承人的财产--包括动产和不动产--如果遗留在不同的地方，即应分别依各项遗产所在地的法律予以处理。 但是，这种主张带有一定的理想色彩，是国际私法中绝对属地主义原则的回归，到后来，达让特莱自己也不得不认为物权问题虽然应当依物之所在地法，但只有不动产的继承应依不动产所在地法，动产的继承则应视当事人离开物之所在地的时间长短酌情考虑，如果离开的时间短，则适用属人法，即原来的物之所在地法；如果长久离开，则应适用新的物之所在地法。由此可见，他在物权法律适用的绝对属地问题上有所松动，因而又被称为温和的属地法主义学派。 直至18世纪，又有法国学者froland，louis boullenois 及john bouhier对达让特莱的"属地主义为原则属人主义为例外"的观点加以修正，扩充了"人法"的适用范围，赞成法律具有域外效力。这些见解对1804年《法国民法典》的编纂产生了重要影响。
十六、七世纪的德意志学派也接受法则区别说，并重视物之所在地法的适用。当时的德国最高法院曾采用下列原则来处理国际私法问题：关于处分物的能力，不依所有人之住所地法，而依物之所在地法；关于物的权利，依物之所在地法，故财产继承，不依被继承人之住所地法而依物之所在地法，但动产则采动产随人原则；法律行为的方式依行为地法。
17世纪，法则区别说在荷兰得到了发展。荷兰学者承袭法国法则区别学派的属地主义理论，并把"国家主权"观念渗透到国际私法领域，使得包括物权在内的法律适用问题获得了新的解释。这其中以优利克•胡伯（ulric huber）和约翰•伏特（john voet）最具代表性。
胡伯就解决各国法律冲突问题提出了著名的"三原则"：第一，每个国家的法律只能在其境内有效并约束其全体居民，但在该国境外则无效力；第二，在一国境内的一切人，无论是定居者还是暂时居留者，都应被视为该国的居民；第三，每个国家的法律既已在其境内实施，根据礼让，各国统治者也应允许其在本国境内保持效力，只要这样做不致损害自己的主权权力和臣民的利益。"胡伯三原则"的前二项仍旨在强调法律的属地主义，据此，关于物权只能认为应适用物之所在地法，不论不动产还是动产；但从其第三项原则我们可以作出推断，胡伯也承认"动产随人"原则。因为，"礼让"的初衷是基于实际需要，"只适用本国法，绝对不适用外国法，国际交往和经济往来就成为不可能了。" 在处理动产物权关系问题上，只要不损害内国的主权和臣民的利益，适用所有人的属人法同样可以被认为是基于"实际需要"，是一种"礼让"。与胡伯相比，约翰•伏特更强调法律的属地性原则，主张无论人法、物法、混合法均不能在外国有效，立法者的权力既然受其本国领土的限制，其所制定的法律也只能在其领土范围内有效。但是，他同时又不得不认为，根据"礼让"，法院对外国立法者制定的"人法"应承认其效力。 由此可见，约翰o伏特也认为外国人的属人法在一定条件下可以在内国有效，这应该认为包括属人法则支配动产的情形。
从巴托鲁斯的法则区别说到胡伯的国际礼让说，他们都从法律规则的性质本身出发来研究法律适用问题，并且毫不例外地将物中的不动产划归了物法的范畴，用属地法即物之所在地法进行调整；而对于动产，在不同的时期或不同的国家，虽然在适用人的住所地法或本国法的幅度上有所波动，但基本上是以属人法为准据。因此，这一时期的物之所在地法原则主要适用于不动产物权。
二、 物之所在地法原则的绝对适用时期
19世纪是国际私法学获得发展的重要历史时期。这与斯托雷、戴西、萨维尼三位大师的贡献是无法分开的。在物权的法律适用问题上，随着社会生产力的进步和人类财富的积累，也由于人们的认识和观念的转变，物之所在地法原则的地位逐渐得以强化，并最终确立了不论动产还是不动产均适用物之所在地法的原则。
19世纪中叶，美国联邦法院法官、哈佛大学教授斯托雷（joseph story）改变过去由演绎法推导法律适用规则的方法，根据实践经验及其对英国判例的研究，以归纳法总结法律适用的方法，并借鉴胡伯等人的见解，从遵循属地原则出发，提出了与"胡伯三原则"相类似的三项主张：第一，每个国家在其自己的领土内享有绝对的主权和管辖权，因而每一国家的法律，只在该国领域及管辖权范围内有其固有的力量，直接对存在于该国领域内的一切财产--不论动产还是不动产，对居住于该国内的一切人--不论是出生于该国的人还是外国人，以及对所有在该国所缔结的契约和所为的行为，具有约束力与效力；第二，任何一个国家的法律都不能直接对在其境外的财产发生效力或约束力，也不能约束不在其境内居住的任何人--无论是出生在该国的人还是外国人，一国法律能自由地去约束不在其境内的人或事物，那是与国家主权不相容的；第三，一个国家的法律在其他国家所具有的任何力量及拘束性，纯粹取决于后者的法律规定及明示或默示的同意，其真正的基础与范围在于"国际礼让"。
从物权法律适用的角度来分析，斯托雷的第一项原则明确告诉人们，一国法律支配位于该国领域内的所有财产，不论其归属于何人，也不论其属于动产还是不动产。而按照其第二项原则，一国法律不能直接支配其境外的财产，也不能约束不在其境内居住的任何人。据此，可以认为，即使是为内国人所拥有的财产，包括动产和不动产，如果它位于外国，那么就不受内国法的支配；另一方面，如果动产随其所有者发生了转移，超出了其所有者的法属地域--住所地或国籍国，那么它就不能再适用其原所属地的法律，亦即其所有人的属人法，而只能适用该动产的新的所在地法。有学者认为，斯托雷的理论"助成法则区别学派的推翻"。 我们在赞成这种评价的同时还认为，斯托雷的贡献，不仅在于摒弃"法则"二分或三分的主张，而分别就人的能力、婚姻、离婚、契约、动产、不动产、遗嘱、法定继承、审判权与救济、外国判决等问题加以讨论，而且在于他更明确地强调了法律的属地效力。这就不仅直接否定了"动产随人"的传统观念，而主张无论动产还是不动产都适用物之所在地法；而且主张任何"人"都应该受其"所在"地法的支配，而不是受其"所属"国家的法律支配--这种主张的意义从物权的角度来说，就是使得"动产随人"原则的适用失去了必要性和可能性，因为适用属人法的实质是使支配人的法律也支配物。
与斯托雷齐名的英国国际私法大家戴西（a.v.dicey）也从法律的严格属地性原则出发，认为为了保障合法法律关系的稳定性，对于依外国法有效设定或取得的权利，内国应该予以承认和执行。为了判定既得权利的性质，也只应依据产生此权利的该外国的法律。从保护"既得权"的立场出发，对于物权的法律适用，戴西同样认为应绝对适用物之所在地法。在《戴西和莫里斯论冲突法》一书中，戴西和莫里斯不仅提出："所有不动产（土地）权利或与之有关的权利（除后面提到的例外）由该不动产所在国的法律（物之所在地法）支配"， 而且还不遗余力地批判了动产随人的不合时宜。他们指出，不论位于何地的动产，都被认为应当服从所有人住所地的法律支配，这对于一般的动产转让可能很有用，尤其是对于根据婚姻或死亡而产生的一般动产转让是适用的，但并不能因此而得出结论，即对于个人动产的特定转让也必须适用同一规则。他们进一步指出："在早期，个人动产很少，而且通常位于所有人的住所地，所以这一规则可能是正确的。然而在当今商业社会，这一规则就完全不合适。因此，所有现代的学者和绝大多数现代法官，都已放弃了住所标准，而且’动产从人’在今天的含义只是指动产继承应由死亡人的属人法来支配。" 他们还援引了几位法官的话作为佐证--毛海姆（maugham）指出："关于有形动产的转让，我认为没有任何人怀疑其准据法必须为物之所在地法。如果不是这样，商业贸易就无法进行。"德夫林（devlin）指出："作为一般规则，通过契约进行的动产转让，无疑应由物之所在地法支配。"迪普洛克（diplock）指出："支配有形动产转让的自体法是物之所在地法。"
就司法实践而言，英国著名的cammell v. sewell案可以作为例证。在挪威的一位船主拍卖了一艘英国籍遇难船上的木材，买受人依照挪威法获得了拍卖标的物，尽管依照英国法，船主逾越了他的权限，但英国法院仍然承认这位基于诚信原则的买受人的所有权。crompton法官代表法院的多数意见，发表了如下判决理由：假如动产是依照动产所在地的法律所做的合法且具有拘束力的处置，那么这项处置在任何地方均具有拘束力。
如果说我们从斯托雷、戴西的理论中只能通过推理、判断得出结论，认为他们赞成或推崇物权不论动产还是不动产一概适用物之所在地法，那么萨维尼的学说以及遵循其学说的一些国家的立法或判例则以无可辩驳的事实证明了这段物之所在地法原则的绝对适用时期的存在。
萨维尼从普遍主义--国际主义的立场出发，避开了法律的域内域外效力问题的争论，主张平等地看待内外国法律，以判决结果的一致性作为国际私法所追求的目标。他认为，国际私法存在的根据是因主权国家间的互赖和各民族间的互通而形成的"国际法的社会"。国际私法的任务，是为每一种法律关系确定依其本质所应归属或应受制的法律秩序，为此，即应探得各该法律关系的"本座"（sitz）：支配该本座所在地的法律秩序，即为该法律关系所应归属的法律秩序。而法律关系的本座应依法律关系的特性来确定。关于物权，他认为不论动产还是不动产，都应以物的所在地为本座，从而都应适用物之所在地法。
在《现代罗马法体系（第八卷）》(即《法律冲突与法律规则的地域和时间范围》)这部不朽的著作中，萨维尼指出，自从法则区别说以来人们就一直在坚持物权适用物之所在地法原则，即"用于支配物权的法律将适用于位于立法者领域内的所有的物，而不论该物涉及的是本国人还是外国人。" 但是，长期以来，人们在对这个原则的理解和适用上却作了错误的不必要的关于动产与不动产的区分，以致剥夺了该原则固有的效力和一贯性。该原则被认为只适用于不动产，而动产则由住所地法来判定。由住所地法来判定动产，违背了法律关系本身的特性，人为地将住所地法扩大适用于所有的地方。这是萨维尼从历史的角度对"动产随人"原则所作的剖析。继而，他又从"人"和"住所地"的不确定性方面对"动产随人"进行了更加深刻的批判。萨维尼认为，动产物权适用人的住所地法，这里的"人"是与动产有法律上利害关系的人，而界定利害关系人是十分困难的。他进一步指出，对于利害关系人可以理解为所有人，但在财产转让中，利害关系人是指以前的所有人还是指新的所有人；在关于财产的对立纠纷中有双方当事人，到底哪一方是所有人；如果不仅仅从所有权的角度考虑，再从物权的其他形态上考虑，每种物权在其存在或被主张时仍然会产生不止一个的利害关系人。利害关系人既难于确定，住所地法也就难于确定，"这样，指导我们的住所地原则，即使其本身理由充分，也仍是非常模糊的，因此这个所谓的规则对问题的实际解决没有什么效果。"
关于物权一概适用物之所在地法的理由，萨维尼指出，"为了确定它们所属的法域，我们要根据物权客体真正的性质来确定这种地域。因为物权客体是由感觉来感知的，并占有一定的空间，因此它们所在的空间场所自然是它们所参与的每一法律关系的本座。一个人为了取得、拥有或行使对物的权利，他必须到物所在的场所，对于这种特定的法律关系，他自动地使自己服从于约束该地域的本地法。因此当说到物权由物之所在地法（lex rei sitoe）判定时，这种主张所依据的理由与人的身份适用住所地法（lex domicilii）理由相同，二者均源自自愿服从。" 萨维尼从物权的主要客体--物着手，分析物的客观空间属性，从简单、实用与有效行使权利的角度阐述物权适用物之所在地法的理由，这是应该给予肯定的。然而，在主观方面，他认为物的权利人一概"自愿"服从物之所在地法，未免过于武断，似乎不能完全令人信服。
此外，承袭萨维尼学说的德国学者齐特尔曼(ernst zitelmann)以对"权利性质"的研究为基点，探讨法律适用问题。他认为，国际私法上的问题其实是以特定权利的得失为内容，并只能由具有国际法上主体地位的国家的法律来判定，而这种法律就是当时有权赋予或消灭各该权利的法律。国际私法的任务就是确定此项法律。这些权利可以分为受对人主权保护的权利和受领土主权保护的权利。据此，齐特尔曼提出了若干国际私法的适用原则，例如，受对人主权保护的权利适用属人法，即本国法，如有关身份、能力、亲属等问题，受领土主权保护的权利则适用属地法，即所在地法，如有关动产、不动产等物权。 齐特尔曼着眼于法律关系之中所蕴含的权利问题，以对物权的性质的分析为基础，从有利于物权的保护出发，仍然得出了不论动产物权还是不动产物权均适用物之所在地法的结论。
在立法方面，1756年的巴伐利亚法典是最早采用绝对物之所在地法原则的立法范例。它在冲突法方面接受了"法则区别"学派提出的一些普遍性规则，但在物权方面，它拒绝了"动产随人"的原则，而不分动产与不动产、有体财产与无体财产，主张一概适用物之所在地法。 不过，总的说来，在立法上规定物权一概适用物之所在地法原则是经历了一个过程的，这个过程甚至还很复杂。1865年意大利民法典第7条，1889年西班牙民法典第10条，1811年奥地利民法典第300条等均接受动产随人理论。然而，自从1864年以后，意大利的学说就曾试图通过解释的方法，把动产置于物之所在地法的控制之下，直到1942年修订民法典时，才在其第22条明确作出规定。西班牙的规定也遭到学者们的批判，并最终在1974年完全更改过来。奥地利法院在实践中一直没有采用其民法典的规定，并于1913年的国际私法立法中赞成把物之所在地法适用于所有财产。
中南美洲国家普遍采用了绝对的物之所在地法原则。如1855年智利民法典第16条，1916年巴拿马民法典前加编第6条，1917年墨西哥宪法第121条第2款，1936年危地马拉关于法院权力组织法第21条，1936年秘鲁民法典前加编第6条和1984年秘鲁民法典第2088条，1942年巴西民法施行法第8条以及它的1964年国际私法草案第4344条，1942年的委内瑞拉民法典第10条以及它的1963年国际私法草案第44条和1998年新国际私法第27条，1869年的阿根廷民法典第1011条以及它的1974年国际私法草案第16条，1899年巴拉圭民法典第1011条以及它的1985年国际私法第16条，1906年洪都拉斯民法典第14条，1904年尼加拉瓜民法典第6条，等等，均对动产和不动产一律适用物之所在地法。此外，1889年《蒙得维的亚国际私法条约》第32条，1928年《布斯塔曼特法典》第105条，也都在总的原则上支持对所有的财产适用物之所在地法。
在亚洲，绝对适用物之所在地法原则的国家也很多。如1898年日本法例第10条第1款规定："关于动产及不动产的物权及其他应登记之权利，依其标的物所在地法"。日本法例虽历经1942年、1947年、1964年三次修改，但是这一规定始终未变。1939年泰国国际私法第16条第1款规定："动产及不动产，依物之所在地法"，第17条规定："在诉讼进行中变更动产的所在地时，仍依该诉讼开始时物之所在地法。" 1982年土耳其国际私法和国际诉讼程序法第23条第1款规定："动产和不动产的所有权以及其他物权适用物之所在地法律。"此外，伊朗、伊拉克、前苏联东欧国家、非洲的埃及、马达加斯加等国，也都主张绝对的物之所在地法原则。
我国台湾地区1953年6月制定的《涉外民事法律适用法》第10条第1款规定："关于物权，依物之所在地法"，第3款规定："物之所在地如有变更，其物权之得丧，依其原因事实完成时物之所在地法。"在实践中，围绕第10条的规定曾发生过一起适用案例：1957年5月台湾亚洲航空公司美籍工程师安诺德在台湾地区坠楼身亡，死者遗属有中国台湾籍的妻子及美国籍的子女二人。安诺德的遗孀及子女向法院诉请亚洲航空公司交还其所保管的安诺德的遗产（动产）。台湾地区台北市地方法院于1957年8月作出判决，认定此讼争议标的为物权性质，适用台湾地区《涉外民事法律适用法》第10条的规定：以遗产（动产）所在地法为准据法，判决被告返还原告请求交还的财产。
可以肯定地说，自从19世纪中叶以后，在物权问题上，不论动产还是不动产都适用物之所在地法，不仅愈益成为学者们的一般共识，而且愈益成为世界各国的普遍实践。不过,需要说明的是，关于物之所在地法原则的相对适用时期和绝对适用时期的划分也不是"绝对"的，即使在近现代社会物权绝对适用物之所在地法原则为绝大多数国家所接受之时，仍然有一些国家或学者基于某种原因坚持相对适用的观点并在实践中加以运用。因而，"相对适用时期"和"绝对适用时期"的划分只是从各该时期的总体状况或占主导地位的法律适用原则的角度所作的一种观察，而绝不是指这一时期关于物权关系法律适用的绝对状态。

⑻ 不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同的效力和登记效力

告别了工作中的烦烦扰扰，让自己的身体睡个懒觉;了却心中的无限牵挂，回家给亲人一个拥抱;拾起久已不曾联系的号码，在聊天中重温昨日的欢笑。
开心快乐之际，我们来学习《民法典》第二编物权第一分编通则第二章:物权的设立、变更、转让和消灭。
本章共分三节:第一节:不动产登记;第二节:动产交付;第三节:其他规定。
今天我们来学习第一节:不动产登记
一、【名词解释】
1、物:
民法上的物，是指人身以外，能够被民事主体所支配和利用，并能满足人类生活需要，可以构成人们财产的一部分的物质财富。物是民事法律关系客体中的一种，是一切财产关系最基本的要素。
2、物权:
物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。物权包括所有权和他物权(用益扒余物权和担保物权)。
3、根据物权的客体将物权分类为:动产物权与不动产物权
不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权等是不动产物权，而动产所有权、动产质权、留置权则是动产物权。
二、【不动产物权的登记效力】
1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。(《民法典》第216条)根据本条规定，在民事诉讼中，有关牵扯都物权效力争执的问题，其依据只能是不动产登记簿。
2、依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。这是不动产物权生效的原则。《民法典》第209条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。但是法律另有规定的除外。”
3、不动产权属证书与不动产登记不一致，以不动产登记簿为准。《民法典》第217条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
4、不动产物权生效的时间:自记载于不动产登记簿时发生效力。
《民法典》第214条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
三、【不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同的效力】
《民法典》第215条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的备此冲合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。
仿歼怎么理解呢?我认为，首先要肯定一点，就是物权的设立、变更、转让和消灭是以登记到登记簿上的时间为准的，这到什么时候也不会变的;其次是合同生效不一定会引起物权的变更;不动产物权变动合同的生效依据合同法的规定认定。一般情况下，自合同成立时生效。但是如果法律另有规定或者当事人另有约定，则依该规定或约定。第三，当事人之间订立了不动产物权变动的合同，未办理物权登记，虽不产生物权变动的后果，但不影响该合同的生效。只有办理了物权登记的，才会产生物权变动的法律后果。
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⑼ 转物权是什么意思

转物的解释

买卖 货物。 《史记·越王句践 世伏搜穗家 》 ：“﹝ 范蠡 ﹞於是自谓 陶朱公 。复约要父子耕畜，废居，候时转物，逐什一之利。居无何，则致赀累巨万。 天下 称 陶朱公 。”

词语分解

转的解释 转 （转） ǎ 旋动：转动。转瞬（转动 眼睛 ， 形容 时间 短促）。 改漏弯换方向或情势：转身。转变。转弯。 不 直接 的，中间再 经过 别人 或别的地方：转送。转达。转发。转运。周转。 迁移：转移。转业。 量词，古代勋位 物的解释 物 ù 人以外的 具体 的 东缺卜西 ：事物。生物。物体。货物。礼物。文物。物价。 物质 。地大物博。物极必反。 内容，实质： 言之有物 。 指自己以外的人或跟自己 相对 的环境：物议（ 群众 的批评）。待人接物。物望所归（众望

⑽ 盗窃别人财物，其财物的所有权是否发生了转

所有的权利都是合法的，不合法的权利不属于权利。小偷偷东西是通过不合法途径得到的物品，所以小偷不具备偷盗物的所有权。