土地使用权未登记优先债权

⑴ 国有土地使用权未登记怎么办

法律分析：国有土地使用权未登记不发生效力，应当尽快登记。

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

⑵ 最高人民法院关于执行查封扣押财产的规定

法律分析：为了进一步规范民事执行中的查封,扣押,冻结措施,维护当事人的合法权益,根据等法律的规定,结合人民法院民事执行工作的实践经验,制定本规定。执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其别的法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过六十日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三条作为执行依据的法律文书生效后至申请执行前，债权人可以向有执行管辖权的人民法院申请保全债务人的财产。人民法院可以参照民事诉讼法第九十二条的规定作出保全裁定，保全裁定应当立即执行。

⑶ 土地使用权抵押设定登记法律怎么规定的

土地使用权 抵押 设定登记 在我国土地使用权人作为 债务人 (抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行 债务 时， 债权人 ( 抵押权 人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。 l、 借款合同 (最高额借款 抵押合同 有借款内容的，不必单独提交借款合同)、土地使用权抵押合同(含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记)、 土地使用证 、地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》。 2、申请人、债务人属单位的要提交 营业执照 和法人证明、《土地登记 法人代表 身份证 明书》、法人代表身份证复印件;属个人的要提交身份证复印件或户口簿;委托 代理 的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。 3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明;出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。 4、下列不同的情况，提交不同的材料： (1)若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或 承诺书 ，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等.并由抵押权人见证; (2)属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见;属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见; (3)抵押物权属股份(合伙)制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东(需提交 公司章程 )签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行见证： (4)抵押物权属出让方式或1982年5月以后行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件; (5)属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售 商品房 许可证的证明;属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明;若已办理房地产权证，必须提交房地产权证;已建有房屋，未办理房产权证的，必须提交房管部门(或抵押人)未办理房产权证和 房产抵押 的证明(或承诺书)、房产来源的证明文件; (6)以 集体土地 使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明： (7)抵押权人为非金融机构，应提交其抵押借款的有关批准文件; (8)对外抵押的需提交国家主管部门批准文件; (9)土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表;若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。 (10)在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的士地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。 (11)在本宗地内，部分土地已颁发了 商品房预售许可证 ，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建设部门在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。 5、需要提交其它有关规定的资料。 6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名;提交的资料按本表指定的位置粘贴好。 综上所述，根据我国相关法律的规定，土地使用权抵押设定登记必须经过债务人和债权人的意思表示，并且有申请书才可以。土地使用权抵押是指将土地的使用权租赁给其他人，并且得到一定的利润。

⑷ 土地抵押登记，对于地上房屋是否也享有优先受偿权

以土地使用权设立的抵押应及于地上建筑物。《物权法》第一百八十二条规定专，“以建筑物抵押的属，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
但《物权法》第二百条又规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

⑸ 土地使用权的抵押是否必须登记后才生效

说的。土地使用权的抵押以登记为生效要件，因此不登记没有抵押效力。

⑹ 土地使用权，房屋所有权分别抵押，抵押权的行使问题。

你好！
不动产的抵押以登记为要件，不登记抵押权未设立．
一．＂此时AB两银行版在行使抵押权的时候，权如何操作，哪一方有优先受偿权？＂
1.登记的优先于未登记的．
2.两个都登记的，按登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿．
3.均未登记的，按债权比例清偿．
注意：A银行只对土地拥有权利，B银行对房和土地都有权利．
二．＂B银行抵押权是房屋所有权，假设B银行觉得该房产商用价值较大，不愿拍卖，A银行如何行使抵押权？＂
请确定AB银行的登记状况，否则暂不作答．
三．＂拍卖后，刨除各项费用，该房地产仅处置得120万元，AB银行如何处理？＂
根据AB银行的登记状况确定．
四．＂从银行操作角度来说，房产抵押在办理完房屋抵押后，是否还有必要再办理土地抵押？＂
对！房屋抵押土地使用权要一并抵押．
五．合同的约定违反法律法规强制性规定的无效，新盖的房子不属于抵押财产．物权法200条也有相同的规定．
六．若房地产办理登记的，银行行使抵押权不受租赁合同的约束；未登记的，银行不能行使抵押权，银行行使债权不能损害承租人的利益．

⑺ 未登记的建筑物和土地使用权可以抵押吗

法律分析：未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。据此依然可以被查封、扣押。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第四百一十八条 以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

⑻ 土地使用权及其建筑物抵押给不同主体，抵押权人如何受偿

【案情】某房地产公司为获得银行贷款，将其所有的某地块土地使用权先抵押给了建设银行，后又将地上建筑物抵押给了中国银行，均办理了抵押登记。现该房地产公司无力偿还到期贷款，抵押地块土地使用权及地上建筑物被拍卖。建设银行和中国银行均对拍卖款主张优先受偿权。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条之规定，抵押权已登记的先于未登记的受偿。建设银行和中国银行分别作为系争土地使用权和地上建筑物的抵押权人，建设银行对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，而中国银行则对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。 第二种意见认为，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，依照“房随地走，地随房走”的原则，建设银行不仅对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，还对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。中国银行的优先受偿权虽不能优先于建设银行，但对上述拍卖款享有优先于其他债权人的权利。 【管析】笔者同意第二种意见。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，“抵押权已登记的先于未登记的受偿。”系争土地使用权已抵押给了建设银行并进行了登记，而系争地上建筑物也已抵押给了中国银行并进行了登记，因此建设银行和中国银行分别就系争土地使用权和地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。这种观点看似有理，但实际上是和物权法“房随地走，地随房走”的原则相冲突的。也是和《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定相冲突的，该条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”可以看出，如果土地使用权进行了抵押，则附着于其上的建筑物也应一并抵押；建筑物进行了抵押，则建筑物占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押，对于未一并抵押，则未抵押的财产视为一并抵押。因此，就本案而言，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，可视为建设银行同样对地上建筑物享有抵押权，其优先受偿的范围及于地上建筑物的拍卖款。 因中国银行享有地上建筑物的抵押权，其抵押权也及于土地使用权，但因其抵押权登记后于建设银行的抵押权登记，其只能在建设银行已获得清偿完毕后，对余款享有先于其他债权人的优先受偿权。

⑼ 土地抵押权的问题思考

土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。
其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。
其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。
其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：
（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益。
（2）可以对抗任何第三人的主张。
（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。
其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。
其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。
其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令）第三条规定，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知的抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
处置方案可以选择以下方式：
（一）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；
（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；
（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；
（四）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；
（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；
（六）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。