集体所有制企业土地使用权价格

① 咨询关于集体土地转国有土地的问题

（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾

新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。

不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。

（二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾

集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。

（三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾

新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。

（四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾

以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿往往落了空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。

（五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾

乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。

二、主要对策

市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的合法权益。

（一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现

正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。

首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。

其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。

再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。

最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。

（二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系

土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下：

集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。

集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。

集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。

集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。

（三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道

为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。

首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。

其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。

最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。

（四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用

集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。

资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比例分配给相应的集体经济组织。

集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用；

建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。

（五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章

市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。

首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。

其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。

更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。

早在300多年前，英国著名经济学家威廉。配第就曾意味深长地把土地称作“财富之母”。土地使用制度改革（严格意义上应称之为国有土地使用制度改革）10多年来的实践印证了这一点。不少城市正是借助于土地的滚动开发，完成了现代化建设所必需的资本积累。这一点，同样也适用于集体土地。集体土地是广大农民赖于生存的根本。为了维护占全国总人口绝大多数的农民的利益，集体土地所有权不可能最终为国有土地所有权所代替，换言之，经济和社会的发展不可能以牺牲广大农民（尤其是这一阶层中的弱势群体）的集体利益为代价。

总之，集体非农建设用地使用权的流转管理，既要体现有偿、有限期、有流动的“地改”总体要求，又要兼顾国家、集体经济组织和农民三者的利益。通过法律规章的保驾护航，将其统一纳入公平、公正、公开的土地有形市场，真正实现两种产权一体化管理的目标。

② 集体建设土地使用权价格如何评估及评估方法

集体建设土地使复用制权价格如何评估及评估方法？对于集体土地的评估，其评估思路，山东舜德土地房地产资产评估有限公司认为：比如待评估对象为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，即土地取得费，或者是农用地取得费(含征地费、补偿费、青苗费)，而对集体建设用地呢，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在国有土地评估中，应该是集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)，土地价格往往会成倍增长的收益。而在集体土地评估中土地增值收益是指土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格也会相应增长。然后根据用途特性，通过相关因素修正从而得出集体土地宗地使用权价值。

③ 小企业拆迁，国家补偿标准

中小企业拆迁补偿标准：
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢？
（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。
（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。
（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。
这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
六、搬迁费用
就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

④ 企业拆迁补偿包括哪些

拆迁是一场重大利益之争，也是社会矛盾最集中、最突出的地方，掌握着土地资源配置权的政府，在整个拆迁的进行中都扮演着重要的角色。

在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。

一、土地使用权的区域补偿价

所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，通俗来说就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：

（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）出让划拨的方式得到的国有土地使用权。经过国有土地出让或者划拨取得工业用地资质的，这都应纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价

厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，房屋拆迁时几成新也是重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房是使用砖木结构临时搭建的，可能并不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性的，就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费

因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些是可能遭受的损失。还有很多人会问到的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，而是含在停产停业损失之列了。

四、装修附属物

对现有建筑的添附是不可能挪动的，这按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

五、机器设备

机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，而可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

六、搬迁费用

就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

⑤ 集体土地使用权转让机制是怎样的

一、集体土地使用权转让机制是怎样的
1、集体土地使用权转让机制为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
二、收回集体土地使用权的条件有什么
农村集体经济组织可以收回土地使用权的范围包括：
1、为了乡镇村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。乡镇村公共设施和公益事业是为了乡村村民的共同利益而建设的，是社会公共的需要，土地使用者的需要应当服从社会公众共同的需要；
2、不按批准用途使用的。此规定属于处罚性收回。擅自改变土地用途属违法用地，因土地所有权属农村集体经济组织，因而由其收回土地使用权，而不是由政府土地行政主管部门收回；
3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。这实际上已成为闲置或荒芜土地。为了使土地资源能加以合理利用，这些土地由土地所有权人收回，可以重新安排使用。但企业的破产和兼并，或虽单位迁移土地仍利用的不能收回。

⑥ 国有土地证和集体土地证哪个价值高工业性质的和商业性质的哪个价值高它们有什么区别

通俗的讲，国有土地使用证可以抵押贷款等，集体的流转受限制。国有土地使用证的价值高。工业和商业当然是商业的价值高，商业用途和工业用途的土地评估值不一样，差别差很多。
一：国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国有土地使用权具有重大意义。
二：依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。
三：由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。
四：有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。
五：依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。
六：集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

⑦ 如何评估集体土地使用的价格

我国法律规定“宅基地属于农民集体所有”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、“宅基地使用权不能抵押”，由此对宅基地的使用权有诸多限制，因此宅基地的评估条件也不同于一般的土地篇，集体用地评估市场条件目前仍不甚成熟，现行对于宅基地评估方法主要有： 1、成本逼近法由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值) 2、收益法土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。 3、基准地价系数修正法对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。

⑧ 金华市工业园区土地是一类地吗，目前市价约多少钱一亩

（A）在城市化进程中大量的集体土地国家的农民离开土地进入城市，缺乏基本生活保障之间的矛盾

由于实施新的“土地管理法”，与进程的加快，城市化和土地用途管制逐步落实到位，在各功能区的城市规划区范围划分得更细，更具体。所有权反映了简化。根据现行政策，土地类型的项目必须使用国有土地的，例如，郊区的工业园区。考虑“门槛”，以吸引外国投资，一般工业用地溢价普遍较低，当地政府可以补充资金，因此，牺牲更多的时候是集体土地业权人的利益。这种情况是类似的，各乡镇集体企业在20世纪70年代初和20世纪80年代的大规模兴起的时候。所不同的是，乡镇集体企业实现成本溢价，土地增值部分的财产权利仍然被定义为乡镇集体所有的理论，集体经济组织的成员，将有可能享有的未来土地升值的利益。现有的工业园区，在实现成本溢价，源源不断的名正言顺的企业（利润）和国家（含税）的增值部分全部翻译成。虽然大多数的保费返回到乡镇，但一次性补偿是不够的解除长期忧虑的农民失去了土地。

虽然很多农民进入城市。但由于各种复杂的历史原因，所以他们不能真正享受与城镇居民享有平等的权利，如就业机会，社会保障等方面，产??生大量的“非农业人口”，但不能从村中分离出来进了城。为了维持基本生活，出租，买卖宅基地隐形交易的现象，造成了混乱的城乡结合部土地管理的目标。农村失业人员的大量存在已经成为一个潜在的社会不稳定，反过来又加剧了农村人多地少的矛盾。

（B）集体建设用地流转的公约和流通的主要目标方向上的要求之间的矛盾多元化

集体建设用地使用权转让现有的法律和法规的约束，一般一套严格的范围：①规划区的地域范围之外;（2）使用主体在同一集体经济组织，国外的一般原则经济成分需要使用国有土地。但在实践中，往往陷入了两难境地：首先，从主观意志为转移的乡镇集体经济组织，希望在更广泛的资产盘活存量，以确保集体土地资产的利益实现最大化;其次，从客观条件方面的承认集体建设用地的资产，势必伴随着其他资产进入市场。盘活资产，由本集体经济组织的限制，不可避免地是不可能的。 ，湖州市为例，自改革开放以来，民营经济，民营企业的快速发展，使用集体土地建设成本低，灵活的方法的优势吸引一些尚处于原始积累的资金投资小作坊企业。因此，跨村跨乡的租约将集体存量建设用地（连同现象的厂房，机器，设备等）是很常见的。通行做法，所有的项目用地，应是前端为国有，然后通过转让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织没有积极性。此外，抵押贷款作为拟转让行为，一次集体建设土地与建筑物表面上的按揭抵押贷款的权利，也包括集体建设用地流转在相同的集体经济组织“的实现。因此，在目前的法律已经允许使用的国有土地使用权的身体扩展至所有国内外经济组织或者自然人的情况下，集体建设用地使用权转让，强调规划和协调，控制的前提下， ，而不应是人为制造的障碍。客观存在的实际需求，我们将集体建设用地使用应该是主要的突破。

（C）农村村民的房屋政策规定实际上是被动的宅基地大量进入城市的农民离开自己的家园，与私人交易的现象之间的矛盾

新的“土地管理法”明确规定，农村居民的房子。非宅基地交易的法律。在郊区，如涉及整个队（组）农民的宅基地通过置换，复垦，宅基地交易的问题。但多数远离村庄，村民们或异地工作的城市，或亲戚和朋友离开了祖国的现象不同程度地存在。在房地产销售，势必宅基地转让。根据前几年的调查，集体土地流转，占了相当大比例的销售是在宅基地的私人住宅，农村村民各项经济活动的担保，法院裁定，保证物业（连同宅基地）转让的现象是不寻常的。是不合法的，但在这个意义上，因为建造的房屋的宅基地属于农民的私有财产，农民投资。如简单的要求，拒绝处理，被剥夺农民住房，房间和地方的人为分离的私有财产的权利，纵容的私人交易行为（在政府部门拒绝处理，而客观上许多城市居民购买农村农民住宅别墅的情况下以合理的价格点。）但是，如果追溯转移矛盾：一是现行的做法，很难界定的征收对象是土地补偿难以到位是不容易的管理 - 混合，零星村住宅规划区外的国有土地，这些头痛医头，脚痛医脚，国有土地，往往成为集体管理空白区域？管理不善的国家，也。

（D）集体土地所有权的变化，以弥补低的巨额土地出让收入的使用（尤其是在国有的标志）的变化所带来的矛盾

集体建设用地使用权由村一级的乡（镇）所有的变化水平，例如，按照所有权与原来的集体企业联系的一般定义：在建设企业投资原是个乡（镇）土地被定义为乡（镇）级所有投资在建村，所有的村。然而，在20世纪七十年代和八十年代，乡镇企业在初始阶段使用的程序，给农民的补偿是极其有限的，方式多样。有的只安排村民到企业。一旦企业的重组，这些村民回到村里，乡镇集体（包括农民），村集体土地安置补偿费往往是落了空。因此，如果这个问题不妥善处理，侵犯村集体经济组织的利益;另一个是计划征收为国有（尤其是规划面积？土地确定为商业，房地产的目的），通常是所有权的过渡，土地价格飙升。同一批无限期集体土地所有权和土地征用补偿，有一定的数年后，这种巨大的反差刺激之前和之后的集体土地所有者的土地使用权，所有权变更价格高。因此，一方面，企业要重新提交的征用手续，违反集体土地所有者的强烈，另一方面，新的私人流通的现象经常发生的集体土地，规划面积，其中各乡镇政府擅自改变土地用途，房地产开发和建筑业务的空间私下转让，租赁，和其他案件时有发生。

（E）集体资产的随机性与集体土地收益之间的矛盾延伸

乡镇集体企业的发展，已经走过了20年历程，类似于国有企业的发展阶段，其发展过程中。要进行重组后，三大资产的集体经济，为货币性资产的缺乏，固定资产折旧光也差不多，剩余的土地资产，成为加强农村基础设施建设，土地整理开发，并确保农村社会的长期稳定，增加农民收入是最重要的资金来源。然而，很长一段时间，因为农村集体土地所有权是虚的，乡（镇）政府作为最基本的国家行政机关和乡（镇）资产管理委员会作为集体所有权之间的关系，土地产权代表容易混淆，其结果往往是在集体建设用地的收入，最后成为资金不足的补充乡（镇）干部的财政资源来支付的工资和福利，农民担心会丢失土地仍然不能解决的问题。同时，相比国有土地收益由土地管理部门，税务部门的收入和支出线和约束机制，缺乏适当的制衡和监督的乡镇集体土地收益的使用实行严格的管理。

二，主要对策

条件下的市场经济，土地管理部门作为一个统一的管理者，城市和农村的土地，它的功能，除了一个统一协调的土地利用总体规划和年度建设用地计划的城市和农村的土地规划使用，并计划使用主要是在土地市场的培育和规范的游戏规则和公开的程序集市场条件下，通过发展，规范市场行为的各类土地，以保证国家国有，集体土地资产利益的最大化，通过合理的土地收入的分配和管理，以确保的土地权利人的合法权利和利益。

（A）使用的控制作为一个领导者，税收的调整为手段，以确保公正地位的集体土地所有者有权处置的收益和利益的实现

正如企业重组，打破所有制界线，无论是国有企业还是民营企业在公平竞争的同一起跑线上的土地进入市场的条件，也不应该不区分之间的“原产地”。具体而言，国有土地，集体土地应该进入同一市场下共同规划，税收监管和建设用地年度计划的制约。

首先，应严格限制的范围“征收”公共利益“的法律”的需求，除了对公共利益的需要，“集体土地国有，必须是等价的原则政府市场交易价格被收购。为了避免任何扩大对农民集体土地所有权，造成永久性的“征用”的内涵和外延。

其次，为了确保集体经济组织获得稳定的收入流，凭借土地所有权的土地，这是必要的，以确保集体建设用地有一定的库存。工业区预留一定比例的建设用地范围内的土地利用总体规划划定的，应保留集体土地所有权，独立的私人公园用地，支持集体经济组织的建设（依法审批过程中），储备。能解决的矛盾，企业用地成本过高，以确保农村集体经济组织的土地收益，以确保源源不断，多数的农民增收和农村社会的长期稳定。

同样，通过转主要限制应该打破界限，集体建设用地使用尽可能不应该受到的限制所有权，区域。除了国家法律明确要求使用的国有土地（上市土地目录列表），而一般的经济组织和个人可以选择使用集体建设用地。

最后，在集体建设用地带来的土地收益分配一个合理的基础上。一般情况下，国家不参与分配。但是，通过充电级差地租和土地增值税和其他形式的国家投资基础设施建设，环境的协调发展，以获得相应的回报。

（B）的市场价格为基础的权利，依靠各种细化，建立一个完善的集体基准地价体系和地价评估系统

作为一种特殊商品进入市场的核心问题是土地产权明晰和确定的价格。但是，中国的基准土地价格系统是相当不完整，占领一半的土地建造集体建设用地使用正确的，财产权利本身和已经不被认可的价格体系是空的，典型的例子是在“担保法”规定的仅集体土地不能设置抵押权人，只有在房地产抵押贷款，土地可以只抵押。因此，集体土地推向市场，是必须尽快完善各种权利，建立适当的保费及保费评估系统。具体情况如下：

集体建设用地使用权转让（包括股份价格），其转让价格。内部转移价格适用于保留的集体土地的集体所有权。

集体建设用地使用权租赁和租赁价格。适用于短期的租金，支付租??金交纳土地收益。

集体建设用地使用权抵押贷款和抵押贷款的价格。适用于所设定的价格时，集体土地抵押融资。

集体农用地转为集体建设用地的补偿标准。对于补偿，承包农民和集体经济组织的过程中，集体建设用地使用权的程序。

集体建设用地转为国有建设用地土地有偿，强制购买价格（不包括土地征用的公共利益的需要）。凭借土地所有权的最终归属是一次性购买价格，除了补偿安置合同的农民，集体经济组织，还应该包括价格，预期收益的包裹可以享受后使用一个永久的改变。此外，价格不应该是一个土地单位支付，应支付的未来土地所有者 - 国家。现在有一个比较笼统的说法，归因于工业用地出让以较低的成本，降低土地成本，降低投资门槛，。词实际上是混淆了一个基本的概念，公司购买一定数量年的土地使用权，而不是所有权，国家应该是谁享受的企业，而不是牺牲的慷慨集体土地所有者的费用。

（C），以规范管理为手段，以促进土地市场的一体化为目标，集体建设无用的流量到一个统一的，有秩序的市场管理轨道

为了促进集体土地的集约高效利用有形市场，营造公平，公开，公正和逐步实现集体土地市场规则来配置资产的目标，同时也为了拓宽供应渠道，建设用地，缓解土地压力，必须是集体建设用地纳入统一市场，充分利用固有的信息在国有土地市场的运作机制和渠道，实现产权和市场管理。

首先，请储备好关。农村集体经济组织的集体土地资产的经营和管理达到一定的人口，使存量建设用地的工业园区建设，以供应市场对土地的需求，通过土地置换，收购方法保留集体建设用地。

其次，需要一个良好的供应。积极探索有效的方式，以促进集体建设用地使用市场机制。有形市场的土地，这是必要的，逐步建立和完善系统的公布，宣传，并尝试采取有效的土地招标拍卖。

最后，做好溢价关闭。为了体现公平，公正，土地价格和流通的，应当委托有资质的专业评估机构。同时，土地价值的升值，应上缴的增值税，收费应该是合理的批准。

（D）规范资本管理“抓手”，以确保集体土地收入在促进农村经济发展，增加农民收入和农村社会稳定发挥作用

集体原则上应预留的土地出让收入主要用于农民的土地安置补偿费，城镇基础设施建设，公益事业的发展，土地开发整理，以及设立企业，包括投资，等等，所有成员不断寻求源源不断的收入或直接或间接的集体经济组织。

直接在项目审批，筹集资金。规定的比例分配给本集体经济组织。

集体土地收益设立的资金账户，严格执行收支两条线管理方法。资金使用情况，接受监督的所有成员的集体经济组织，非用于其他目的;

建立一个监督机制，加大对集体土地的收入和支出管理的透明度，并促进基层建立一个廉洁的政府。和监督部门，土地管理部门，财政部门，按照各自的权利，责任和转移中加强管理和监督，以防止侵犯农民和腐败产生的利益。

（E）体制机制创新为保护依法行政的前提条件，制定相关法律法规尽快

市场经济是法制经济，从根本上为保护和维护土地权利人的利益没有相应的法律，法规和系统，它从根本上是不可能的。

首先，尽快制定集体建设用地流转管理办法，包括范围，形式，程序，规范工作区域均衡政策。

其次，要健全和完善土地登记制度，使用前，在整个管理，解除土地使用集体土地担心保护的利益的权利。要完善各种权利和完善各项登记，如土地收益，抵押情况的收集。

更重要的是，为了使集体建设用地，包括在现货市场的规范运作的轨道，最终一定要有保障的法律和法规。否则，一旦涉及诉讼。政策毕竟是不合法的，不安全的土地使用者的替代品。大量的集体建设用地流转的客观存在，呼吁尽快出台有关法律，法规。

早在300年前，著名的英国经济学家威廉。小资们有意义的土地被称为“母亲的财富，土地使用制度改革（从严格意义上讲，应提交国有土地使用制度的改革）证实，在10多年的实践，许多城市正是通过滚动土地发展，完成的的现代化必要的资本积累。它也适用于集体土地，集体土地从根本上取决于广大农民的生存。为了以维护农民的利益，占全国总人口的绝大多数，集体所有的土地不能最终取代国有土地所有权，换句话说，经济和社会的发展不能牺牲了广大农民的（特别是对于这一类的弱势群体）的集体利益费用。

总之，集体建设用地使用权流转管理，既要反映的补偿，期限，“流动的总体要求的变化，但也考虑到国家利益，集体经济组织和农民的三个。保驾护航，到一个统一的公平，公正，公开的土地有形市场，真正的目标的两个物业综合管理的法律，法规。

⑨ 集体土地转国有土地缴纳多少土地出让金

不能一概而论，具体如下：

1、首先，集体土地转国有，这是政府行为，不是集体可以说了算的。

2、集体土地转为国有土地后，按照当地基准地价范围及级别，以及规划用途，确定用途、基准地价的单价。

国土部门根据该单价，请评估公司进行评估，评估后的价格再一定幅度变化后，作为最后的土地出让金缴纳价格。

(9)集体所有制企业土地使用权价格扩展阅读：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

⑩ 国有土地征收价格表

国有土地征收价格表如下：
1、 征收耕地补偿标准为旱田平均每亩补偿5.3万元。水田平均每亩补偿9万元。菜田平均每亩补偿15万元；
2、 征收基本农田补偿标准为旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元；
3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；
4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；
5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第三十五条
永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。