国土使用权租赁指南

Ⅰ 农村土地租赁的法律规定

农村土地租赁的法律规定：农村集体土地的租赁期限是最长不能超过二十年。
超过的部分不对当事人产生法律效力。但是租赁期限届满的，经出租人与承租人协商，可以继续续租，续租的期限不得超过二十年。
土地租赁，土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
1、所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
2、法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
3、土地使用者的权益不同。相关法律规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。”承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

Ⅱ 土地使用权转租程序是怎样的

租赁土地使用权转租时，由当事人双方持转租合同、《国有土地使用证》、土版地使用权租赁合权同等文件资料到土地所在市县国土资源管理部门办理转租登记，由承租者领取《土地他项权利证明书》。土地使用权转租后，转租人必须继续履行原租赁合同。

Ⅲ 土地租用法律问题

关于租用土地的相关流程和法律上的问题如下：
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）
第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》[20070830]
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令（92）第1号）[19920308]
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知（一九九五年一月一日[1995]国土[籍]字第8号）
三、关于国有土地使用权出租登记
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益，土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府（1992）第19号令）
第三十四条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第三十五条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人和承租人应在租凭合同签订之日起三十天内，按规定办理租赁登记手续。
三、公司能否将闲置土地出租给其他人
土地租赁权是一种用益物权，对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
现阶段，土地使用权出租分为两种类型，一种是划拨土地使用权出租，另一种是出让土地使用权出租。区分不同类型出租条件不尽相同。
出让取得土地使用权出租的条件：
（1）出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书，才能对土地具有处分权，合法地转移其土地使用权。（2）土地使用权出租时，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证，即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
（3）土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。
（4）土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。
（5）共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意，以保证不影响土地的交付使用。
划拨土地使用权出租条件：
必须按规定将划拨土地转变为出让土地，这时才能进行出租，直接将划拨土地出租的行为无效。
划拨土地使用权出租其他条件为：（1）土地使用者为组织或个人。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上房屋的产权证明。（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。（5）出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租，出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

Ⅳ 什么是土地管理体制我国各级土地行政组织的职能目标是什么

（1）土地管理体制的含义
土地管理体制是土地管理机构设置、职权的划分与运行等各种制度的总称。土地行政组织是土地行政管理的主体，而土地行政组织的制度化，就是土地管理体制。
（2）我国各级土地行政组织的职能目标
①国土资源部土地行政组织的职能目标
a．制定有关土地方针、政策和法规，并组织贯彻执行和实施监督检查。
b．研究制定全国土地管理事业发展战略，预测中长期各类用地需求，加快土地信息工作的建设，做到土地总需求与总供给大体平衡。
c．统一管理全国土地和城乡地籍、地政工作，查处土地权属纠纷。
d．根据国民经济及社会发展规划、计划，组织编制土地利用规划、计划和后备土地资源开发规划、计划，并按计划管理程序上报下达。对规划和计划执行情况督促检查，保证规划、计划的严肃性、权威性。
e．主管全国土地征用、划拨、出让工作。
f．管理土地市场，会同有关部门制定土地市场管理的法规和规章，规范土地市场。负责土地使用权转让、出租、抵押等权属管理和监督检查，保证有关法律贯彻和实施。同时，协助财税部门做好土地税费的征收管理工作。
g．提出深化土地管理体制和土地使用制度改革方案，总结实践经验，完善各项改革措施，使土地的使用制度与市场经济体制改革相配套。
h．主管土地管理科技、宣传、教育工作。
②县级以上各级政府土地行政组织的职能目标
a．研究拟定并组织实施有关土地管理的地方性法规及规章；组织制定土地资源管理的技术标准、规程、规范和办法。
b．组织编制和实施本行政区的国土规划、土地利用总体规划、土地利用计划和其他专项规划；参与核定省政府审批的城市总体规划；审核市、县（市）、乡（镇）土地利用总体规划。
c．监督检查本行政区内各级国土资源主管部门行政执法和土地利用规划执行情况；依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办或参与调处跨次级行政区及有重大影响的权属纠纷，查处重大违法案件；依照规定负责有关行政复议工作。
d．组织落实耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策；实施土地用途管制，组织基本农田保护；指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦监督工作；确保耕地占补平衡。
e．制定地籍管理办法，组织本行政区土地资源利用现状调查、地籍调查、土地统计和动态监测；负责土地确权、城乡地籍、土地定级估价和登记等工作。
f．拟定并组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法；制定和实施国有土地划拨使用目录指南；制定和实施乡（镇）、村用地管理办法，指导农村集体非农土地使用权的流转管理；依法统一管理和监督土地资产、土地市场。
g．组织本行政区内基准地价、标定地价的评测；审定评估机构从事土地评估的资格；确认土地使用权价格；承担报省政府、国务院审批的各类用地的审查、报批工作。
h．安排并监督检查国家财政和省财政拨付的国土资源工作经费及其他资金；会同有关部门安排并监督使用省级耕地开垦专项资金。
i．承办上级交办的其他事项。
需要加强的职能有：
a．深化土地管理体制改革，加强城乡地政统一管理，从侧重土地资源管理转向资源和资产并重管理。优化配置、合理利用土地资源，切实保护耕地。充分发挥土地资产的效益，并促使其保值和增值。
b．加强土地宏观调控，保证土地供需基本平衡。积极培育和完善土地市场，加强土地市场管理，使土地管理真正起到国家宏观调控经济、调控市场的作用。
c．实现土地科学管理。为充分发挥土地管理事业单位的专业水平，提高土地管理专业水平，土地管理机关可将部分要求一定专业水平的服务性工作下放，转移给事业单位承担。
③乡镇土地管理机构或土地管理员的职能目标
a．宣传和执行土地管理法规、方针、政策。
b．在县（市、区）土地管理局指导下，开展对本乡（镇）土地调查、地籍测量、土地分等定级、登记、统计、地籍档案、核发土地证书等工作。
c．监督检查土地利用情况，依法调解土地纠纷和查处违法土地案件。
d．按照上级下达的用地计划，依法办理在本区内国家建设用地、乡（镇）企业建设用地和农村居民建房用地、乡（镇）村公共设施公益事业建设用地的审查报批工作。
e．参与编报乡镇土地利用总体规划和土地利用计划，做土地资源开发、土地复垦工作，核实和填报有关土地资料。
f．协同有关部门做好各项土地税（费）征收管理工作。

Ⅳ 农村土地出租注意什么

(1)出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。
(2)出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。
(3)出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。
(4)承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
(5)出租人应当办理登记。

Ⅵ 土地租赁多少年合法

一、土地租赁多少年合法
1、土地租赁的期限根据不同的情况有不同的期限。具体如下：
（1）耕地的承包期为三十年；
（2）草地的则为三十年至五十年；
（3）而林地为三十年至七十年。如果是比较特殊的情况，还可以申请延长使用的期限。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零九条
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十一条
承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
二、土地使用权出租的流程怎么样的
土地使用权出租的流程如下：
1、申请，用地单位向市、县国土资源管理部门提出土地租赁申请，并准备相关申报材料；
2、受理；
3、供地方案报批；
4、签订合同；
5、缴费，用地单位缴纳土地租金和契税，领取租赁合同；
6、归档和建库。

Ⅶ 土地租赁的租赁方式

随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。 一是国有土地租赁；
一是土地使用权出租。
国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。 在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：
第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。
第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
二、领有国有土地使用证;
三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
什么样的农村土地可以租赁？该土地是否可作为商业用途？例如：养马场、游乐园等。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。

Ⅷ 土地租赁手续及租金

一、国有土地租赁概述国有土地租赁与国有土地使用权出让、国有土地使用权作价出资或入股一样，是国有土地有偿使用的方式之一，可以通过协议或招标、拍卖方式取得，经过批准，可以依法出租、转让、抵押和作价出资，承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。（一）权利主体租赁土地使用权权利主体除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：1、新增经营性用地根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，除国家在法律规定范围内划拨国有土地使用权的以外，国有土地都需要有偿使用。对于不符合划拨用地条件的土地使用者来说，因为租赁价格远低于出让价格，使其能以较少的代价取得国有土地使用权，所以易于被使用者采纳。但由于租赁土地使用权的债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权；从出租人方面来看，其经济利益也不如出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行国有土地使用权出让，而租赁只能作为出让方式的补充。2、存量经营性划拨用地根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，不能授权经营的划拨国有土地使用权改制时，可以采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间原来以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，有效的降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。3、依法取得场地经营权的外商投资企业用地依法取得场地使用权的外商投资企业用地视为划拨用地，因此，其土地使用者亦可通过租赁方式取得国有土地使用权。4、短期用地根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑，其法律关系较为简单，加之租赁价格较低，且操作简便、灵活，因而实行土地使用权有偿使用，最适合采用租赁方式。5、改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地依据有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，交纳出让金，但实践中执行的难度较大。对此，应予以变通，即自用目的的，允许通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系；但用于转让时，则必须补办出让手续，交纳出让金，以防法律关系复杂化，从而切实维护买受人的合法权益。（二）权利限制租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。1、期限的限制根据《合同法》中有关“物”的规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。但对于土地使用权而言，用地时间短，一方面会使用地者对土地进行掠夺性开发，造成土地退化或损毁；另一方面，租赁到期后，地上附着物由国家无偿收回，使用地者为了避免损失，不会对土地进行长期或大规模投资，造成土地低效利用。为了更合理、有效地利用土地资源，切实保障国家的土地收益，《规范国有土地租赁的若干意见》（国土资发（１９９９）２２２号）规定，根据是否建地上物及其建成后是否长期使用，国家土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、其他附着物建设并长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。2、用途的限制租赁土地使用权人与国有土地所有者代表之间是一种债权债务关系，租赁土地用于商品房开发并出售房屋时，按照房地一致原则，房屋使用范围内的土地使用权随之转移，这意味着债务也随之转移给房屋买受人，购房者需要承担租金支付的义务，而租赁土地使用权人以少量租金为代价获得高额售房款并摆脱原租赁合同的束缚，显然有失公平。基于上述考虑，以租赁方式取得的国有土地使用权不得用于商品房开发。二、租金的计算方法参考实践中的做法，租金一般由土地使用者按年向国家支付，但仍以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。同时，基于维护国家利益的考虑，对租金的约定也应予以限制，一定年限的租赁国有土地使用权租金一般参照相同年限土地使用权出让金折算。计算方法及步骤如下：1、计算出让土地使用权价格出让土地使用权价格可根据租赁宗地的实际情况和用途，按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）要求，采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用的宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让国有土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分。2、对出让土地使用权价格进行修正对于在取得土地使用权时，承租人已经支付了征地、拆迁等土地费用的，如按全额地价折算其租金标准，显然有失公平；同理，对于在取得土地使用权时，承租人未支付征地、拆迁等土地费用的，则应按全额地价折算其租金标准，才不失公平。因此，基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，出让价格不需要修正；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，出让价格需要将有关费用扣除。3、计算租金租赁国有土地使用权租金的计算公式为：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——经过修正的出让土地使用权价格 i——银行贷款利息率 n——租赁年期土地作为最重要的不动产，属稀缺资源，在经济生活中一般具有增值潜力，但也可因种种原因导致利用价值降低，土地的租期越长，预期收益的不确定性越大。如果租赁合同仅规定了固定租金，则情势变更导致的土地价值的变动对双方当事人均会不利，对此，租赁双方应在合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低出让金折算的最低年租金限额。此外，长期租赁中土地价值的变动无法预料，有限的理性无法对一切预先做出安排，因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次，既避免了频繁调整租金的不便，又可在土地增值时保障国家的最大收益。