① 求一篇社会实践论文 （不要网上常见的）
日期：2007-01-15] 来源： 作者： [字体：大 中 小]
今年暑假，我到和平县地产交易中心参加实践，主要岗位是办事员。我就读房地产经营和土地管理专业，我想通过这次实习、工作，使自己从理论走向实际，实现从课本走向社会，在实践中增长知识，锻炼自己的能力，更重要的是检验一下自己所学东西能否被社会所用，找出自己的不足之处，以便更好的取长补短，完成自己的学业。
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在将近一个月的实习过程中，我深深的感受到所学知识的肤浅和在实际运用中的专业知识的匮乏。刚开始的一段时间里，对一些工作感到无从下手，茫然不知道所措，这让我感到非常的难过。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这些与实践还有一段距离。
哲人说：“实践是检验真理正确与否的唯一标准。”理论要回到社会实践中去运用，想事情办事情一切从实际出发，使主观符合客观。认识客观事物，要实现两次飞跃，从感性认识到理性认识是认识事物的第一次飞跃，而从理性回到实践是第二次飞跃。所以实践是检验真理的唯一标准。在当今的大学生，社会无时无刻不在发生日新月异的变化，而参加社会实践更显得重要，实践的能力强弱，决定着日后工作的好坏。
实习期间，我利用此次难得的机会，努力工作，严格要求自己，不迟到、早退，严格遵守单位的各项规章制度，认真完成领导交办的工作，经过近一个月在和平县地产交易中心的实习、工作，我基本上掌握了地产交易中介服务；接受单位、个人委托办理土地使用权招标、拍卖、挂牌出证、协议转让、代办土地使用权变质、登记发证等手续；提供地产市场的信息及有法律、法规的咨询服务。
一、 土地使用权公开拍卖的有关程序：
1、 在拍卖会30日前发布拍卖公告。
2、 拍卖公告内容：出证人的名称和地址；出证实地位置、现状、面积、使用年期、用途规划设计要求；争实人的资格要求及申请取得争买资格的办法、索取拍卖文件的时间、地点及方式，看样时间；拍卖地点、期限、争价方式等；确定争得人的标准和方法，争得人证金；其他需要公告的事项；
3、 拍卖会程序：主持人点算争买人；主持人介绍拍卖实地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起时价和增价幅度；主持人报出起时价；争买人举牌应价或报价；主持人确认该应价后继续定价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成立；主持人宣布最高应价者为争得人。
4、 签订成立确认书。
二、 公开挂牌出让土地使用权有关程序：
1、 挂牌时间不少于10个工作日。
2、 挂牌程序：在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌实地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求起始价。
3、 挂牌期限届满，按照法律规定确定是否成交。
4、 签订成立确认书。
河源市和平县合水镇府座落珊坪曲双段1080m2土地，挂牌成交价768000元；和平县青州供销社1923.4 m2，挂牌成交价206817元。
三、 土地转让办证有关材料：
1、 要有土地使用证原件。
2、 要有土地使用权转让合同书、转让登记表。
3、 土地登记申请书及地籍调查土地登记审批表。
4、 转让方申请报告。
5、 转让协议书。
6、 转受让方身份证复印件。
“千里之行，始于足下”一个月短暂而又充实的实习，我认为对我以后走向社会起到了一个桥梁作用，过渡的作用，是人生的一段重要的经历，对将来走上工作岗位也有很大帮助，让我明白了许多做人道理，向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位的各项规章制度，与人文明友好交往等一些做人处世的基本原则都要在实际生活中认真的贯彻，好的习惯也要在实际生活中不断培养。这一个月所学到的经验和知识大多来自领导和同事的教导。这是我一生中的一笔宝贵财富。
这次实习也让我深刻了解到，在工作中和同事保持良好的关系是很重要的，做事首先要学做人，要明白做人的道理，如何与人相处，是现代社会做人的一个最基本的问题，对于自己在校大学生，面临踏入社会的人来说，需要学习的东西还很多，他们就是最好的老师，正所谓“三人行，必有我师。”
总结我的这次暑假社会实践，虽然是我的第一次社会实践，但我认为是一次成功的有用的社会实践，使我真正从课本走到现实中，从抽象的理论回到了多彩的实际生活。
② 出让土地使用权取得的方式有哪些论文
对我来说这来都不算事，要的话源我给你一篇写好的。论文的标题要让人一看就能直接理解它的论文。因而，拟题要采取直接、正面的进步论文内容的办法，而不要采取奇特的艺术手法。标题不可过长，尽量在20个字以内。标题是论文的头绪，应认真琢磨，尽可能从各个角度充沛思索，选择最适宜的。
③ 农村家庭土地流转的论文该怎么写啊范围太大，到底是要
土地流转主要是指农村土地承包经营权的流转，是拥有农地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，也即保留承包权，转让使用权。目前，随着农业和农村经济的发展和农村劳动力转移，在农业产业化经营的兴起与发展过程中，农村集体土地使用权流转规模逐渐扩大，不断呈现出新的问题，并引发多方面的社会矛盾。为此，本文对农村土地流转中存在的问题进行初步的探究，并提出一些相应的对策。
一、农村土地流转存在的主要问题
（一）受传统观念影响，流转水平偏低
土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，绝大多数农民仍把土地作为命根子来看待，不少农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障。还有不少农户怕政策多变，对农村土地的所有权、承包权、经营权、收益权、处分权等概念混淆不清，担心土地流转后，可能会丧失以后的土地增值收益和征用时的经济补偿。另外，由于企业资金、就业技术市场、农民文化素质等因素的影响，农民可就业的行业有限，发展第二、三产业的能力不足。同时，广大农村社会保障体系（养老、医疗、社会救助等）还没有完整发展起来，大多数农民的收入还局限于有限的土地耕作，所以，农民对土地流转存在后顾之忧，即便粗放种植，造成土地经营不善，施肥搭配不合理，杂草丛生，产量逐年下降，使土地没有经济效益，也舍不得把土地流转出去。这种状况，严重阻碍了农村土地正常、合理、有序的流转。
今天看来，随着农村经济体制改革的发展，土地流转已经成为市场经济发展过程中的重要部份。但是，目前农村干部对此缺乏应有的重视，缺乏对农业发展中适度规模经营的认识，将土地流转看成农户个体的问题，其利益关系只限于农户和业主之间，所以听之任之，缺乏统筹管理，对之采取听之任之的态度。担心推进土地经营权流转实行规模经营，有可能被认为是否定家庭联产承包制度，进而承担政治风险；或担心规模经营引起农民之间的矛盾，影响和谐社会建设，因此缺乏规模引导，影响了土地流转的水平。
（二）土地流转缺乏应有的规范
目前，不少地方由于缺乏土地流转的市场中介组织，土地流转主要依靠农民自发进行，想转出土地的农户寻找流转对象难，而农业龙头企业、合作组织和具有一定规模的种植大户却苦于挨家挨户的谈判费时费力，使流转成本增大。另外，在土地流转过程中，存在着多方面的争议和纠纷隐患。例如，不少农户还停留在口头协议的认识上，缺乏规范的权利和义务关系的书面说明，诸如土地转让资金的多少、支付时间方式、土地转让起始时间等，都需要通过书面合同确定下来。面一些地方的村集体在土地流转过程中，缺乏民主意识，不经过征求农民意见、统一群众认识，而以村委会的商议作后的决策，往往导致一些农户消极对待土地流转，有的还存在一定的抵触，这也是土地使用权流转迟缓的重要因素。当然，有的乡镇政府主动进行规模化的土地流转，通过村流转出租，尽管有较为正规的协议合同，但合同的某些细节还不够详尽，存在一些可能引起纠纷的潜在问题。如承包费、租金确定和调整的依据及标准，流转后地块边界如何界定、土地权属如何定义等。还有的基层干部干预、强迫承包权人流转，不尊重农民的意愿，引发社会不稳定；发生纠纷时没有权威机构调解、仲裁，流转双方相互扯皮。如1996年，岳阳纸业集团在柏祥镇村承包1000多亩山林用作纸业原材料生产基地，到了2009年开始实施的集体林权制度改革中，因部分农户反对，产生矛盾，争产权、争利益风波一直持续二年才慢慢平息。正是国为土地流转过程中缺乏合法的中介组织，才导致这类事件一再发生，使得土地流转速度缓慢、缺乏应有的规模和效益，在很大程度上延缓了土地流转的进程。
另一方面，农业生产的全过程，既受农用工业品质量、数量、价格的制约，影响产出和效益，又受初级产品生产与加工、储藏环节分置不同行业和部门形成的利益流失的影响。而完善的利益机制是农业产业化持续发展的内在动力，目前不少地方农业由于缺乏有效“反哺”，而处于低效弱质产业的境况，这些问题导致了农业商品生产基地建设发展缓慢，资源优势难以发掘，拳头产品难以形成气候，从而既影响农民增收，又影响市场物流量的增加和加工业的需要。近年来发展起来的“订单农业”，使得龙头企业有了充足而稳定的原材料来源，同时农民的农产品也有了比较稳定的销售渠道及市场，降低了龙头企业和农户生产经营的不确定性，但也只是在一定程度上降低了交易的市场风险，还不能从根本上解决问题。
（三）土地流转规模不够，阻碍农业产业化的发展
经过近几年的发展，农民个体性的土地流转，在一定程度上减少了土地荒芜，但是不少地方的农村土地流转，仍然停留在分散的个体经营上，缺乏一定程度的规模经营，不得农业科技的推广与产业化的生产，农民收益仍然低下。这种分散的以个体经营为主的土地流转并不能从根本上改变小农经济的状况，没有从实质上调整农业产业结构。
现在，一些地方土地流转组织化程度很低，大部分土地流转后仍旧处于零星分散状态，以小块土地为主体，无法集中连片，没有形成土地集中的态势，形成不了规模经营，不利于产业化发展。从目前大多数情况来看，土地流转主要发生在本村村民之间，大多以村内流转为主，而且流转期限较短，流转方式只有出租、转包等形式，经营规模比较小，规模化经营程度不高，土地、资金、技术和劳动力资源的缺乏科学、有效的配置，大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益，缺乏主动投入现代农业的意识。 当然，这些问题的存在，一方面是因为资金和技术限制，缺乏先进的机械设备和相应的生产技术，同时，承包者的文化素质也影响了管理水平，对农业产业化经营缺乏科学的经营能力。当然，还需要各级政府和有关部门在广大农村鼓励和扶持多行业的致富带头人，让现代经营理念与科学的管理逐渐渗透到农村。
二、促进农村土地使用权流转的主要对策
（一）改变土地观念，提升流转水平
“民以食为天，食以土为本”。土地是最重要、最基本的生产要素，是农民赖以生存之本，也是农业农村发展的根基。虽然按照马克思劳动价值和土地理论的传统观点，土地不是劳动产品，因而缺乏价值。但是，土地使用权流转不畅，就会限制农业土地资源的合理流动，使得土地资源难以优化配置，不利于解决小生产与大市场、小生产与规模效益之间的矛盾；也不利于农民实现专业化分工和农产品商品化程度的提高以及农民生活的改善；不利于农业产业化进程的加快，不利于吸引城市工商企业到农村从事农、工、商一体化经营。其实，土地流转是农业增效、农民增收、农村繁荣的重要方面，要结合农民工返乡创业和民营经济的发展，要遵循科学发展观，坚持从实际出发，根据各地的自然条件和社会经济发展水平，因地制宜，因势利导，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则进行农村土地流转。
为此，政府有关部门要不断学习土地流转政策，充分利用有线电视、广播和宣传栏等，并结合一定的文艺形式，宣传党的土地使用权流转政策，消除农民对土地使用权流转疑虑，积极配合、主动参与土地流转。在进行土地流转的过程中，各级政府要要尊重农民土地流转主体地位，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。推进农村土地流转和发展规模经营要按照法律法规进行，严格保护耕地和基本农田。流转应坚持等价有偿，确保农民和业主双方的利益和生产活动的稳定。改变传统的农村经营方式，整合耕地资源，流转给现代农业经营者，从而有效配置土地资源、通过一定的规模经营提高土地效益，并让流转土地使用权的农民获得应有的收益，从而有更多的时间和机会面向广阔的市场，探索新的劳动和就业渠道。
农民是土地流转的利益主体，必须按照农民自愿、因势利导的原则，在做通农民群众工作的基础上依法、公开、透明、公正地推进土地流转。尤其要通过普法宣传和典型示范引导，让农民看到土地流转的好处，消除误解和疑虑，提高发展意识，实现观念更新，打牢思想基础。要遵循市场经济规律，科学合理确定土地流转价格，既要确保农户在土地流转后实现比耕种土地有更为可观的经济效益，又要保证业主能接受，使双方都满意。同时要广泛宣传土地使用权流转政策，提高农民的思想认识，遏制耕地抛荒，加强耕地的利用、保护，充分发挥耕地的生产潜力，是确保粮食安全、农业增效、农民增收的重要工作，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
同时，在适度规模经营，促进广大农村农业产业化发展的过程中，要改革农村社会保障体系，建立健全各项社会保障制度，充分发挥土地的市场功能。在有条件的乡镇开展养老保险制度探索试点，先“低水平、广覆盖”，在稳步推进的基础上逐步提高保障水平。促进农村规模经营发展和农村人口向城镇有序转移。对农村集体土地被征用而失地的农民，要按与国有土地“同等同价”的原则对失地农民进行补偿。建立以政策性保险为主的农业保险体系，对商业性保险公司提供的农业保险业务给予政策优惠。通过多种方式为广大农民提供医疗、养老和伤残等社会保险。并形成非歧视的劳动就业制度，甚或推广农民工的土地置换社会保障，纳入城乡统筹发展，对于合理的地土地流转农户，在一定程度上提供城镇居民最低生活保障。
（二）规范土地使用权流转的市场
其实，农村土地资源、经济、社会、文化、农民素质等都对农村土地使用权的流转存在一定的影响作用。在农村土地使用权流转的过程中，要遵循依法自愿有偿的原则，不能强行推进或加快，更不能急躁冒进、一哄而上，但是又要采取得力措施，创造条件，扎实推进。只有利用政策或财政资金吸引各种社会资金投资于农业，农业产业才会加快发展，才能有效规范土地使用权流转的市场，促进土地流转的良性发展。
为此，基层级政府要认真把握土地承包政策，向广大农户提供规范的与土地流转相关的法律和政策信息服务。并加强对土地流转的调查与分析，针对各地不同的状况，协助土地流转合同的公平制定，及时解决对土地流转同变更问题，减少土地流转的纠纷与冲突，规范土地使用权的流转。这就需要在土地承包使用权流转的过程中，引导农户坚持平等互利、协商一致的原则，签订统一文本格式的书面流转合同，明确流转土地的面积权属、流转的期限和起止日期、流转土地的用途、双方当事人的权利和义务、流转价款及支付方式、调价原则及方式、流转合同续签约定、流转合同到期后地面附着物及相关设施的处理和违约责任等内容。
对于流转土地，各级政府部门在统一管理，实施登记造册，建立合同与档案的统一管理，以便对土地流转双方纠纷进行有效的处理，保障流转双方的权益，促进耕地的可持续发展，促进规模、科学的产业化农业生产，提高土地效益，从而达到流转双方互利共赢的目的。
科学、合理的土地使用权流转市场的建立与维护是土地流转过程的重要方面，而流转中介组织是沟通买卖双方最主要的桥梁和纽带。为此，可以以县为单位，建立农村土地承包和土地使用权流转中介和监管机构，对土地使用权承包和流转进行政策、方案与业务上的指导，并做好土地流转信息的发布。而未建立土地流转服务中心的镇（乡）、街道要抓紧组建，已建立的要启动进入正常运作，要落实土地流转信息员，加强流转监督管理、信息收集发布、对外招商引资，指导流转合同签订，建立流转台帐档案，调解流转纠纷。可由政府扶持，培育以新型农民合作组织和乡镇土地流转服务中心为平台的农村土地流转市场体系，达到政府培育市场，市场引导流转，流转促进发展，发展维护民权的目的。
在保障农户合法权益的前提下，要积极探索通过市场调节土地流转的多元和长效机制。例如，对于一些具有现代化的种植观念的村镇，缓缓转包和入股分红等方式，进行规模化的合理流转。同时，县上依托农业局农经站、乡镇依托农业服务中心或经发办建立土地流转服务中心，建立乡镇和村社的土地使用权流转服务中介，对土地流转进行登记和信息发布、价格评估、法律政策咨询、提供合同范本、调解合同纠纷、建立流转档案等，充分发挥服务、引导作用。并定期不定期对流转机构工作人员进行有针对性地培训，提高业务素质；同时，要安排一定的工作经费，保障中介组织能正常开展业务工作。解决有人办事和有钱办事的问题。 （三）扩大土地流转规模，促进农业产业化发展
土地流转必须走规模化经营、专业化布局、标准化生产的路子。推进土地流转，走集约化经营之路是现代农业发展的重要方向。政府可以选好发展项目，结合地方不同的情况提出具有特色的产业化发展方向，借助招商引资，利用这些项目实施的机会对农村土地进行合理流转。并对农业科技项目招商引资进行一定的的政策扶持，争取科技含量高，并具有较好的效益的农业项目，推动农村土地流转的规模化发展。为此，要制定优惠政策，吸引各种社会资金投资农业，培育和发展新的农业企业。鼓励农村种养大户和村组干部带头发展规模经营。充分挖掘农业内部的潜力，鼓励农村种田能手、种养大户、农村经纪人利用自身在生产、技术、销售等方面的优势，扩大经营规模，促进土地流转。鼓励多类经营主体参与土地流转。鼓励各类工商企业、农业科研机构、社会能人、城镇居民等带项目、带技术、带资金到农村与农民联合兴办农业企业，或者与农民以不同形式进行联合，发展规模经营，促进土地流转。
各级党委、政府要把惠农政策、涉农项目与土地流转结合起来，加大对土地流转和农业规模经营的综合配套扶持。特别要在土地流转中，对建立专合组织，组织农民提高生产手段、劳动力素质、生产条件、产出能力，应用先进技术与装备，带动主体及其生产基地，加强政策、项目、资金、技术、信息等方面的全程服务和全方位扶持。同时，可由市、县政府安排一定土地流转扶持资金，确定一批示范性经营大户，对流转规模适度、经济效益和组织带动效应显著的给予以奖代补。市级以上重点龙头企业、重点专合组织进入现代农业园区发展和建立规模生产基地的情况纳入年度动态监测，不合格的要予以淘汰。要加大对土地流转业主和大户的金融支持，金融机构要着力创新金融产品和服务，探索对已经进行了大量投入的土地承包经营权或使用权、地面附着物、非永久性建筑物等抵押或担保贷款。农业产业化信用担保公司要把规模经营业主和大户纳入重点担保范围予以方便快捷支持。要积极探索并创新土地流转的政策措施，如对业主、大户投资建成的公共基础设施和公共服务项目，可实行政府以奖代补；对规模经营业主、大户用地，国土资源部门执行用地优惠政策、简化审批手续；获得流转土地的经营者在合同约定的期限内，土地的承包经营权可以继承、参股和经发包方同意后再转让，合同到期后，原经营者在同等条件下有优先获得继续流转土地的权利等等。
龙头企业、专合组织、经营能人、种养大户是土地流转的带动主体，必须重点培育发展、加强引导和全程支持。各区县、各乡镇都要结合现代农业及新农村建设试点示范，合理定位一批现代农业园区，包括科技含量高、附加值高的设施农业园区和规模效益农业园区等，作出土地流转及规模经营规划，制定现代农民园区建设的扶持政策和服务措施，以此为平台和载体，引导吸纳工商资本、金融资本、民间资本、各类业主大户集中开发，实现整合投入。引导支持龙头企业通过土地流转建设规模化、标准化自控原料基地，示范和组织带动周边农户连片建设“第一车间”。加快培育发展专合组织，引导支持有能力的个人或组织以特色产业为纽带，吸收农民以土地承包经营权入股，或以统一经营单独核算等多种形式组建专合组织，直接组织农民发展规模化经营，丰富土地流转的方式和内涵。引导支持农业生产经营大户通过土地流转扩大经营规模，发挥规模效益和组织带动效应。
土地经营权的流转强能有力地推动农业产业结构调整，提升农业产业化经营水平，促进科技兴农战略的实施，加快农村劳动力转移和农民增收的步伐，从而为加快推进城乡一体化奠定坚实的基础。为此，要针对农村土地流转存在的问题，改变土地观念，提升流转水平，规范土地流转市场，扩大土地流转规模，促进农业产业化发展。这样，才能使农村土地流转走上健康、可持续的发展道路。
摘自网络
④ 建设用地使用权转让的法律规定是什么论文
散文主要复分为记叙散文制和抒情散文(仍按传统的不明确的说法)两种。下面将两种散文的模式列出，供初学者和高等教育应试者选择使用。
记叙散文模式
【开头】①感情化语言概括叙述“我”和该人，重点在后，介绍该人，如肖像描写。②两者关系及该人精神特质的议论。
⑤ 求一篇小产权房法律问题探究的论文，不要网上的，10000字左右。。 谢谢 发邮箱[email protected]
小产权房法律问题探究 【内容提要】 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小 产权房” 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用 证和预售许可证， 购房合同国土房管局也不会给予备案。 所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 【关键词】 小产权房；法律问题；处理原则 冯女士最近很后悔，因为她买了一处不受法律保护的小产权房，她在沈阳某郊区买了一套两室 一厅的住房，可是最近因为城市规划需要拆迁而得不到赔偿。为此她咨询了相关部门，一位不愿透 露姓名的房产业内人士说，小产权房没有国家产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、受益等权 利，不能办理过户手续。同样，也不能像正规产权房一样抵押、流转。若遇到国家征地、动迁，购 房人的利益很难得到保障。小产权房随意交易不合法，也没有房证，房产局不受理。 ” 那么究竟如何来界定小产权房？ 一、 小产权房的界定 “小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 所以， “小产权”其实就是“乡产权” “集体产权” ，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再 直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土 地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。 ① 要说明的是，房证按性质不同、发证机关不同，其法律效力也不同。普通商品房的“红皮房证” 是在房产局办理过户手续后颁发给业主的，是受法律保护的正规房证，这种房证的土地使用权来源 于国家收取土地出让金等税费后发给开发商的许可证。 而“小产权房证”通常是乡镇政府或村民委员会发放的“房屋使用权证” ，这种房产无法签署正 规的商品房买卖合同，房产局也不会给予备案；小产权房屋的交易无法办理产权过户手续，购买者 的房屋所有权不被法律承认，更谈不上房产转让、抵押，银行也不会发放购房贷款。建设、购买小 产权房都不需要承担土地相关费用，却要承担由此而来的风险。 《土地管理法》第六十三条有规定， 特殊情况除外，集体土地使用权不得出让、或出租用于非农业建设。第八十一条规定，擅自将农民 集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，须限期改正，并处罚款。 对小产权房属性的认定 二 、 对小产权房属性的 认定 （一）有关小产权房的法律规定，小产权房属于违法建筑。 ① 齐东文、熊昭： 《从“小产权房”的合法化到土地管理体制改革———重庆统筹城乡的一个视角》 ， 《西南农业大学学报》 ，2008 年 12 月 23 日，第 2 版。 1 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条规定， 除了兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡 （镇） 村公共设施和公益事业外，任何单位进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条规定， 除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移这一情况外，农民集体所有的土地的使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 用转为国有后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 从以上法律规定可以看出，集体土地在没有转为国有的情况下是不能进行有偿转让、进行非农 业建设的。不管是以房地产开发为目的建设的小产权房，还是安置本村居民后剩下的房屋，只要向 城镇居民转让都可视为用于非农业建设，而这将为法律所禁止。 此外，国家相继出台的一系列政策也将小产权房置于违法地位。如，1995 年国务院办公厅出台 的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 、2004 年 10 月国务院发布的《关于深化改革严格 土地管理的决定》以及同年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》 、2007 年 6 月 18 日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》 、同年 12 月国务院办公厅印发的《关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 规定了城镇居民不得在农村购置宅基地和小产权房， ， 农 民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土 地使用权证。 (二)小产权房属于违法建筑具体表现在以下几个方面： 1. 小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用 地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品 房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房 屋的所有权。 而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人， 未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家 土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非 法用地 。 2. 小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、 规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使 用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项 税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。 3. 小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依 法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60 条及《土地管理法实施条例》第 6 条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房 产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证 书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力， 小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 小产权房属于违法建筑，那么购买小产权房会带来什么样的后果呐？ ① ① 俊英： 《关于小产权房合法化的思考》 《江苏警官学院学报》 ， ，2008 年 6 月 6 日，第 3 版。 2 三、 购买小产权房的风险 因为小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证， 购房合同房管局也不会给予备案。 因此， 购买这种房屋有诸多风险。 （一）法律风险 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制。因为小产权房只具 备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规 对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司 法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是 无效的， 因此根据法律规定， 购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。 但是根据目前已有的案例来看， 如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的， 由于己方有过错， 可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的 权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范 围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就 非常有限。 （二）政策风险 购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿这类建设 项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款， 购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房屋没有国家认可的合法产权，购房人并非合 法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿 与产权补偿相比是微乎其微的。 比如开篇中冯女士就是因为购买小产权房在征地拆迁中得不到赔偿。 （三）管理风险 小产权房屋的开发得不到银行贷款支持， 开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管， 主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾 工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开 发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，若开发单位没有 资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。由于所购小 产权房得不到法律的认可和保护， 没有得到国家房地产主管部门的批准， 无法办理合法的产权手续， 购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 那么应该如何来处理小产权房对国家、集体、购房者的带来的众多问题？ 四 、 小产权房的处理方法 关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。关于小产权房的利弊都 是非常明显的，究其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。 当前， 小产权房在全国各地已是大量存在。 以北京为例， 小产权房已占北京商品房交易量近 20%， 并在部分地区已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。政府以非法建筑全部拆除显然是行 不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央 国务院一再强调社会稳定， 建立和谐社会。 处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位， 最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。若处理不好必 将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小 3 产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。对于小产权房的处理，应坚持以下原则： （一）小产权房处理遵循的原则 1、维护国家利益，兼顾他人利益原则 小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳 各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维 护国家利益是社会公共利益。 但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以 维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给 与保护。 2、维护农民的利益 土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种 方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权 益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。 3、考虑购房者的利益 购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证 书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所， 应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使 其免受伤害，至少应降低到最低限度。 4、2008 年以前修建的小产权房以不拆除为基本原则 对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘（主体工程已基本完工） ，原则上不应拆除，应最大限 度地予以保护， 特别是符合城市整体规划和土地用地规划的小产权房项目。 除非违法情节特别严重， 如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业 用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并使其合法化。 拆除已建或基本建成的楼房，以及已经出售的楼房，于公于私有害而无益，且造成极大的浪费。 更重要的是，拆除这样的楼房将带来严重的社会问题，有悖于党中央、国务院所提倡和坚持的和谐 社会。 有报道说，目前仅在北京已售和在建的“小产权房” ，将超过 1000 万平方米，如果以每平方米 3000 元计算，这笔资产超过了 300 亿元。如果以每户 90 平米计算，则涉及到 11 万户 50 多万人口 的住房问题。若从全国角度分析，涉及的家庭和人员将是不可估量的。因此，如果一律强制拆除， 后果将是极其严重的 。 总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。 （二）小产权房的处理意见 小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥 善处理小产权房。应根据不同情况分别作如下处理： 1、 谨慎拆除部分小产权房 现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的 价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，并保护耕地并严格控制耕地转换为建设用地。 因为，从 1998 到 2006 年，全国耕地面积已由 19.45 亿亩减少到 18.27 亿亩，平均每年减少 1311 万亩。 禁止农村小产权房的上市流通，在一定程度上有利于维护社会主义的集体土地所有制，防 止集体土地的流失。 ① ① ② 谢良兵： 《北京叫停小产权房始末，已建成小产权房成难题》 http://news.xinhuanet.com/house/2007-07/30/content_6450465.htm. ② 张庆华： 《土地物权疑难法律问题解析》 ，北京，法律出版社，2007 年版，第 73 页。 4 因此对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除， 以维护法律的严肃性，以儆效尤。对于下列楼房可以考虑予以强制拆除： （1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重； （2）危害国防安全； （3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发 建设楼房、别墅等； （4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。 但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必 须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定 因素。 2、补办手续，核发不同的产权证 对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权 证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发 不同的产权证。 核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴？这是解决小产权房最为关键、 也是最困难的问题。我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如， 企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额 缴纳，违法严重者依法给与惩处。 对于土地出让金等费用，原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当理由是，首先，如果 要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往 往是与开发商联合开发建设， 按比例分成。 如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金， 显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极 大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到 较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力； 最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情 理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地 出让金不宜由村或乡集体缴纳。如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与 村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散， “人去楼空” ，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言， 主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。 最好的处理方式可以分以下两种情况处理： （1）核发经济使用房产权证书或限价房产权证书 经过核实， 符合经济适用房购房条件的购房者， 发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。 符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时 的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。 （2）核发特别房屋所有权证 对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权 证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不 同而区别对待： ① 房屋所有人出售给政府。在出售给政府时，免缴相关税费、土地出让金等。价格可以按转让时当地市场价格一定比例核定。政府购买后，可以出售给符合购买经济适用房条件的人员，或者 用于廉租房出租。 ② 出售给限定的受让人。即直接出售给符合购买经济适用房或者限价房条件的购房人员。在 5 此情况下，由政府核定购买价格，如，可以按经济适用房价格或限价房价格出售，并根据情况相应 地降低补缴或者免缴土地出让金及相关税费。是免还是减，应根据具体购房者的具体情况确定。当 然，出售给政府与出售给限定人员之间的政策应当协调一致。 ③ 出售给其他一般购房者。即购房者直接进入二手商品房市场，受让人为普通购房者，但在出让并办理过户手续时，必须补缴土地出让金和相关税费。此时补缴相关费金对于卖方来说并无付出 多少，影响的仅仅是其利润而已。因为，从购房到其出售，整个房价可能已有较大的增值，这样出 售房屋的原购房人，补缴相关土地出让金等并未增加其经济负担。补缴土地出让金及相关税费应根 据转让时的市场及相关规定进行核定。 3、 核发普通房屋产权证书。 购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关 税费，并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人相同于普通商品房的购 房者，所有权人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受让人不受任何限制。 对于上述三种方式，购房者在办理产权证书时可以自愿选择。 小产权，一个幽灵，一个分产主义的幽灵，徘徊在二十一世纪的中国，其的存在即具有一定的 合理性但同时又带来了更多的问题，似乎满足了部分人对房屋的需要，实现了住有所居的梦想，但 是给我们当前的社会却带来的是更多的问题，小产权房制度创新在产权权能层面上，突出了使用权 和占有权，弱化了所有权；在农村土地所有制方面，弱化了集体土地所有制，扩大了农民的私有权。 这种情形的出现，势必给国家的利益带来了巨大的冲突与挑战，又牵扯到形形色色的利益，那么面 对这个幽灵我们应秉着谨慎、全面用一种合情、合理的方法恰当地去处理这一现状带来的问题。 参考文献： [1]肖耿： 《产权与中国的经济改革》 ，北京，中国社会科学文献出版社，2003 年版。 [2]高富平、黄武双： 《房地产法学》 ，北京，高等教育出版社，2003 年版。 [3]冯京津： 《京城小产权房热销引争议》 《中国房地信息》 ， ，2007 年 8 月 12 日，第 3 版。 [4]丘金峰： 《房地产法律问题解答》 ，广东，广东人民出版社，1991 年版。 [5]李延荣、周珂： 《房地产法》 ，北京，中国人民大学出版社,2000 年版。 [6]何培华： 《房产法》 ，法律出版社,2003 年版。 [7]隋卫东、王淑华： 《房地产法》 ，济南，山东人民出版社，2006 年版。 [8]邹伯梅： 《小产权房相关法律问题研究》 ，北京，中国人民大学出版社，2009 年版。 [9]李剑阁： 《中国新农村建设调查》 ，上海，上海远东出版社, 2007 年版。 [10]丁烈云: 《房地产开发》 ，北京，中国建工出版社,2004 年版。 [11]符启林: 《房地产法》 ，北京，法律出版社,2004 年版。 [12] （美） 罗斯科· 庞德： 《法律史解释》 （陈明译） 北京， ， 中国法制出版社,2002 年版， 56-84 第 页。 [13] （法） 罗伯斯比尔： 《革命法制和审判》 （谷涵译） 北京， ， 商务印书馆,1979 年版， 153-206 第 页。 [14] （法） 埃蒂耶纳· 卡贝： 《伊加利亚旅行记》 （冯征民译） 商务印书馆,1982 年版， 134-169 ， 第 页。 [15]刘曼玉： 《对“小产权房”的法律分析》 《法制天地》,2008 年 4 月 15 日，第 2 版。 ， [16]蒋诗媛、陈志科： 《小产权房中的利益博弈和利益平衡研究》 《学术探索》 ， ，2009（1） 。 [17]赵小军： 《对土地私有化之批判》 《河北法学》, 2007（12） ， 。 [18]任寿根： 《产权税收理论初探》 《涉外税务》 ， ，2005（7） 。 [19]刘艳梅： 《农民土地权益保护存在的问题及对策分析》 《河北法学》, 2008, (11)。 ， [20]蔡继明:《关于妥善解决小产权房问题的建议》《学术探索》 ， ，2008（5） 。 6 7 Small property right legal problems Abstract: Abstract:the so-called "small property right" refers to the farmer collective land on the construction of houses, land leasing fees paid by the national property, which is issued by the department of the township or village, but the government has issued, the so called "township of property right", also called "small property right". The township government's so-called small property license, in fact, no real property rights. This room was not state of land use right and open to booking licence, purchase contract territory housingadministration bureau will give record. So-called real property is not valid of property right. Key words: small property right, Legal issues, Treatment principle 8
⑥ 求一篇土地权属方向的论文，简述所有权和使用权问题，最好是突出农村土地的集体使用权和承包使用权问题。
毕业这一关是每个研究生都逃不过去的一道坎，不管你是混过去的，还是认真准备的，都对此有自己的理解。今天刚答辩完，一路忙过来，希望可以总结一下，避免以后再犯同样的错误。
先总结一下论文撰写吧。 1 规范 这是个很大问题，感觉自己平时没有养成良好的习惯，处理数据很粗糙，经常有不符合规范的地方，例如图表的标注、清楚的注释，如果能在平时的数据分析中就能采用符合文章标准的方法，估计能节省不少写论文的时间。2 中心思想 写论文应该有个中心思想，自己写时常常觉得只要稍微有点相关就拉来凑数，结果拼凑成了一篇论文，让人读起来不知所云。论文应该有个主题，然后根据这个主题把你的论点按照一定的逻辑性，一条一条的展现出来。最好应该是能充分说明你要讲的问题，不要东拉西扯的把不相干的东西也加进来，做到论文简约而不简单。3 简洁的语言 到写东西时才发现自己的语文水平真对不起以前中学老师的谆谆教导，不知道理工科的是否都有这个毛病，一件事情本来可以用很简单的句子解释明白的，绕来绕去说了半天反而把人绕晕了。写文章尽量还是简单明了一些，阅读起来一定要通顺，低级的语法错误尽量少犯。一个很好的办法就是自己读一下，读着拗口，就肯定有问题在里面。 写论文要用到大量的英文参考文献，有时候就直译过来，由于中英文的表达方式不一样，所以直译过来的东西一般都很生硬，最好用自己的理解再重新组织一下，让人理解起来也更容易一些。4 修改论文 修改论文是一个长期而艰苦的过程，如果有人愿意一字一句的看你的论文，你应该感到幸运，我写完论文时，连自己都不愿意看，感谢我的导师和杜老师不嫌弃我的垃圾论文，帮我修改了这么多。还有就是尽量能多抽出时间改论文，我当时就是想着早点混过去算了，给老板改的时间很短，也受了很多的批评。态度最好也要端正，不要对批评有所抵触，如能好好写好一篇论文，感觉对个人提升还是挺多的。5 其它常见错误 错别字就不多说了，最好能找人帮着看一下，同一东西自己看多了会选择性忽略掉一些细节，自己看半天看不出来，别人说不定一眼就能指出。修改的版本最好只在一份上修改，不要一会在优盘上，一会在电脑上，版本多了容易搞混，特别是像学位论文这种内容比较多的东西。 先总结这么多，感觉其实就一点------用心，当一件事情你真正用心去做时，你才能体会到你的进步。我有范文。
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农村土地流转是我国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益,促进农业和农村经济的发展,维护农村社会的稳定,具有重大的现实意义和深远的历史意义。本文拟以浙江省宁海县农村土地流转为实例，对如何加快推进农村土地流转(以下简称农地流转)进行深入剖析。
关键词：农业经济 土地流转 政府作用
一、 当前农地流转的现状及趋势
(一)农地流转现状
农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，即在一定年限内使用、收益和有限的处分权利。农地流转实质就是农地使用权流转，是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权从承包经营权中分离出来，转让给其他农户或经营者的行为。我国农地流转经历了从农村基层组织到农户，再从农户转移到其他经营者的一个过程，两个阶段表现出两种不同效果：一是土地表现为一种生产资料，由集体所有分化为农户占有，农户获得使用权和生产经营权；二是土地表现为一种资本或商品，具有交换价值。在这两个阶段，土地在相关的利益主体——村集体经济组织、农户与受让者间流转，形成资源优化配置的三个主体，客观上要求按市场制度来规范土地流转和调节三者间的利益，这对深化农村土地改革，加快农业产业化、农村工业化、乡镇城市化进程，起到了积极的推动作用。
20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。近几年，农地流转的发展势头明显加快，有力推动了农村经济社会发展。据统计，我国1990年以各种形式流转的农地约占承包土地总面积的4%-5%，2000年达到7.7%，目前已达到10%以上。
浙江省农地流转情况更具代表性。据浙江省农业厅统计，到2006年底，全省209万农户共流转农地393万亩，占全省家庭承包经营户的22%，占总承包耕地的19.8%。在农地流转过程中，浙江省各地从实际出发，创新出六种流转方式：
一是有偿转包。在集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己保留承包权，接包方拥有使用权，双方签订契约，明确权利与义务。2006年浙江省约有50.7%的流转农地采取这种方式。
二是业主租赁。集体经济组织或承包农户将土地使用权出租给村社外的业主从事农业开发，签订租赁协议并支付租金。2006年全省农地流转面积的33%采取这种办法。
三是分季流转。以生产季节划分，一块农地在不同季节可由不同接包者种植，这一流转方式正从最初自发流转转变为有序流转。比如龙游县一些农民只种一季晚稻，而将早稻种植权流转给种粮大户，种粮大户为农户提供晚稻免费机耕、育秧与优惠价机割。
四是农地互换。承包农户为便于管理，交换承包地块使用权，以解决个别承包户不愿流转农地或连片流转的矛盾。宁海县长街镇将承包农地设为两个区域，一个区域为自种区，由不愿意流转农户承包；一个区域为招商区，由愿意流转的农户承包，集中统一对外招租，确保农地成片流转。
五是农地入股。将农户土地承包经营权量化入股，由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村经济合作社按股份将土地经营权所得在年终分配。平湖市黄姑镇渡船桥村2006年底成立农地股份合作社，把经营净收益的80%按股分红到户，承包农户取得良好的农地收益。
六是农地托管。在县、镇乡二级设立农地信托服务中心，村一级具体负责农地信托服务，全省已有4300多个村建立了农地流转组织。
在就地流转的同时，浙江省还出现了跨省流转。如温岭市箬横西瓜合作社在5个省参与农地流转，建立了12个西瓜基地；温岭市农民陈定友等北上黑龙江承包农地，从事粮食生产。据统计，仅2005年，全省就有34万户、1121家企业，在外省参与流转农地785万亩，相当于浙江全省的三分之一。
（二）农地流转发展趋势
1、流转行为从民间自发向有序流转转变。当前各地农地流转的行为逐渐走向理性化，开始由一家一户的农户自发分散进行向有组织有计划的有序流转转变。为促进农地有序流转，各地农地管理组织在流转规范管理方面进行了有效的探索。如在登记管理方面，制定等级管理办法，规范操作程序，做好农地流转的法律政策咨询；在合同管理方面，统一制发农地流转合同文本，设置专门的合同档案，加强对合同内容的审查、鉴证和指导；在程序管理方面，明确规定凡涉及全村农户利益的农地流转，需经村民代表会议通过，流转合同须由村经济合作社备案，乡镇合同管理委员会签证。
2、流转主体从单一农户向多元主体转变。随着农业结构调整和效益农业的发展，原来一些农业专业大户扩大规模，新专业大户不断涌现，同时还产生了一批新的农业生产经营主体，农业企业、专业合作经济组织、科技人员成为租赁农地承包经营权的新生力量。
3、经营内容从种粮为主向发展高效农业演进。随着农地流转主体的多元化发展，农地的经营内容也逐步由种粮为主向高效农业演进。通过对农业企业建基地的引导，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立农产品加工的原料基地；通过积极培育种养大户和合作经济组织，推进经济农作物的种植，形成现代化农产品生产基地。
4、定价机制从相对随意向市场定价转变。各地政府积极探索构建农地流转信息平台，通过各种渠道调查和搜集农地流转的供给、需求、市场价格等信息资料，并加以统计、分析和预测，然后通过一定的载体发布有关农地流转的动态情况，为农民流转土地提供有效的信息服务，农地流转价格逐步由最初的无偿或随意定价转向市场化的有偿流转。
5、政府行为从默许流转向主动引导转变。在农地流转之初，部分地方政府及干部认为农地流转缺乏法律法规的支撑，操作难度大，且容易产生矛盾和纠纷，在工作中持不支持、不鼓励也不加限制的态度。随着农地流转对于农业增效、农民增收、农村稳定的效益逐步显现，各地政府及干部逐步提高了认识，加深了对农地流转的了解，及时总结经验，主动加强对农地流转工作的引导，积极为农地流转创造条件。
二、加快推进农地流转的现实意义
农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。
（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要
一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。
（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径
挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。
（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措
农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。
（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要
农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。
（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求
农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入。
三、宁海县推进农地流转的基本做法和经验
近年来，宁海县以科学发展观为指导，以市场经济为导向，坚持规模化带动产业化、组织化、科技化、品牌化思路，积极推行农地承包经营权流转，农地流转规模大、效益好，逐步创立了“农民自愿参与、方式自由选择、企业自主经营、市场自我调节、政府自觉服务、规模适度控制”的“五自一控”流转模式，形成了五千名职业农民经营全县七成耕地的可喜局面，被誉为宁海农业发展的“第二次革命”。
（一）宁海推进农地流转的基本做法
1、开展农地整理，创造农地流转条件。近年来，宁海县把农地整理和综合开发作为开展农地流转的一项基础性工作，切实加强资金投入，积极推进标准农田建设，为农地流转、成片规模开发创造了条件。据统计，自1998年以来，全县共投入农地开发整理资金2.2亿元，完成农地整理项目100个，整理面积达到18.86万亩，建成标准农田14.56万亩，新增耕地2.1万亩；完成农地开发项目235个，新增耕地2.23万亩，并建成 “田成方、路成行、渠成网”的标准农田，极大地改善了农田基础设施，吸引广大种养大户、农业龙头企业等经营主体参与农地流转。
2、培育经营主体，拓展农地流转渠道。一是引导农业企业建基地。宁海县各类农业企业通过农地流转，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立西兰花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地6.7万亩。二是引导种养大户和经济合作组织开展规模经营。全县种养大户和经济合作组织通过农地流转，开展集中连片的种养殖，流转面积达到11.7万亩。三是鼓励工商企业投资效益农业。工商企业积极参与农地流转和基地建设开发，如宁波久丰生物科技有限公司从农户处流转700亩农地，种植进入超市的果蔬。到目前为止，全县工商企业已完成基地示范项目投资6000万元。据统计，到2005年底宁海农地流转涉及农户以外主体的面积有8万余亩，占流转总面积的三分之一左右。
3、创新流转形式，提高农地流转实效。宁海县立足实际，在坚持自愿的基础上，大胆创新，开展多种形式的农地流转。一是开展委托转包。农户将农地经营权委托给村经济合作社，由村经济合作社统一发包给大户或农业企业，面积达9.74万亩。二是自行转包。农户通过私下协商或口头协议等方式将承包地转包给亲朋好友耕种，面积达3.27万亩。三是租赁。农户将农地租赁给农业企业、规模大户、工商企业使用，承租人向出租人支付租金，面积达3.2万亩。四是实行股份合作。由村集体将农户土地承包权量化入股，农地由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村合作社按股份将农地经营所得在年终进行分配，面积达1.1万亩。此外，宁海各地还建立了农地互换制度，流转面积达到2.31万亩，促进了农地成片流转。
4、健全流转机制，提供农地流转保障。一是规范农地流转管理。完善农业承包合同管理委员会，建立农地经营权流转审查制度、档案管理制度，制订相应的规范操作程序，规定农地流转合同必须由村经济合作社备案，镇乡合同管理委员会鉴证。建立农地向大户集中流转过程中的风险防范机制，避免工商企业或非农人员随意性、大面积、长时间地租赁农户承包地搞粗放经营。二是加强农地流转服务。建立农地流转服务平台，为农户开展流转前后的政策咨询、信息提供、合同签订等各种服务。三是建立政策引导机制。出台鼓励开展农地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等一系列政策意见，每年从土地出让金纯收入中提取3%，重点用于改善基地的基础设施和扶持农业专业合作组织、规模经营户发展，并对农地流转开发的手续和税费进行简化和减免，并每年安排100万元用于农地经营权流转奖励。增加县农业担保中心资本金，加强农业信用担保机制建设，积极为商业及金融信贷资金投入农地流转创造条件。
(二)宁海推进农地流转的主要经验
根据在宁海多年的工作实践，笔者深深感到，宁海之所以能在农地流转方面取得如此大的成绩，完全是广大干部群众认真遵循认识－实践－再认识－再实践的科学路径，创造性开展工作的结果。从宁海经验来看，至少有以下几方面值得借鉴：
1、务必以稳定家庭承包经营政策为前提，坚决贯彻并灵活运用党的农村政策。实行以家庭经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石。宁海县在推进农地流转的过程中，处处以稳定土地承包关系为前提，坚持依法办事，不搞强行流转，确保土地所有权，稳定土地承包关系。同时，又采取因地制宜的政策措施，建立灵活有效的流转机制，灵活运用各种流转形式，搞活土地承包经营权，既确保了党的农村政策的贯彻执行，又促进了农业生产力的发展，开创了农业和农村工作新局面。
2、务必以加快经济稳定发展为条件，适时推进农地流转。推进农地稳定流转，根本还是靠加快经济发展，提高生产力水平。据有关专家分析，农地健康稳定流转需要具备以下五个基本条件：一是农村人口恩格尔系数在45％以下；二是农业产值占社会总产值的比例小于10％；三是农村非农收入在75％以上；四是农村劳动力中从事非农劳动的数量大于50％；五是农业种植业结构中经济作物面积占30％以上。如果专家所说的以上几点是推进一个地方农地流转的必要条件，那么宁海县作为浙江东部沿海相对较发达地区，已经完全具备以上所说的几个条件，宁海的实践也证明了这一点。宁海的农地流转经历了一个逐步发展的过程，一开始由于区域经济发展水平还不够高，农地流转仅局限在小范围内，近年来随着县域经济的快速发展，使得大量的农民从“一亩三分”农地中摆脱出来成为可能，才有现在的大规模农地流转。因此，农地流转一定要从当地经济发展的实际出发，适时加以引导和推进，切忌不顾条件一哄而上。
3、务必以“自愿、效益”为原则，充分尊重群众的意愿。推进农地流转，要顺应农民群众的发展需求，尊重农民群众的首创精神，及时总结农民群众的实践经验，并上升到理性高度用以指导面上工作。一是要坚持自愿原则。把农地流转权真正交给农民，由农民自主选择流转的对象、方式和条件，任何单位或组织不能违背农民的意愿强行剥夺农民的土地使用权，政府的引导和服务必须要以群众的意愿作为前提和保证。二是要坚持效益原则。把农民增收作为根本出发点，根据农地的级差，按照市场的实际价格，加上失去农地的必要保障成本，合理确定农地流转基价，确保农民通过承包经营权的流转，获得比自己耕种农地更多的收益，让农户从农地流转中得到实惠。
4、务必以政府引导为保障，充分发挥政府在农地流转中的助推作用。在农地流转中，宁海县各级政府部门坚决从农地流转市场上退出来，变强制为引导，变干预为服务，既不越位也不缺位。一是出台农地流转方面的政策意见，对农地流转的原则、范围、形式等作出具体规定，保护农民权益。二是制定并严格执行土地利用总体规划，控制农地流转结构，把握农地流转动态平衡，引导农地流向。三是逐步完善农地流转定价体系，提供价格指导和参考，科学合理地确定农地流转补偿标准和利益分配比例。四是制定优惠政策，积极吸引和扶持农业龙头企业和种养大户对流转农地进行规模化经营开发。五是根据农业产业化经营的发展需要，有计划有步骤地促进农地流转，防止放任或者一哄而起，确保农地流转工作有序推进。
（三）宁海推进农地流转存在的主要问题
根据调查，当前宁海在推进农地流转方面也存在一些问题和不足，主要表现在以下几个方面：
1、规模流转比例偏少。推进农业适度规模经营，提高农业生产经营水平，这是新农村建设和现代农业发展的客观要求。农地流转不一定就能促进农业规模经营，农业适度规模经营的基本前提是农地规模流转。这些年来，宁海农地流转取得很大成就，目前全县流转总面积达到28.5万亩，但局部流转规模偏小，流转面积大多数在100亩以下，还有许多农地流转是以农户为单位进行的，这就影响到农业规模经营，与现代农业发展要求还有较大差距。
2、农地流转载体缺位。农地流转必须要有一个交易的载体，为交易双方提供场所、信息和规则。目前，多数镇乡还没有形成真正意义上的流转市场，想转出的农户一时难以找到合适的对象，而有能力的经营大户却苦于和一家一户谈判费时费力，又不能保证连片规模开发。随着农村生产力的提高和城乡第二、三产业的发展，进入市场流转的农地会逐渐增多，如不尽快建立农地流转载体，仍由农民进行偶然的、直接的、盲目的交换，势必提高流转交易成本，影响农地的流转速度、规模和效益，进而影响农地资源的优化配置。
3、农地流转中介服务体系落后。从宁海的情况来看，虽然各个地方都建立了农地流转服务平台，但由于种种因素，还有一部分乡镇的农地流转机构尚难以发挥职能作用。而农民群众由于受自身素质的局限，难以独立完成农地流转的全部过程，特别是一些专业性较强的环节，如评估农地使用权的价值、签订流转合同等，需要得到中介机构的服务。由于农民群众的需求与政府的供给存在着不适应性，使得农地供求双方的信息流动受阻，从而在一定程度上影响了农地的有效流转。
4、农地流转后存在不稳定性。一方面，随着国家政策调整和农产品价格上扬，激发了农民对土地的投资热情，争要承包地、要回流转地、要求提高流转价格等情况时有发生。另一方面，虽然县域经济总体比较发达，但仍有部分农民转移就业不充分、不稳定，仍然把承包地看作生存的“活命田”、养老的“保险田”、就业的“副业田”，不愿离开承包地，妨碍了集中连片的农地流转。因此，农地流转出现了相对停滞状态和逆流转苗头现象。对于这个现象，我们要辩证来看。农地流转是生产力水平提高的必然结果，也是进一步解放生产力的必然要求，在流转过程中存在诸多矛盾是发展的客观规律，不排除由于宏观经济运行周期波动和一些农民个体行为反复，出现农地相对稳定甚至逆流转现象。
四、加快建立和完善农地流转体系的几点对策建议
（一）切实规范农地流转管理体系
1、加强农地流转程序管理。农地流转当事人经平等协商达成一致意见后，双方应当签订书面合同，并报乡镇农业承包合同管理机构审查、签证和登记。明确农户在农地转让中的主体地位，禁止村级组织代替农户或越过农户对外签订流转合同。对合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方签订新合同。对流转程序违法违规问题要及时提出纠正或整改意见，对纠正整改不力的要责令限期纠正整改。
2、加强农地流转登记管理。按照规定的程序登记、备案，可以增强农民群众进行农地流转的安全感，扩大流转规模，同时也可以使政府掌握农地流转的实际情况，制订正确的政策措施。各地应切实加强农地流转登记管理，可作出这样硬性规定，流转合同如不经过有关机构审查、签证和登记，则不具备法律效力。
3、加强农地流转合同管理。合同档案是农地流转的原始文字依据，必须妥善进行管理。各地农业承包合同管理机构对流转合同的内容进行审查、签证和指导，提高合同的合规性；统一制发流转合同文本、提高合同的规范性；设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。
（二）积极培育农地流转市场体系
1、健全农地流转服务平台。进一步完善县一级农地流转服务中心、乡镇一级农地流转服务站、村级农地流转服务组的三级中介服务网络，建立农地流转信息库，开展信息咨询、评估、协办手续等服务。强化政府有关部门服务职能，与农地规模流转需求主体建立定点联系制度，优先为农业龙头企业、专业合作组织等提供技术培训、信息咨询等服务。加强基层组织的服务功能，乡镇人民政府、村经济合作社和农地流转服务组织要积极为流转双方提供流转供求信息、政策咨询、合同签订指导和流转协调等服务。
2、建立农地流转信息网络。建立县级农地流转信息平台，使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息，沟通市场供需双方的相互联系，切实解决农地流转信息不畅、配置不佳等问题。农地流转信息平台可根据各地实际设置农地转出、转入、政策宣传等板块，转出信息板块主要发布农地承包经营权对外转出的信息，转入信息板块主要发布有转入农地承包经营权意向的信息，政策宣传板块主要用于介绍有关政策和法律法规。
3、建立农地流转调节机制。各级政府应当对农地流转的规模作出适当的限制，设置合理的条件，既要防止农地使用权过于集中，以调节农地流转过程中的垄断和不公平现象，又要防止改变用途。
（三）加快建设农地流转促进体系
1、大力培育规模经营主体。要采取切实有效的措施，着力培育一批具有现代经营理念的新型农民，提高他们开展规模经营的能力，使他们成为推进农地规模流转的主力军；扶持发展一批农业龙头企业、农业专业合作组织，鼓励他们通过农地流转建立自己的农业生产基地；鼓励工商企业积极参与农地流转，投资发展效益农业、开发农产品。
2、着力推动农民转移就业。一是拓展农村劳动力转移就业空间。大力发展农村二、三产业，深入推进农业产业化经营，积极推进农村城镇化建设，促进农村劳动力向二、三产业转移。二是建立健全以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。三是加强农村劳动力培训。创新培训形式，整合培训资源，广泛实施农村劳动力转移培训工程，着力提升农村劳动力的就业能力和水平。
3、加强农村社会保障工作。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此，要尽快建立多层次农村社会保障体系，包括农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等等，逐步弱化农地的福利性和社会保险功能，为土地出让者解决后顾之忧。
（四）健全完善农地流转政策法规体系
1、及早修订土地管理法规。在农地流转问题上，现行的《土地管理法》与《农村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”而《农村土地承包法》第三十二和三十四条则明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”由此可见，有必要对《土地管理法》进行适当的修改。
2、制定农地流转有关法律法规。目前，关于农村土地流转的法律规定散见于《土地管理法》和《农村土地承包法》两部法律之中，缺乏系统性。2001年12月，中央下发的《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，内容较为具体，但未上升到法律层次。因而急需研究制定相关的法律法规，对农村土地承包经营权的法律基础进行确认和保护，对农村土地流转的内涵、形式、运作程序、监督控制及相应的法律后果作出明确、系统的界定。
3、制定对农地承包经营权进行保护的有关法律。这个法律应当明确规定：一是农户所拥有的集体土地承包经营权是农民以合同形式所取得的一种产权，以实现承包经营权的物权化；二是农户对承包经营权依法享有占有、使用、赠予、拍卖、转让、出租、继承、入股等权利，以实现承包经营权内容的明晰化；三是能否考虑取消现行30年承包期限的限制，以实现承包经营权的永久化。
参考文献：
1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；
2、邵书慧：《土地流转动力机制初探》；
3、刘莹：《农村土地流转问题的思考》；
4、刘丽：《国外土地流转交易中政府的职能定位及作用》；
5、李亚彪：《浙江农地流转的模式与困境》；
6、辽宁省政府发展研究中心课题组：《土地流转模式的选择》。
⑨ 帮我想一个法学本科的毕业论文题目
法抄学本科毕业论文选题：
1、论我国民间借贷的现状及法律规制
2、论法律的平等价值
3、上市公司并购业务若干法律问题研究
4、论虐待被监护、看护人罪
5、所有权保留若干问题研究
6、网络金融诈骗犯罪的法律规制
7、论公司合同风险及其规制
8、论夫妻侵权的法律规制法辅
9、逃税罪研究
10、校园暴力的成因与法律防范
11、正当防卫疑难问题研究
12、网络著作权侵权问题研究
13、不真正不作为犯研究
14、论交通肇事罪
15、论虐待被监护、看护人罪
以上选题由学术堂整理提供
⑩ 土地拍卖对建设项目总投资的影响论文
2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。
本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。
一、基础分析
1.地块背景资料
2.区位分析
1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。
2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。
3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。
4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。
二、市场分析
1.区域住宅市场分析
1)供应量：以旧盘新货为主
由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。
单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。
2)产品： 大盘大户型占主导
现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在7~40万平方米。
楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。
住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100~120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。
资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查
注：上述数据以户型的面积为量化标准
3)价格： 高低两极明显，中档盘少
南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000~2500元/m2的范围内，总价集中在20~30万元的范围内，分别约占三成。
该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2，最高价高于3500元/m2 ，相差超过2000元/m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2，使同户型住宅的总价相差10~20万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。
2.目标住宅市场分析
本区域住宅目标市场分为二类：
第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。
第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。
三、项目定位分析
优劣势分析
s优势: 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点发展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40米或50米的规划路,交通方便。
w劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。
o机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。
t威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目发展；南郊尚有较多待开发土地，竞争激烈，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。
市场定位
根据上述SWOT分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。
产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积75平方米~110平方米，充分考虑小二房、小三房配置。
消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。
价格定位： 六层洋房均价2600元/M2，九层电梯洋房均价2900元/M2，又叠层别墅均价3500元/M2，洋房总价主要控制在25~30万元之间（市场空白点），别墅总价控制在60万元左右。
形象定位： 中产者的高尚社区——城市中心水岸家园
四、成本效益分析
1.项目方案建议
项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065平方米，设置1层地下室，面积为10000平方米。配置2500平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共24300平方米。
项目由2004年1月（假设时间）开始进入筹建阶段，2004年7月～2006年6月为工程建设阶段，预计在2005年1月开始预售。
注：1）、利用河涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益；
2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营 造绿化空间，提升楼盘档次；
3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。
2.项目成本及效益分析