建筑物区分所有权是一种复合物权

『壹』 建筑物区分所有权定义是什么

建筑物区分所有权定义是，不动产所有权一种形态。
建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑是建筑物与构筑物的总称。是人们为了满足社会生活需要，利用所掌握的物质技术手段，并运用一定的科学规律、风水理念和美学法则创造的人工环境。有些分类为了明确表达使用性，会将建筑物与人们不长期占用的非建筑结构物区别，另外有些建筑学者也为了避免混淆，而刻意在其中把外型经过人们具有意识创作出来的建筑物细分为“建筑”。需注意的是，有时建筑物也可能会被扩展到包涵“非建筑构筑物”，诸如桥梁、电塔、隧道等。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。
狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。建筑相关专业多是指狭义的建筑物涵义。
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

『贰』 什么是建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
建筑物区分所有权的法律特征如下：
1、建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式；
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成；
3、建筑物区分所有权的本身具有统一性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是一个独立的、统一的、整体的权利；
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设立了区分所有权、共有权、成员权随此而发生，不必单独进行登记。
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

『叁』 民法建筑物区分所有权

法律分析：建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

『肆』 建筑物区分所有权的理论基础

建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。

『伍』 什么是建筑物区分所有权。

所谓建筑物区分所有权，通俗一点说是居住在高层建筑中的业主，对于他自己专有的住宅享有的权利，以及走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。例如：张三在北京购买了一处住房，他对其购买的房屋享有专有权利，同时对走廊、楼梯、小区绿地等公共设施与其它居住在小区的业主共同享有所有权和管理权。
随着我国住房商品化的推行，公民在购房时因资金数额和实际需要的限制，造成一栋房被区分为数个部分作为所有权的客体。对这种区分的数个部分所有权，我国房产管理部门是准予登记的，这就产生了建筑物的区分所有权。例如，一幢楼房的不同楼层或单元为不同的人所购买，各所有人对自己购买的部分享所有权并得到法律确认。同时，同一幢楼房的各个所有人为了保有自己房屋的所有权又形成了房屋共有关系。因此，当一幢建筑物被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分，这种在专有部分上成立的所有权，即为建筑物的区分所有权。
一、区分所有权的专有部分
区分所有权的建筑物的专有部分，是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性，并作为区分所有权的客体的部分。
一般认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而有所不同。就内部关系而言，在区分所有权人相互之间对待建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，如买卖、保险、纳税等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。因此，各区分所有权人可以自由粉刷墙壁、悬挂物品、铺设地板等，但不得危及墙壁等境界的安全。 区分所有仅的建筑物的专有部分仍属于不动产，其所有仅的取得和丧失也适用有关房屋所有权的规定。区分所有权人在法律规定的范围内可以自由使用、收益、处分其专有部分，并排除他人干涉。
二、区分所有权的建筑物的共有部分
区分所有权的建筑物的共有部分，是指供区分所有权人共用，属于区分所有权人共有的部分。它的范围包括共用部分和共用设施设备。共用部分是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构和楼梯间、水箱间、走廊、门厅、楼内存车库、院落、共用厨房、共用厕所等。共用设施设备是指共用的给排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、共用天线、通讯电缆、暖气干线、供暖锅炉设备及房屋加压水泵设备、房屋消防设施等。各所有权人对共有部分也可以加以约定。 基于区分所有权人的同意或建筑物买卖合同的规定，区分所有权人对共有部分也可以享有专有使用权，如在地下室有专用停车位。
区分所有权人对共有部分按其份额享有使用权，并承担管理，及时修缮改良的义务。我国的《城市异产毗连房屋管理规定》中对区分所有的建筑物的共有部分的维修有明文规定，现介绍如下。
异产毗连房屋
异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋是具有区分所有权的建筑物。 凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用按照《城市异产毗连房屋管理规定》，依下列原则处理： 共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋抟有人按份额比例分担。共用墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
1）屋盖的修缮：
A、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
B、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各房屋所有人按份额比例分担。
2）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
3）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮，各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
4）房屋共有部分必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
5）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由各房屋所有人按份额比例分担。
6）房屋拆除，其拆除支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。 异产毗连房屋的自然损坏，应及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。售给个人的异产毗连公有住房，其共有部分及共用设备的维修办法，将依照国家住房制度改革的有关文件另行规定。
三、建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别
建筑物的区分所有权与一般房屋的所有权的区别，主要表现为：
建筑物区分所有权的客体是建筑物的专有部分。一般房屋所有权的客体是明确的、独立的。
在区分建筑物中由于既存在着专有部分也存在着共有部分，因而要区分专有部分相互之间的界限及专有部分和共有部分的界限是十分困难的。这就决定了建筑物区分所有仅的客体只具有相对的独立性，重在利用上和法律上的独立性。
在建筑物区分所有权的场合，所有权人直接支配的不是有体物，而是由建筑材料组成的空间。因此，有人称建筑物的区分所有权为空间所有权，而房屋所有权是所有权人对有体物直接支配的权利。 建筑物的区分所有权实质上是房屋所有权和共有权的结合。各房屋所有人对整幢建筑物都不享有所有权，只对自己专有部分享有所有权，同时为了保证自己的专有部分所有权的存在，又形成了共有关系。

『陆』 建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是一种特殊的所有权，由专有权、共有权以及成员权相结合而成，属于独立的一种物权。建筑物区分所有权主体必须是所有权人，现实中取得专有部分的所有权即成为了建筑物区分所有权人。建筑物区分所有权的客体指的是区分建筑物的专有部分和共有部分。建筑物区分所有权的内容包括对专有部分的权利义务，基于共有部分而形成的权利义务，以及依成员权而享有的权利和承担的义务。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

『柒』 什么是业主的建筑物区分所有权

指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《中华人民共和国物权法》第六章

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

根据我国《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权，与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”、“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故将建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。

需要注意的是，《建筑物区分所有权解释》对业主进行了扩大解释，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

(7)建筑物区分所有权是一种复合物权扩展阅读：

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。

基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。

建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用。在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。

在我国制定物权法之际，因此在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。

『捌』 论建筑物区分所有权性质

法律分析：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 现代社会，随着中国工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但中国 民法通则 中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。 在中国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性。建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

『玖』 建筑物区分所有权是怎么回事

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部版分享有所有权，对专权有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权的特征：

1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。

3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

(9)建筑物区分所有权是一种复合物权扩展阅读：

建筑物区分所有权 需具备以下条件：

（1）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。

（2）须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。