弹性出让的土地使用权

⑴ 厦门经济特区促进土地节约集约利用若干规定

第一章总 则第一条为了促进土地节约集约利用，优化城市功能，推动经济高质量发展，遵循《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规的基本原则，结合厦门经济特区实际，制定本规定。第二条促进土地节约集约利用，应当遵循规划统筹、公开公正、政府引导、市场运作的原则，优化土地利用结构和布局，合理确定开发强度，提高土地利用效率。

鼓励探索建立土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。第三条市人民政府统一领导促进土地节约集约利用工作。

区人民政府负责组织实施本辖区内促进土地节约集约利用的具体工作，可以根据本辖区实际，制定相关政策措施，报市人民政府批准后实施。第四条市资源规划主管部门负责促进土地节约集约利用工作的统筹、协调、指导、监督。

发改、工信、财政、生态环境、农业农村、城市管理行政执法等部门在各自职责范围内做好土地节约集约利用的相关工作。第二章土地利用优化第五条市、区人民政府应当将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入经济社会发展总体框架、国土空间规划和考核评价体系。第六条市人民政府依法编制、实施国土空间规划，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，统筹管控各类建设用地的规模、布局、结构和时序安排，提高节约集约用地水平。

编制城乡建设、生态环境建设、产业发展等相关规划，应当与国土空间规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局应当符合国土空间规划的安排。相关规划超出国土空间规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。

经依法批准的相关规划，应当严格执行，未经法定程序不得修改。市人民政府应当加强对有关规划实施情况的监督检查。第七条市资源规划主管部门会同相关主管部门，根据国家标准和本市实际，依照规定制定节约集约的地方性建设项目用地标准，报市人民政府同意后实施。

本市制定的建设标准和技术规范与前款规定的建设项目用地标准不一致的，应当及时修订。第八条市、区人民政府和资源规划主管部门应当按照国土空间规划合理调整土地利用结构，优先使用存量土地，控制新增建设用地规模，提高城镇建设使用存量用地的比例，促进集约布局和高效用地。第九条市人民政府应当加强产城融合发展规划与政策引导，促进产业发展与城市功能融合、人口与产业集聚相协调，提高资源利用效率，促进区域协同协调发展。第十条市人民政府应当推进建设项目用地优化设计、分层布局，充分利用地上地下空间。

市人民政府应当制定综合开发用地政策，优化地上空间布局，依照规定促进功能适度混合、整体设计、合理布局。

市人民政府应当制定鼓励开发利用地下空间政策，市资源规划主管部门应当组织编制城市地下空间开发利用专项规划。在符合规划条件下，可以采取减免土地使用权出让金等方式，促进城市地下空间统筹安排、综合开发和合理利用。第十一条市人民政府对新增工业用地可以在法定最高年期内实行弹性出让年期等方式出让土地；对用地面积较大的建设项目，可以根据建设进度一次规划、分期供地。第三章存量土地盘活第十二条市、区人民政府应当加快推进存量土地清理盘活，有效保障城市更新改造、产业转型升级、重点项目落地需求，引导土地资源合理流动和高效配置。

存量土地改造开发应当优先安排一定比例的用地，用于基础设施、民生项目建设，完善城市功能，改善人居环境。第十三条本规定所称存量土地包括：

一专项改造规划确定的旧工业、旧物流仓储、旧城镇、旧村庄以及其他城镇低效用地；

二农用地转用和土地征收、国有建设用地储备、国有未利用地储备经依法批准后，尚未供应出去的土地；

三依照国家有关规定认定的闲置土地；

四市人民政府确定的其他存量土地。第十四条市资源规划主管部门会同区人民政府以及其他相关部门实施存量土地的核查认定工作。

市资源规划主管部门负责将存量土地核查认定成果标图建库，并建立标图建库动态调整机制。标图建库成果作为管理存量土地的技术支持。第十五条市资源规划主管部门应当根据存量土地核查认定成果组织编制专项改造规划，报市人民政府批准后向社会公布。

专项改造规划可以单独编制，也可以结合片区规划一并编制。专项改造规划中应当明确划定成片改造区，并划定试点片区。

⑵ 什么是出让土地使用权和划拨土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征： （1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。 （2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。 （3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
土地使用权出让程序:
由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。
协议出让土地使用权的程序是：
（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。
（2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。
（3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。
（4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。
（5）办理土地登记的有关手续。
招标出让土地使用权的程序是：
（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。
（2）发布招标公告。
（3）有意受让人办理竞标手续。
（4）政府确定中标人并签订出让合同。
（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。
拍卖土地使用权的程序是：
（1）准备拍卖文件。
（2）发布拍卖公告。
（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。
（4）在指定地点、时间竞投。
（5）签订出让合同。
（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

⑶ 土地使用权出让的基本特征

土地使用权出让的特征：
1、主体是国家，标的物是国有土地使用权，具有特定性；
2、以土地所有权与土地使用权分离为基础；
3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性；
4、土地使用者行使权利具有有限性。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
第十三条
土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

⑷ 工业用地弹性出让政策

法律分析：工业用地弹性供地可采用弹性年期出让、长期租赁、先租后 让、租让结合方式供应土地。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

⑸ 出让土地使用权的规定

中华人民共和国国土资源部令 第21号
《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。
部长 田凤山
2003年6月11日
第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于15日。
第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

⑹ 土地使用权出让的种类和特点是什么

土地抄使用权出让的种类包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点公开竞价；市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请公民、法人和其他组织参加投标；让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在挂牌公布。

特点：法律关系的主体身份具有特定性土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家；双方的基本权利与义务明确；客体是一定年限的国有土地使用权；土地使用权出让是要式法律行为。

(6)弹性出让的土地使用权扩展阅读：

《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：

1、居住用地70 年；

2、工业用地50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

⑺ 出让土地使用权的具体流程和条件是什么

购买出让土地使用权的条件是：双方应签订书面的购买出让土地使用权合同，按照出让合同的约定进行投资开发；购买出让土地使用权应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，并取得土地使用权证书。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第三十九条
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

⑻ 土地常识：建设用地使用权有哪几种出让形式

土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权，国有土地使用权是指国有内土地的使用人依容法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）虎哗港狙蕃缴歌斜攻铆企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

⑼ “出让方式取得土地使用权”是什么意思

取得国有建设用地抄使用权的方式有划拨和出让两种，出让分协议出让、招标出让、挂牌出让和拍卖出让四种。出让是国家作为土地所有权人将土地使用权从土地所有权中分离出来，与受让人签订土地出让合同，收取土地出让金，授予一定年限土地使用权利的行为。