土地使用权收益法例题

Ⅰ 宗房地产土地总面积4000平方米，总建筑面积9000平方 现请评估该宗房地产在2009年5月30日的价值

1----只有到2005年5约0日的资料，题目条件缺少05年5月30日到09年5月30日的土地、房屋或房地产价格指数相关资料；
---
房地产价值 土地价值+房屋价值
土地价值 按市场比较法计算
房屋价值 房屋现值=重置价值-总折旧额
计算如下：
土地价值
A的比较价单价 600*(1.118/1.01)*1/(1-2%)*1/(1-2%) 691.54 元
B的比较价单价 800*(1.118/1.024)*1/(1-0%)*1/(1-1%) 882.26 元
C的比较价单价 900*(1.118/1.055)*1/(1+1%)*1/(1+1%) 934.95 元
算术平均单价 836.25 元
土地总价 4000 836.25 3345006.92 元
房屋价值
重置价 9000 2000 18000000.00 元
年折旧率=1/60 1 60 元
使用年1985.5.30--2005.5.30 20 元
总折旧=重置价*年折旧率*使用年 6000000.00 元
房地产现值=重置价-总折旧 12000000.00 元
2005年5月30日房地产的总价值=土地价值+房屋价值=21345006.92 元
=2134.50 万元
******2009年5月30日的总价值，题目条件缺少，05年5月30日到09年5月30日的土地、房屋或房地产价格指数。

2----
2013的价格（i=9%）=600万元3年的本利和=600*（1-(1+9%)^3)/9%=1518.7768万元；
2013的价格税费=11518.7768*10%=151.87768万元；
2013年的实际价格=1366.89912万元
2010年8月价格*1.2=2013价格 ===>1139.0826万元;
3---
09-03-1 1 0 0.6% 1.000 A 8800 2% -3%
09-06-1 1 3 0.6% 1.018 B 8700 4% -5%
09-10-1 1 7 0.3% 1.043 C 8900 -3% 6%
09-12-1 1 9 0.3% 1.055 案例-a 9386.26 -- --
------- 1 9 0.3% 1.055 案例-b 9127.47 -- --
------- 1 9 0.3% 1.055 案例-c 8760.09 -- --
比较法的正常市场价 算术平均 9091.27 -- --
4---
某宗房地产的净收益为每年300万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为9%。请用土地剩余方法计算该宗房地产的房地总价值。
（1）房地产总价=房产现总价值+土地总价值
（1.5）房产现总价值=800万元
（2）房地产年净收益=土地年净收益+房产年净收益=300万元
（3）房产年现值=房产年净收益=800*10%=80万元
（4）土地年净收益=房地产年净收益-房产年净收益=220万元
（5）收益法计算土地总价值
（6）土地总价值=
土地年净收益*（1-（1+土地资本化率i）^-土地可收益年期）/土地资本化率I;
（7）******题目缺少土地资本化率和受益年期
---思路是这样，计算过程会有小数点误差，望能够参考！！

Ⅱ 房地产练习题 寻求帮助

采用收益法做--收益法也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
具体估价思路：根据估价对象在未来可使用年限内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限内各年的净收益进行折现后累加，确定估价对象在估价时点的价值。
假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，且每年的报酬率保持不变，确定计算公式为：
V=A/Y[1-1/（1+ Y）n]式中
V-房地产价格；
A-净收益；
Y-报酬率。
n-收益年期
估价对象的年有效毛收入为：建筑面积x年租金x出租率
净收益=有效毛收入-各项费用（管理费、维修费、保险费等费用）
估价对象的价格V= A/Y[1-1/（1+ Y）n]
贷款额度=估价总价值x60%

Ⅲ 土地使用权评估的收益法需涉及到的基本要素是（）

BCE

Ⅳ 1、某地产土地使用权出让权限60年，资本化率10%，预计未来前5年的纯收益分别为130000元，1

第一题 130000*(1/（1+10%))^1+160000*(1/(1+10%))^2+...............稳定的无限年用有限年的年金公式计算，结果别忘记乘以（1/(1+10%))^5)

Ⅳ (计算题)某房地产开发公司于2000年5月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,

(1)选定方法 收益法
(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)计算总费用
①年管理费=486,000*3.5%=17,010
②年维修费=2500*900*1.5%=33,750
③年税金 =20*900=18,000
④年保险费=2500*900*0.2%=4500
年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486,000-73,260=412,740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益
=412,740-165,000=247,470
(7)计算土地使用权价值
首先剩余的使用年期为50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

Ⅵ 资产评估土地使用权的市场法,收益法,成本法的案例分析题（一个例题包含三种算法便于比较）

太狠了吧，这是什么方法

Ⅶ 收益法全部公式是什么

一、收益法中的必须死记的两个公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
P=nA/(1+i) [当I=s时]
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X
则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。
第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
补充：等差公式
四、等差序列的现值公式，记忆技巧
1、年金现值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金现值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金现值公式(总结)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)
分子一个是1，另一个是(1+ni)

Ⅷ 资产评估：土地使用权评估计算题

1. 设计最佳开发方案：(1)由于覆盖率为≤50%，房屋建筑物一版层面积为1000*50%=500平方米；(2)由于容积率为6，房屋建筑物总面权积1000*6=6000平方米;(3)房屋建筑物层数为6000/500=12层。最佳开发方案为商业用房1-4层2000平方米，住宅5-12层4000平方米。

2. 楼价现值见下表：

希望能够帮助到您！

Ⅸ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

Ⅹ 房地产评估收益法：某二层建筑物，宅基地面积200平方米，建筑面积240平米，月租金4800元，取得租金的年总费

年总收益=租金+土地收益=4800*12+200*1000*10%=77600
土地使用权不知道什么意思
土地年纯收益=土地还原率*土地价格=10%*1000*200=20000
建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物还原率，但是不会~~
这是土木的题目，我是学建筑的，不是很熟悉