小产权房使用权转让的利与弊

❶ 买小产权房有什么利弊

小产权房现在越来越受购房者青睐，小产权的房子总价低，但是也存在着一定的弊端，一定要注意其存在的风险。

其他的问题也有很多，比如由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。而且甚至存在开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者的情况。所以购买小产权房，一定要慎之又慎。

（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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❷ 小产权房是什么 购买小产权房存在哪些风险

在购房的时候，我们经常听见“小产权房”这种说法。那么，什么是小产权房？小产权房是否能够在房地产市场上进行买卖？存在哪些购买风险？

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是 “乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权实质就是没产权， 国家规定农村集体土地不能出让，但是一些房开商用农村的集体土地盖房子卖，就是所谓的小产权房，这种房子是不合法的，权益得不到保护。卖家肯定没有土地使用权，因为土地是集体的，国家不允许出让，自然办不了土地使用权证。

购买风险

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

（以上回答发布于2015-06-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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❸ 小产权房有这么多弊端,你真的知道吗

想要买房的朋友都知道，小产权房不能办理房产证，一般不要购买。但很多人最后还是因为价格、位置，或者被告知有大证只是办不出小证，也许以后交少许罚款就能办出来，只是时间问题，将来一定可以解决等噱头“引诱”，最终选择了买小产权房。小产权房到底值不值得买呢?如何辨别小产权房呢？关于小产权房，小编为您总结了以下几点。

一、什么是小产权房？

所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。它并不真正构成严格法律意义上的产权，只拥有房屋的使用权，如果要转让，还需缴纳土地出让金。

二、 哪些房子属于小产权房？

第一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；

第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的；

第三种是房屋原本属于军队，在出售给非军人之后它的产权转变为一种非完全产权，也是小产权房。

三、小产权房有何风险？

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1. 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2. 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3. 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

小产权房的弊端

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（以上回答发布于2018-01-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 购买小产权房的利与弊分别有哪些

利：也是唯一的好处，就是价格便宜。

弊：1，不能办理房产证，国家不保障期合法权利性。

2，不能抵押，买卖和转让！

3，后期居住和物业无保证。

4，拆迁无赔偿或赔偿很少！

总之，弊远远大于利，还望慎重！

❺ 小产权房子到底有什么弊端

小产权房目前不合法，国家要征地的话你基本上是没有办法的，不过现在农村改革，允许一部分小产权房的交易，不过，短期内是不会普及的.给产权证 就是没土地证 买了也就不想卖了 ·· 可是 万一国家征地的话 会有什么麻烦事吗 怎么能尽量避免 多给自己争取点保护
近日，国土资源部有关人士关于小产权房发表的谈话，引发各界广泛关注，《新京报》、《北京青年报》等媒体都刊发了社论，不同人士也作出不同的解读。《新京报》7月10日刊发的社论就提出:“小产权房解禁，政府将面临以下难题:地方政府的土地收益如何保证？如何弥补以高价获得土地的开发商的损失？如何弥补以高价购房的购房者的损失？”其实，笔者以为，这些并不是问题的实质，或者说不是主要问题。我们要防止的是，既要保持社会稳定，不要使历史问题久拖不决，持续发酵；但又不能形成既往不咎、“撑死胆儿大的”的既成事实。

所谓小产权房，说白了，就是因为在土地问题上没有取得合法的手续，所以，交易的房屋只有使用权、而没有所有权，或者说是只能住而不能卖。在此过程中，社论所说的三种情况都并非典型。

其一，所谓“地方政府的土地收益如何保证”，其实，无论是乡镇政府、村委会，还是涉地的农民，都或多或少地得到一定收益，而其中大多数土地属于国有资产，而且是应该保护的耕地，甚至是红线以内的指标，是不该卖也不能卖的。

其二，所谓“如何弥补以高价获得土地的开发商的损失，”其实，高价获地的开发商也许有，但由于土地转让的不合法性，多数开发商是以相对低廉的价格获得了土地的开发权，又以相对低廉的价格将建成的住宅卖给了购房者。真有损失，他就不会干了。

其三，所谓“如何弥补以高价购房的购房者的损失”，其实，几乎所有的小产权房靠的就是价格优势。因为在土地所有权方面不具合法性，所以，住宅的价格要明显低于大产权房。而对非投机性购房者来说，反正是自己住，便宜当然更好。

因此，小产权房问题的实质是地方、开发商钻了政策或管理的空子，开发了本无权开发的国有土地，通过建房后出售获得了一定的利益；而购房者在不得上市的条件下，以相对较低的价格获得了使用权。且使用权往往长达50年、70年。即使不“解禁”，三方也都是受益者。而“解禁”则可以使这种受益长期化合法化，一般并不存在“弥补”的问题。

当然，在小产权房的开发、建设和出售过程中，部分农民或许受益相对较少，现在心有不甘。而购买者也成千上万，牵涉者许多人的实际利益。如果久拖不决，一是账面上的土地乃至耕地已经变性，名不符实；二是购房者心里总不踏实。这个问题应该尽快解决，不应留给后人。

但是，如果无条件解禁，甚至再拿出纳税人上缴形成的财政经费补偿所谓损失，那么，带来的实际问题，一是国有土地在法律层面上的真正流失（尽管其在使用形态上已经流失）；二是对更多花更高价钱购买大产权房的公民来说，更是一种不公。所以，要按照国土资源部的三条原则解决这一问题，真有许多问题需要审慎思考和把握，且不可再犯方向性错误，产生新的社会问题。

❻ 什么是小产权房它有什么利弊

购买乡产权房会有什么风险
第一，法律风险
前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 小产权房
最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。 2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
第二，政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，开发建设的监管同样存在缺位
目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，购买后也不能合法转让过户
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

❼ 什么是小产权房，购买小产权房有哪些风险

购买小产权房有以下风险：

(一)法律效力风险

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让风险

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位风险

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

❽ 小产权房的危害

小产权房：就是我们普遍说的宅基房，由宅基地所改造，没有产权，只有使用权。

危害：

第一，法律危害

因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护

第二，政策风险

若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿

第三，转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值有很大影响