① 土地使用权抵押有哪些规定
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让内暂行条例》规定容如下：第三十三条，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十四条，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十五条，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。第三十七条，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。第三十八条，抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销手续。
② 农村土地使用权可以做抵押贷款吗
我国有相关法律规定，土地承包经营权、宅基地使用权依法不能抵押，且集体所有的土地使用权不能作为抵押。根据我国担保法，经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以用来做为抵押。
集体土地所有权不可以抵押，乡镇企业的土地使用权不可以单独抵押。所以，如果想用土地在农村申请抵押贷款的，还需要看清楚自己的土地所有权属于哪种类型。
一、土地使用权抵押给银行可以贷款吗?
土地使用权抵押给银行可以贷款，已经抵押的土地，法院可以查封，也可以依法拍卖。但拍卖价款应当优先偿还银行贷款，剩余的，才分配给申请执行人。
最高法院关于民事诉讼法的解释第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。 根据《民事诉讼法》第二百四十五条人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
第二百四十六条 被查封的财产，执行员可以指定被执行人负责保管。因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。
第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
二、土地抵押贷款的条件
1、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。
2、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。
3、国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
土地使用权也代表着一定数额的财产，故此若是他人能够将土地使用权，抵押给银行，那么此时也是可以办理贷款的手续的。若是借贷者不在限定的期限内偿还债务，那么有可能会使得该土地被银行请求法院拍卖，并将拍卖获得的财产偿还债务。
③ 土地使用权抵押的法律规定
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定如下：第三内十三条容，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十四条，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十五条，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。第三十七条，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。第三十八条，抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销手续。
④ 土地使用权抵押给银行，银行会有哪些偿债风险
许多银行认为，土地使用权抵押在自己的手里，应该不会出现什么风险，所以，在贷前调查、贷后管理等相关重要环节便会出现懈怠思想，进而导致对于潜在风险的防范时机怡误。一、要充分考虑土地使用者在土地的处分权方面受到相应的法律约束问题。划拨土地使用权是土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。由于历史原因，公司、企业所使用的土地为划拨土地使用权的情况普遍存在，在信贷业务实践中银行选择以划拨土地使用权作抵押物的现象也比较常见。由于划拨土地使用权是以无偿方式取得的，因而，土地使用者在土地的处分权方面也受到相应的法律约束。银行在办理土地使用权抵押业务时应注意规避因划拨土地使用权处分、土地抵押价值减少或灭失而形成的风险。二、要充分关注主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。根据《担保法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权符合一定条件的，是可以设定抵押的。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)须有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”因此，银行在选择划拨土地使用权作抵押物时应首先严格执行这些规定，避免因主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。三、要充分关注土地使用权的使用过程中的一些“不可抗拒”因素引发的法律风险。除了上述三种情况之外，还须注意如下三种情况所造成的风险。一是土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的。按照有关法律规定，划拨土地使用权人因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。由于这种“无偿收回权”是法律赋予的，抵押权是不能对抗的，由此会造成抵押权消灭。二是因城市建设发展需要和城市规划需要，转移土地使用权的。依照法律规定，市、县人民政府对于划拨土地使用权因城市建设发展需要和城市建设规划要求可以无偿收回。由于这种“无偿收回权”也是法定的，设定的抵押权随着土地使用权的无偿收回而终归消灭。三是因抵押担保的债权到期实现抵押权时涉及划拨土地使用权的转让。
⑤ 现在国家规定土地使用权抵押的程序是怎样的
最新划拨土地使用权抵押程序是：签订土地使用权出让合同，交付土地使用权出让金、办理土地使用权出让登记手续；签订土地使用权抵押合同，办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押登记手续。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条
土地使用权可以抵押。
第三十三条
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十五条
土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。
⑥ 国有农场的农用地能否抵押
问：党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确规定：“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”。2014年的中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》也明确提出：“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”可见，农村土地承包经营权或者承包地的经营权是可以抵押的。国有农场能否利用其拥有的农用地进行抵押融资呢？登记机关能否办理相应的抵押登记呢？
答：我国的国有农场拥有大量的农用地，据统计，目前我国国有农场拥有土地面积3515万公顷，其中耕地480万公顷，土地总量相当于一个中等省。有些国有农场希望利用这些地进行抵押融资，但农用地能否进行抵押融资，目前尚无明确规定，登记机关应当慎重办理国有农场土地的抵押登记。
（1）登记机构可以将国有农场对其农用地的权利登记为农用地使用权。2008年2月1日实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号），将国有农用地使用权和国有建设用地使用权都规定为国有土地使用权，可以进行土地登记发证。《国土资源部关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发〔2008〕70号）也再次要求“加强国有农场土地确权登记工作”。但是，将国有农场对其拥有的农用地享有的权利归为农用地使用权，目前存在争议，主要是因为法律中没有明确出现“农用地使用权”这样一个名词，因此有人指出《土地登记办法》“自行创设了农用地使用权，违反了物权法定原则”。实践中，也有当事人反映，有的地方甚至以农用地使用权不是法定物权为由，不受理国有农场关于国有农用地使用权的登记申请。但是，按照《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，确定给单位和个人使用权的不只是建设用地使用权，还应当包括农用地使用权。因此，笔者认为可以将国有农场的土地权利及农民对自留地、自留山的权利等都归为农用地使用权，进行登记发证。
（2）登记机构应当慎重办理或者不予办理国有农场土地的抵押登记。理由有以下两点：①我国的法律目前明确禁止耕地抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条明确规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”。而我国国有农场的农用地绝大部分属于耕地，并且属于优质的耕地，因此不能抵押。②国有农场对其拥有的农用地享有的权利不属于土地承包经营权。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条明确规定：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。”但很多国有农场没并有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系，国有农场对其使用的农用地享有的权利不属于土地承包经营权，因此不能按照中央的文件规定进行抵押融资。
⑦ 集体建设用地流转难在哪 ——天津试点缩小征地范围调查
□ 王仕程 高明章波 2011年以来，天津市选取了武清区王庆坨镇郑家楼村、黄花店镇八里桥村、汊沽港镇苑家堡村、下伍旗镇北齐庄村4个村作为试点，开展6个“缩小征地范围”项目，包括天津品源农产品有限责任公司等6家农产品加工企业，用地总面积9.14公顷。目前，上述6个项目均已办理土地转用和供地相关手续，其中3宗土地已办理集体土地使用权证手续。 用地模式：非公益项目“只转不征” 缩小征地范围，主要目的是探索集体土地用地新模式。在试点过程中，天津市已经初步形成了一套行之有效的运作模式： 合理确定试点范围和项目性质，严格按照土地利用总体规划实施。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外，符合土地利用总体规划、村庄规划的部分工矿仓储项目用地退出征地范围，实行“只转不征”。即非公益性项目不办理土地征收审批，只办理农用地转用手续。组织发改、规划、国土等部门会审，确定项目公益性和非公益性性质，最终确定非公益性用地项目退出征地范围主要包括工业和仓储两类。项目选址必须在土地利用总体规划确定的规划建设用地范围内，对完成土地确权登记发证、土地产权清晰，没有权属争议的集体土地进行审批。 探索了一套适应“只转不征”用地项目的审批程序。整套程序经由联合会审、签订协议、组织报卷、报批供地和办理权证5个步骤组成。先由项目单位提出用地申请，武清区国土分局会同区发改、规划、住建等部门对项目的退出登录资本、投资强度、建筑容积率、建筑系数等指标进行审核，审核通过后出具会审意见单。根据会审意见通知村集体、用地单位双方，组织签订《集体建设用地使用协议》（以下简称《协议》）。武清区国土分局依据项目用地协议、农村集体经济组织成员的村民会议决议、公证机构的公证书、项目批复文件、规划条件通知书等文件办理新增建设用地审批手续。在取得天津市国土房管局新增建设用地批复后，通知用地单位办理供地手续并予以公示。在公示期满后，向用地单位颁发集体土地使用证。 充分尊重土地使用权人和所有权人意见。武清区国土分局依照用地单位申请，召开土地所有权人和使用权人的座谈会，充分听取双方的意见和建议，尤其是收益的支付与使用部分，最终达成一致意见，制定《协议》规范文本，指导和规范集体土地交易。用地单位与农村集体经济组织签订用地协议前，必须经村集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 调整土地收益分配和管理方式并提前预防用地纠纷。根据《协议》，用地企业获得集体土地使用权，使用权期限为50年，期满可以续租。企业按期支付农村集体经济组织土地租金，支付方式由双方协商确定，确保了农民长期土地收益。集体土地收益由集体经济组织成员集体所有，纳入集体财产统一管理，专款用于本集体经济组织成员的社会保障、被安置人员的生活补助、农村集体公用设施、基础设施的改善等，并采取备案、公证等方式防范用地纠纷。 前景展望：向城乡一体化土地市场挺进 “缩小征地范围”探索了征地制度改革，有利于保障农民集体土地权益。征地制度改革的难点之一在于如何科学合理确定“公共利益”，在此基础上进一步厘清公益性和非公益性用地目录。天津市试点选择工业和仓储两类“非公益性”用地退出征地范围，是“缩小征地范围”的有益探索，推动了征地制度改革。相对于国家征地来说，缩小征地范围，通过用地单位与农村集体经济组织用地协商，“只转不征”直接使用集体土地，农村集体经济组织对于土地处置、收益、分配的权利得以体现，有利于保障农村集体所有土地的财产权和用益物权。 同时，在协商过程中村集体和农民获得了一部分土地非农化的增值收益，等于是大大提高了补偿标准，更有利于调动农民集体经济组织经营土地和农民保护土地的主动性和积极性。试点项目之一天津瑞恩鼎汽车配件有限公司用地项目如果按照征收土地计算，集体经济组织得到补偿及为村民上失地保险费用共计119.57万元，按照缩小征地范围取得土地给村集体组织支付的费用为290.67万元，比征收土地多171.1 万元，增加了近1.5倍。 “只转不征”尝试推进农村集体土地使用制度改革，为民营中小企业用地开辟了新路子。目前，《土地管理法修正案（草案）》正在进一步修订，将来要在修订立法的基础上考虑推进农村集体土地入市流转，建立城乡一体化市场。天津市在武清区进行的“只转不征”试点，促成了多个项目使用集体建设用地入市，符合集体土地使用制度改革的大方向。调研组座谈了解到，“只转不征”受到广大民营、私营中小企业的热烈欢迎。他们表示，由于投资门槛高等因素无法进驻园区和工业区，影响了企业落地和扩大再生产。“只转不征”试点解决了后顾之忧，一方面企业使用集体建设用地建设厂房和仓库，解决了用地困难；另一方面，集体土地使用费可以按年租金形式支付，又缓解了企业的资金压力。 用地审批程序大为精简，审批效率大幅提高。“只转不征”的用地审批程序，减少了集体土地征收、征地批后实施及“招拍挂”公示环节，仅“两公告一登记”环节就可减少65个工作日，大大提高了工作效率。同时，简化了审批报件。独立选址建设项目申报“一书四方案”简化为“一书两方案”，减少了征地方案和补偿安置方案，由土地所有者和用地者签订的《协议》代替补偿安置方案。 现实问题：多重障碍有待在制度层面破题 非农建设使用集体土地在现行法律法规中存在障碍。现行《土地管理法》规定了任何单位和个人进行建设必须使用国有土地，而集体建设用地只可用于兴办乡镇企业，村民建设住宅，或乡村公共设施和公益事业建设，不允许用地单位直接使用集体土地。“只转不征”试点已经突破了《土地管理法》的法律框架，意图通过保留集体土地所有权而使农民有更多的自主权和主动权。况且，按现行有关政策规定，工业用地必须以“招拍挂”方式取得土地，而“只转不征”是通过协商方式取得集体土地使用权，突破了现行政策。再者，集体建设用地流转的范围、形式及收益分配、使用、管理、监督等一系列关键问题的明确，都需要具体配套的法律法规。 集体土地使用权无法抵押融资，降低了用地企业的积极性。目前，仅有法律条文规定乡镇、村企业的建设用地使用权可以随其地上的房屋等建筑物一并抵押，尚无明确支撑集体建设用地使用权抵押的法律依据。金融部门土地抵押融资目前只认《国有土地使用权证》，对流转的集体建设用地设定抵押融资一般不予认可，限制了集体建设用地合法权益的实现。调研组了解到，试点企业试图以《集体土地使用权证》作为抵押获得银行贷款，但是未得到当地工商银行、招商银行、农村信用合作社等金融机构的认可和支持，用地企业存在融资难的问题。 地方政府缺乏改革动力，收益分配机制有待进一步完善。在现行的“征—转—供”三位一体的新增建设用地管理制度基本框架下，地方政府能够通过土地出让金的形式取得土地收益。退出征地范围的土地，由村集体直接出让、出租给用地单位（或入股联营），土地收益主要归集体和农民所有，地方政府的土地收益大幅下降，政府缺乏试点推广的积极性。 集体土地收益的使用、分配、监管存在困难。以协商方式取得集体土地使用权，用地单位直接将集体土地使用费拨付村集体经济组织，其使用、分配、监管均由村集体经济组织按照村民自治法相关程序进行，监管上存在一定的困难，容易出现村集体经济组织截留、挪用土地使用费的情况。 政策建议：解开现行法律桎梏，完善利益分配机制 以征地仅限于公共利益需要为大方向，在更多符合条件的地方展开试点。据了解，此前提交全国人大常委会的《土地管理法修正案（草案）》一审未获通过，其原因之一是没有界定征地范围，即没有对公益性用地和非公益性用地作出定义。下一步，仍然要坚定改革的方向，按照“政府征地范围将进一步缩小，仅限于满足公共利益的需要”的总体要求予以推进。建议进一步总结天津市开展“缩小征地范围”试点工作的经验和做法，适时在更多符合条件的地方开展试点，在土地征转、用地程序办理、土地收益分配、批后监管、转让、抵押、出租、续期管理、退出机制等环节探索集体土地利用的新模式。 完善配套法律法规，规范集体土地使用和流转。在完善农村土地产权结构的基础上，制定出台集体建设用地供应、流转、抵押、市场建设、收益分配及相关税收等方面法律法规。一是建议修改《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，确立集体土地所有权和使用权等法律地位，逐步实现集体土地和国有土地“同地、同权、同价”的目标。二是出台《集体土地流转管理办法》，明确集体土地使用权流转范围，促进集体土地使用权规范流转。如有的地方规定，经营性集体建设用地应当比照国有土地采用招标、拍卖或者挂牌方式进行。三是疏通集体土地抵押融资渠道。建议与金融机构加强沟通协调，选择农发行或农村信用合作社作为集体土地使用权抵押融资的试点金融机构，建立融资平台、畅通融资渠道。 健全收益分配机制，调动多方参与集体土地流转的积极性。进一步优化集体土地收益分配，特别是集体土地增值收益分配，充分调动政府、部门、村集体、村民、用地单位等多方积极性。政府通过税收方式参与集体土地收益分配，为集体土地使用和流转提供服务和监管。集体土地收益分配要始终把农民的利益放在首位，建立健全集体经济组织内部资金管理办法，在做好农民的安置补偿基础上，建立养老保险、医疗保险和教育基金等，最大限度地保护农民权益。 （作者单位：国家土地督察北京局）