让渡房地产使用权

⑴ 出租的固定资产与出租的投资性房地产有必要区分开吗

以前投资性房地产是归于固定资产的，后来因为房地产这块在中国的影响力超出以往，成为了一个所谓支柱性产业，所以就有必要专门区分开了。
以下是转的，你可以参考一下：
投资性房地产与固定资产异同探析
《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。《企业会计准则第3号—投资性房地产》的出台，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。那么，如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产与固定资产异同两个方面进行对比分析，以加深对《企业会计准则第3号—投资性房地产》正确理解，确保这个准则将其准确的运用于实际工作。
一、投资性房地产与固定资产的差异
（一）本质特征不同。
我国《企业会计准则第4号——固定资产》具体准则中指出固定资产是同时满足下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的；二是使用寿命超过一会计年度。从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：1、不以投资和销售为目的。企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理。而不是用于出售和投资的产品；2、可供企业长期使用。使用寿命超过一个会计年度，随着使用和磨损，通过计提折旧方式逐渐减少帐面价值；3、固定资产是有形资产。具有实物特征，有一个实体存在。
《企业会计准则第4号——投资性房地产》具体准则中规定，投资性房地，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。从投资性房地产的定义来看，具有以下三个特征：1、投资性房地产是一种经营活动而非投资活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权行为；2、投资性房地产随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；3、投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。
（二）持有目的不同。
虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同。
固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。企业持有的固定资产是企业的劳动工具或手段，是服务于企业自身的生产经营活动。
投资性房地产的持有目的是为了为了赚取租金或资本增值，是企业的一种经营活动。投资性房地的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税。
（三）核算范围不同。
在会计实务中，企业为了更好地满足固定资产管理和核算的需要，可对固定资产进行综合分类，将固定将资产分为生产经营用、非生产经营用、未使用、不需用以及融资租入固定资产等。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物三类。
可见，固定资产范围包括投资性房地产范围。固定资产只有专门用作整体出租且为建筑物或者是出租并准备增值后的土地使用权才可能作为投资性房地产核算。
（四）科目设置不同。
固定资产核算使用的会计帐户主要有“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等三个帐户，用来核算固定资产帐面价值的变动情况。
投资性房地产核算采用成本模式计量情况下，除了一级帐户设置“投资性房地产”帐户外，还要设置“投资性房地产累计折旧”等帐户。当然，投资性房地产若为土地使用权则通过“投资性房地产累计摊销”帐户核算摊销额。特别是投资性房地产核算采用公允价值模式计量的情况下，则要在一级帐户“投资性房地产”帐户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，用来核算投资性房地产价值的变动情况，并计入当期损益。
（五）核算方法不同。
固定资产只能采用成本模式核算。在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，应在后续支出资本化后的固定资产账面价值不超过其可收回金额的范围内，从在建工程转入固定资产。
投资性房地产可以有两种选择即成本模式或公允价值模式核算；企业对投资性房地产在资产负债表日多采用成本模式进行后续计量。但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，即同时满足条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。并且已采用公允价值模式计量的投资性房地产。不得从公允价值模式转为成本模式。

⑵ 关于房子过户，我爸要把房子产权让渡给我，我应该通过怎么样的过户方案，让自己出纳的手续费用降到最低

过户有两种方式，一是赠与过户，第二是买卖过户，如果该房产受让者今后打内算转让，容建议还是买卖过户，赠与过户免交营业税和所得税，契税和工本费还是要交，赠与还需办理公证手续，而且今后再次转让需交20%的所得税。办理过户需买卖双方夫妻本人（未婚开未婚证明）到场，房产过户带房产证、双方的身份证、户口、婚姻证明，去房管局先查档（核实买方是否第二套房），签订一个买卖合同(降低费用最有效的办法就是把合同成交金额降低），然后凭查档单，以及上述材料办理过户。以下是二手房买卖过户的费用，请参考。
1.契税:如果购买者是第二套房产：契税为3-4%；首套房产144平米以上是3-4%；90-144平米为1.5-2%；90平米以下为1% 。
2.营业税 ● 成交价的5.5％ （满5年免交）
3.个人所得税 ● 成交价的1％
4.交易手续费 ● 6元/M2；
5.转移登记费 ● 80元/件

⑶ 地租与房地产价格的关系

一、地价与地租的关系
（一）地价与地租的概念
1、地租的概念。传统理论认为，地租是直接生产者在农业或其他产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。也就是说，是剩余产品价值的分配。对于土地所有者来说，地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格，其经济实质是土地所有权在经济上的实现形式。在我国，国有土地使用权通过租赁按年收取地租，是实现国有土地有偿使用的重要方式之一，也是土地所有权在经浊上得以实现的重要手段。
2、地价的概念。土地价格是指人类为了利用土地而花费在土地上的社会必要劳动时间所决定的价格。地价是土地所有权在经济上实现的直接形式。地价的本质是土地出让年期内地租的贴现值总和，即地租的资本化。一般认为，土地价格=地租+土地资本+利息额。我国目前以有限的土地出让金，实质上是有限期的土地使用权价格来表示地价。一般由以下六项因素构成：地租（绝对地租和级差地租）、土地开发费、基础设施配套费、拆迁费、拆迁开发费所生的利息。我国的地产市场，实际上是土地使用权的让渡市场。因而，地价是土地使用权的转让费用。
（二）地价与地租的关系
经典的地价理论认为，地价的本质是地租的资本化。马克思指出：“土地价格无非是出租土地的资本化收入。”在数量上，地租与地价互为反函数，地价等于地租除以利息率。这一相互关系的数学模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地价，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地价是地租以r为利率的资本化；R=P*r一式则表明，地租是地价以r为利率的利息化。这一互为反函数的关系也表明，地租与地价在本质上具有同一性。地租与地价既在本质上具有同一性，又是具有相对独立性的经济范畴。
虽然地租与地价互为反函数，但地租与地价的变动却并不一定是同步的或者成正比的。因此，依据现有地价而推测今后的地价如果对于地价上扬的趋势缺乏准确的估计，必然产生虚假的、泡沫式的地价。此外，地租与地价的背离是与土地市场上对租入土地与购入土地两方面需求的显著反差紧密相关的。若“购入”显著大于“租入”，则地价相对上扬而地租相对下跌。反之，则地价相对下跌而地租相对上扬。只有当二者的供求状况大体相当时，二者的实际数值互为反函数的理论关系才能够比较确切地表现。
二、房价与房租的关系
租赁价格是住宅价格的表现形式，出售价格是住宅价值的货币表现形式，体现着一定时期的住宅供求关系。房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都是房屋的价格形式，都反映房屋的价值。房屋价值是联结房租与房价的链条。
房价与房租的比价，简称为房屋租买比价。它是指同一房产的租赁价格与购买价格的比例关系。房屋租买比价的计算公式为：房屋租买比价=租金/房价或等于月租金/房价
（一）不含地租（地价），单纯房租与房价的比价关系
从理论上严格地讲，房屋租售比价是指不含地价（地租），单纯房租与房价之间所保持的科学比例关系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比价（房租率）；P—房价；R—房租 单纯房价与房租，不计地价与地租，不受土地级差地租的影响；单纯地反映房屋生产总价值。在市场经济条件下房价与房租都是以价值为基础，随着供需关系的变化，围绕价值这个轴线上下波动。而且二者波动的幅度近似同步，即三者变化的倍数基本相同。因此，在市场经济条件下，单纯房租与房价的比价关系应该是比较固定的、不变的、科学的比例关系（不分区位；结构的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租与房价增减变动倍数。
房价与房租分别反映房屋买卖与租赁两种交换形式的房屋交换价值，相同的房屋无论用买卖或租赁哪种交换形式，所反映的交换价值应该是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交换形式所反映的交换价值出现很大差异，必然影响人们对交换形式的选择。实际比价大于正常的比价则促进买房，实际比价小于正常比价则促进租房，这是客观规律。只有房屋租售比价科学、合理，才有选择租与售两种交换形式的对等机会。
（二）含地租（地价）的住宅房地租与房地价的比价关系
虽然单纯房租与房价的比价关系在理论上很重要，但毕竟是理论租售比价。在实践中，房地不可分，地价隐藏在房价之中，而且是影响房价高低的重要因素。一般讲，商品房售价就是包含地价在内的房地价，商品房的租金（含存量的市场租金）也是包含地租在内的房地租。
房地租与房地价比价关系与单纯房租与房价比价关系相同之处在于，都是房租与房价两种房屋价格形式间的比例关系；不同之处在于，单纯房租与房价的比例不因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同、地价不同而发生变化，而房地租与房地价的比例则因房屋结构不同（房价不同）和房屋座落区位土地等级不同（地价不同）而发生变化。但在同一时期、同一市场、同一区位、同类房屋的房地租与房地价的比例是相同的、不变的。
房地租与房地价的比例，即房地租金率，是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，即住宅市场租金：住宅买卖市场价格*房地租金率。
（三）商品房租买比价平衡点的确定和运用
通过建立房价与房租的关系式，便可以求出一个平衡点，用来具体分析当前买房合算与否的分界点。具体方法如下：
1、假定条件。
（1）地租本应计入房价，但为了简化计算，这里舍去房租构成中的地租。（2）年租金逐年等比率上涨。（3）房价是一次性付款。
2、建立房价与房租的关系式。
设：在房屋耐用期内买房代价与租房代价相等。
因而：买房全部代价：租房全部代价
即：房价及其利息+累计维修费及其利息+累计保险费及其利息=累计房租金及其利息
房价及其利息=累计房租金及其利息-累计维修费及其利息-累计保险费及其利息
此时，房价及其利息中不含维修费、保险费的累计房租金及其利息。
3、求解平衡点。
设：P为房价，G为第一年租金，d为房租中维修费、保险费所占的比重，i为利息率，a为房租平均年上涨率，n为房屋耐用年限。
将房价及其利息与累计房租及其利息、累计维修费及其利息、累计保险费及其利息变为代数关系式时，就成为：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租买比价平衡点的比值。当房价与第一年房租金的比值等于平衡点K值时，说明租房与买房的经济代价是一样的。当实际的G/P>K时，即：租房与买房的实际租买比值偏离了这个平衡点，它偏向于有利于购房，不利于租房，租房代价高，买房合算；当实际的G/P<K时，它偏向有利于租房，则买房代价高，租房合算。
由此可见，国家在制定房改政策时，只有充分考虑了合理租售比价问题，才可能使住房制度合理化；只有租售比价达到了合理水平，才能使住房开发建设和经营者无论采取售房还是租房都不亏本。这才能使消费者看到买房与租房利益相等，根据其自身的经济条件，恰当选择住房的消费方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市场得以健康发展。
三、房价与地价的因果关系
对地价与房价因果关系的解释，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。
1、需求角度来看，房价上涨导致地价的提高。地价与房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的。两者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性，并且，土地供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。
作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于土地产出物的需求导致了对土地的需求。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致地价的升高。地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小。因此，可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。
总之，在任一城市中，对增量房地产需求的增加，导致对土地需求的增加，由于土地供给价格弹性较小，导致地价上涨。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。
2、从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品。因此，房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。
由此，上涨的地价进一步推动了房价上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。
总之，地价与房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。地价和房价的升降也是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不能笼统地说由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。（

⑷ 为什么处置固定资产和投资性房地产交营业税的分录不一样

一、处置固复定资产属制于与企业日常经营活动没有直接关系的业务，而投资性房地产的核算属于企业让渡资产使用权，即属于企业日常经营活动的内容，经营活动发生的营业税通过“营业税金及附加”科目核算。所以处置两项资产交营业税的分录也不一样。
二、说明
1、固定资产的处置通过“固定资产清理”账户核算。
（1）“固定资产清理”科目核算企业因出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的费用等。
（2）销售不动产应交营业税按出售收入的5%借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。

2、处置投资性房地产应交营业税通过“营业税金及附加”科目核算。
（1）“营业税金及附加”科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。
（2）出售投资性房地产应交营业税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。

⑸ 投资性房地产实质是一种让渡资产使用权对吗

是的，在税收上，这项收入是按照租金收入计算的，属于让渡资产使用权。

⑹ 房产抵押贷款逾期会有什么后果

一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

1. 1

房产。银行抵押贷款可用来抵押的第版一样就是房产，比如个人权住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

1. 2

⑺ 仲裁委员会开出的房屋让渡调解书有法律效应吗

觉得抄他们满好做推荐 上海免费律师在线袭解答 上海刑事辩护律师www.law38.com刑事拘留与上海律师事务所www.law100.org上海法律咨询热线 从事刑事案件多年，上海律师事务所为看守所内羁押当事人办理取保候审、缓刑案例数以千起。当对象被刑事拘留后，他们的上海刑事辩护律师会第一时间赶往看守所会见，并了解案情，视情节办理取保候审或者法庭上为当事人争取缓刑或轻判。详情上海法律咨询热线，他们为您分析案情，了解取保候审及缓刑可行性。

⑻ 房屋产权人双方（申请人）在世的，房屋面临拆迁，办理仲裁让渡将房产过户给他们其中的一个子女（被申请人

这不就是简单的父母，赠予子女吗？想给谁就给谁，和其他子女无关。但是都得尽赡养义务。

⑼ 营业总收入 营业收入 主营业务收入 区别

一： 营业总收入=营业收入+利息收入+已赚保费+手续费及佣金收入。

二：内营业收入=主营业务收入+其他业容务收入 或 营业收入=产品销售量（或服务量）*产品单价（或服务单价）；

注：主副产品（或不同等级产品）的销售收入应全部计入营业收入；所提供的不同类型服务收入也应计入营业收入。

三：主营业务收入是指企业从事本行业生产经营活动所取得的营业收入。

注：主营业务收入根据各行业企业所从事的不同活动而有所区别，如（1）工业企业的主营业务收入指“产品销售收入”;（2）建筑业企业的主营业务收入指工程结算收入“;（3）交通运输业企业的主管业务收入指“主营业务收入“（4）;批发零售贸易业企业的主营业务收入指商品销售收入”;（4）房地产业企业的主营业务收入指“房地产经营收入“;（5）其他行业企业的主营业务收入指“经营(营业)收入“。

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