物权法土地使用权

Ⅰ 我国物权法规定的什么是“房地一体主义”

“房地一体主义”主义就是抵押、查封和处置的一并性。具体表现为以下三层含义：

一、房地一并抵押原则，也即房和地，要抵一起抵。

《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条都规定了应“同时抵押”。《物权法》第182条除规定了应“一并抵押”外，还规定若只抵押一个时，另一个“视为一并抵押”。

据此，当地上附有建筑物时，房和地应一并抵押，若单独办理房产抵押的，物权法强行规定“视为一并抵押”，反之亦然。

二、房地一并查封原则，也即房和地，要封一起封。

2014年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第6条规定，房屋所有权和土地使用权属同一权利主体时，应当“同时查封”。

2014年10月出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条对此进行了弥补，该条规定，除房地权属分属不同的主体外，“查封一个及于另一个”。

三、房地一并处置原则，也即房和地，要卖一起卖。

2007年施行的《物权法》第146条、第147条又分别确立了“房随地走”和“地随房走”原则。

(1)物权法土地使用权扩展阅读：

房地一体原则的例外

（一）划拔土地上及其建筑物

根据物权法第182条的规定，房地产抵押权一经设定，抵押标的物即自动涵括了设定抵押时的建筑物所有权及土地使用权的全部价值。

但根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号文的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。

从而导致划拨土地使用权上的建筑物设定抵押时，抵押权人对相当于出让金价值的部分不享有优先受偿权。

（二）土地租赁中的房地分离

根据《土地管理法实施条例》第29条第2项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四章之规定及国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，出让土地使用权人在符合一定的前提下可以出租其土地给他人使用，国有土地也可由政府直接出租给他人使用。

承租人在承租的土地上营造建筑物必然导致房屋所有权与土地使用权合法分属不同民事主体的局面出现。

（三）物权法第142条但书所指的房地分离。

《物权法》第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该条但书中对有证据证明未登记的地上建筑物不属于已登记的土地使用权人的，按房地分属不同的民事主体处理。实践中，该种情形主要发生于：

一是该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，但为逃避税收等没有办理变更手续，地上建筑物实际上是由他人受让土地后建造的。

二是地上建筑物等是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如联建、合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人所有。

三是建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。

四是部分市政基础设施建设中，是通过TOT等方式进行的，政府部门按照特许经营协议的约定，将已经开发建成的市政基础设施项目的特许经营权授予投资方，但并不转让变更土地使用权的权属。

那么如果投资方另行增设的地上建筑物、构筑物等，将直接导致地上建筑物与土地在经营期内分离。

Ⅱ 土地使用权属不属于用益物权他到底和土地承包经营权有什么关系请详细说说，谢谢！

土地使用权属于用益物权，土地使用权的使用必须符合益物权的规定。

土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。

用益物权作为物权之一种，着眼于财产的使用价值。在现代民法上，各国物权法贯彻效益原则，已经逐渐放弃了传统民法注重对物的实际支配、财产归属的做法，转而注重财产价值形态的支配和利用。

这种立法趋势反映到理论研究上即是学者越来越注重对用益物权的研究，然而，对用益物权的法律性质则有不同的阐述。

(2)物权法土地使用权扩展阅读：

从各国物权法的规定来看，由于各国的国情不同，因而物权法规定的用益物权的种类亦不尽相同。

在罗马法中，用益物权包括役权、永佃权、地上权。其中役权分为地役权和人役权，人役权又包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权；《法国民法典》规定了用益权、使用权和居住权、地役权。

这种规定沿袭了罗马法中的用益物权的分类，即把役权分为人役权和地役权，前三种用益物权都属于人役权的范围；《德国民法典》规定的用益物权包括：地上权、先买权、土地负担、役权。其中役权包括地役权、用益权和人的限制役权；

《日本民法典》规定了地上权、永佃权和地役权三种用益物权；《瑞士民法典》只规定了役权及土地负担，役权的具体种类包括地役权、用益权、居住权、建筑权、对泉水的权利。

从这些规定中，我们可以得出两点认识：一是用益物权大多是以土地为标的的不动产物权，二是地役权、地上权、用益权是用益物权的最基本形态。

Ⅲ 物权法土地使用权权利有哪些规定

一、土地所有权的范围、取得
我国实行社会主义公有制，与其他私有制国家不一样，我国的土地所有权主要依据法律进行确认，因此土地所有权是《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)规定的所有权的一部分。
根据《宪法》及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，我国的土地所有权分为国家所有权和集体所有权两种。其中，国家所有权依照法律规定进行确定，不需要进行登记;集体所有权也是依照法律规定进行确认，但需要必要的登记工作。
《物权法》第四十一条规定：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
也就是说，任何单位和个人或者其他组织不能取得土地所有权，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式。
《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有;宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。
《物权法》第四十八条规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
关于土地所有权，《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)第二条规定：
下列土地属于全民所有即国家所有：
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征用的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
以上是《土地管理法实施条例》对国有土地所有权做的细化规定。
《物权法》第五十八条规定：集体所有的不动产和动产包括：
(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;
(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他不动产和动产。
二、土地所有权的确权、依据
1.土地所有权的确权
关于集体土地所有权和国有土地所有权两种所有权形式的确权，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.土地所有权的依据
土地所有权需要依照法律确认，而不是通过登记确认，这与《物权法》中规定的其他物权不同，比较特殊。
《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
可以看出，集体土地的确权依据是登记，需要进行土地确权登记，也就是发土地证并记载于土地登记簿上。该土地所有权证包括集体土地所有权证和集体土地建设用地使用证两种证书，所以集体土地所有权需要登记发证确认。
《土地登记办法》第二条规定：本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿上公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。与集体土地使用权不同，国有土地使用权的取得不需要登记。
在土地使用权的取得中，有的土地依据登记，有的土地不需要登记。
例如《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。对于以上物权的生效，可以不依照登记。
归纳来说，取得土地使用权不需要登记的情况有三种：第一，法院的判决可以证明权利属于个人;第二，仲裁委员会的判决和人民政府的征收决定;这三，依据法律文书而导致的权利成立。
除此外，还有一些情况：
《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《物权法》中第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
也就是说，在以上情况下处置特殊物权时，需要进行登记。
三、土地所有权的转移
1.土地所有权的转移方向
《宪法》规定土地所有权不能买卖，但在实际操作中，我国的国有所有制和集体所有制之间可以进行转移，只是这种转移具有严格的方向性限制，即只能由集体土地所有权转化为国有土地所有权，这是目前唯一存在的转移方式。
2.土地所有权的转移途径
土地所有权的转移途径有两种：征收和没收。
《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
《物权法》和《土地管理法》并没有对公共利益做出明确具体的界定，现实生活中的征收行为包括基础设施建设、大型水利、水电、交通、重点能源建设等，也包括实现城市规划、改变城市面貌等，这些都是公共利益，能够使百姓普遍受益。
《物权法》第四十三条规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
《土地管理法》实行耕地特殊保护政策，对征地具有明确规定，其中征地中常见的将农用地转为建设用地是国家严格限制的类别。

Ⅳ 请问土地使用权是属于物权还是债权

土地使用权是物权，用益物权，在物权法上有明文规定。
这两种权利最大的区别是行使权利是否涉及第三人。获得土地使用权后，是一种可以排斥任何人干涉的权利，而债权却是相对人，只是协议双方的权利义务关系。