土地使用权评估标准

❶ 土地评估报告中的估价依据有那些

（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；
4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号、自1995年10月1日起施行）；
5、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；
6、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）。
（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件
1、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；
2、《关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则》（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；
3、《武汉市房地产抵押登记程序规定》（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；
4、《武汉统计年鉴》（2011版）。
（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料

❷ 资产评估：土地使用权评估计算题

1. 设计最佳开发方案：(1)由于覆盖率为≤50%，房屋建筑物一版层面积为1000*50%=500平方米；(2)由于容积率为6，房屋建筑物总面权积1000*6=6000平方米;(3)房屋建筑物层数为6000/500=12层。最佳开发方案为商业用房1-4层2000平方米，住宅5-12层4000平方米。

2. 楼价现值见下表：

希望能够帮助到您！

❸ 土地使用权评估的原则有哪些

为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：
1.合法公正的原则
土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。
2.有利于开发利用的原则
土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。
3.区别对待
土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
4.最大使用效益的原则
同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

❹ 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

❺ 评估土地使用权价值时，一般以什么为基础

我们这里评估是以基准地价为标准，用两种方法评估，另一种评估法的价格要与基准地价不会相差太多，因为基准地价求出来的永远都是比较准的价值。

❻ 土地使用权评估如何入账

错误，是肯定错的~！

但你没交待清楚：
1、07年公司对该土地使用权评估的原因？
2、你公司是否为房地产公司？(是或不是，财务处理差别很大。）
3、你公司会计政策中选择的制度是《企业会计准则》还是《企业会计制度》？
4、你公司自06年12月购入该无形资产后，有没有计提累计摊销？如果没有，则需要做前期差错更正，补计提。
5、你公司持有该土地使用权的用途？（是自用还是持有以备增值的投资？财务处理完全不同。）
6、该土地使用权的年限是多少？（涉及到年摊销额）

作为会计人员，在进行该笔账务处理或更正时，首先需要了解上面6条。所以，你要先回答我的问题，我才能回答你的账务处理喔~！

另外：单纯从给的条件上来看，不仅仅是重复加计的问题。无形资产必须按成本计量，所以对于评估价来说，对无形资产没有任何影响。所以，如果该土地使用权作为无形资产的前提存在的话（也可能应当作为投资性房地产，关键上看我问题中的第5条——用途），那么该无形资产原值仍然是313421元，账面价值因为你未给出土地使用权年限，所以无法确定年摊销额，账面价值就无法确定。

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晕，yanj283119,你和提问者庄园283是一个人吗？（都有283，呵呵...）

对于你补充问题的答复：

1、错误。2007年1月10日，该自用的土地使用权——无形资产增入了157万元，为错误会计处理。
这个错误是非常明显的。无论是适用《企业会计制度》还是现在大多数企业适用的《企业会计准则》。该会计处理均为严重错误。

原因：无形资产按成本入账，不考虑公允价值。（其实所有的非流动资产——除按照《企业会计准则》处理的“以公允价值计量的投资性房地产”——都是按成本入账。）
参考资料：《企业会计制度》第四十三条、第四十四条。《企业会计准则》第6号。

所以，你公司在2007年1月10日所做的错误会计分录：
借：无形资产 1570 000
贷：资本公积 1570 000

属于重大会计差错，是没有任何会计依据的。需要进行差错更正。

处理建议：因为属于重大会计差错，所以处理时要报经高层，最好以会议的形式，请高层做出书面处理意见。如果是我，处理流程如下：

1）先收集《企业会计制度》、《企业会计准则》中有关会计处理要求的资料。（就是我在上面说的参考资料.)。主要以你公司依据的《企业会计制度》为准，但也同时要拿出现在用的最为广泛的《企业会计准则》做辅助资料。

2）将更正的会计分录，写出来，一同作为资料到时的证明资料。更正分录：
借：资本公积 1570 000
累计摊销 107 283.33
贷：无形资产 1570 000
以前年度损益调整 107 283.33

（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虚增的无形资产多计提的折旧，也应当调出。计算步骤：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157万元的月折旧额乘以2007年1月至今（41个月）的折旧月份）

3）以书面的形式写出，该项处理对今年年终的报表的影响，以及对所有者权益的影响。并且指出，该影响不是因为更正分录造成的，而是由于2007年1月的错误会计处理造成的。

4）向领导提交意见和资料，并同时做口头解释和建议。

5）如果总经理（注意：别的不行）有别的考量，比如说，希望仍然保持该无形资产高估的价值（往往会这样，总经理往往希望不去动它，而又担心会触范法规或规章）。你再来问我好了：我应该还能提出另一种，通过变更会计制度的方法保持该资产的高位公允价值。

❼ 土地使用权评估如何入账

谢谢您的关注、复指导，我再仔制细说一下：
1、这个公司是私企。起源是：一家化工厂股东（乙方）同意另一公司（甲方）对该厂进行增资入股。乙方以实物资产投资入股占49%，甲方以现金入股占51%，改名为化工有限公司，06年12月1日签订的合资经营合同。
2、06年12月11日，由甲方投资款支付土地转让金289828元、支付4%税11593元、土地登记费12000元，财务入账无形资产313421元。
3、2007年1月10日，乙方对拟投入的实物资产进行了评估，其中包括对土地使用权的评估，评估价值157万，土地使用权50年，工业用地，其实地上本身已有原厂房等建筑物。财务对评估价值又入了无形资产157万，贷方是资本公积。
4、公司会计政策选择企业会计制度
5、07年1月开始无形资产摊销，按50年。
麻烦您给予指导，万分感谢！

❽ 资产评估中土地使用年限 系数是什么意思

土地使用权年限是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。

土地使用权年限的长短，直接回影响可答利用土地并获相应土地收益的年限，如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高，因此，通过土地使用权年限修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

(8)土地使用权评估标准扩展阅读：

评估土地注意事项：

1、在获取一宗估价业务时，要与委托方进行协商，明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等，进而签订评估委托协议，约定双方的权利和义务，以免产生争议。

2、确定拟采用的估价技术路线和估价方法。

3、针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等，确定需搜集的估价资料及其来源渠道。

4、预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况，确定由哪些估价师及人员来参加，看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助。

5、估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排，以便控制进度、协调合作。

参考资料来源：网络-土地使用权评估

参考资料来源：网络-土地使用年限

参考资料来源：网络-资产评估

❾ 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事版项(包括委托方、评估权目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。