北京市基準地價更新成果

㈠ 基準地價的更新調整

2014年9月房價回調之際，部分地方政府上調了基準地價。北京大幅上調了基準地價，而濟南、江西等地也計劃調高基準地價。華南某省國土資源廳一位處表示，現在明確要求「土地不能賤賣」，而且要控制土地出讓節奏。「土地出讓通常由市政府定價，國土部門只是提參考意見。」
由於資金退出二三四線，回歸抗跌性較強的一線城市，也導致了一線城市的土地受到追捧。「大家一窩蜂來一線城市，明顯感覺到競爭比13年更激烈了，大家都擔心有錢買不到地。」深圳某房企投資發展部負責人說。上述房企投資發展部負責人稱，「一線城市由於土地稀缺，開發商也不願意降價賣。」
據中國指數研究院統計，2014年1-8月，全國300個城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國300個城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
一位業內人士說評論稱，「如果今年賣的地價格低於去年，這對中海地產的項目銷售會影響很大，因此政府不可能降地價。」

㈡ 基準地價幾年更新

你好！每季度發布中心城區地價指數，同時縮短基準地價更新周期，至少每兩年更新一次，逐步實現統一進行全市城鎮基準地價更新工作。

㈢ 北京市昌平區基準地價表

昌平區好像有自己單獨的基準地價表，不知道和北京市的基準地價表區別大不大

這個在建標那有資料可以看

㈣ 目前國內城鎮土地定級、基準地價更新的軟體有哪些

基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利回用類型分答別 評估的土地使用權平均價格。基準地價是分用途的土地使用權區域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，由政府組織或委託評估，評估結果須經政府認可。
基準地價應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的 市場價格的原理進行確定。基準地價遵循"以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據」的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優劣的的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地 在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，並建立相應的因素修正體系。

㈤ 城鎮基準地價更新的技術路線

依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。

分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。

基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。

圖8.1 土地定級估價流程圖

㈥ 基於MapX的城市地價監測與更新系統研究

董金瑋 鄭新奇 閆弘文

（山東師范大學，濟南，250014）

摘要：隨著市場經濟的發展，土地價格對社會經濟的調控作用重要性凸現，城市地價的動態監測與更新是准確把握地價規律的重要手段。在分析已有城市地價動態監測領域相關成果的基礎上，設計和實現基於MapX的城市地價動態監測與更新信息系統，通過在濟南市地價監測工作中的實證，結果表明：該系統提高了地價信息建庫的效率、實現了多種地價測算模型的集成以及地價的快速更新，能夠方便地進行查詢及成果報表輸出等，從而提高了成果的科學性、准確性、現勢性。

關鍵詞：城市地價；動態監測；MapX

在1999年的國土資源大調查中首先提出「地價動態監測」概念^［1］，2002年又頒布了《城市地價動態監測體系技術規范》。該文本作為一個技術規程，在地價監測和地價更新的實施過程中發揮了巨大的作用。同時，許多學者在監測體系建立的關鍵環節如地價區段的劃分地價監測點的選取等方面的工作流程進行了優化研究^［2］，並在數字地價模型^［3，4］、地價的時空分析等方面做了大量的工作。在這個過程中，人們對於城市地價動態監測的意義、概念、工作路線、應用領域有了漸漸明確的認識。地價動態監測的目的在於土地市場的監測和預警，服務政府決策、調控市場經濟，而目前國內針對於城市地價動態監測的系統開發研究較少。鑒於此，基於技術流程的城市地價動態監測與更新信息系統的構建已經成為必須，本文旨在構建一個這樣的平台，以提高城市地價動態監測的可操作性、科學性、准確性、現勢性，更好地為國土資源部門工作開展和政府經濟宏觀調控決策提供依據。

1 需求分析

國家對於各城市建立動態監測體系具有明確的要求。城市地價動態監測體系是以城市內具體宗地為監測對象，形成從地價監測點的設立，資料採集、匯總、整理到地價分析、監測資料應用以及體系維護與更新的地價動態監測系統^［5］。地價動態監測與土地定級和基準地價評估是互為參照、相互補充的^［6］。

城市地價動態監測體系的兩個工作重點在於地價動態監測與基準地價快速更新，本系統主要是面向這兩個方面進行相關技術改進，提高工作效率和准確性，更科學地為政府宏觀決策提供依據，提高政府在市場經濟中的宏觀調控能力。

動態監測第一手資料是監測點的相關資料，主要來自於選定的宗地監測點實時調查資料和交易樣點數據。如何提高工作效率，保證數據的准確性是至關重要的，在本環節中，對系統的設計提出了兩個要求，一是要求系統能夠實現監測點調查表格的報表輸出功能，同時實現監測點數據的快速錄入，其中讓系統自動獲取監測點的部分欄位信息是重要的技術措施；二是對已有的交易樣點資料實現直接轉入，實現信息快速入庫。基於GIS的系統構建可以極大地提高工作效率，對於圖元的屬性檢驗、地價的結果測算等具有強大的支持功能。

從動態監測環節的技術流程上看，地價區段的劃分、地價監測點的選取也是一個重要環節，在此方面的研究較多，規范中亦有明確說明，根據規則可以在GIS軟體中方便實現，在本系統中暫不做考慮。針對本環節的設計重點在於實現監測點數據的及時更新。

基準地價更新指在土地定級或劃分均質區域的基礎上，用土地收益、市場地價或地價指數等來全面或局部調整基準地價的過程^［7］。基準地價更新方法有三種^［8］，本系統的設計就是採用基於工作流的方式進行的，可以自動完成監測點、區段和級別地價的更新，由於地價動態監測和地價更新工作要求連續性和銜接性，建立在監測點地價更新——區段地價更新——級別地價更新基礎上由下而上的基準地價更新方法，周期短、效率高、節約成本，具有較強的可操作性。

鑒於以上分析，系統擬採用面向組件的開發技術，即將GIS組件嵌入通用開發環境中。既可以充分發揮GIS的查詢和空間分析功能，又能通過編程語言將各類地價測算模型和方法加以實現，進而實現各類報表功能，達到高效無縫的系統集成目的。本文決定以MapInfo公司的組件產品MapX進行二次開發^［9，10］，開發平台選擇面向對象的VB平台，語言簡便，便於系統維護。

2 基於 MapX 的城市地價動態監測與更新信息系統設計

系統的主要功能模塊設計如圖1所示。

圖1 系統功能模塊圖

2.1 GIS 資料庫編輯模塊

本模塊用於實現GIS資料庫基本的空間與屬性信息的錄入、修改、保存、添加、刪除、數據備份等功能^［11］，是進行後續工作的前提。

系統的資料庫主要由級別信息資料庫、區段信息資料庫、監測點信息資料庫三個層次的子資料庫構成，由於數據量不大，採用文件格式進行存儲。同時，支持對 Access 資料庫的綁定，以滿足屬性數據計算分析的需要。系統可以方便地進行監測點圖元的繪制和屬性信息的錄入，數據錄入可以在卡片式和記錄式兩種操作方式下進行。實現屬性信息和空間信息的交互查詢，監測點根據錄入時間進行自動編號，監測點的預設信息如所處土地級別等由計算機自動完成錄入。信息編輯也有卡片和記錄兩種方式，系統自動記錄修改時間，並將原來的記錄進行備份，在地價指數計算等環節需使用。

2.2 地價信息檢索查詢及專題分析模塊

空間查詢和分析作為 GIS 的基本功能，是進行地價查詢和分析的重要手段。可以對監測點、區段等信息進行空間信息和屬性信息的互查^［12］、SQL查詢等，進而可以挖掘重要規則信息。對監測點進行專題圖分析，生成柱狀圖等立體效果專題圖可以將地價分布規律進行可視化，對符合條件的監測點進行空間分布規律研究，給決策提供直觀依據。

2.3 地價更新模塊

2.3.1 監測點地價評估和更新

在該子模塊中涉及到監測點資料的標准化處理，以及不同方法的地價評估兩個環節。

（1）由於監測點土地利用條件的不一致，需對土地使用年限、土地開發程度、容積率、基準日等進行修正，即進行數據的標准化處理，將地價內涵統一到標准地價。這是在錄入信息後，系統通過修正系數表進行實現的。

（2）可以採用不同的方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法等方法進行宗地價格的評估。

2.3.2 區段地價測算及更新

在監測點地價評估的基礎上，可以進行區段地價的更新。對區段內的監測點按種類採用區域內樣點地價平均法測算區段地價。首先選取要更新的區段，由MapX組件的查詢功能選出位於該區段內的監測點，對監測點的地價欄位數值（在監測點地價計運算元模塊中求得）進行平均值計算，採用區域平均地價法更新區段地價。

其中，在要更新的地價區段的選擇時，有屬性查詢選擇以及直接點擊圖元選擇兩種方式。在監測點選擇的處理上，採用 Layer.SearchWithinFeature 方法進行，選取參數採用miSearchTypeCentroidWithin，以監測點宗地的中心點決定監測點歸屬，避免了不同區段監測點的重復。

2.3.3 級別地價測算及更新

城鎮土地定級與基準地價評估是一項重要的工作任務，每次的地價更新若都使用因素定級法，不僅效率低下，且難以反映地價變化的規律，該系統的構建可以使這一問題解決成為可能，本系統的工作思路是由點及面進行的，傳統的定級方法是由上而下進行因素定級，本系統所採用的由下而上的思路，能夠反映地價變化的熱點地區，能夠更為全面地實現地價的更新工作，且使工作效率得以提高。

2.4 地價預警模塊

當監測點地價及區段地價超過正常變化幅度時，進行地價的預警提示。採用顏色標識的方法進行，將預警級別分為五級：正常、偏高、過高、偏低、過低，分別用綠色、淺紅、深紅、淺黃、深黃表示。將預警作為一個欄位［Warning］進行標識。

2.5 報表設計模塊

地價監測體系中涉及大量的表格，如地價監測點登記表（初始/變更）、地價監測點（年度/季度）調查表等，該系統的應用可以方便地實現表格的列印、匯總報表等。對於圖件的輸出，MapX也提供了強大的支持功能，可以滿足成圖的需要。在地價更新完成後，需對地價規律進行不同角度的分析，地圖信息的可視化是至關重要的，有學者曾做過立體地價圖的繪制研究^［13］。本系統利用MapX自帶的專題圖繪制功能，用以實現直方圖、餅狀圖、密度圖等多種專題圖，可以直觀清晰地提示地價規律，為決策提供服務。

3 系統的實現

系統採用的是界面驅動的開發方式進行的，系統的前兩個模塊是任何GIS系統都具有的基本功能模塊，主要通過MapX的數據綁定來實現屬性空間信息的互查和專題圖分析功能來實現，在此不再贅述。

以下主要說明地價更新的編碼實現過程，三個子模塊的實現機理是相似的，由於篇幅所限，具體各子模塊的編碼在此不做詳細介紹，僅以區段地價更新為例進行說明：

（1）選擇要更新的區段：有兩種方式進行，可以直接在 ComboBox 控制項中選擇要更新的區段號，也可以從圖2 中進行點選。實現點選的代碼如下：

圖2 區段地價更新實現窗體

在區段地價更新對話框中加入以下代碼：

Private Sub Commandselectqd_Click （）

Form2.Map1.CurrentTool＝miSelect-Tool

End Sub

在有 MapX 控制項的主窗體 Map1_Selec-tionChanged （）事件中加入以下代碼：

Private Sub Map1_SelectionChanged （）

Dim ftrsA s MapXLib.Features

Dim sel As MapXLib.Selection

Set sel ＝Map1.Layers （lyrname）.Selection

Set ftrs＝sel

Ftrid＝ftrs.Item （1）.FeatureID

qddjupdate.Combo1.Text＝Ftrid

End Sub

（2）要更新的區段定義好之後，再設定選用的監測點的種類，如出讓、轉讓、出租等。從下拉選框中進行選擇，點擊確定按鈕後，將所選區段內的指定監測點類型的編號顯示在ListBox中，實現代碼如下：

Dim keypoints，ftrsA s Features

Dim regionselin As FindFeature

Dim custLayer As Layer

Dim i As Integer

Set regionselin＝Form2.Map1.Layers （lyrname）.Find.Search （Combo1.Text）

If regionselin.FindRC Mod 10 ＜ ＞ 1 Then

MsgBox ″找不到你需要的圖層！″

End If

Set custLayer＝Form2.Map1.Layers （Combo2.Text）

Set keypoints＝custLayer.SearchWithinFeature （regionselin，miSearchTypeCentroidWithin）

Set qdnpoints＝keypoints

For i＝1 To keypoints.Count

List1.AddItem keypoints.Item （i）.Name

Next

（3）在選擇了區段內的符合條件的監測點後便可以採用樣點地價平均法計算區段內地價。該過程容易實現，在此不再贅述代碼。

總體來講，系統可以從縱向上實現GIS基本的資料庫管理及空間查詢分析，地價計算數學方法的模型實現，報表三個方面的功能。按工作流的方式由監測點、區段、級別依次進行地價更新的操作。系統層次鮮明，結構合理，能夠為廣大土地管理工作者提供一個友好便捷的操作平台。系統通過在濟南市城市地價動態監測中的試用，取得了良好的效果。

為了更好地提高工作效率，實現數據的共享和互操作，系統在後期可考慮向WebGIS過渡。基於網路GIS的國土資源管理部門電子政務綜合一體化平台的開發是電子政務發展的重要趨勢，具有廣闊的前景。

參考文獻

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［4］鄭新奇.城市土地優化配置與集約利用評價——理論、方法、技術、實證［M］.北京：科學出版社，2004：235～243

［5］國土資源部.城市地價動態監測技術規范［M］.北京：中國標准出版社，2002

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［10］劉迎春，周志宇.基於組件GIS的應用系統開發技術［J］.微計算機信息，2004 （2）：123～124

［11］薛豐昌，張紹良，張世榮.基於GIS的城市地價動態監測系統［J］.石家莊職業技術學院學報，2005，17 （2）：18～20

［12］史劍珺，李軍，陳犖，吳秋雲.基於MapX的空間查詢應用［J］.計算機工程與科學，2004，26 （9）：75～78

［13］鄭光輝，黃克龍，田崇新，張小燕.GIS在立體基準地價圖中的應用［J］.農機化研究，2005，（1）：211～213

㈦ 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。

㈧ 新一輪基準地價更新結果是不是屬於規范性文件

屬於

規范性文件，是各級機關、團體、組織制發的各類文件中最主要的一類，因其內容具有約束和規范人們行為的性質，故名稱為規范性文件。

㈨ 基準地價如何制定及公布

基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。

㈩ 基準地價成果介紹

2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。

表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2

續表