上海土地轉讓

A. 上海規范建設用地使用權交易行為

5月9日消息，上海市人民政府印發《上海市土地交易市場管理辦法》，自2020年5月1日起施行。《辦法》指出，應當在土地交易市場進行交易的范圍有：國有建設用地使用權和集體經營性建設用地使用權出讓、出租；開發區成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓；其他根據法律法規規定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的；合同約定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的。

以下為原文：

上海市土地交易市場管理辦法

第一條（目的和依據）

為規范建設用地使用權交易行為，優化土地資源配置，實現土地高質量利用，促進廉政建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等，結合本市實際，制定本辦法。

第二條（定義和原則）

本辦法所稱的土地交易市場，是指由市政府批准設立的匯集和發布土地交易信息、公開實施土地交易活動、辦理土地交易事務的固定場所。

本市土地交易，遵循公開、公平、公正的原則，營造統一開放、競爭有序、誠信守法的土地交易市場環境。

第三條（管理部門和承辦機構）

市規劃和自然資源局負責組織實施和監督管理土地交易活動。

區規劃和自然資源局依據本辦法的規定，實施相關管理工作。

市土地交易事務中心是本市土地交易市場的承辦機構，按照本辦法的規定，具體實施土地交易活動。

第四條（市土地交易事務中心的職責）

市土地交易事務中心履行以下職責：

（一）提供土地交易活動專門場所，為土地交易代理、信息咨詢等中介機構提供服務場所；

（二）匯集、發布本市土地交易信息；

（三）接受委託，組織實施土地交易活動；

（四）從事與土地交易相關的其他事務。

第五條（事務公開）

市土地交易事務中心應當將土地交易規則、運作程序、服務內容、工作守則和監督辦法等在土地交易市場及相關網站公布，接受社會監督。

第六條（評標專家管理）

市規劃和自然資源局應當建立土地招標的評標專家庫。實施建設用地使用權招標活動前，應當在公證處的公證下，隨機抽取評標專家。

第七條（在土地交易市場進行交易的范圍）

下列建設用地使用權交易，應當在土地交易市場進行：

（一）國有建設用地使用權和集體經營性建設用地使用權出讓、出租；

（二）開發區成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓；

（三）其他根據法律法規規定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的；

（四）合同約定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的。

除前款規定以外的其他建設用地使用權轉讓，建設用地使用權人可以委託市土地交易事務中心在土地交易市場進行交易。

第八條（公開土地交易信息）

市土地交易事務中心應當在土地交易市場發布以下信息：

（一）國有建設用地使用權和集體經營性建設用地使用權出讓、出租的招標拍賣掛牌公告和交易結果公示；

（二）開發區成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓的招標拍賣掛牌公告和交易結果公示；

（三）其他根據法律法規規定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的公告和交易結果公示；

（四）合同約定在土地交易市場進行建設用地使用權交易的公告和交易結果公示；

（五）可以以協議方式出讓、出租的國有建設用地使用權和集體經營性建設用地使用權供地公告和交易結果公示；

（六）建設用地使用權人委託市土地交易事務中心在土地交易市場進行交易的公告和交易結果公示；

（七）其他需要發布的土地交易信息。

前款第（一）至第（七）項的信息，還應當通過中國土地市場網、上海市規劃和自然資源局網、上海土地市場網向社會公布。

第九條（國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓、出租交易規則）

依法應當以招標拍賣掛牌方式出讓、出租國有建設用地使用權的，由市土地交易事務中心按照國家和本市國有建設用地使用權出讓、出租規則，組織招標拍賣掛牌交易活動。

經招標拍賣掛牌交易活動後，中標人、競得人按照中標通知書或者成交確認書的要求，與土地管理部門簽訂國有建設用地使用權出讓或者出租合同，並繳納國有建設用地使用權出讓金或者租金，依法申請辦理不動產登記，取得國有建設用地使用權。

第十條（國有建設用地使用權協議出讓、出租交易規則）

除工業、研發總部類用地和商業、金融、旅遊、娛樂、服務業、商品住宅等經營性用地以外的國有建設用地使用權出讓、出租供地公告發布後，規定的申請用地期限屆滿只有一個用地申請者的，由土地管理部門按照協議出讓規則，與申請用地者簽訂國有建設用地使用權出讓、出租意向書，並將該意向書或協議出讓信息在土地交易市場內公示。公示期滿後，簽訂國有建設用地使用權出讓、出租合同的，應當在土地市場網公示交易結果。

有兩個以上申請用地者的，應當按照本辦法第九條的規定，由市土地交易事務中心組織招標拍賣掛牌交易活動。

第十一條（集體經營性建設用地使用權招標拍賣掛牌和協議出讓、出租交易規則）

有關集體經營性建設用地使用權招標拍賣掛牌和協議出讓、出租交易規則，參照同類用途國有建設用地執行。

第十二條（成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓交易規則）

開發區下列成片開發的國有建設用地使用權分割轉讓，應當以招標拍賣掛牌方式進行：

（一）涉及工業、研發總部類用地以及商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地；

（二）除工業、研發總部類用地和經營性用地以外，同一宗地有兩個以上意向用地者的。

經招標拍賣掛牌交易活動後，中標人或者競得人按照中標通知書或者成交確認書的要求，與原國有建設用地使用權人簽訂國有建設用地使用權轉讓合同和轉讓監管協議，並依法申請辦理不動產登記，取得國有建設用地使用權。

第十三條（其他建設用地使用權轉讓交易規則）

按照本辦法第七條第一款第（三）（四）項規定在土地交易市場進行的建設用地使用權交易和本辦法第七條第二款規定委託市土地交易事務中心轉讓建設用地使用權的，建設用地使用權人可以通過市土地交易事務中心按照相關規定，以公開方式進行。

經市土地交易事務中心組織公開交易活動後，中標人或者競得人按照中標通知書或者成交確認書的要求，與原建設用地使用權人簽訂建設用地使用權轉讓合同，依法申請辦理不動產登記，取得建設用地使用權。

第十四條（投訴檢舉）

市規劃和自然資源局應當在上海市土地交易市場設立投訴檢舉渠道，並對外公示投訴檢舉途徑、時間、地點及方式等內容，接受公民、法人和其他組織對土地交易違紀違規行為的投訴、檢舉。

土地交易行為違反法律規定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第十五條（誠信管理）

按照建立健全信用體系的要求，根據市場主體分類分級的動態信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設用地使用權交易活動，強化對市場主體的監管，推進土地交易市場信用體系建設，構建公平誠信的市場環境。

第十六條（法律責任）

市、區規劃和自然資源局工作人員以及市土地交易事務中心工作人員在土地交易過程中收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守、濫用職權的，由其所在單位給予行政處分或者相關監察機關給予政務處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

中介服務單位及其工作人員在土地交易過程中，有違反有關法律、法規及業務管理規則、保密協議等規定行為的，市或者區規劃和自然資源局或市土地交易事務中心應當依據相關服務約定，予以處理；造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

本辦法所稱中介服務單位，是指為土地交易市場提供有關專業服務的個人、機構或組織，包括銀行、公證處、評標專家、主持人、咨詢機構及相關行業組織等。

第十七條（制訂業務規則）

市規劃和自然資源局應當根據本辦法，制訂建設用地使用權入市交易業務規則。

第十八條（施行日期）

本辦法自2020年5月1日起施行，有效期至2030年4月30日。

B. 上海產證權屬性質寫明：國有建設用地使用權，使用權取得方式：出讓。這是什麼意思，是70年產權房嗎

1、單位分配的公房，其管理和使用應遵守有關規定，合法、合理使用。
2、單位分配的公房變為個人產權，其渠道有二：一是單位可根據資產處置規定、程序和許可權，處置給個人；二是若單位公房符合公有住房出售相關規定，可通過這種方式出售給個人，個人向單位提出申請，單位組織評估、計算、收款、報批等程序辦理。

C. 上海市土地交易事務中心的交易市場

2008年3月1日，根據上海市人民政府頒布的《上海市土地交易市場管理辦法》，上海市土地交易市場（以下簡稱「市場」）正式開業。市場承擔提供土地交易活動專門場所、匯集和發布本市土地交易信息、接受委託組織實施土地交易活動、從事與土地交易相關的其他事務等職能。市場的交易范圍涵蓋了國有土地使用權出讓和租賃、經濟開發區成片開發的土地使用權分割轉讓、出讓土地使用權隨房屋建設工程轉讓以及以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓等。
自成立以來，市場秉承「權力在陽光下運行、資源在市場中配置、交易在系統上監管」的理念，遵循「交易流程透明化、信息掌握分散化、業務操作模塊化、工作內容標准化」的原則，嚴格按照國有建設用地使用權公開出讓業務流程實施操作，為全市提供了一個集中統一、規范透明的土地交易平台，在促進房地產市場平穩健康運行、城市轉型發展、節約集約利用土地以及廉政建設等方面發揮了積極的作用。
市場將在現有的基礎上，進一步強化土地交易事前、事中和事後工作、管理的有機結合和系統性建設，為實現「充分信息集聚，充分平等競爭和充分規范流通」的土地要素市場功能而不斷探索創新。

D. 上海集體土地出讓費用是多少

土抄地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：
一． 有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。
二． 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三． 通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四． 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

E. 上海市土地使用權出讓辦法的第二章　出讓土地使用權的范圍、方式和程序

第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，並在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）後，取得土地使用權。
第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建築物、構築物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標准格式。出讓合同的標准格式由市土地管理部門制訂。
第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批准以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
第十五條（征詢規劃要求和相關批准手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，並在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成後，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
第十六條（有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建築費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建築容積率、建築密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標准格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，並在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，並將投標文件密封後投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，並向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委託的拍賣人發布拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，並支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料後，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，並支付定金。
第二十條（具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條（定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建築物、構築物和其他附著物一並出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊後，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，並由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委託拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建築業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，並相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十六條（出讓金的管理）
出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，並按照國家和本市的有關規定安排使用。

F. 土地轉讓如何繳稅

一、營業稅及附加(出讓方)：

1、按轉稅讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

二、印花稅和契稅(雙方)：

1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

三、土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

(6)上海土地轉讓擴展閱讀：

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批准，並符合下列條件者，可進行轉讓：

1、土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權；

3、對土地上的建築物、其他附著物擁有合法的產權；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

參考資料來源：國家稅務總局上海市稅務局—轉發財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》及本市具體補充規定

G. 土地轉讓算土地買賣么這算犯法么

集體土地流轉現在屬於熱點問題，但是《農村土地承包法》規定，農村土地承包後，土地的所有權性質不變，仍然屬於國家，農民無非就是擁有承包權，所以導致承包地不得買賣。你們簽訂的合同因為違反法律的強制性規定導致合同必然無效。《合同法》58條規定「合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」可見，你們退款是我的傾向建議。
敲詐罪，全名敲詐勒索罪，是指以非法佔有為目的，對被害人使用威脅或要挾的方法，強行索要公私財物的行為。可見，你們不符合敲詐勒索罪的犯罪構成，還有刑事犯罪跟民事訴訟可不一樣，刑事犯罪多屬國家公訴（部分屬於自訴，敲詐勒索罪不屬於自訴），而非民事不告不理。所以你們這種糾紛屬於典型的民事糾紛，對方想上綱上線弄到刑事犯罪上，程度還不夠！

由上分析，支招如下：
1、上策談判解決，首先認識到合同是違法的，處理原則是你按法律規定退他款，但合同無效的錯誤是由於對方共同造成的，要求對方給你方兩年種地損失的合理補償。
2、中策：尋求中間人（鄉政府、村委會、調解委員會、德高望重之人等）居中調解。
3、下策：訴訟，注意考慮訴訟成本（律師費、誤工費、預期判決），避免得不償失。
希望對你有所幫助！

H. 上海土地綠證和紅證的區別

摘要 房產證是紅證是商品房房產證，代表完整的房屋所有權，房產所有權人可以對房產產行使佔有、使用、收益、處分等權利，當然也享有依法轉讓的權利，可進行抵押貸款。

I. 上海宅基地房屋可以買賣嗎

可以

上海宅基地房屋可以買賣。但需滿足幾個條件：

1、經集體經濟組織同意。

2、買賣只能在集體經濟組織內部進行。

3、受讓人符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不得單獨轉讓，需地隨房一並轉讓。(9)上海土地轉讓擴展閱讀：

《上海市農村個人住房建設管理辦法》

第四章法律責任

第三十四條農村居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准、非法佔用土地建房的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法佔地建房的幹部，還應由其所在單位或上級機關給予行政處分。

農村個人建房佔用土地超過批準的用地面積標準的，多佔的土地按照非法佔地處理。

第三十五條無權批准或越權批准建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批准佔用的土地按非法佔地處理。對非法批准建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。

第三十六條農村居民未經批准以買賣房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法佔用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，並處以二百元至五百元的罰款。