勾地轉讓

㈠ 房地產開發商中的合並權益指的是什麼

房地產投資中三個細分領域：招拍掛、收並購、勾地。其中收並購是各細分領域中最為復雜的，對投資人員的綜合能力要求也最高。復雜在於收並購項目無法標准化，項目本身情況千差萬別、轉讓方心態高低不平，可以說又對人又對事，談成一單必須天時地利人和都具備才行；同時收並購項目對投資人員也是極大的考驗，可以說是投資中最體現技術的領域，投資人員必須具備財務、法務、土地、談判、測算等多種素質，還要有創新能力去研究雙贏的交易模式讓交易能夠達成。

本文不是講技術，收並購博大精深，具體要展開，可以寫很多文，比如收並購中稅籌研究、收並購中法律盡調須知、收並購中土地問題大全、收並購中測算注意要點等等，網上各種都找得到，寫這些又枯燥又累又沒人看。本文只是講收並購該怎麼做，如果你是收購新人，怎麼上手，講講邏輯。

收並購有點像買二手房，本質上是談，談得你情我願就成了，談的條件好了你就賺了，談的清楚了進展就快了，本文的切入點就是講講怎麼去談。

一、談判地位
為什麼講這個，因為這個很重要啊，願不願意談、談了算不算，都看雙方的談判地位了，找對了人談就能事半功倍、少走彎路，沒找對人談就是談了也白談、浪費時間。

1）如果你沒拿到老闆的授權去談，就是去吹牛，談了也沒用，如果對方覺得你談了不算數，也不會和你談，所以最好早點找到自家老闆的背書；

2）如果人家派個小嘍啰和你談，你和小嘍啰也變成沒啥好談的，他也定不了什麼事，最多去問他拿拿資料，帶個話；

3）人家老闆出面和你談，但是他已經資不抵債了，項目控制權都在債權人手裡，老闆出來估計也定不了啥事，最多介紹下情況；

4）和中介愉快得吹牛，這種還是盡量避免，這就是典型的沒有談判地位，只能吹牛的那種。

二、觀察賣方老闆
看人很重要，畢竟協議只是幾張紙而已，約定再完美的協議想反悔也能找到理由，就算是對方違約但對方硬頂著、項目推進不下去也很難受。與不誠信的人合作履約風險太大，就算項目非常好，也要三思。

三、洽談內容
這是重點。新手菜鳥直面賣方老闆洽談的時候都會發懵發怵，倒不是怯場，而是不知道從何談起，然後猶豫了半天就變成聊聊對項目的認識、侃侃情懷，甚或是直接讓位給了隨行的法務、營銷等職能口的同事去聊專業，滿滿的尬聊。

收並購應該怎麼談？為了便於理解，以下內容也會拿買賣二手房舉例輔助理解。

1、一談價格

買二手房的時候首先大家都是直截了當得詢價，先賣方開價、再買方還價、最終成交。收並購項目也一樣，首先要明確我方擬購買的是一個什麼物業（凈地、在建工程、成品商品房），賣方對擬出售的物業進行報價，我方進行評估後進行還價，最終有個達成一致的價格。

需要注意的是：

1）土地不能直接買賣，必須隨著公司一塊賣。土地的價格確定後，要減去公司的負債，才是公司的股權價格（會較凈資產有溢價），有些小夥伴容易把土地價格和公司的股權價格混為一談；2）常規流程上面都是賣方先報價，如果碰到賣方同時向幾家企業詢價的情況，建議可以少花力氣了，說明賣方心不誠，保留一個溝通的渠道，等他誠心想賣了還是能插得上隊的。

2、二談核心訴求

無論哪個收並購項目，賣方要賣總是有他的核心訴求點，要麼想多賣錢，要麼想解套，要麼沒錢開發又被政府逼著要動工等不一而足，洽談的時候一定要明確賣方的主要訴求點，並圍繞著核心訴求來制定洽談策略和交易架構、商務條件。

3、三談交易架構

價格談攏了，就要研究如何實現過戶。收並購項目五花八門，每個項目都有自己的特殊情況，要展開就會很啰嗦，未來可以搞一個專題來講。但總而言之，交易架構就是為了實現如何一手交錢、一手過戶的目標。好的交易架構可操作性強，不確定性低，且雙方都能接受。

4、四談付款

買房子的時候價格是一塊，付款也是一塊，價格和付款一般都要聯動起來談，付款好價格會便宜點。收並購也一樣，價格、付款缺一不可，而且付款被賦予了兩層含義，一是現金流管理，二是風險控制。

㈡ 求世界上典型的土地供應制度

香港地區土地、英美地區實行土地批租制度。土地批租期滿，土地連同地上產業無償收歸土地所有權人。
我國大陸地區也借鑒香港經驗，實行有償有期限的土地使用制度，可以增加國家收入，中國現在土地財政收入就很多。

㈢ 什麼是土地開發中的一二級聯動。

土地、房屋兩級市場聯動開發是土地開發中的一二級聯動。

一級開發企業與政府達成協議，在擬出讓土地掛牌出讓時設定以低於成本「限價回購」的條款：當項目開發完成時，一級開發企業可優先以低於成本的價格回購其中一定量的住宅和商業物業以抵扣土地一級開發成本費用，以此提高拿地成本，阻止競爭者進入。

虛增一級開發成本：

土地一級開發結束後，一般由專門的土地評估機構對整理後的土地進行評估，但這個評估也要參考開發商提供的一級開發成本和利潤。誇大一級開發成本除增加利潤外，地價相應被抬高，造成地塊乏人問津，於是一級開發商可以輕松摘牌。

一級開發商與政府達成協議，擬出讓地塊在公開出讓時按照市場實現性和盈利水平較差的規劃條件出讓，使其他開發商不願進入，一級開發商競得該地塊後政府相關部門可以協助調整規劃指標，一級開發商相應補交地價。

㈣ 香港樓價節節高 「新居屋」能起作用嗎

房屋政策是重頭戲。 一是政府要在5年內建成7 .5萬個公屋，這樣確保香港人購買公屋的等候時間為3年。二是政府推出新居屋政策。申請新居屋的家庭月收入上限由現在的2.7萬港元調高到3萬港元。新居屋的業主在購入單位五年內只能將單元出售給特定人士或者香港房屋委員會。此後，新居屋可以在私人市場上進行出售。補地價時以單元購入時的價格為准，不會隨著市場調整而變動。此外，「置安心」房屋計劃也有所調整。這種房屋以單元出售時的價格作為整個單元的「封頂價」，以後不會有價格調整，因此有利於一些收入較低的人士擁有。 新居屋政策的意義極其重大，標志著香港公共房屋政策的一個新起點，因此，新居屋成為香港各界人士熱議的焦點。新居屋政策與舊居屋政策的區別在於：業主的收入最高上限要比以往高。此外，舊居屋進入市場轉讓時要按轉讓市場價補地價給政府，房屋升值大部分歸政府所有，而新居屋今後的升值利潤大多數歸業主。 為何香港政府會出台新居屋政策？雖然原有居屋價格優惠，不過許多港人不願意購買，市場上也極少有居屋出售，原因在於之前居屋制度設計有缺陷。業主無法從居屋升值中獲利，導致市場交易量偏少。因此內地政府今後在設計類似的房屋政策時也要考慮各方的利益需求。 筆者在肯定香港新居屋政策的同時，也提醒諸位不要忽略了香港房屋政策的失誤。曾蔭權日前承認，在房屋問題上香港政府施政失誤，當年房地產泡沫破滅，市場與商界的反應很大，導致許多房屋有關政策突然停止，因此出現土地儲備嚴重不足，這樣也引發了大量民怨。香港樓價在近三年內快速上升，2009年初至今，樓價上升達7成之巨。市場的供款與收入比例高達47%。底層民眾的生活舉步維艱，許多市民一家住在比內地大學生宿舍還小的單元。之前，許多政府官員將責任推到內地客炒樓的身上，此舉間接引發香港民眾對內地經濟崛起的怨言和不滿。事實上，香港政府在過去幾年內土地年供應量不足需求量的一半，是政府的行為直接導致了樓價的異常上升。在2003年之後，政府還實施勾地制度，將土地出讓主導權出讓給了開發商。開發商願意勾哪塊土地，哪塊土地就進入市場交易。逐利的開發商往往追求利潤最大化，結果導致土地和房屋供應嚴重不足，一方面樓價急劇上升，另一方面市民居住環境日益變差。 香港從一個公共房屋的示範地，變成了一個房屋政策失敗的典範。這說明政府的施政需要高度謹慎。由於刻意保持市場的穩定(不讓房價下跌)的思路作怪，香港政府在房屋政策上嚴重失分。在內地地產商實力增強之後，在越來越多的居民投資於房產之後，內地政府的決策也可能陷入與香港目前一樣的境地。前車之鑒，後來者當警醒。

㈤ 土地預出讓是否有法律依據

你指的是：土地出讓預申請制度(俗稱『勾地』制度)
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（國土資發【2006】114號）裡面有用地預申請環節，還有國有土地使用權出讓預申請書示範文本

㈥ 大陸與港澳台土地使用制的區別

香港與內地土地使用權制度的比較研究
香港於一九九七年正式回歸中華人民共和國,但由於歷史因素影響下,但香港及內地所實行之土地使用權制度亦截然不同,故本文會重點比較兩地土地使用權,由使用權制度、出讓制度、轉讓制度各方面作深入比較,亦會探討兩者之優點及缺點,互補長短,從而完善兩地之土地使用權制度。
一、土地使用權制度
基本上,香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地擁有權,除了位於中環的聖約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外,則全部由香港政府所擁有,再由政府出租予居民,除一次性收取「賣地」金額以外,居民則需向政府繳交地租。香港的土地由政府擁有,政府把使用權租出,並每年收回地租。在1985年5月27日《中英聯合聲明》生效至1997年6月30日期間,香港政府制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約期,不得超逾2047年6月30 R,有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日,亦可根據《中英聯合聲明的規定》續期至2047年,該日以後則每年繳納租金,即土地應課差餉租值的百分之三。負責管理香港所有土地事宜的權力機關是地政總署。
在內地,根據《中華人民共和國憲法》第10條「城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土區,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有。」內地土地概念上屬於全民所有,國家所有土地的所有權操作上由國務院代表國家行使,負責內地土地資源的是國土資源部。在歷史沿革中,內地政府透過繼承、沒收、徵用和徵收四種方法取得土地使用權。內地之集體土地指農民集體對其所有的土地依法享有的佔有使用、收益和處分的權利。集體土地的所有權要通過國家徵用程序轉為國有,被收購的土地使用權一經交付,即納入國家的土地儲備庫。
二、土地使用權出讓制度
香港在1997年經歷金融風暴後,開始調整批地政策,至2004年全面採用「勾地」制度,即是由有意土地使用者從政府的土地儲備表中,提出對某地塊所願意支付出的「最低價格」,該有興趣發展商需向政府提交相等於「最低價格」5％款項的按金,再經過公開拍賣或招標形式,由政府批出土地。以這種「勾地」方式賣出土地,既能配合有意發展商之土地實際需求,在拍賣過程中又能體現自由經濟下公平競爭的原則,政府亦可以控制土地之批出及價格。
在內地,土地使用權出讓是指指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者並由土地使用者向國家支付土地所有權出讓金的行為。
而內地則透過協議、招標、拍賣、掛牌交易四個方法出讓土地使用權,比香港多元化,其中協議出讓又稱為秘密出讓,而招標、拍賣、掛牌交易方式合稱為公開出讓。土地使用權出讓是一種有償行為,所以要符合平等自願的原則,履行受讓雙方之權利和義務。
在香港,所有評估土地價格的工作,由估價委員會按當時市場的情況,以公開市值釐定。內地國有土地估價工作由組織土地使用權出讓活動的市、縣國土資源部門委託具備法定資質的機構進行評估。
三、土地使用權轉讓制度
至於土地使用權轉讓方面,由於香港實行高地價政策,除了開發成本外,也要計算機會成本,受讓方的出價要相當高,經過私人協商由原土地使用權人把土地使用權年期賣給另外之發展商,所以在香港並不常見。
在內地,土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移行為,在權利與義務同時轉移原則、產權一致原則、效益不可損原則下,以出售、交換和贈與方式轉讓國有土地使用權。可轉讓的土地使用權必須是通過土地使用權出讓合同取得土地使用權,並必須進行一定開發之後才能轉讓,在轉讓時亦要向國家交納相應的稅收。如果價格太低,政府有機會插手,以防國家土地被賤賣。
無論在香港或內地,轉讓土地年限必須為原先土地使用年限減去己使用年限後的剩餘年限。
四、比較兩地土地使用權制度之不足及其完善
兩地之土地政策並沒有一地絕對占優,香港實行高地價政策,是一個市場主導的制度,既貫徹讓市場力量推動經濟興旺發展的哲學,以及把政府幹預市場的程度減至最低,發展商諾付出最低地價如果為政府接受,便會以此作為底價,然後透過招標或拍賣方式把有關土地公開發售,以保證不賤賣資產。勾地為政府帶來可觀的收入,卻扭曲了市場的正常價格起落,演化成了「只許地價漲,不許地價跌」的土地交易制度地價因而高企。政府亦透過勾地表中土地選擇及數量間接影響土地的供應。為確保樓市不會出現供應過份緊張的情況,市場及政府有一些措施作為對勾地表制度的補充。從市場角度看,發展商可以通過加快補地價、轉換土地用途等途徑來增加發展數目。勾地表廣受歡迎相信是與事前政府諮詢了發展商及專業人士意見有關,為確保未來勾地表的質量,我認為在香港,政府應諮詢發展商及用家意見,可能還應考慮諮詢是否應制度化和透明化的做法,同時也要致力達至市場中性,從而控制土地價格。
內地方面,至今尚未制定出反映土地使用權制度的專門法律,由於附屬法例在立法上缺乏可操作性,要完善國家土地使用權制度,可以從立法、刑事、行政及土地交易方面手段方面入手。對於立法存在空白這處,應當盡快填補,加快土地法律責任立法建設進程。另外,必須加大土地刑事責任懲罰力度和修正《土地管理法》等法律法規關於土地行政法律責任之規定,建立一套購嚴密的土地法律責任制度,設立強而有力的規劃決策和管理機構,實行嚴格的許可制。這樣既能約束政府土地利用管理行為,又能為政府約束市場主體土地利用行為提供製度依據,這才能保證土地法律、法規的嚴格執行,以完善土地使用權制度。
總括而言,香港和內地的土地均由國家所擁有,再透過不同方式把土地使用權出讓給人民發展,雖然兩地現行法律法規仍有改善空間,但只要適當立法,即可以完善土地使用權制度。

㈦ 勾地與招拍掛的區別是什麼

1、適用范圍不同（土地類別）：在政策執行概念上可以這樣理解：掛牌出讓為土地出讓的一般方式，協議出讓是土地出讓的特殊方式。

2、土地使用權出讓金定價方式不同：協議出讓是政府與土地使用者協商定價的，而掛牌出讓則是社會公開競價。

勾地指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

注意事項：

1、樓盤銷控，控局、控價、控利潤。中國人民大學商學院韓潤青教授在談及樓盤「銷控」的目的時表示，任何產品的利潤都與銷售速度直接相關，房地產的銷售也不例外，因此，她認為，控制銷售進度就可以對利潤率產生影響。

2、而記者采訪的幾位樓盤的銷售總監也對上述說法表示了認同，除了韓潤青提及的控制利潤之外，他們還補充了銷控的另兩大目的——控制銷售速度和銷售價格。 據此，不少業內人將樓盤「銷控」的目的概括為「三控」，即控局、控價、控利潤。

以上內容參考資料：勾地制-網路

㈧ 地金網有哪些拿地產品

1：政府勾地.
2：不良重整.
3：土地/股權轉讓.
4：小股操盤.
5：代工代建