舊房轉讓土地增值稅計算

㈠ 轉讓舊房產怎樣計算增值稅等問題

土地增值稅政策規定，凡已使用一年以上的房產均屬舊房，轉讓舊房的納稅人，在計算其增值額時，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

㈡ 轉讓二手房土地增值稅問題

國稅來總局2016第70號公告：六自、關於舊房轉讓時的扣除計算問題營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

㈢ 舊房轉讓土地增值稅怎麼計算

國稅總局2016第70號文件：四、關於營改增前後土地增值稅清算的計算問題
房地產開發企業在營改增後進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：
（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增後轉讓房地產取得的不含增值稅收入
（二）與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增後允許扣除的城建稅、教育費附加
六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

㈣ 舊房土地增值稅計算方法

由於舊房扣除項目的變化直接關繫到舊房土地增值額的確定，也會影響舊房土地增值稅的計算。現就轉讓舊房計算土地增值稅應注意的問題進行分析。一、讓舊房准予扣除項目的確定(一)轉讓舊房能提供評估價格的。根據財稅字[1995]48號文件的規定，轉讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建築物的評估價格(舊房及建築物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格需經當地稅務機關確認)：二是取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定繳納的有關費用：三是在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用准予在計算土地增值稅時扣除。(二)轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房的。根據財稅[2006]21號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房的扣除項目金額也包括三項：一是購房所載金額(實際上包含了《條例》中第六條的「取得土地使用權所支付的金額「以及「舊房及建築物的評估價格」兩部分)：二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房所載金額×5%×購買年度起至轉讓年度止的年數)：三是與轉讓房地產有關的稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證)。(三)轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房的。二、轉讓舊房應納土地增值稅的計算方法轉讓舊房應納土地增值稅的計算，可按下列方法進行：(一)確定轉讓舊房的應稅收入;(二)確定轉讓舊房准予扣除的項目金額;(三)計算轉讓舊房的土地增值額;(四)計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數;(五)計算應納土地增值稅(應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數、)

㈤ 轉讓舊房，土地增值稅加計扣除是如何規定的

根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件的規定：「《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定『納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算』。計算扣除項目時『每年』按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。」

㈥ 轉讓舊房未評估如何確定土地增值稅的扣除金額

納稅人轉讓舊房及建築物，1、凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權及建築物和舊房的評估價格的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第35條的規定，實行核定徵收。

㈦ 轉讓舊房該如何計算繳納土地增值稅

土地增值稅的計算分兩種情況：一是對新房的征稅，另一種是對舊房的征稅。
下面重點介紹轉讓舊房如何交納土地增值稅。
一、轉讓舊房時土地增值稅的計算過程
1994年起開征的土地增值稅是對土地收益額徵收的一種稅。
土地增值稅率是四級超率累進稅率。稅率表：
計算過程是：
確定收入額，營改增之後收入額為不含稅收入。
確定扣除額，評估價格和相關稅費及評估費可以扣除。
有發票的按發票價格及每年5%的加計扣除和有關稅費扣除。
收入—扣除=增值額；
增值額/扣除額*100%=增值率，由增值率確定適用稅率。
最後確定應納稅額。
應納土地增值稅=增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數。

㈧ 土地增值稅之轉讓舊房在加計扣除時年限怎麼計算

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第七條對轉讓舊房准予扣除項目的加計問題作出了如下規定：

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一項規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第一項、第三項規定的扣除項目金額，可按所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

計算扣除項目時「每年」按購房所載日期起至售房開具之日止，每滿12個月計1年。超過1年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為1年計算。

(8)舊房轉讓土地增值稅計算擴展閱讀：

稅種特點

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

土地增值稅(3張)

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

（3）實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。

土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

㈨ 房地產開發企業轉讓舊房如何計算土地增值稅

稅務總局公告2016年第70號《關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》：
六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題

營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

一、提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

二、提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

三、提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：

1、取得房地產時有效發票所載的金額；

2、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；

3、按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；

4、取得房地產時所繳納的契稅。

(9)舊房轉讓土地增值稅計算擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

參考資料來源：網路-土地增值稅

㈩ 如何計算個人轉讓房屋的土地增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規定，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實施。因此，個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

個人將購買的非住房及建築物對外銷售的，應繳納的土地增值稅依據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》、《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定執行。納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發 票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發 票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。