⑴ 基準地價分異規律
8.1.6.1 城鎮內部地價區域分異規律
從總體上看,石家莊各縣(市)城鎮區域內地價呈中心衰變特點。通過對基準地價的分析,具有如下特點:
(1)無論是商業地價、居住地價還是工業地價水平,均按一定幾何結構自中心遞減,而且3種地價衰變方向一致,但衰變級差不同。
(2)在經濟發達的一些縣(市),除1級商業地比較穩定外,2級商業中心有外移和增多的趨勢,致使一些原來地價較低的地區地價迅速升高。
8.1.6.2 基準地價區域分異規律
根據掌握的資料分析,石家莊市城鎮地價水平中間高,周圍低。如果以17個縣(市)輻射和代表區域為研究對象,將地價進行東西向和南北向比較,可以明確地將城鎮地價水平劃分為3個層次,即城鎮地價較高區、城鎮地價中等區、城鎮地價較低區。其中,城鎮地價較高區主要分布在石家莊市東、北、西3個方向,包括井陘縣、井陘礦區、鹿泉市、石家莊市、正定縣、新樂市、藁城市、晉州市、辛集市,形成統一區域,這一區域受市區經濟發展輻射影響較大;城鎮地價中等區主要分布在東南和西北兩個方向,包括平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣、高邑縣;城鎮地價較低區分布在石家莊市南部及西北、東北兩側,包括行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣。
由於城鎮的局域性和地價區域性的特點:
第一,同一地價水平區域內地價水平並不是絕對平均的,不同等別的城鎮平均地價水平有差別,同一等別的城鎮由於不同類型和不同位置其平均地價水平也有差別,例如正定縣、辛集市。
第二,所劃分地價區之間地價水平的變化不一定是連續漸變的,但是,總的來說,中間高、周圍低的趨勢是存在的。
實際上,這種地價分布特點是很客觀的,它基本上與石家莊經濟發展程度相吻合。也充分說明了地價水平的高低主要是由一個地區的社會經濟發展程度所決定的。
8.1.6.3 基準地價的帶狀分異規律
根據石家莊市各縣市鎮商業、居住、工業的各級地地價水平,繪制了石家莊市各縣(市)商業、居住、工業用地地價水平比較圖,見圖8.2、圖8.3、圖8.4。從圖中可以看出石家莊市城鎮地價水平具有明顯的特徵線分布特點。城鎮地價水平特徵線分布特點有兩個含義:一個是同一特徵線上所分布的城鎮地價特徵較趨於一致;另一點是同一特徵線上所分布的城鎮地價水平呈某種變化規律。
整體上看,石家莊地區地價水平比較明顯的分布特徵線有3部分:第一部分主要包括有井陘縣、鹿泉市、藁城市、晉州市、辛集市、正定縣、新樂市等城市,成倒「T」形分布,這些縣(市)的地價具有相同的特點,一方面是由於受東西向的石太—石黃高速公路、石太—石德鐵路,南北向的京廣鐵路、京港澳高速公路的影響,地價水平明顯高於鄰近它們的內地同類城市,另一個特點是地價的增長速度比較接近。這些城市的地價同樣遵循著中間高、周邊低的變化趨勢,最高點在鹿泉市,井陘縣地價最低。這條特徵線代表了交通發達地區地產市場發育較快、地價相對較高的特點。
圖8.2 石家莊市各縣(市)商業用地地價水平比較
圖8.3 石家莊市各縣(市)居住用地地價水平比較
圖8.4 石家莊市各縣(市)工業用地地價水平比較
而像平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣等縣,分布於石家莊市中心的西北、東南兩個方向,處於第二地價階梯,主要是由於遠離石家莊市中心,受到市中心經濟發展輻射較小,而其本身經濟發展並不是很快,因此地價相對較低,但是隨著石家莊「1+3」組團發展戰略(即按照石家莊市500萬人口大都市規劃,都市區形成「1+3」的城市發展新體系,形成以老城區+正定為核心,以藁城市、欒城縣、鹿泉市為組團,以機場空港產業園、裝備製造業基地等產業特色片區為補充的都市區空間布局結構)的提出,欒城縣以承接產業轉移及用地需求方面受到的影響是很大的,地價水平將會有明顯的提升,有可能會躍居到第1地價階梯。平山縣也會因「大西柏坡」的建設而快速發展,而另外的幾個縣,將會平穩發展,地價按照現有的位置呈現規律性的增長,不會出現突變現象。
第三部分主要有行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣、高邑縣等縣,成以石家莊市中心為交點的「Y」字形分布,這些地區相對來講無明顯的特色產業,經濟發展較慢。隨著京昆高速開通、石武高鐵即將運行、石港高速就要開工,這一部分縣經濟將會有進一步的發展,地價也會隨之穩中有升。
8.1.6.4 基準地價峰值分異規律
石家莊市地價分布具有地域特徵點的特點。就一般而言,在一定地域內,地價水平具有分層控制的特點。從全市的情況看,可以從宏觀上將地價水平分成3個特徵層面。
第一層面由地區性特徵點構成,主要有鹿泉市、辛集市、正定縣、藁城市,這4個縣(市)的地價為全市最高水平,如其最高級別商業基準地價在1000元/米2以上。這一層面特徵點的城鎮經濟上的輻射范圍廣,影響力大,活力強。
第二層面為縣域性特徵點構成。新樂市、井陘縣、晉州市、高邑縣、平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣等8個縣(市),商業地價在800~1000元/米2之間,經濟輻射全縣域。
第三層面一般為城鄉鎮特徵點構成,如行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣,地價水平較低,商業地價在600~800元/米2之間。經濟輻射范圍很小,活力較小。
8.1.6.5 基準地價與等別的分異性
由各縣(市)商業、居住、工業用地地價水平比較的圖及數據中可以看出,基準地價的水平與其所在的等別一致,但又存在個別的分異性。主要體現在:
(1)位於9等的鹿泉市與位於10等的正定相比,鹿泉市的商業、居住均比正定高出一個層次,然而正定縣的各級工業用地價卻都高出鹿泉市。
(2)井陘縣與新樂市相比,新樂市的等別比井陘縣高,然而其各用途的地價均低於井陘縣。
(3)同樣,12等的欒城縣與13等的靈壽縣、趙縣相比,也存在等別與地價不成正比的現象。
(4)而13等的深澤縣與14等的贊皇縣、平山縣相比,地價也不完全與等別一致。
由此可見,等別並不是確定基準地價的唯一因素,同等別的城鎮基準地價受到經濟、區位及自然因素等多重影響,也有較大的差異,而低等別的城鎮基準地價也有可能比高等別的城鎮基準地價高,反之亦然。
⑵ 城鎮基準地價更新的技術路線
依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。
分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。
基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。
圖8.1 土地定級估價流程圖
⑶ 城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統設計與實現
劉耀林 焦利民 劉洋
（武漢大學資源與環境科學學院，武漢，430079）
摘要：本文探討了城鎮土地分等與基準地價平衡的技術路線、模型方法和系統設計思路，提出了系統的總體結構模式、功能模塊劃分、資料庫構成和面向對象的系統類設計，並基於高級語言、GIS組件和資料庫技術實現了該系統。實例表明，系統設計可行，效果較好，實用性強。
關鍵詞：城鎮土地分等；基準地價平衡；組件式；GIS
城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，採用多因素綜合評定方法判定城鎮土地等別。城鎮土地等反映城鎮之間土地質量的總體差異，其序列在區域（如省）或全國范圍內統一排列。基準地價平衡是在區域范圍內，根據現有各城鎮土地定級與基準地價平衡成果，在統一基準地價內涵、基準地價修正的基礎上，對各城鎮的基準地價進行平衡，建立區域內統一、協調的基準地價體系。目前我國城鎮基準地價體系基本建立，但各城鎮的基準地價由於技術方法、基準地價內涵等的不一致性，導致城鎮之間基準地價的不可比性。開展城鎮土地分等和基準地價平衡工作對於規范基準地價體系、發揮基準地價對土地市場的宏觀調控作用有重要意義。
目前我國城鎮土地分等研究主要集中在城鎮土地分等的影響因素和分等方法等問題，採用城鎮土地分等指導基準地價平衡並完成區域性實踐研究的只有山東、福建等地，但並沒有形成統一、成熟的基準地價平衡方法。上述研究大多也藉助了計算機技術、GIS技術，但還沒有設計開發相對獨立、完整的城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統。本文提出了一套完整的城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程，並基於此開發了信息系統，同時以湖北省為例給出了系統應用實例。該系統操作簡便，功能較為完善，有助於提高工作效率以及結果的准確性和可靠性。
1 技術流程與方法分析
1.1 技術流程
城鎮土地分等是對城鎮土地質量的綜合評定，對基準地價平衡起指導和控製作用。土地市場交易資料是土地市場情況的直觀反映，可以作為土地分等與基準地價平衡的結果驗證的參考依據。本文提出以城鎮分等綜合分值為控制、採用分段線性插值方法進行分類基準地價平衡、並以市場交易樣點進行檢驗的技術路線。同時顧及下面兩點：對於基準地價資料較老、無法通過簡單修正而滿足平衡條件的城鎮，則基於補充調查樣點進行基準地價更新；對土地分等和基準地價平衡結果採用多種方法進行驗證和檢驗。具體的技術流程如圖1。
圖1 城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程
1.2 模型與方法
1.2.1 因素選取與權重確定
《城鎮土地分等定級規程》（以下簡稱《規程》）中列出了較為全面的城鎮土地質量影響因素，根據實地情況進行選取或補充，充分考慮因素影響顯著性、區域差異性、可得性等，建立初始的因素因子體系。然後進行主成分分析，提取主成分，基本確定因素因子體系。最後通過召開專家論證會，廣泛聽取意見，最終確定城鎮土地分等的因素因子體系。在進行系統設計時，提供較為全面的因素體系供用戶選擇，一級因素包括以下八大類：城鎮區位、城鎮集聚規模、城鎮基礎設施、城鎮公用設施、城鎮用地效率、城鎮生態環境、區域經濟發展水平、區域土地供應潛力。
權重確定可選用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法或灰關聯度分析法等。
1.2.2 城鎮土地分等
根據《規程》要求，城鎮土地分等採用多因素綜合評判法進行各級因素作用分和城鎮綜合分值的計算，採用數軸法和總分頻率法進行城鎮土地等的初步劃分。而實際工作中，由於城鎮數目較少，採用上述方法進行等別劃分時效果並不理想，引入總分柱狀圖法，按照自然分段法（Natural Breaks）進行等別劃分。
採用聚類分析法進行城鎮土地分等，驗證初始分等結果。將城鎮作為聚類對象，將多因素綜合評判計算的參評因素綜合分值作為因子評分值，分等因素因子的權重作為聚類對象的總排序權重，加權計算聚類對象之間的距離，按距離進行聚類。這里採用歐式距離：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，Dij——第i個分等對象到第j個分等對象的歐氏距離；
Wk——第k個因子的總排序權重值；
Fik——第i個分等對象到第k個因素的評分值；
Fjk——第j個分等對象到第k個因素的評分值。
此外結合基準地價資料、市場交易資料和專家經驗進行校驗，對分等結果進行調整並最終確定城鎮土地等別。
1.2.3 基準地價平衡
基準地價平衡的操作對象是修正和規范後的城鎮基準地價，如修正後統一到高值、中值、低值。平衡時一般針對高值進行，平衡後中值和低值按不變間距推算。基準地價平衡方法目前還沒有國家規范可循，這里採用選取典型城鎮作為控制點、根據分等綜合分值進行分段線性插值的方法。平衡計算的基本公式為：
Pi＝P0 －ΔNi（P0 －Pn）/（N0 －Nn）
式中，Pi——某城鎮某用途基準地價高值的平衡結果；
P0——前控制點某用途基準地價高值；
Pn——後控制點某用途基準地價高值；
ΔNi——當前城鎮與前控制點分等綜合分值的差；
N0——前控制點的城鎮土地分等綜合分值；
Nn——後控制點的城鎮土地分等綜合分值。
2 系統結構與功能模塊設計
2.1 系統結構
城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統採用組件式開發方式，高級語言採用VC＋ ＋6.0，GIS組件採用MapObjects 2.1，屬性資料庫採用Micro Access 6.0進行管理。系統結構如圖2。
圖2 系統結構圖
2.2 功能模塊
按照軟體結構化設計的原則，自頂向下逐步劃分城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統的功能模塊和子模塊。
2.2.1 數據管理模塊
該模塊主要實現圖層加入、圖層顯示控制、視圖縮放瀏覽、視圖導航等功能，並實現對空間數據和屬性數據（分等因素調查數據表、基準地價調查表、修正系數表等）的一體化管理。
2.2.2 數據編輯模塊
該模塊主要實現圖形數據（點、線、面）和屬性數據的編輯處理。
2.2.3 因素體系和權重確定模塊
該模塊包括兩個子模塊。
因素選擇子模塊：實現用戶初選因素因子體系、根據調查數據進行主成分分析、最終確定分等因子體系等功能。
權重確定子模塊：實現因子權重的計算功能，包括特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法、灰色關聯度分析法。
2.2.4 城鎮土地分等模塊
該模塊實現多因素綜合評判法城鎮土地分等和結果校驗，包括三個子模塊。
分等因素計運算元模塊：實現單因子分值計算（指標賦分加權求和法、位序法）、次級因素分值計算、一級因素分值計算和總分值計算。
等別劃分子模塊：根據各城鎮分等總分值劃分等別，包括總分頻率法、數軸法和柱狀圖法。
等別校驗子模塊：實現聚類分析法城鎮土地分等並與初始等別進行對比分析、等別的基準地價檢驗等。
2.2.5 基準地價平衡模塊
該模塊包括五個子模塊。
基準地價更新子模塊：對於基準地價成果不具有現勢性（由於上次基準地價工作較早、城區范圍擴大、城市建設迅速等原因）需要進行基準地價更新以滿足平衡需要。
基準地價預處理與修正子模塊：完成基準地價標准化（如將城鎮基準地價統一到高、中、低三級）和基準地價修正（期日、年期、容積率、開發程度）。
基準地價平衡計運算元模塊：選擇等別次序和基準地價次序相近、基準地價標准和市場實際情況一致性較高的典型城鎮作為控制點；根據城鎮土地分等總分值採用分段線性插值方法進行基準地價平衡。
基準地價平衡校驗子模塊：採用回歸分析法、空間聚類分析法、空間插值法進行基準地價平衡檢驗。
基準地價控制幅度測算：實現各等別和各城鎮基準地價控制幅度的測算。
2.2.6 數據輸出模塊
報表輸出子模塊：實現城鎮土地分等和基準地價平衡成果表的格式輸出功能。
圖件輸出子模塊：實現城鎮土地分等圖件和基準地價平衡圖件的輸出功能。
發布數據轉出子模塊：將可用於公開發布的數據提取轉出形成信息發布資料庫。
3 系統資料庫設計
3.1 數據組成
城鎮土地分等與基準地價平衡資料庫由空間資料庫和調查表格資料庫兩大部分組成。空間資料庫的主要內容是：基礎地理數據，包括水系、交通、行政區劃等；城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖；各城鎮商業、住宅、工業的市場交易調查樣點分布圖。調查表格資料庫的主要內容是：分等因素因子調查表，包括前述八大類因素因子的調查表格；基準地價調查表，包括基準地價評估確定的商業、住宅、工業各級別基準地價、級別面積比例及基準地價內涵和相關參數，以及調查時點基準地價的執行標准；修正系數表，包括城鎮基準地價評估時制定的期日、年期、容積率和開發程度修正系數表；交易樣點調查表，包括城鎮土地交易資料調查表、城鎮商品住宅交易樣點調查表等；基準地價更新樣點調查表（僅對需要進行基準地價更新的城鎮而言），包括土地使用權出租調查表、土地使用權出（轉）讓調查表、商品房出售調查表等。
3.2 空間數據組織
根據空間數據的用途（如基礎地理數據、單元圖、樣點圖等）分類，圖層採用shape格式存儲，通過MO組件進行訪問和管理。單元圖在視圖中用行政區劃結構樹建立索引。
3.3 調查表格數據組織
將調查表格數據規范化，使之符合3 NF要求，並分類存儲於Access資料庫。系統通過ODBC與之交互。
3.4 空間數據和屬性表格數據的關聯
空間數據與屬性表格數據之間通過關鍵字以自然連接方式關聯。城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖與分等因素因子調查表關聯生成各分等因素圖層。交易樣點分布圖與交易樣點調查表關聯生成交易樣點地價圖層。
綜上所述，系統資料庫結構可用圖3表示。
圖3 系統資料庫結構圖
4 系統類設計
城鎮土地分等與基準地價平衡系統採用面向對象技術開發，系統類主要包括主程序框架類、視圖類、文檔類、工程管理相關類、土地分等因素體系及權重確定相關類、土地分等相關類、基準地價平衡相關類、基準地價更新及修正相關類、成果輸出相關類。
類設計遵循開閉原則（擴展性方面是開放的而在更改性方面是封閉的）、替換原則（子類應當可以替換父類並出現在父類能夠出現的任何地方）、依賴原則（與特定業務有關的依賴關系依賴介面和抽象類而不是具體類）、介面分離原則（盡量避免功能太多的服務介面類）。類、函數、變數的命名原則遵循一般的設計原則，盡量簡潔、清晰，並具有良好的可區分性。
系統類關系如圖4所示。
圖4 系統類關系圖
5 系統應用實例
城鎮土地分等與基準地價平衡系統在湖北省取得了成功應用。湖北省共有84個城鎮土地分等與基準地價平衡單位。基於該系統完成了因素選取、權重計算、土地分等、等別檢驗、基準地價平衡、平衡結果檢驗等工作，系統界面友好、操作方便，結果符合實際。以下是系統部分功能的界面示例（圖5～圖8）。
圖5 聚類分析圖
圖6
圖7
圖8
6 因素分值計算
採用聚類分析（圖6）等方法與多因素綜合評定法相互驗證，保證了結果的可靠性。從圖8可以看出，分段線性插值曲線與回歸分析曲線在總體趨勢上一致，但回歸分析曲線在分值高端偏差較大，而分段線性插值更加靈活，在分值高端仍然能夠與實際情況保持較高的一致性。市場交易樣點地價也驗證了這一點。
本文在《城鎮土地分等定級規程》的基礎上，提出了一個切實可行的城鎮土地分等與基準地價平衡技術方案和系統設計方案，並基於高級語言、GIS組件（MO）和Accsss資料庫實現了該系統。系統可以實現因素選取、權重確定、土地分等與基準地價平衡等功能，並提供了多種結果檢驗方法，保證了結果的准確性。實例表明，系統功能完善，實際應用效果較好，其中以分等為控制的分段線性插值基準地價平衡方法具有較高的實用性。
參考文獻
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李清石.最新全國城市基準地價及土地評估業務手冊.北京：中國大地出版社，2004
⑷ 包頭市2021年3月1日起執行的基準地價成果
摘要 親我久等了為您查詢到一是強化經濟社會發展用地保障。全面落實計劃跟著有效項目落地要求，安排使用新增建設用地計劃268公頃，全市供應土地176宗、506.1公頃，實現價款28.54億元、政府收益11.07億元；市四區出讓土地29宗、139.63公頃，實現價款21.35億元、政府收益6.85億元，化解政府債務10.36億元。
⑸ 城鎮基準地價平衡方法研究——以湖北省為例
劉耀林 劉洋 焦利民 鄧念超
（武漢大學資源環境科學學院，武漢，430072）
摘要：通過分析現階段研究方法的優缺點，結合湖北省城鎮基準地價平衡工作實例，對現有方法進行了改進。首先提出了根據區域經濟發展水平分區片統一還原利率和容積率的方法，然後對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。
關鍵詞：城鎮基準地價平衡；還原利率
1 引言
1.1 城鎮基準地價平衡的目的和意義
城鎮基準地價平衡，是為了協調區域地價，充分發揮地價在調控土地市場中的作用使其能客觀地反映出不同城鎮間真實的經濟差異和地價水平，促進土地市場的均衡發展。由於各城鎮所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同等，必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配，因此對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利於區域間地價協調，培育、發展城鎮土地市場，使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。
1.2 城鎮基準地價平衡的技術流程
城鎮土地分等是基準地價平衡的前導工作，因此首先應進行城鎮土地分等，然後界定基準地價平衡的統一內涵，對參與基準地價平衡的城鎮基準地價進行開發程度、期日、還原利率、最高使用年限和容積率修正，對前次評估基準日之後地價發生較大變化的城鎮還要進行基準地價更新，以保證不同城鎮之間基準地價的可比性，對各城鎮修正後基準地價進行標准化，接著開展基準地價平衡和成果驗證工作，最後廣泛徵求專家和土地行政主管部門意見，確定城鎮基準地價。
1.3 國內城鎮基準地價平衡方法的研究現狀
由於我國自從開展城鎮土地分等定級工作以來，多偏重於本城鎮內部土地的基準地價評估，而對於城鎮所在區域缺乏宏觀調控土地價格的基準地價平衡研究，因此城鎮基準地價平衡工作在全國范圍來說才剛剛起步。2002年山東省作為試點在全國率先進行了城鎮土地分等和基準地價平衡研究，隨後福建省和江蘇省也相繼進行了這方面的研究工作。
他們提出了以序位比較法或分段線性插值法為主導，回歸分析法、土地市場交易樣點資料和專家論證為驗證的技術路線。這些方法在實踐中進行了有益的嘗試，具有較好的效果和可操作性。但同時也存在以下缺點：①統一基準地價內涵時，全省採用統一的容積率和還原利率沒有考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，缺乏嚴密性；②現有的平衡方法和驗證方法均是從城鎮屬性（分等總分值）和基準地價的關系入手，平衡和驗證基準地價，沒有結合區域發展的特點驗證平衡後基準地價空間分布的合理性。
2 分區片統一界定還原利率和容積率——以湖北省基準地價平衡為例
容積率與城鎮經濟發展水平、規劃限制、房地產投資強度等因素有關，具有較強的地域性。土地還原利率本質上是城鎮土地的投資收益率，與城鎮經濟發展水平、房地產投資收益率緊密相關，也具有一定的區域性，在全省對這兩個參數設定統一的值不太合適。因此考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，在湖北省基準地價平衡工作中劃分了5個均值區片，對每個區片確定統一的還原利率和容積率。
區片劃分的原則是：根據各個城鎮的等別及基準地價信息，把等別相近且地價水平相當的城鎮劃分為相同的區片。由於湖北省其他城鎮與武漢市均沒有可比性，因此武漢市可單獨作為一個區片，仍然採用其原來的還原利率和容積率。對於湖北省的其他城鎮，可以按照較發達城鎮、中等發展水平城鎮、欠發達城鎮、不發達城鎮劃分4個區片。區片分布如圖1。
圖1 湖北省城鎮土地區片圖
劃分區片之後，區片容積率可通過計算區片內所有城鎮容積率的平均值來確定，而還原利率的確定則通過調查區片內各城鎮的租售比來實現。湖北省基準地價內涵基本參數信息如表1所示。
表1 湖北省基準地價內涵基本參數
3 分段線性插值方法為主導，分段回歸和空間插值方法為驗證的基準地價平衡方法——以湖北省基準地價平衡為例
3.1 對分段線性插值方法的改進
現階段常用的基準地價平衡方法主要有序位比較法［1］和分段線性插值法［2］，筆者認為前者在數學上缺乏一定的邏輯嚴密性，而後者是一種比較理想的方法，並在福建省基準地價平衡工作中得到了較好的效果［2］。
但該方法存在一個顯著缺點：由於城鎮土地分等時，把每個城鎮作為一個點來考慮，其分等總分值反映的是城鎮綜合的社會經濟發展水平，但不能很好地反映城鎮的特性。例如在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡中，黃石市城區的總分值為88，荊州市城區的總分值為82，它們均為2等。在商業地價和住宅地價方面，等別及總分值能夠較好地反映兩者地水平關系。然而在工業地價方面則不理想，黃石是重工業城市，工業比較發達，工業地價水平較高（最高地價574元），而荊州以商業、農業和輕工業為主，工業處於中等發達水平，工業地價中等偏低（最高地價262元），此時等別和總分值不能很好地反映兩者工業地價的水平關系，這主要是城市的特點和性質引起的，即城鎮的商業、工業、住宅的地價水平並非都是與分等總分值成正比。
因此，將全省各城鎮分別按照土地分等綜合分值和某用途的基準地價高值進行排序，選擇二者序位的吻合程度較高的約占總數15%的城鎮作為控制點，然後生成分段線性插值折線來進行基準地價平衡的方法會造成個別城鎮平衡後地價的失真。例如黃石市城區平衡後的工業地價高值為574 元，與實際水平符合較好，而荊州市城區平衡後的工業地價高值為462 元，則與實際水平相差甚遠。
筆者認為，解決這一問題有兩種方法：
（1）在城鎮土地分等時，就商、住、工三種地類分別採用不同的分等因素因子體系和權重，計算出三種地類的總分值，然後根據城鎮性質設定其商業、住宅和工業的權重，加權求和計算出城鎮綜合總分值，以此進行分等。基準地價平衡時則根據各地類城鎮總分值和標准化基準地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。此方法有兩個缺點：①分等因素因子的數目龐大，指標體系確定的任務繁重；②與城鎮土地分等是將城鎮作為點目標，從宏觀上對城鎮進行分類排隊的思想相違背。
（2）在基準地價平衡時根據城鎮分等總分值和標准化後綜合地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。首先對綜合地價平衡，然後根據城鎮性質，設定商業、住宅和工業地價對綜合地價的影響權重，最後對各地類地價進行平衡。此方法思路清晰，操作簡單。因此本文採用第二種思路對現有的分段線性插值方法進行改進。
如果黃石市城區平衡後綜合地價高值為X，假定平衡後商業地價高值為X1，住宅地價高值為X2，住宅地價高值為X3；根據商業、住宅、工業在城鎮GDP中所佔的比例，設定它們對綜合地價的影響權重為W1，W2 和W3；而且根據劉偉等人的研究［3］，各城鎮合理的商、住、工地價水平應具備一定的比例關系，這可以在各用途土地市場交易樣點資料和各用途各級別基準地價水平中得到反映，假定黃石市城區平衡後商、住、工地價高值的比例關系為P1∶P2∶P3，則有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面兩個式子可求得黃石市城區平衡後商、住、工地價的高值，然後由平衡前後地價的比例關系求得平衡後商、住、工地價的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回歸分析方法對平衡結果的驗證
以城鎮分等總分值為X軸，標准化後的綜合地價高值為Y軸，做出散點圖，然後根據散點的分布趨勢和聚集特徵進行回歸分析或分段回歸分析並獲得回歸方程，以此進行城鎮基準地價平衡。然後將上述兩種方法的平衡結果進行對比分析，找出結果符合程度較高的城鎮和差異較大的城鎮。
圖2 回歸分析界面
圖3 兩種結果的對比分析
3.3 空間插值方法對平衡結果的驗證
3.3.1 核心思想
上述兩種方法均是基於屬性（城鎮總分值和基準地價的關系）方面的考慮來平衡基準地價，並沒有結合區域發展的空間結構考察結果的合理性，因此有必要從空間分布的角度驗證平衡結果。由於影響基準地價的因素主要有繁華程度、交通條件、人口狀況、基礎公用設施狀況、城市規劃、環境狀況以及產業聚集規模，從性質上看這些因素屬於區位條件因素和城鎮內部條件因素，而區位條件因素對地價的影響較大，同時區位條件因素在空間上也具有很強的輻射性，因此筆者認為城鎮的基準地價水平與其周邊有影響力的高級中心城鎮的基準地價是密切相關的，故可採用空間插值的方法對平衡結果進行驗證。
主要思路如下：根據區域發展的空間結構特點，選擇規模較大、輻射能力較強的高級中心城鎮為控制點，參考土地市場交易資料，上述兩種平衡結果以及專家意見確定控制城鎮平衡後基準地價；然後確定各控制城鎮的影響范圍；最後根據城鎮引力模型和地價的衰減規律計算各城鎮的平衡後基準地價。
3.3.2 中心城鎮影響范圍的確定
本文採用類似於確定商服中心作用半徑的方法來計算各控制城鎮的影響范圍。假設控制城鎮中一等中心地的個數為N1，二等中心地的個數為N2，三等中心地的個數為N3…，則各等別控制城鎮的影響范圍為：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，R為某等別控制城鎮地影響范圍；S為區域總面積；N為高於或等於該等別地控制城鎮數目。
因此有：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城鎮的影響范圍。
3.3.3 各城鎮平衡後基準地價的計算
首先選擇影響地價的6個因素為指標，計算出各城鎮的規模指數［4］。假設城鎮D位於控制城鎮A、B和C的影響范圍內（如圖所示），城鎮D的規模指數為Md，控制城鎮平衡後的綜合地價高值為Pa、Pb、Pc，規模指數分別為Ma、Mb、Mc，城鎮D到控制城鎮的最短時間為Ta、Tb、Tc。則根據城鎮引力模型［4］可計算出各控制城鎮對城鎮D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，k為引力常數；r為距離摩擦系數，按慣例一般取2。
根據吸引力的大小可確定各控制城鎮對城鎮D地價的影響權重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然後根據各控制城鎮地價的衰減特性（線性衰減或指數衰減），計算出各控制城鎮地價隨著時間距離［5］衰減到城鎮D時的地價水平P′a、P′b、P′c，最後加權求和得到城鎮D平衡後綜合地價的高值Pd。然後採用2.1中的方法計算出各地類平衡後基準地價。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
獲取上述三種平衡結果之後，還應參考土地市場交易調查資料和當地專家的意見，對3種結果進行調整，取其平均值或較優值作為最終的平衡結果。
通過提出根據區域經濟發展水平分區片統一界定還原利率和容積率的方法，對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。其中改進後的分段線性插值方法和分段回歸分析方法在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡工作中得到了應用，具有很好的效果和可操作性。空間插值方法中關於控制城鎮影響范圍的確定，城鎮吸引力的計算以及控制城鎮地價衰減模型的確定還需要在下一步的工作中進一步的研究並得到實踐的檢驗。
參考文獻
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［6］王遠飛等.GIS和引力多邊形方法在公共設施服務域研究中的應用［J］·經濟地理，2005，25 （6）
⑹ 關於房產評估的基準地價法
基準地價修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件
⑺ 基準地價如何制定及公布
基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。
⑻ 城鎮基準地價內涵
基準地價即土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
石家莊市城鎮土地定級和基準地價評估工作始於20世紀90年代。近年來,隨著土地市場體系建設快速發展,土地市場日趨活躍,隨之而來的土地評估工作也大量開展,部分較早完成基準地價評估工作的市、縣根據當地土地市場的發展和土地價格的變化,已經進行了第2輪或第3輪的基準地價成果更新工作。
⑼ 基準地價成果介紹
2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。
表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2
續表
⑽ 城鎮基準地價更新的目的與意義
為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。