㈠ 西安市國有土地基準地價表 最新的在哪能找到
http://blog.163.com/3614901_66/blog/static/25181497201210216392620/
根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，西安市國有土地級別和基準地價更新成果已經陝西省人民政府批准。為加強地價管理，規範本市土地價格體系，引導土地市場健康發展，促進土地的優化利用，保障國有土地資產的合理收益，現將西安市中心市區國有土地基準地價予以公布。本基準地價自公布之日起執行，2007年3月27日西安市人民政府公布執行的國有土地級別和基準地價同時廢止。本基準地價具體應用問題由西安市國土資源局負責解釋。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市區國有土地基準地價表
土地用途
基準
土地地價
級別
單位面積地價 元/平方米（萬元/畝）
商服用地
住宅用地
工礦倉儲用地
公共管理與
公共服務用地
Ⅰ
9600（640）
4800（320）
945（63）
3300（220）
Ⅱ
6450（430）
4050（270）
720（48）
2400（160）
Ⅲ
4500（300）
3300（220）
555（37）
1725（115）
Ⅳ
3450（230）
2550（170）
420（28）
1125（75）
Ⅴ
2550（170）
1920（128）
345（23）
825（55）
Ⅵ
1950（130）
1380（92）
255（17）
675（45）
Ⅶ
1425（95）
975（65）
210（14）
555（37）
Ⅷ
1050（70）
705（47）
480（32）
Ⅸ
750（50）
X
540（36）
使
用
說
明
1．基準地價內涵：①容積率：商服和住宅用地平均容積率為2.5，工礦倉儲用地平均容積率為0.7，公共管理與公共服務用地平均容積率為1.5；②土地開發程度：商服、住宅用地均為「六通一平」（供水、排水、供電、供氣、通路、通訊、場地平整），工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地均為「五通一平」（供水、排水、供電、通路、通訊、場地平整）；③土地使用年期：商服用地為40年，住宅用地為70年，工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地為50年。
2．土地級別：各用途土地級別分別以《西安市城區商服用地基準地價圖》、《西安市城區住宅用地基準地價圖》、《西安市城區工礦倉儲用地基準地價圖》、《西安市城區公共管理與公共服務用地基準地價圖》為准。
3．土地用途分類：工礦倉儲用地含工業用地、倉儲用地和采礦地；公共管理與公共服務用地含機關團體、新聞出版、科研教育、醫衛慈善、文體娛樂、公共設施、公園綠地、風景名勝等用地。交通運輸用地和水域水利設施用地基準地價參照工礦倉儲用地；特殊用地基準地價參照公共管理與公共服務用地。
4．工業限制區：工礦倉儲用地基準地價不包含工業限制區，對工業限制區內現有存量工礦倉儲用地，其地價水平參照工業限制區范圍內公共管理與公共服務用地土地級別，並按一級2400元/平方米（160萬元/畝）、二級1725元/平方米（115萬元/畝）、三級1275元/平方米（85萬元/畝）、四級945元/平方米（63萬元/畝）掌握。
5．臨潼旅遊度假區范圍內與西安市主城區接邊區域基準地價參照接壤的主城區各用途地價執行。
㈡ 城鎮基準地價更新的目的與意義
為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。
㈢ 城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統設計與實現
劉耀林 焦利民 劉洋
（武漢大學資源與環境科學學院，武漢，430079）
摘要：本文探討了城鎮土地分等與基準地價平衡的技術路線、模型方法和系統設計思路，提出了系統的總體結構模式、功能模塊劃分、資料庫構成和面向對象的系統類設計，並基於高級語言、GIS組件和資料庫技術實現了該系統。實例表明，系統設計可行，效果較好，實用性強。
關鍵詞：城鎮土地分等；基準地價平衡；組件式；GIS
城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，採用多因素綜合評定方法判定城鎮土地等別。城鎮土地等反映城鎮之間土地質量的總體差異，其序列在區域（如省）或全國范圍內統一排列。基準地價平衡是在區域范圍內，根據現有各城鎮土地定級與基準地價平衡成果，在統一基準地價內涵、基準地價修正的基礎上，對各城鎮的基準地價進行平衡，建立區域內統一、協調的基準地價體系。目前我國城鎮基準地價體系基本建立，但各城鎮的基準地價由於技術方法、基準地價內涵等的不一致性，導致城鎮之間基準地價的不可比性。開展城鎮土地分等和基準地價平衡工作對於規范基準地價體系、發揮基準地價對土地市場的宏觀調控作用有重要意義。
目前我國城鎮土地分等研究主要集中在城鎮土地分等的影響因素和分等方法等問題，採用城鎮土地分等指導基準地價平衡並完成區域性實踐研究的只有山東、福建等地，但並沒有形成統一、成熟的基準地價平衡方法。上述研究大多也藉助了計算機技術、GIS技術，但還沒有設計開發相對獨立、完整的城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統。本文提出了一套完整的城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程，並基於此開發了信息系統，同時以湖北省為例給出了系統應用實例。該系統操作簡便，功能較為完善，有助於提高工作效率以及結果的准確性和可靠性。
1 技術流程與方法分析
1.1 技術流程
城鎮土地分等是對城鎮土地質量的綜合評定，對基準地價平衡起指導和控製作用。土地市場交易資料是土地市場情況的直觀反映，可以作為土地分等與基準地價平衡的結果驗證的參考依據。本文提出以城鎮分等綜合分值為控制、採用分段線性插值方法進行分類基準地價平衡、並以市場交易樣點進行檢驗的技術路線。同時顧及下面兩點：對於基準地價資料較老、無法通過簡單修正而滿足平衡條件的城鎮，則基於補充調查樣點進行基準地價更新；對土地分等和基準地價平衡結果採用多種方法進行驗證和檢驗。具體的技術流程如圖1。
圖1 城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程
1.2 模型與方法
1.2.1 因素選取與權重確定
《城鎮土地分等定級規程》（以下簡稱《規程》）中列出了較為全面的城鎮土地質量影響因素，根據實地情況進行選取或補充，充分考慮因素影響顯著性、區域差異性、可得性等，建立初始的因素因子體系。然後進行主成分分析，提取主成分，基本確定因素因子體系。最後通過召開專家論證會，廣泛聽取意見，最終確定城鎮土地分等的因素因子體系。在進行系統設計時，提供較為全面的因素體系供用戶選擇，一級因素包括以下八大類：城鎮區位、城鎮集聚規模、城鎮基礎設施、城鎮公用設施、城鎮用地效率、城鎮生態環境、區域經濟發展水平、區域土地供應潛力。
權重確定可選用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法或灰關聯度分析法等。
1.2.2 城鎮土地分等
根據《規程》要求，城鎮土地分等採用多因素綜合評判法進行各級因素作用分和城鎮綜合分值的計算，採用數軸法和總分頻率法進行城鎮土地等的初步劃分。而實際工作中，由於城鎮數目較少，採用上述方法進行等別劃分時效果並不理想，引入總分柱狀圖法，按照自然分段法（Natural Breaks）進行等別劃分。
採用聚類分析法進行城鎮土地分等，驗證初始分等結果。將城鎮作為聚類對象，將多因素綜合評判計算的參評因素綜合分值作為因子評分值，分等因素因子的權重作為聚類對象的總排序權重，加權計算聚類對象之間的距離，按距離進行聚類。這里採用歐式距離：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，Dij——第i個分等對象到第j個分等對象的歐氏距離；
Wk——第k個因子的總排序權重值；
Fik——第i個分等對象到第k個因素的評分值；
Fjk——第j個分等對象到第k個因素的評分值。
此外結合基準地價資料、市場交易資料和專家經驗進行校驗，對分等結果進行調整並最終確定城鎮土地等別。
1.2.3 基準地價平衡
基準地價平衡的操作對象是修正和規范後的城鎮基準地價，如修正後統一到高值、中值、低值。平衡時一般針對高值進行，平衡後中值和低值按不變間距推算。基準地價平衡方法目前還沒有國家規范可循，這里採用選取典型城鎮作為控制點、根據分等綜合分值進行分段線性插值的方法。平衡計算的基本公式為：
Pi＝P0 －ΔNi（P0 －Pn）/（N0 －Nn）
式中，Pi——某城鎮某用途基準地價高值的平衡結果；
P0——前控制點某用途基準地價高值；
Pn——後控制點某用途基準地價高值；
ΔNi——當前城鎮與前控制點分等綜合分值的差；
N0——前控制點的城鎮土地分等綜合分值；
Nn——後控制點的城鎮土地分等綜合分值。
2 系統結構與功能模塊設計
2.1 系統結構
城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統採用組件式開發方式，高級語言採用VC＋ ＋6.0，GIS組件採用MapObjects 2.1，屬性資料庫採用Micro Access 6.0進行管理。系統結構如圖2。
圖2 系統結構圖
2.2 功能模塊
按照軟體結構化設計的原則，自頂向下逐步劃分城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統的功能模塊和子模塊。
2.2.1 數據管理模塊
該模塊主要實現圖層加入、圖層顯示控制、視圖縮放瀏覽、視圖導航等功能，並實現對空間數據和屬性數據（分等因素調查數據表、基準地價調查表、修正系數表等）的一體化管理。
2.2.2 數據編輯模塊
該模塊主要實現圖形數據（點、線、面）和屬性數據的編輯處理。
2.2.3 因素體系和權重確定模塊
該模塊包括兩個子模塊。
因素選擇子模塊：實現用戶初選因素因子體系、根據調查數據進行主成分分析、最終確定分等因子體系等功能。
權重確定子模塊：實現因子權重的計算功能，包括特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法、灰色關聯度分析法。
2.2.4 城鎮土地分等模塊
該模塊實現多因素綜合評判法城鎮土地分等和結果校驗，包括三個子模塊。
分等因素計運算元模塊：實現單因子分值計算（指標賦分加權求和法、位序法）、次級因素分值計算、一級因素分值計算和總分值計算。
等別劃分子模塊：根據各城鎮分等總分值劃分等別，包括總分頻率法、數軸法和柱狀圖法。
等別校驗子模塊：實現聚類分析法城鎮土地分等並與初始等別進行對比分析、等別的基準地價檢驗等。
2.2.5 基準地價平衡模塊
該模塊包括五個子模塊。
基準地價更新子模塊：對於基準地價成果不具有現勢性（由於上次基準地價工作較早、城區范圍擴大、城市建設迅速等原因）需要進行基準地價更新以滿足平衡需要。
基準地價預處理與修正子模塊：完成基準地價標准化（如將城鎮基準地價統一到高、中、低三級）和基準地價修正（期日、年期、容積率、開發程度）。
基準地價平衡計運算元模塊：選擇等別次序和基準地價次序相近、基準地價標准和市場實際情況一致性較高的典型城鎮作為控制點；根據城鎮土地分等總分值採用分段線性插值方法進行基準地價平衡。
基準地價平衡校驗子模塊：採用回歸分析法、空間聚類分析法、空間插值法進行基準地價平衡檢驗。
基準地價控制幅度測算：實現各等別和各城鎮基準地價控制幅度的測算。
2.2.6 數據輸出模塊
報表輸出子模塊：實現城鎮土地分等和基準地價平衡成果表的格式輸出功能。
圖件輸出子模塊：實現城鎮土地分等圖件和基準地價平衡圖件的輸出功能。
發布數據轉出子模塊：將可用於公開發布的數據提取轉出形成信息發布資料庫。
3 系統資料庫設計
3.1 數據組成
城鎮土地分等與基準地價平衡資料庫由空間資料庫和調查表格資料庫兩大部分組成。空間資料庫的主要內容是：基礎地理數據，包括水系、交通、行政區劃等；城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖；各城鎮商業、住宅、工業的市場交易調查樣點分布圖。調查表格資料庫的主要內容是：分等因素因子調查表，包括前述八大類因素因子的調查表格；基準地價調查表，包括基準地價評估確定的商業、住宅、工業各級別基準地價、級別面積比例及基準地價內涵和相關參數，以及調查時點基準地價的執行標准；修正系數表，包括城鎮基準地價評估時制定的期日、年期、容積率和開發程度修正系數表；交易樣點調查表，包括城鎮土地交易資料調查表、城鎮商品住宅交易樣點調查表等；基準地價更新樣點調查表（僅對需要進行基準地價更新的城鎮而言），包括土地使用權出租調查表、土地使用權出（轉）讓調查表、商品房出售調查表等。
3.2 空間數據組織
根據空間數據的用途（如基礎地理數據、單元圖、樣點圖等）分類，圖層採用shape格式存儲，通過MO組件進行訪問和管理。單元圖在視圖中用行政區劃結構樹建立索引。
3.3 調查表格數據組織
將調查表格數據規范化，使之符合3 NF要求，並分類存儲於Access資料庫。系統通過ODBC與之交互。
3.4 空間數據和屬性表格數據的關聯
空間數據與屬性表格數據之間通過關鍵字以自然連接方式關聯。城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖與分等因素因子調查表關聯生成各分等因素圖層。交易樣點分布圖與交易樣點調查表關聯生成交易樣點地價圖層。
綜上所述，系統資料庫結構可用圖3表示。
圖3 系統資料庫結構圖
4 系統類設計
城鎮土地分等與基準地價平衡系統採用面向對象技術開發，系統類主要包括主程序框架類、視圖類、文檔類、工程管理相關類、土地分等因素體系及權重確定相關類、土地分等相關類、基準地價平衡相關類、基準地價更新及修正相關類、成果輸出相關類。
類設計遵循開閉原則（擴展性方面是開放的而在更改性方面是封閉的）、替換原則（子類應當可以替換父類並出現在父類能夠出現的任何地方）、依賴原則（與特定業務有關的依賴關系依賴介面和抽象類而不是具體類）、介面分離原則（盡量避免功能太多的服務介面類）。類、函數、變數的命名原則遵循一般的設計原則，盡量簡潔、清晰，並具有良好的可區分性。
系統類關系如圖4所示。
圖4 系統類關系圖
5 系統應用實例
城鎮土地分等與基準地價平衡系統在湖北省取得了成功應用。湖北省共有84個城鎮土地分等與基準地價平衡單位。基於該系統完成了因素選取、權重計算、土地分等、等別檢驗、基準地價平衡、平衡結果檢驗等工作，系統界面友好、操作方便，結果符合實際。以下是系統部分功能的界面示例（圖5～圖8）。
圖5 聚類分析圖
圖6
圖7
圖8
6 因素分值計算
採用聚類分析（圖6）等方法與多因素綜合評定法相互驗證，保證了結果的可靠性。從圖8可以看出，分段線性插值曲線與回歸分析曲線在總體趨勢上一致，但回歸分析曲線在分值高端偏差較大，而分段線性插值更加靈活，在分值高端仍然能夠與實際情況保持較高的一致性。市場交易樣點地價也驗證了這一點。
本文在《城鎮土地分等定級規程》的基礎上，提出了一個切實可行的城鎮土地分等與基準地價平衡技術方案和系統設計方案，並基於高級語言、GIS組件（MO）和Accsss資料庫實現了該系統。系統可以實現因素選取、權重確定、土地分等與基準地價平衡等功能，並提供了多種結果檢驗方法，保證了結果的准確性。實例表明，系統功能完善，實際應用效果較好，其中以分等為控制的分段線性插值基準地價平衡方法具有較高的實用性。
參考文獻
國土資源部.城鎮土地估價規程.北京：國土資源部，2001
嚴星，林增傑.城市地產評估.北京：中國人民大學出版社，1999
劉耀林.土地信息系統.北京：中國農業出版社，2002
李清石.最新全國城市基準地價及土地評估業務手冊.北京：中國大地出版社，2004
㈣ 龍口市基準地價文件--最新的
龍口市人民政府文件
龍政發(2007)41號
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龍口市人民政府關於公布城鎮土地級別與基準地價的通知
各鎮(區、街)政府(管委、辦事處)，有關部門：
隨著我市城市規劃的實施和城市建設的發展，全市城鎮土地利用結構發生了重大變化。為進一步加快城市化進程，規范土地市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國土資源部《城鎮土地分等定級規程趴《城鎮土地估價規程》等有關法律法規，市國土資源局對2002年制訂的土地級別和基準地價進行了調整與更新，已經省國土資源廳驗收並經煙台市國土資源局批復。現將調整更新後的土地級別與基準地價成果予以公布，自公布之日起執行。今後，龍口市城鎮規劃區內，凡實行土地出讓、轉讓、出租、抵押、入股、聯營等顯化土地資產價值的，均須．據此依法進行評估，並經市國土資源局備案。實施工作中的具體問題，由市國土資源局負責解釋。
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附件:
龍口市城鎮土地級別與基準地價更新成果
一、龍口市城市規劃區土地級別劃分為五級，鎮駐地土地級別劃分為兩級。在同一級土地中，根據區位、交通、基礎設施、使用年限等宗地條件修正基準地價，測算、評估宗地地價工業用地出讓最低價標准(每平方米204元)，是國家調控政策確定的工業用地的最低出讓價格標准，不作為徵用土地的利喉依據。
二、東城區、新區、高新區、東江鎮駐地、新嘉鎮駐地壬准地價表: (單位：元/平方米)
土地級別
商業用地
住宅用地
工業用地
一級地
1380
750
456
二級地
986
598
380
三級地
610
465
293
四級地
392
360
245
五級地
265
249
230
三、西城區（龍口經濟開發區規劃區范圍）基準地價表：單位：元/平方米
土地級別
商業用地
住宅用地
工業用地
一級地
1190
615
440
二級地
778
446
345
三級地
505
359
276
四級地
312
295
245
五級地
256
235
232
四、建制鎮基準地價表： 單位：元/平方米
名稱 商業
住宅
工業
一
二
一
二
一
二
北馬鎮
345
200
300
190
230
220
諸由觀鎮
290
192
252
179
230
220
蘭高鎮
255
180
238
160
230
220
石良鎮
252
174
235
155
230
220
蘆頭鎮
265
175
235
155
230
220
徐福鎮
239
160
219
150
230
220
黃山館鎮
215
153
195
141
230
220
下丁家鎮
190
131
175
120
230
220
七甲鎮
180
130
170
120
230
220
龍港街道
255
170
235
160
230
220
詳見http://www.lkgt.gov.cn/AD/版權所有 龍口市國土資源局
㈤ 城鎮基準地價更新的技術路線
依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。
分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。
基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。
圖8.1 土地定級估價流程圖
㈥ 關於房產評估的基準地價法
基準地價修正法基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件
㈦ 基準地價如何制定及公布
基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。
㈧ 基準地價成果介紹
2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。
表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2
續表