南華地宗轉讓

① 同一宗土地簽土地轉讓協議，還是簽經營權轉讓協議，那個協議更具有法律效力

如果是農村耕地，無論簽訂的是什麼協議，實際上都是土地經營權轉讓。
因為農村土地屬於集體所有。
《農村土地承包經營法》明確規定，農村土地可以流轉。只要雙方簽訂協議，向村委會備案，就是合法有效的。

② 違規改變土地用途後轉讓宗地怎樣辦理

根據《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的回，由縣級以上人答民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

③ 一土地使用方將一塊宗地進行了開發，目前開發了一半，由於資金問題想轉讓另一半，請問能否將另一半進行轉讓

1、無法轉讓一半土地使用權。不過你可以採用合作開發的模式。因為你拿地企業已經確定，開發主體不能變，你可以轉讓公司股權。
2、土地交易不管什麼情況下只有國土有權力，任何其他企業或個人無權。
3、這個問題就不用回答了。

④ 這宗非法轉讓土地連環案的責任主體怎樣認定

1995年，甲村為解決本村適齡兒童入學問題，經村民代表會議研究同意，將甲村土地10畝無償轉讓給乙村小學，用於建教工宿舍，並簽訂了《用地協議書》。由於乙村小學資金短缺，截至2002年，該宗土地一直未被開發建設，仍由甲村村民耕種。2002年，乙村小學與開發商簽訂《協議書》，雙方約定：乙村小學將甲村10畝土地（為一般耕地，不符合土地利用總體規劃）提供給開發商用於商品房開發，開發商付給乙村小學28萬元；對開發後的商品房，乙村小學可優先購買。開發商於2005年1月向乙村小學支付28萬元。該工程於2005年4月動工建設，目前已基本建成。針對該案的處理，有兩種意見。
第一種處理意見認為，乙村小學未經有權機關依法批准，擅自改變土地用途，應追究法律責任。對甲村轉讓土地行為則可不追究法律責任。乙村將集體土地轉讓給開發商進行房地產開發（且構成違法事實）違反了《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款、第六十三條之規定，屬非法轉讓集體土地行為。依據《中華人民共和國土地管理法》第八十一條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條的規定予以處罰。
另一種處理意見認為，對甲村、乙村小學的處理沒有變化，受讓方即開發商在未取得合法建設用地手續的情況下，擅自佔用集體土地從事房地產開發，違反了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條之規定，屬非法佔地行為。依據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條之規定予以處罰。
筆者認為，第一種處理意見體現了公正、公平原則，但在具體執行中，《中華人民共和國土地管理法》第八十一條僅規定責令限期改正，至於「如何限期改正」，規定得不詳細，在執法實踐中不便操作。第二種處理意見便於執行，但對於同一違法行為的轉讓雙方，盡管受讓方也是未經批准，擅自佔用，符合非法佔用土地的要件，但一方以非法轉讓處理，而另一方卻以非法佔地處理，在法律上缺少明確規定，實踐中是否可行?本案涉及的第一次非法轉讓土地問題，能否免於行政處罰?請問哪種處理意見更為妥當?山東省棗庄市國土資源局 鄭沖 顏忠民
答：對來信所提到的問題，根據國家法律法規和有關規定，提出如下意見，僅供參考。
甲村無償轉讓10畝土地建學校雖違法，但未形成事實，土地仍然是甲村所有。1986年出台的《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定，農村居民住宅建設，鄉（鎮）村企業建設、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設等鄉（鎮）村建設，應當按照鄉（鎮）村建設規劃進行。該法第四十條規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉級人民政府審核，向縣級人民政府土地管理部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上人民政府批准。根據這兩條規定，在《中華人民共和國土地管理法》實施9年之後的1995年，甲村為解決兒童入學問題，願意提供10畝土地的許諾不符合法律規定。甲村與小學所簽訂的所謂《用地協議書》屬於違反國家土地政策的違法協議，按照《中華人民共和國合同法》的規定，該協議沒有法律效力。這10畝土地的無償轉讓雖然違法，但尚未形成事實，至2002年仍然保持原來用途，土地仍然由原來的農民耕種，仍是甲村的土地，土地的權屬、用途均未發生任何變化。
在該案中，土地所有權人是甲村，甲村為了小學校建設無償提供土地，沒有贏利的主觀意願和實際結果，應不予追究責任。
乙村小學非法轉讓土地獲利已經構成了非法轉讓土地行為。現行《中華人民共和國土地管理法》是經修改後於1998年重新頒布的，其中第六十一條規定與原《中華人民共和國土地管理法》第三十七條規定相同，增加了「其中涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續」。體現了土地管理嚴而又嚴的精神。然而乙村小學在2005年，即新《中華人民共和國土地管理法》實施7年之後，對土地管理法律規定置若罔聞，不請示、不報告、不咨詢，以從未取得的違法的土地使用權換得28萬元，是嚴重的違法行為。
對開發商來說，由於房地產投資數額巨大，公開施工難以掩人耳目，開發商投資前對取得土地使用權手續都是十分慎重的。但本案中，開發商明知道乙村小學沒有合法用地手續，在國家大力治理土地市場管理秩序的情況下，心存僥幸心理，違法投資，造成的損失只能自己承擔。
本案中，與開發商簽訂《協議書》的是乙村小學，乙村小學不是土地所有權人，不是已經取得農民集體土地使用權的土地使用者，也不是出租已經取得的土地使用權，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第八十一條；乙村小學本身沒有佔用土地搞建設，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第七十六條；乙村小學不是行政機關也沒有下文批准他人用地，所以不適用《中華人民共和國土地管理法》第七十八條；乙村小學為了贏利轉讓甲村的土地，違法特徵符合《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定的「買賣或者以其他形式非法轉讓土地的」情形。可依照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定處理。沒收乙村小學28萬元非法所得，由於該建設不符合當地規劃，應對開發商作出限期拆除新建的建築物和其他設施的行政處罰，這10畝土地所有權仍然屬於甲村所有。開發商拒絕執行的，依照《中華人民共和國土地管理法》第八十三條的規定予以處罰。
為了減少開發商拆除房屋和恢復耕地的投入損失，減少社會財富的自我破壞，如果經政府領導批准，可以修改規劃的，可將該非法建築物予以沒收，用做教室，作為政府對於公共教育事業的投入。由受益單位繳納這10畝土地的征地費。
國土資源部政策法規司 陳戰傑

⑤ 土地置換何以「換」出個非法轉讓

□遲磊

閱讀提示：一學院未經有權機關批准，將自己以劃撥方式取得的土地，與一公司以出讓方式取得的土地進行置換。由於劃撥土地使用權轉讓條件是被法律法規嚴格限制的，這起置換便構成了非法轉讓土地行為。

［案情］

某市中心區A宗地，使用權由甲學院以劃撥方式取得。位於市郊與A宗地面積相近的B宗地，使用權為乙公司以出讓方式取得。

在乙的提議下，甲乙達成協議，乙以B宗地附加若干資金為條件，與甲交換A宗地。交換後，甲於B地建設了新校區，乙將A宗地分割後分別轉讓給丙、丁公司開發商業服務項目，整個交易乙獲利逾千萬。

［分析］

對於本案的處理，一種意見認為，甲與乙的交易屬於土地置換，乙與丙、丁之間屬於合法轉讓，A宗地的使用權從甲轉移至丙、丁的整個過程都是自願、等價和有償的，所欠缺的僅僅是辦理變更登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條的規定，應按照第八十二條規定由縣級以上土地行政主管部門責令其限期辦理。

另一種意見認為，甲、乙、丙、丁之間土地權利的轉讓是非法的，構成了非法轉讓土地違法行為，應按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定追究相對人的法律責任。

本案的焦點在於，甲所享有A宗地的使用權是以劃撥方式無償取得的，而劃撥土地使用權的轉讓條件是被法律法規嚴格限制的。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。」

按照上述規定，甲學院不具備第一項規定的條件，沒有履行第四項規定的義務，並且沒有市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，所以無權轉讓A宗地的土地使用權，也就是說轉讓是非法的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款也對劃撥土地使用權房地產轉讓作了類似的規定，雖然具體內容不同，但原則都是要有關部門批准，要補繳出讓金。由於轉讓的非法性導致了轉讓的無效，因此乙並未取得A宗地的合法權利，這一前提決定了後續的乙和丙、丁之間轉讓行為的違法性——乙將不享有權利的A宗地轉讓給丙、丁，當然是不合法的。

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。

全面來看這一非法轉讓行為，乙在當中扮演了類似政府的角色——將A宗地收回後再行出讓，而甲在B地辦學與在A地並無實質區別，且獲得了相當可觀的改善教學條件的資金，丙、丁從乙處獲得黃金地段的價格也明顯低於政府出讓的價格，各方都有利可圖，促成了這一非法交易。各方所獲利益之和，正是A宗地由於用途發生改變而使土地使用權增加的價值，而這一價值正是國家流失的土地資產。

關於對非法轉讓土地行為的處罰，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定，對拆除或沒收非法轉讓土地上的建築物沒有疑義，但對違法所得的認定爭議也比較大。對違法所得不但要沒收，而且罰款的數額也依據其確定。

筆者認為，違法所得即違法者通過違法行為獲得的收益，應為「凈利潤」，即違法活動的全部所得扣除違法行為的成本。本案中，甲的非法所得應是從乙處獲得的資金和B宗地使用權的折價減去其原在A地的房產的折價；乙的非法所得是從丙、丁處得到的價款減去B宗地使用權的折價和給付甲的資金；丙、丁的非法所得是A宗地作為商服用地的市場價格減去其向乙支付的價款。

需要強調的是，乙作為整個違法活動的策劃者，應從重處罰。

⑥ 土地轉讓要辦什麼手續

一般的土地轉讓需要辦理的手續及流程有：

第一步、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

第二步、審查。接到申請後，辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續，並在15日內通知轉讓當事人。如改變土地用途須有規劃部門意見。轉讓時需分割建築物的應有房產主管部門意見。

第三步、現場勘察。現場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，並制圖確定四鄰、面積，必要時需經四鄰簽章認可。

第四步、地價評估，並提供報告書。審核評估報告與轉讓協議，轉讓價明顯低於市價的，建議市府優先購買；價格過高的，可建議採取必要調控措施。

第五步、填寫轉讓審批表。認真核對原批准文件、評估報告、規劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、准確、字跡工整。

第六步、審批。審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經所長簽字後，經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批准。

第七步、交納有關稅費

第八步、登記編號。審批後，也可在審批前到產權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產權科統一保存，按年度繳檔案室。

第九步、土地使用權變更登記

(6)南華地宗轉讓擴展閱讀

用地單位審報材料齊備後，由具體承辦人報部門負責人審批後由轉讓雙方簽定轉讓合同。需報材料：

（一）轉讓方提供

1、原土地證或土地證明函原、復印件；
2、原土地出讓合同復印件；
3、上交稅務局土地增值稅證明復印件；
4、提供土地評估報告；
5、規劃辦審定的航測地形圖的紅線圖原件。

（二）受讓方提供

1、項目批復原、復印件；
2、企業法人營業執照（副本）及法人代表人身份證復印件；
3、上交財政局契稅證明復印件。

（三）轉讓雙方提供

1、土地轉讓申請書原件；
2、經公證的《國有土地使用權轉讓合同》 原件（4份）。

（以上資料規格為B5紙，一式2份。）

⑦ 房產證過戶是被告知土地超宗不能過戶怎麼辦

本人拿著你的產權證和土地證到所屬房管局,交土地出讓金和印花稅就可以把土地證的名字變更到產權證名下

⑧ 一本土地權證,被出讓兩宗地塊,並核發了土地權證和不動產權證。怎麼維權,請支

一本土地權證被出讓兩宗地塊，並還發了土地權證和不動產權證，這個應該去法院解決。

⑨ 廣東發生轉讓土地時，採集信息「注銷宗地」功能如何使用

發生轉讓土地時，請在「城鎮土地使用稅稅源信息採集(優化版)」中進行「注銷宗地專」的操作。1.在「屬城鎮土地使用稅稅源信息採集(優化版)」中，點擊「注銷宗地」；2.填寫「土地出轉讓時間」（填寫轉讓土地當月最後一日），點擊「注銷宗地」。完成注銷宗地後，在申報土地使用稅時，系統產生申報數據會截止至土地轉讓所屬月份。注意：如「注銷宗地」操作錯誤，可點擊「撤銷注銷」功能系統將返回注銷宗地前的狀態，可以重新操作注銷宗地。例子：企業土地使用稅為半年申報一次，2017年3月8日轉讓土地。（注意：此處僅作例子，土地出轉讓時間應填寫轉讓土地當月最後一日）。1.進入申報2017年上半年的界面，系統帶出2017年1月至6月數據。2.操作注銷宗地，填入轉讓土地時間，再進入申報界面，系統僅帶出2017年1月至3月的數據。如果注銷宗地後進行撤銷注銷操作，申報界面重新帶出2017年1月至6月的數據。

⑩ 是改變用途還是非法轉讓——對一宗違法用地案件的定性辨析

□陳文光
閱讀提示：甲公司利用自有劃撥土地與乙公司合作建設經濟適用住房。雙方取得計委和房改部門批文後，在未經土地管理部門批準的情況下，動工建設。這起違法行為是屬於改變用途還是非法轉讓，成了討論焦點。
［案情］
甲公司利用自有劃撥土地經計委和房改部門批准與乙公司合作建設經濟適用住房。雙方簽訂了合作協議，協議約定：由甲公司提供其劃撥土地，負責辦理相關手續並組織施工建設；乙公司按每平方米1300元均價向甲方購買住房140套，共約1.4萬平方米，共計人民幣1820萬元，並按工程進度付款。雙方簽訂協議取得計委和房改部門批文後，在未經土地管理部門批準的情況下，動工建設，佔地面積15畝。執法人員在巡查執法中發現這一情況後及時向其下達了停工通知，並進行立案調查。
［分析］
在案件處理過程中，對案件的定性出現了兩種不同意見。
第一種意見認為，因為甲公司未經土地管理部門依法批准與乙公司簽訂協議合作建房，他們合作的實質是一方出地一方出資雙方進行合作，其土地使用權隨著房屋的買賣最終由甲公司轉移到了乙公司。這一行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，應屬非法轉讓劃撥土地使用權行為。
第二種意見認為，甲公司未經土地管理部門依法批准擅自將本公司原用於生產生活的劃撥土地興建經濟適用房賣給乙公司。其行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第八十條規定，屬不按批准用途使用國有土地行為。
筆者同意第一種意見。用以合作的這宗土地原為甲公司生產生活用地，甲公司在未經土地管理部門依法批準的情況下建經濟適用房，賣給乙公司或者向社會發售，似乎也可定性為不按批准用途使用國有土地。但國土資源局認為，在實際辦案中是將其定性為非法轉讓還是定性為改變用途還需要看其房屋銷售的對象。如果甲公司沒有合作對象而建經濟適用房向社會公開發售，那麼將其定性為改變土地用途較為合適，也便於操作；而像甲公司和乙公司簽訂了合作協議，由一方出地，一方出資作為條件合作且將房屋建好後賣給乙公司這種情況定性為非法轉讓較為合適。
因此，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十八條規定，決定給予如下處罰：沒收該宗土地上新建的建築物；沒收甲公司非法所得；對雙方各處罰款。