鄭州農家院轉讓

❶ 10萬買個農家院 看似餡餅實為陷阱

關注房產的人，不少都接到過農家院出售的信息，價格10萬多一點，就可以擁有一個300平左右的農家院，宣傳內容中說，不管是自住還是投資都很不錯。部分農家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等，作為購買農家院的贈品，讓很多投資者看了都很心動。然而，購買這樣的農家院在法律上是否受到法律保護？是否可以長期持有？

問題一，農村買房是否受到法律保護？

我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

因此，購買到的房屋實則為小產權房，即城裡人在鄉下買房時，拿到的村裡或是鄉里的產權。小產權房實際上沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。

顯然，在現行政策下，「小產權房」無疑屬非法之列，在農村投資買房是不受法律保護的，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。即使擁有房屋的合法使用權，翻建房屋也是不受法律保護的。所以購買房屋後想要對房子進行改造，也不受法律保護。

問題二，購買還是長期租憑？

仔細詢問購買細節時，購買實為長期租賃，期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院，銷售開發已形成了一定規模。同時，這些農家院都形成了小區，擁有統一的物業，更好地方便居住者。

問題三，租賃期限越長越好？

在租賃問題上，商家承諾租期足夠長，不會影響使用，通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」消費者在簽署合同時一定要看清租期，切莫認為租期越長越好。

不建議購買或承租農業生態別墅

實際上，早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區縣全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，並由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅，對於變相搞房地產開發的單位和個人追究刑責。

目前市場上出售的農家院，大多租用農村集體土地，建有配套房。銷售者聲稱「雙方簽訂的是租地合同，不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定」。然而不少在售農家院的建築面積都超出了規定。

北京市齊致律師事務所律師林莉此前接受采訪是表示，「農業生態別墅是高房價背景下的產物，是小產權房的變種。這種變相的房地產開發易造成耕地流失，不符合法律法規，建議不要購買或承租。」

（以上回答發布於2015-07-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 鄭州高新區哪裡有農家院，靠近蓮花街，飯菜不錯的地兒

鄭州市高新區蓮花街與長椿路交叉口向北100米就有。或者在蓮花街上的河南工業大學南門對面也有。都挺不錯的
再看看別人怎麼說的。

❸ 京郊要推養老農宅 跟「農家院」有何區別

近日，有消息稱北京懷柔區為吸引社會投資對閑置農宅進行改造 ，打造了北京首家養老農宅。於是有人就問，這跟之前忽悠人買的農家院有何區別？

北京懷柔將打造本市首家養老農宅合作社

位於懷柔區渤海鎮田仙峪村的本市首家養老農宅合作社，通過吸引社會投資對閑置農宅進行改造，打造休閑養老社區。

田仙峪村位於懷柔區渤海鎮東北部，與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。

然而，因為很多村民外出務工，部分村民購置其他房產，村裡有很多宅子都長時間大門緊鎖、空置了下來。而且，由於農宅不能上市交易，只能在村集體成員內部轉讓；想出租，卻難以找到合適的租客。所以，村裡的閑宅大多沒有利用起來。

為了幫村民解決這一難題，區鎮政府想到了與社會資本的合作。2014年8月，北京市首家養老農宅合作社在懷柔區渤海鎮田仙峪村成立，它利用閑置農宅的原有資源，實行保護性開發，形成了「農民出房、合作社入股、公司經營、政府服務」的新模式。據了解，懷柔作為試點，運行成功有有望推向全市郊區。

說到這里，很多人都想起了之前收過的一些十萬元買北京農家院的小廣告單。當時，購房指南曾告誡大家，千萬不要買這樣的農家院，風險太大。那這個養老農宅與以前的農家院又有何區別呢？

上期回顧：《十萬買個農家院 看似餡餅實為陷阱》

首先，你需要知道農宅是不可以買賣的！

根據我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

所以，養老農宅與農家院購買的第一個區別就是，前者是合法的，後者則無疑屬非法之列。

前者因為是區鎮政府組織的，農民出房自願入股，所以社會資本前去投資或者租住，是完全合法的。

而後者聲稱可以「在農村投資買房」，其實質屬於不受法律保護的小產權房，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。

其次，經營策略上也不一樣。

根據近日的媒體報道，現在成立的村合作社，會有專門的評估小組，實地考察後制定出一套高於市場價格的出租方案，並引入國奧集團對流轉的閑置農宅進行了內部的重新設計改造。

而所謂的「農家院」則都是一個個獨立的庭院，雖然部分能形成了小區，擁有統一的物業，但是不長期在那裡居住，或者只是希望投資的朋友可能並不劃算。

再次，使用的時間也有所區別。

此前，那些「農家院」雖然也承認自己並非出售而是長期租賃，但卻聲稱期限為10年到70年不等。然而根據我國《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」

所以，現在的這些養老農宅全部都是用來租賃的。具體有三種方式入住，分別是體驗式入住、每年6個月左右的短租和20年期的長租。所以，其實這些養老農宅的用途跟它的名字一樣，是用來養老度假的，可能對一些投資客而言，會少一些吸引力。

最後，給大家一些遠郊房產投資的提醒。

第一是一定要注意產權性質。如果所選房產項目的價格過低（遠低於同區域、同檔次的房產價格），那麼首先應該對房產的產權性質考察一番。不要貪便宜，如果買到小產權房，一旦出現拆、遷、佔地等問題很難得到相應的法律保護與賠償。

第二是注意保值增值能力。遠郊區縣的房產通常在保值增值能力上很難與城區房產相比，所以，不要輕易地聽信那些銷售人員的話。當然我們不排除如果買到優質的房產也能夠確保購房投資的安全性。

（以上回答發布於2016-04-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 農家院轉讓需要什麼手續

需要無抵押，有房產證，契稅證，土地證，產權永遠無法轉讓的。

賣家，房產證登記人版本人和配偶一權起持有身份證，戶口本，結婚證，以上三證，
買家，需要身份證，戶口本，婚姻情況證明。
雙方一起到房管簽字辦理手續。
一般二手房交易需要交納的稅費主要有：
1、 契稅：一般是房款的1% （面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%，面積在90平以上144平以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）
2、 營業稅：房產證未滿5年的交5.6%，產證滿五年可以免交營業稅。
3、 個人所得稅，1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）
4、交易費：3元/平方米（但是一般需要買房人把雙方的交易費都交了，也就是6元每平米）
5、 測繪費：按各區具體規定
6、 權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。
二手房計稅基數是房屋評估價，首套房是根據賣家是否首套房。

❺ 鄭州附近那裡有農家院好吃好住好玩的

河南省鄭州市惠濟區花園口村

31歲的村民李廣勝前幾年一直在做裝飾裝修工程，生意不錯，但現在他卻把全部精力都投入到農家樂的經營上。

他家的院子充滿鄉土氣息，籬笆扎的院門、院牆，到處懸掛著農作物裝飾，大紅農家剪紙特別鮮艷。他說：「2006年春節，我投入近20萬元租賃了這個院子，樓上樓下共8間房，加上我蓋的房子一共放了10張桌子，還設置了兩間棋牌室，又在後院挖了魚塘，放養收購來的黃河鯉魚，還養了雞鴨。嘿，沒想到2006年4月26日一開業，生意便芝麻開花節節高，到7月份來我這兒吃飯還得提前訂桌。」李廣勝把記者領進了另一個院落：「這不，我又另租了一處院子，2006年9月26日投入使用，就這有時還是不夠用！」

「我這飯菜都是鄉土菜，有特色，吸引人！」他給記者拿出菜譜說：「比如『豆角扣肉』，是農村待客用的，很實惠也很好吃。還有這黃河灘里到處長的面條菜、芨芨菜，俺存了三大冰櫃，客人專愛點這些菜。按10人一桌算，只花300到400元。」李廣勝把記者領到魚池邊，伸手撈出一條大魚。「看，這條魚足足有15斤，像這樣的黃河鯉魚很難打到，我已收購了幾十條，都養在後院的魚塘里，等春節我開個全魚宴，保管叫大家吃個痛快。」

有了玩的、吃的，還要有可以帶走的。李廣勝自己設計開發了「黃河人家雜糧禮品箱」。他把玉米、高粱、綠豆等十多種雜糧分成小包裝，裝成禮品箱供客人選購。小創意帶來了大生意，李廣勝已銷售了600多箱小雜糧，還有人上門來談經銷雜糧呢。

李廣勝說：「我原來是搞工程的，餐飲旅遊我是門外漢。旅遊局組織我們到成都、杭州等地考察，很開眼界。他們還指導我們搞起了『農家樂』協會，我的營業執照、稅務登記證、衛生許可證、員工的健康證，協會一個星期就辦下來了。協會還統一培訓服務員，區里組織的『農家樂』星級達標活動，標准A4紙寫了整整七八頁，各方面要求很具體，照著做就是了。比如廚房裡要求三池分開，餐具、青菜和肉要分開洗滌，這些我們原來根本想不到。」他所說的標準是惠濟區制定的《惠濟區「農家樂」星級評定標准》，對經營服務場地、接待服務設施、旅遊交通、旅遊安全、衛生等方面提出的要求和標准，既嚴格細致又易學便用。惠濟區還編輯了「一圖一冊一片」，即《鄭州市近郊遊旅遊圖》、《惠濟區旅遊宣傳畫冊》、《惠濟區旅遊觀光片》推介農家樂，還為旅遊經營戶統一製作了圍裙、台卡，製作了廣告牌。

農家樂的紅火吸引來外來投資。在惠濟區蘇屯村經營休閑農庄的陳松海過去是做園林綠化工程的，去年他和人合夥投入200多萬元承包了50多畝廢棄的果園，建起了火炕餐飲，並選擇了綠色作為賣點，讓客人吃得健康、吃得放心。明年他准備再投入200萬元，蓋起幾套四合院，為遊客提供餐飲、游樂、住宿一條龍服務。

在記者收回的調查問卷中，有不少農民寫著，發展農家樂當地政府給予了很大支持，他們希望當地政府能從政策上給予更大的支持。

閑置的農家小院，擱荒的果園菜地，如今成了農民增收的途徑，農民們開始用新的眼光重新審視他們熟悉又陌生的土地。

算賬：惠濟區的農家樂經營戶由2006年初的16家發展到70餘家。2005年「十一」期間，地處邙山腳下的惠濟區近郊遊很火爆，共接待遊客50.28萬人次，總收入為786.12萬元，同比增長36.59%。而其中農家樂旅遊人數11.36萬人次，佔全區黃金周總接待遊客量的22.59%；農家樂收入170.04萬元，佔全區黃金周旅遊總收入的21.63%。

點評：鄭州市惠濟區在全市率先成立旅遊局，惠濟區旅遊局做了統一規劃，在保護黃河

❻ 鄭州郊區哪有好吃點的農家院

沿天河路向北就有

❼ 鄭州哪有可以自己認養土地，種菜，農家樂的地方

據鄭州10公里左右白沙鎮，沿著金水路一直向東走鄭開大道不遠就有一個茉莉農庄，可以自己認養土地，種自己喜歡的菜或其他東東。還可以燒烤，釣魚，農家飯很地道！好像現在認養土地還是免費的。就是第一次去要先打個電話要不容易迷路0371
--66660048

❽ 鄭州哪裡有好玩又便宜的農家小院

1.如果你在火車站坐33路到航海路東環路站下車向北走不到一站路就是
如果在長途客運北站向北（一站路）到北環路口坐向東的215
2.鄭州近郊就有一個邙山（黃河游覽區)在快到那的路上可能有農家院，世紀歡
樂園坐215到北環路長興南路站下車向西到南陽路立交橋向南在路東坐16路
我建議你在世紀歡樂園坐215到陳寨或是廟里下車在那住都市村莊里的小旅社
一晚上一個標間也就20多塊

❾ 鄭州農家樂一點意思都沒有，為什麼那麼多人去

那個神州那邊是一個好地方，是一個。

❿ 天津薊縣或者市郊有沒有要出售農家院的

建議不要購買:

第一:農村住房都屬於農村集體住房,不具有像城市經濟房,商品房這樣的產權,沒有相應的產權證,也就是說即使有雙方協議或多方有協議也很可能都是無效的.如果趕上房屋拆遷等,你可能錢房兩空,並且得不到相應的賠償.

第二:國家法律上在前幾年就有相關的規定,城鎮居民不能購買農村住房,你可以到相關的法律上去查一下.

第三:《中華人民共和國物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

根據以上規定，根據現行的法律和司法實踐，宅基地使用權不得單獨轉讓，在下列情況下，轉讓農村住房或宅基地使用權的，應當認定無效：
(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效；
(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；
(3)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓家村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效；
(4)受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。

綜上所述,建議你打消此想法,如果真想到其地長期居住,如果雙方同意,建議長期租用,還是可行的!