集體土地所有權轉讓

① 一場由集體土地自由轉讓引來的官司——從一宗案例看集體土地所有權如何處分

□王利明
閱讀提示：稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司簽訂《合作合同》。該合作合同名義上規定的是投資關系，實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽定一份《合作合同》。合同規定稻香湖公司在以某幅土地作價投入後只獲取利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」合同第11條規定了「投入償還」問題。合同還規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還。但4個月後，該幅土地經某市國土局徵用轉為國有土地。京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該幅土地的合法使用權，該土地的出讓金為700萬元。京北公司向被用地單位稻香湖村委會支付土地補償費50萬元，由稻香湖公司從京北公司交付的首期土地「投入償還」費用50萬元中支付。京北公司在取得土地使用證以後，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用證，原投資合同宣告作廢。
稻香湖村認為京北公司的行為出爾反爾，因此以違約為由在法院提起訴訟。而稻香湖村村民因為在投資合同簽訂以後村領導曾向村民許諾每家可分得人民幣2.5萬至3萬元，因未能獲得該筆錢款，也在法院提起訴訟，請求京北公司履行投資合同。
本案在審理過程中有幾種不同的觀點，一種觀點認為，該投資合同名為共同投資，實際上是出賣集體的土地，因此屬違法合同，應當宣告無效；另一種觀點認為，京北公司既然已經同意投資，不應當出爾反爾，否則違背誠實信用原則，應當承擔締約過失責任。對於村民應當分得的錢款，應當予以支付。
［分析］
《合作合同》在性質上屬於無效合同。
筆者認為，稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽訂的《合作合同》在性質上屬於無效合同。該合作合同名義上規定的是投資關系，但實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。因為：第一，合同規定稻香湖公司在以土地作價投入後只獲利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該條款在性質上屬於保底條款，根據最高人民法院的有關司法解釋，應當被宣告無效。第二，合同規定稻香湖公司不擁有合作項目的產權。該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」從這一規定的性質來看，實際上是出售產權。第三，合同中規定的所謂的「投入償還」費用，實際上是地價款。合同第11條規定了「投入償還」問題。其中規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還，更明確地表明雙方的目的在於不經過徵用程序而轉讓土地使用權，其目的顯然是違法的。我國法律為了加強對土地的宏觀管理，防止耕地的流失，明確規定集體所有的土地不能自由轉讓，必須先行徵用，轉為國有土地以後才能轉讓。例如，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：「城市規劃區內的集體所有土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」該條規定是強制性規范，違反該規定的合同應當是無效的。
該爭議土地經某市國土局徵用已轉為國有土地。
京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該爭議土地的合法使用權。我們認為，從該塊爭議的土地被徵用後，土地所有權主體已發生變更，即由原來稻香湖村享有集體土地所有權轉變為國有土地。土地徵用是國家依法運用公權力取得土地所有權的一種方式，其性質屬於原始取得，該土地上以前一切權利歸於消滅。故稻香湖村就該土地已不享有任何權利，原來的合作合同即使未被宣告無效，也因為政府行為而失去效力。按我國《中華人民共和國合同法》第九十四條及第一百一十七條的規定，因不可抗力導致履行不能，負有義務一方得以免責，另一方得以行使法定的解除權解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村認為，其已按照《合作合同》的約定以京北公司名義辦妥該土地的國有土地使用證並由京北公司實際開發使用，京北公司未按約定支付地價款和補償費構成違約。
我們認為，該說法在法律上不能成立的理由是：
第一，由於《合作合同》在性質上屬於無效合同，因此即使稻香湖村曾經協助京北公司辦理了土地出讓手續，但不能以無效的合同為依據請求履行合同。對於無效合同來說，因其在內容上違反了法律或行政法規的強制性規定和社會公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說，當事人在訂立無效合同以後，不得依據合同實際履行，也不承擔不履行合同的違約責任。即使當事人在訂立合同時不知該合同的內容違法，如不知合同標的物為法律禁止流轉的標的物，當事人也不得履行無效合同。
第二，由於原土地所有權主體已發生變更，稻香湖村已不再享有對爭議土地的所有權，所以不能再以所謂的土地「投入償還」費用主張權利。
第三，在土地被徵用並發生土地出讓以後，當事人之間的關系已經發生變化。京北公司與稻香湖村委員會另行簽訂了《建設用地協議書》，就該土地徵用的補償費作出了明確規定。稻香湖村委會如果認為協議書中規定的補償費過低，可以就該協議書的有關內容另外提出請求，但不能以無效的《合作合同》為依據請求履行合同。
本案在法律上涉及到集體土地所有權轉讓問題。集體土地是否允許由集體經濟組織自由轉讓，盡管在理論上有不同觀點，但我國現行立法並未允許集體土地可以自由轉讓。如1992年11月23日《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》中規定：「集體所有土地，必須先行徵用轉為國有土地後才能出讓，如農村集體經濟組織以集體所有的土地資產採用入股方式，與外商聯辦企業或內聯興辦鄉鎮企業，須經縣級人民政府批准。」根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定：「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」可見，集體土地所有者對於集體土地用途的改變和權屬的移轉是受限制的。我認為，作出這種限制仍然是必要的。因為我國的城市土地使用權交易市場，或者說更大范圍的房地產市場還不很發達和完善，國家有必要進行宏觀調控與適當的行政干預，也就是說國家在房地產一級市場中的土地使用權出讓方居於壟斷地位，集體組織不能作為土地使用權的出讓人，否則將會造成資源的浪費和不合理利用。尤其是考慮到如果我國允許集體可以自由處分土地，有可能導致耕地的大量流失，因此法律嚴格禁止非法轉讓集體土地。
但應當看到，對集體土地使用權的規制也有需要完善之處，最主要表現在某些國有土地管理部門將集體的土地徵用以後，補償的價格過低，而將該地出讓給一些公司和企業時，又收取較高的出讓費用，這不利於對農村集體利益和農民利益的保護。本案正說明了這個問題，國土局徵用稻香湖村的該塊土地時，支付的補償費僅為50萬元，但將該塊土地出讓給京北公司時，出讓金為700萬元，而稻香湖村與京北公司簽訂的協議中，雙方協商的價格是600萬元。顯然，這種徵用補償費用過低，嚴重背離了土地的市場價值，不符合市場經濟的客觀規律和等價交換原則。我認為，在徵用集體土地過程中，應區分是為公共利益徵用還是為商業用途徵用。為公共利益徵用集體的土地，補償費用不應該過高，但為了商業用途而徵用集體的土地時，補償費用應根據該土地的市場價格來確定，補償費用可以合理低於市場價格但不能過低，以較好地平衡與協調農民、政府和用地單位三方的利益。

② 農村集體組織擁有的是，集體土地所有權還是使用權。年限是多少到期後該如何急

是集體土地所有權，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第十三條規定

農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發包；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發包。

村集體經濟組織或者村民委員會發包的，不得改變村內各集體經濟組織農民集體所有的土地的所有權。 國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發包。

第五條規定「農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。」這里的「農村集體經濟組織成員」一般指本村村民，他們擁有承包權。承包人如果通過「依法、自願、有償」的流轉原則將自己承包的土地轉包給他人，他人便有了經營權，經營權與承包權可以統一，也可以分開。

集體對土地擁有的所有權沒有年限，直至國家徵用轉為國有土地才失去其所有權。

根據《中華人民共和國農村土地承包法》第二十一條規定

耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。 前款規定的耕地承包期屆滿後再延長三十年，草地、林地承包期屆滿後依照前款規定相應延長。

(2)集體土地所有權轉讓擴展閱讀

性質分析

關於集體土地所有權的性質一直存有較大爭議，具有代表性的觀點主要有以下幾種：

（1）集體土地所有權是一種由「農村集體經濟組織」「農村集體經濟組織法人」或「農村勞動群眾集體經濟組織」享有的所有權，農民個人不享有所有權。

（2）集體土地所有權是集體組織全體成員的共有權。集體所有權既不是屬於集體企業所有，也不是由集體組織作為法人享有所有權，而是指集體組織全體成員共同對集體財產直接享有的所有權，其主體是集體組織的全體成員，而不是集體組織法人，集體所有權是集體組織成員的共有權。

（3）集體土地所有權是總有的。這又分為傳統的總有和新型總有。傳統的總有是指由一定的團體對土地享有管理職能，而由其成員享有土地的收益功能。

新型總有是指一定的農民集體范圍的成員，以其組成之團體對集體財產依法按照「平等自願，議決一致」原則擁有、使用、收益和處分的權利，以及集體成員對集體財產收益的權利。

（4）集體土地所有權是新型的合有權。此種觀點認為普通法之合有權制度與我國集體土地所有權制度具有內在的一致性，是完善我國集體土地所有權制度的理想模式。

普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來，是指數人平等地、永不分割地對不動產整體所享有的所有權，其中若有合有人死亡，其權利便喪失並自然地添加於其他合有人的一種共有權制度。

（5）集體土地所有權是集體組織所有與新型總有的內在融合。這是一種折中的觀點。我國農村集體土地所有權可以從兩方面加以定性：從外部關系來看，其性質為集體組織所有；而從內部關系來看，則為一種新型的總有。

（6）集體土地所有權是村、村民小組、鄉鎮的所有權。村、村民小組、鄉鎮是事實上的土地所有者，因而法律應該賦予其民事主體的地位。

（7）集體所有權是「個人化與法人化的契合」。集體財產（土地）應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體財產享有股權或社員權。

《物權法》第59條第1款規定，農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有，與之前法律規定的「集體經濟組織所有」相比更符合我國土地集體所有權的理論和實際。

需要強調的是，成員集體所有不是集體成員所有，二者有著本質的區別；所有權的本質是排他性支配，所以在土地集體所有權的定義中應加上「支配」權能。

參考資料來源：網路-集體土地所有權

③ 集體土地所有權能否轉讓

國務院至今未出台一部相關的集體土地使用權轉讓的管理，因此，出現學術理論上的長期爭鳴是極為正常的。現在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸於實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區、制度創新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區。我認為，的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹的，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解採取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據上的支持。

（一）新《土地管理法》第14條第2款規定，在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批准。這里的承包經營權，實質即為集體所有農業用地的土地使用權，調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓，只是名稱不同並經村民代表大會通過及報上級機關批准而已。

（二）新《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業用地，如果農業用地未經依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用於非農業建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用於農業生產，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規定。在實際工作中，人們往往根據這一條款規定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理徵用手續而允許流動辦理變更登記手續。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

（三）新《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。可見，連新法都承認出賣村民住宅是一種客觀現象，是不可迴避的，政府職能部門所要做的工作就是不批給新的宅基地，至於老的宅基地出賣後應當怎樣辦理過戶手續，新法沒有規定。既然新法沒有規定，出賣又是一種客觀現象，我們就可以從其他法規中尋找依據。

（四）新《土地管理法實施條例》第6條又是明確規定，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必領向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。毫無疑問，這里的土地使用權，應包括集體和國有在內，而且是特指有建築物和構築物的土地使用權。眾所周知，沒有建（構）築物的土地使用權，不要說是集體的，就是國有的一般也不允許轉讓。如果允許轉讓，就會觸犯《》第228條關於「以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，……等等」的規定。

通過以上論述，我們已不難看出新法對集體土地使用權依法辦理轉讓的端倪，只是還缺乏具體配套的實施辦法。由於在實際生活中，無論對村民或村委會或村集體經濟組織而言，最具誘惑力和實際意義的土地使用權轉讓當屬集體所有非農建設用地（以下簡稱集體建設用地）使用權的轉讓，故在此重點討論集體建設用地的轉讓問題。

④ 農村集體土地所有權能轉讓嗎被徵用的土地是征的使用權還是所有權

是使用權。所有權是集體所有。土地所有權是不允許買賣的。農村的土地所有權是歸集體所有的。能轉讓的只能是使用權

⑤ 集體土地所有權以長期或永久轉讓的合同有效嗎

轉讓的合同和出賣是兩種方式。尤其是集體土地轉讓權。不能永久轉讓。必須有年限限制。永久轉讓是無效的和。

⑥ 如何辦理集體土地所有權證

程序根據《土地管理法》及《土地登記規則》的規定，土地登記按照土地登記申請——地籍調查——權屬審核——登記發證的程序辦理。

【辦理過程】

1、批准用地繳稅費發票或罰款收據復印件申請者提交資料。

2、國土資源所派員進行地籍權屬調查。

3、符合規定的在20個工作日內給予辦理並報縣級人民政府審查批准，由縣級人民政府登記造冊。

4、核發證書，確認使用權。

【需要帶的證件】

1、土地登記申請書

2、土地使用權利人身份證或戶口冊復印件

3、土地使用的權屬證明材料(政府行文)

4、初始登記頒發的土地證書;

5、建設用地批准書(土地違法案件行政處罰決定書)

⑦ 集體土地所有權可以由法院拍賣嗎

不能由法院拍賣

一、所有權是屬於集體的，不能買賣也不能抵押，抵押的應該是土地使用權。

二、集體土地使用權及其地上房屋抵押問題。單獨以集體土地使用權抵押的，除荒地使用權外，其他都為法律所禁止。地上房屋與土地使用權一同抵押的，如屬企業房產，法律允許，但以後能否轉讓變現則無法律規定。

(7)集體土地所有權轉讓擴展閱讀：

根據我國《物權法》和《擔保法》的規定，農村集體的土地使用權可以抵押。

《物權法》

第一百八十條：債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建築物和其他土地附著物；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

本條第一項「建築物和其他土地附著物」包括了農村宅基地上房屋、土地承包經營權上農舍、木本植物，在廣義情況下還可包含多年生的草本植物（一年生的草本植物一般不認為是土地附著物）；

第二項「以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權」是指《土地承包法》第三條規定的，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包，是典型的集體土地使用權；

第七項是兜底條款，在沒有相反規定的情況下，所有有合法處分權的財產都可以抵押。

《擔保法》

第三十四條下列財產可以抵押：

（一）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（三）依法可以抵押的其他財產。

與物權法規定大同小異，只有擔保法司法解釋規定了一項禁止性規定：

第五十二條當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效。

再往下梳理部門規章，我們發現國土資源部曾經在1995年下發了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，對農村集體土地使用權抵押登記工作作了細化。

抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。該規定於1995年廢止。

⑧ 集體土地所有權

一個籠統的定義
集體建設用地，又被稱為農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

一段法理依據
出處：中華人民共和國土地管理法（2017版修正案）

雖然本次修正刪除了現行法的第四十三條和第六十三條，但其基本思路是為了明確符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租、抵押。因此，可以理解為對原有法條的深化或延續。
按照原土地管理法43條的表述，「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。」其中，前款所述國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。
因此，可以反向理解我們通常所述的農村集體建設用地，按法條理解即包含「鄉鎮企業建設用地（經營性用地），鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地，村民住宅建設用地（宅基地）」三大類。

簡明扼要的三分法
出處：城市用地分類與規劃建設用地標准（GB50137-2011）

涉及H12-H14，即鎮、鄉、村莊建設用地三大類。

細化的劃分方式
出處：土地利用現狀分類標准(GBT21010-2007)

集體建設用地屬於三大類中的建設用地，涉及12個一級類中的住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務用地、交通運輸用地，以及57個二級類中的農村宅基地等多個分項。

規劃視角的動態劃分
出處：村莊規劃用地分類指南（2014版）

以村莊為單元，包含V1-V9，附下

補充：區分國有和集體土地性質
集體土地只要村委會同意，可以自行流轉。
國有土地的流轉要經過國土局備案，變更登記。

（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業集體經濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類土地上種植的農作物、建造的建築物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產工作自用外，還可以進行生活、經營自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂設施、經營設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權出讓或劃撥，用於經濟發展或社會發展；一是生產工作自用，用於建造辦公場所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用於生活、經營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由於政府自用的國有土地不能用於經營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權獲得的出讓費。