小產證轉讓

1. 還在還貸的期房怎麼轉讓三種情況看過來

最近遇到很多人問關於已經買的期房想要出售怎麼辦？購房指南於是特地整理了關於期房轉讓的幾種情況。

相比現房，期房轉賣相對比較麻煩，與普通的二手房交易不同，期房的轉賣需完成期房的權益轉讓。期房的權益轉讓是指預售商品房的預購人將其所預購的商品房的期權，轉讓給受讓人的法律行為。

先鋪墊一些基礎知識：期房現房是如何轉化的？

期房轉化為現房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發商簽署了房屋交接書，二是開發商辦理了房地產初始登記手續，取得了新建商品房房地產權證（大產證）。

當滿足上述兩個條件中的任何一個時，期房概念消失，權益轉讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產權證（小產證）後，以二手房過戶的形式實現轉讓。這種情況就簡單多了，在此不多敘述，那接下來只講期房如何實現轉讓。

首先，期房轉讓要滿足以下條件：

條件一：房屋尚處在期房階段

也就是還沒有滿足上面提到的期房轉化為現房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的形式實現轉讓。

條件二：須徵得開發商同意

預購人必需取得開發商的同意，方能實現權益轉讓。開發商通常採用在預購人與受讓人簽訂的《權益轉讓書》上加蓋公章的形式，表明開發商已經同意該房產產權的轉讓。

那麼問題來了，貸款未還完是否允許轉讓？

期房在還貸期間是允許轉讓的，但因為還存在房屋的買賣關系和借貸關系，因此轉讓必須徵得開發商和貸款銀行的同意。開發商和貸款銀行同意轉讓的，需要轉讓人，開發商與受讓人共同辦理預售預購登記的變更手續，並與貸款銀行變更借貸合同的當事人。

期房轉讓的幾種情況：

情況一：付清全款時的權益轉讓

如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權益轉讓書，並書面通知房產商。第三方與開發商重新簽訂購房協議，權益轉讓。

情況二：仍在還房貸中的權益轉讓

如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據《擔保法》49條規定：抵押期間想轉讓的話，應通知銀行並告訴第三方轉讓物已抵押的事實，否則轉讓行為無效。

至於銀行貸款既可一次性還清後再轉讓，也可辦理轉貸手續，由第三方繼續還貸都可以，當然雙方不要忘了簽訂合同權益轉讓書。

情況三：未全部付清房款的權益轉讓

如果未全部付清房款，比如連首付都還未交齊的情況，第一預購人需徵得開發商同意，與開發商辦理變更手續，並向開發商交一部分轉讓費用。

也就是說，要從法律上解除在預售合同中與開發商形成的權利、義務關系，而由權益轉讓中的受讓人繼受，開發商重新與第三方簽期房購買合同。

那麼問題又來了，轉讓期房還要繳稅嗎？

轉讓期房的預購人既是向開發商預購期房的買方，又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方，因此在開發商、預購人和受讓人之間形成了連續的兩次交易行為。

根據規定，權益轉讓中的預購人必須繳納他與開發商形成的預售合同關系所產生的契稅，而受讓人則應當在申領自己的小產證時繳納權益轉讓協議關系所產生的契稅。

（以上回答發布於2016-07-12，當前相關購房政策請以實際為准）

搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息

2. 小產權房用交房產稅嗎

要交

小產權房分為兩類，一類是指農村宅基地上建的自用房屋，有鄉內里的產權證，屬於合容法建築；另一類是指非法佔用農村集體用地建設的房屋，沒有產權證，屬於違規建築。

小產權房大概分好幾類，村民集資房，村民個人宅基地房，單位集資房（這個以前的房改房，現在已經不批，但是有國土證），另一種比較特殊的無證房，只有歷史遺留回執或者兩證一書的，沒有國土局頒發的證件。這類小產權當然就是不需要交。

(2)小產證轉讓擴展閱讀：

「小產權房」拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。 根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

3. 你好，請問全權委託公正書可以處理房屋買賣及辦理房產證嗎

問：你好，請問全權委託公正書可以處理房屋買賣及辦理房產證嗎？

答：君同法律在線咨詢為您解答

沒有取得房產證，可以要求房屋買賣合同無效嗎？

現實生活中，沒有取得房產證，要求房屋買賣合同無效的情形表現為：沒有取得房地產權屬證書的房屋轉讓，實踐中主要是期房轉讓；賣方購買了預售商品房後，在沒有取得房屋產權證的情況下將房屋出售，後來又因為房價上漲要求毀約，請求按照國家《城市房地產管理法》第38條「未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓」確認房屋買賣合同無效。

賣方在尚未取得房地產權證之前，雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權；而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利。因此，賣方將期房再予轉讓並不違反法律的禁止性規定。所以，在實踐中買賣雙方可採用下列兩種方式來處理未取得所有權證的房屋轉讓問題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產證，待賣方取得房地產權證後及時辦理房屋交易過戶手續。

《合同法》第45條規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產權證並主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，根據《合同法》第45條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經濟損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協議書，約定待賣方房地產權證辦理完畢後，雙方再簽署正式的房地產買賣合同以及辦理過戶手續。

由於期房轉讓限制頗多、變數不定，建議雙方在買賣合同或者意向協議書中增加違約責任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護自己的合法權益。

4. 期房貸款轉讓要怎麼做

期房貸款轉讓的前提
比較現房，期房轉賣相對比較費事，與一般的二手房銷售不同，期望的轉賣需完結期望的權益轉讓。期房的權益進行轉讓，它是指預售一些產品類型房，它的預購人將自已所預購的這種房的期權，轉讓給受讓人的法令行為。
基礎的常識要了，期房與現房是怎樣辦理的?期房變化為現房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發商簽署了房子交接書，二是開發商處理了房地產初始注冊手續，獲得了新建產品房房地產權證(大產證)。
當時述兩個條件中的任何一個時，期房概念消失，權益轉讓遭到阻礙，預購人能夠待獲得該房子的房地產權證(小產證)後，以二手房過戶的方法完結轉讓。這種狀況比較好辦，在此不多敘述，那接下來只講期房的怎樣完結轉讓。
期房貸款轉讓的條件
條件一：房子尚處在期房階段。
也就沒有到上面說到的期房變化為現房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的方法完結轉讓。
條件二：須徵得開發商贊同。
預購人必需獲得開發商的贊同，方能完結權益轉讓。開發商一般選用在預購人與受讓人簽定的《權益轉讓書》上加蓋公章的方法，標明開發商現已贊同該房產產權的轉讓。
借貸未還完是否可轉讓?期房在還貸期間是答應轉讓的，但因為存在房子的銷售聯絡和假貸聯絡因而轉讓有必要徵得開發商和借貸銀行的贊同。開發商和借貸銀行贊同轉讓的，需求轉讓人，開發商與受讓人一起處理預售預購注冊的改動手續，並與借貸銀行改動假貸合同的當事人。
期房貸款轉讓的幾種狀況
狀況一：付清全款時的權益轉讓。
如果已經付完了房款，就能和第三方來簽定合同權益文件，並書面提醒房產商。第三方與開發商從頭簽定購房協議，權益轉讓。
狀況二：仍在還房貸中的權益轉讓。
如果在銀行有典當借貸且借貸沒有還清的，可依據《擔保法》49條規則：典當期間想轉讓的話，應通告銀行並通告第三方轉讓物已典當的事實，不然轉讓行為無效。
那麼銀行方面，借貸它能一次全部還清，然後後再轉讓，同時搞好轉貸手續，由另一方還貸都行的，當然兩邊不要忘，一定要簽定合同權益轉讓書。
狀況三：未付清房款的權益轉讓。
如果僅僅未悉數付清房款的，比方連首付都還未交齊的狀況，第1預購人需徵得開發商贊同，與開發商處理改動手續，並向開發商交一部分轉讓費用。
也就是說，要從法令上免除了在預售合同中與開發商構成的權力、職責聯絡，而由權益轉讓中的受讓人繼受，開發商從頭與第三方簽期房購買合同。
如果轉讓自己的期房，那麼還要補交稅款嗎?轉讓期房的人，他既是向開發商買期房的買方，也同時是向受讓人賣房產期權的賣方，因而在開發商、預購人和受讓人之間構成了接連的兩次銷售行為。
依據規則，權益轉讓中的預購人有必要交納他與開發商構成的預售合同聯絡所出現的契稅，而受讓人則應當在申領自己的小產證時交納權益轉讓協議聯絡所出現的契稅。建議您通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

5. 我負責給開發商辦證的。我想知道辦理集體的商品房房產證的程序是什麼

預售商品房轉讓的風險及需注意的情況預售商品房轉讓：是指商品房預售後，預購人將其預購的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。首先要弄清楚允許預售商品房轉讓的前提條件：開發商與買房人所簽訂的商品房買賣合同在有效期內；商品房預售合同已經生效並辦理了預售登記或交易手續、交清了相關的稅費；在預售房屋還沒有實際交付之前；轉讓行為符合有關法規，沒違法。一、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先徵得開發商同意方能與受讓方簽訂轉讓合同。預售商品房轉讓時，預售合同載明的權利義務隨之轉移。二、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉讓合同並以書面形式通知開發商；三、 轉讓合同雙方應在轉讓合同生效後去房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續，而目前《海市人民政府關於預售商品房轉讓問題的決定》為防期房的過渡投機從嚴控制，在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。如不訂立周密的合同，受讓方風險增大。四、 預售商品房轉讓應依法交納相應的稅費。在未取得房產證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記，使這種情況下的轉讓行為無法對抗第三人，一旦賣方違背誠實信用原則，反悔或把房子再轉賣給他人，只能追究其違約責任，買房人會遇到很多風險。因此，應盡量避免期房交易，在正式簽訂買賣合同之前，購房者盡量不要支付房款。 五、 轉讓預購商品房，買方與轉受讓人應在預售契約上做背書。在背書簽字之日起15日內，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起10日內通知賣方。六、一般按揭購買的商品房，取得「小產證」之前貸款銀行會留存一定比例的保證金，所以市民轉讓預售商品房時尚未付清房款，因此需徵得開發商的同意。實踐中，開發商通常採用在「權益轉讓書」上加蓋公章或者合同專用章的形式，表明其同意預購人轉讓。有些開發商在預購人轉讓房屋時要求利益共沾，向預購人收取「手續費」等，收費後也不開具正式的發票收據，這種行為於法無據。1、轉讓合同雙方應在轉讓合同生效後前往房地產交易管理機構辦理轉讓合同登記備案手續。但是，為防止投資者對期房的投機行為，許多地方政府尚未設置期房轉讓的備案機構。此種情況下，如果不能對再轉讓進行備案，則只能等到出讓方領取房屋所有權證後再行過戶給買受人。如此一來，期房再次購買人的合同風險將大幅增加。 2、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而買受人也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應共同到原貸款銀行咨詢能否辦理「轉按揭」手續。如果可以且符合貸款銀行的其它要求，買賣雙方可直接辦理「轉按揭」手續。如果買受人不需辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續，否則將會給雙方辦理備案或產權登記帶來不必要的麻煩。 購買商品房辦證須提交的證件和繳納的費用 1、提交證件： (1)房屋產權申請登記表； (2)權利申請人身份證或營業執照或機構代碼證(復印件)； (3)購房合同(2001年12月份以後簽訂的須進行合同備案)； (4)契稅完稅證或免稅憑證； (5)非本市戶口的提交當地計生委的《流動人口婚育證明)和房屋所在地街道辦事處計生辦查驗證明； (6)購房發票、物業維修基金發票(復印件)。 2、繳納費用： (1)交易手續費：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元，新建商品房轉讓手續費由轉讓方承擔，經濟適用房減半計收；存量住房轉讓費由轉讓雙方各承擔50%。非住宅按房價的0．5％收取； (2)產權登記費：住宅每套80元，非住宅按房價的0．14％收取； (3)IC卡費：每張60元(規定每張120元，在近期內按優惠價收取)； (4)印花稅(代稅務局收)：每本5元。 三、 購買二手房屋辦證須提交的證件和繳納的費用 1、提交證件： (1)房屋產權申請登記表； (2)權利申請人身份證或營業執照或機構代碼證(復印件)； (3)原房屋權屬證書(先到檔案室辦理注銷手續)； (4)買賣協議書(買賣雙方帶身份證在登記窗口當場簽訂，如不能親自到場需提交委託公證書)； (5)國有企業、行政事業單位和集體企業出售房產的，應提供市政府產權交易所、國有資產管理和上級主管部門等有關部門的批准文件；股份制企業出售房產的，應提供企業章程、董事會或股東大會決議； (6)房地產評估報告； (7)契稅完稅證明； (8)非本市戶口的提交當地計生委的《

6. 小產證房父親與兒子可以轉讓嗎

通常小產權房只抄可以集體內部買賣，不可用外部買賣。
一、所謂「小產權」是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做「鄉產權」，又叫「小產權」。
二、鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
三、國家明令禁止小產權房不能買賣的，但是對於擁有小產權房集體土地的本村戶口的居民來講是可以相互轉讓的，對於外村的戶口居民來講是不能買賣的。

7. 這法條如何理解：土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。

這是抄一個亘古不滅的原則襲「地隨物走，物隨地走」。

土地使用權屬於誰，地上建築物就屬於誰，如果出現兩個權利主體，這就說明有錯誤了，不是土地局登記錯誤，就是房產局登記錯誤。但一般不會出現，開發商在拿地後，建造房屋，房屋建成後賣給小業主，就會申請製作小產證，屆時土地局和房產局會把土地、房屋的大產證分割後登記的。

我比較贊成上海市的作法，將房屋和土地行政管理部門合成一家，只製作房產權證，既包含土地權屬登記，也包含房屋權屬登記，不會搞錯。

上海市房屋土地資源管理局政策法規處

8. 第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓的解釋和細節說一下

住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農民的宅基地）法律規定是不允回許轉讓的，答如果是集體土地住宅轉讓那就不受法律保護；對於國有土地住宅，其實在物權法出台之前，我國的房地產方面法律就規定房地不可分割，必須同時轉讓。這是一個亘古不滅的原則「地隨物走，物隨地走」。

土地使用權屬於誰，地上建築物就屬於誰，如果出現兩個權利主體，這就說明有錯誤了，不是土地局登記錯誤，就是房產局登記錯誤。但一般不會出現，開發商在拿地後，建造房屋，房屋建成後賣給小業主，就會申請製作小產證，屆時土地局和房產局會把土地、房屋的大產證分割後登記的。

9. 大產證和小產證有分別嗎

所謂的「大來產權」和「小產源權」只是一種較為通俗的說法，是房地產業內從業人員約定俗成的一種稱呼。但目前關於大產權與小產權的說法並不一樣，大致有三種解釋：第一，是把開發商取得的房屋所有權稱為「大產權」，把買房人取得的房屋所有權稱之為「小產權」，或者說「大產權」是指整棟樓的產權，而「小產權」是指大產權分割後過戶到業主手中的產權，在實際的權利行使上，兩者是沒有質的區別。第二，是把國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。第三，買房後如想再轉讓時，不用再交土地出讓金的叫「大產權」，在轉讓時要補繳土地出讓金的叫「小產權」。對這個區別購房人可從合同第一條「土地使用權的取得形式」中加以確認。房地產商提供的土地證明如果是通過「劃撥」得來，就是這里說的「小產權」；如果是通過「出讓」或「轉讓」得來，就是這里所說的「大產權」。

10. 最新期房轉讓的概念

最新期房轉讓的概念：
期房轉讓的概念/期房是指開發商從取得商品房預售專許可證開始至取得房屬地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。本文所說的期房轉讓的期間還包括至購房者辦理好房產證(小產證)之前,這一段期間購房者把房屋再次轉讓的行為。