房屋建築物評估增值攤銷

㈠ 建築物攤銷辦法

1.年限法和有關年限的含義
年限法也稱為年齡一壽命法（age-life method），是根據建築物的有效年齡內和預期經容濟壽命或預期剩餘經濟壽命來求取建築物折舊的方法。
2.直線法
年限法中最主要的是直線法（straight-line method）。直線法是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法，它假設在建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。
3.成新折扣法
早期採用成本法求取建築物現值時，習慣於根據建築物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建築物的成新率，或者用建築物的年齡、壽命計算出建築物的成新率，然後將建築物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建築物的現值。

㈡ 舊房評估費用可否在計征土地增值稅時予以扣除

個人認為不可以扣除：

計算土地增值額時准予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：
（一）對於新建房地產轉讓
1.取得土地使用權所支付的金額，具體包括：
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。（主要是契稅）
2.房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體包括：
（1）土地徵用及拆遷補償費
（2）前期工程費
（3）建築安裝工程費
（4）基礎設施費
（5）公共配套設施費
（6）開發間接費用等
3.房地產開發費用，不按實際發生扣除，計算扣除，具體規定：
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
【提示】超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額和加息、罰息不能作為開發費用扣除。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金
（1）房地產開發企業：扣「兩稅一費」（營業稅、城建稅、教育費附加）
（2）非房地產開發企業：扣「三稅一費」 （營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。
5.財政部規定的其他扣除項目（只有適用房地產開發企業）
加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%
（二）對於存量房地產轉讓
1.房屋及建築物的評估價格
舊房及建築的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（與上面的規定是一樣）

3.轉讓環節繳納的稅金（注意營業稅）
營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加

㈢ 包含土地使用權的房屋、建築物如何進行攤銷

如果土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物的預計使用年限的，在預計該項房屋版、建築物權的凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高於房屋、建築物預計使用年限的因素，並作為凈殘值預留，待該項房屋、建築物報廢時，將凈殘值中相當於尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續建造的房屋、建築物的價值，如果不再繼續建造房屋、建築物的，則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建築物一並出售的，按其賬面價值結轉固定資產清理。

㈣ 無形資產和固定資產評估增值，在會計上如何處理

因資產評估而引起相關資產價值的增減變化在實際帳務處理時可以有兩種方法：

第一種方法：企業選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊按遞延稅款處理。

1、將評估價值入帳時：借：相關資產評估增值額貸：資本公積貸：遞延稅款（評估增值額×所得稅稅率）

2、計提折舊、使用或攤銷，結轉計入應納稅所得額時，其應交的所得稅：借：遞延稅款貸：應交稅金——應交所得稅。

第二種方法：企業選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊在納稅申報時做納稅調整。

1、將評估價值入帳時：借：相關資產評估增值額貸：資本公積。

2、納稅時，調整每一納稅年度的應納稅所得額，調整期限最長不超過10年。有條件的企業，也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調整。

簡單的說：對整體資產改組，例如由有限責任公司該為股份有限公司，從法律角度來講，原來的有限責任公司不存在了，新的股份有限公司成里了，新的公司要建新帳，當然要按評估重新建張了兼並是原企業不存在了，資產負債並入了兼並企業，兼並企業當然要按評估價值入帳了。這兩中情況只所以要條帳是因為，原企業不存在了對於評估是否調帳，有兩種情況要調的，1是兼並，2是整體資產改組。

(4)房屋建築物評估增值攤銷擴展閱讀：

無形資產

無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權等稱為無形資產。

固定資產

固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。從會計的角度劃分，固定資產一般被分為生產用固定資產、非生產用固定資產、租出固定資產、未使用固定資產、不需用固定資產、融資租賃固定資產、接受捐贈固定資產等。

㈤ 如何理解房地產增值與固定資產折舊

如何理解房地產增值與固定資產折舊？
原購房屋現在增值是不用做帳務處理的：我把這方面的情況介紹與你，供你參考：
1.如果你們自己公司評估增值是不可以做賬務處理的（謹慎性原則）
只有出售或以評估資產出資才可以處理
出售：計入營業外收入
評估出資：計入資本公積-其他
2.因企業資產重組，按評估價值重新入賬
借：XX資產--X資產100 （評估價0
貸：XX資產--X資產60
貸： 營業外收入-X資產評估增值40
如果單位是改制，委託中介機構做的資產評估報告。是可以做帳務處理的吧？
根據稅法規定，評估入賬的固定資產，不能計提折舊。若無法取得固定資產購置時的正規發票等真實憑據，可以評估入賬，並可以按照評估入賬的價值計提折舊，但是在稅務處理上不能在稅前（所得稅）扣除。評估增值部分，計入「資本公積」科目
如果比如原來帳上固定資產原值是100萬，累計折舊60萬。現在評估後固定資產是120萬。評估增值的部分怎麼計算的？
原來帳的固定資產原值100萬和折舊60萬就放著了嗎？用做帳務處理嗎？
1.按評估價做：
借：固定資產 120
貸：固定資產100
貸：資本公積 20
那累計折舊在帳面上放著嗎？資產負債表能平嗎？
增值的部分是（120－100），還是120－（100－60）呢？增值的部分用不用交企業所得稅可以稅前扣除嗎？回答累計折舊要按120萬的價值在使用年限內補提折舊差額，增值所得稅按規定是要交納的。

㈥ 我單位評估入賬固定資產可不可以稅前提取折舊為什麼

根據稅法規定，評估入賬的固定資產，不能計提折舊。若無法取得固定資產購置時的正規發票等真實憑據，可以評估入賬，並可以按照評估入賬的價值計提折舊，但是在稅務處理上不能在稅前（所得稅）扣除。按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》的規定，下列固定資產不得計提折舊： （1）土地； （2）房屋、建築物以外未使用、不需用以及封存的固定資產； （3）以經營租賃方式租入的固定資產； （4）已提足折舊繼續使用的固定資產； （5）按照規定提取維簡費的固定資產； （6）已在成本中一次性列支而形成的固定資產； （7）破產、關停企業的固定資產； （8）財政部規定的其他不得計提折舊的固定資產。提前報廢的固定資產，不得計提折舊。 如果再出售，對方應按評估確認價值入賬的，與實際售價的差額部分，可以計入累計折舊，但不允許稅前列支。企業依據財政部，國家稅務總局<關於企業資產評估增值有關所得稅處理問題的通知>（財稅字[1997]077號）第四條的規定，按評估價調整了有關資產賬面價值並據此計提折舊或攤銷的，對已調整相關資產賬戶的評估增值部分，在計算應納稅所得額時不得扣除。企業在辦理年度納稅申報時，應將有關計算資料一並附送主管稅務機關審核。在計算申報年度應納稅所得額時，可按下述方法進行調整： 1、據實逐年調整。企業因進行股份制改造發生的資產評估增值，每一納稅年度通過折舊，攤銷等方式實際計入當期成本，費用的數額，在年度納稅申報的成本項目，費用項目中予以調整，相應調增當期應納稅所得額。 2、綜合調整。對資產評估增值額不分資產項目，均額在以後年度納稅申報的成本，費用項目中予以調整，相應調增每一納稅年度的應納稅所得額，調整期限最長不得超過十年。 3、以上調整方法的選用，由企業申請，報主管稅務機關批准。調整辦法一經批准確定後，不得更改。因此，增值部分應該增加固定資產價值，增值部分的折舊和推銷不可以在稅前扣除，折舊年限應該按照《企業會計制度》相關規定，按照固定資產預計使用年限等綜合因素確定。4，根據稅法的規定，對投資活動中產生的固定資產增值部分不計算所得稅，但如果對該項投資權益進行轉讓時，則應將增值部分納入當年應納稅所得額中計算所得稅。賬務處理上，按增值部分繳納的所得稅，借記「資本公積———其他資本公積」科目，貸記「應交稅金———應交所得稅」科目。 企業因為機制不靈活、產品滯銷或為了謀求更大發展而實施股份制改造，在改制中勢必會對企業資產按市場重置價等方法進行評估，部分資產會因此增值。 5，改制後，企業將按評估值對固定資產或流動資產逐項進行入賬，對產生的增值部分，借記「固定資產」、「原材料」、「庫存商品」等科目，貸記「資本公積———其他資本公積」科目。 根據稅法相關規定，企業進行股份制改造等轉制方式發生的資產評估增值，應相應調整賬戶。資產范圍應包括企業固定資產、流動資產等在內的所有資產。按評估價調整了有關資產賬面價值並據此計提折舊或攤銷的，對已調整相關資產賬戶的評估增值部分，在計算應納稅所得額時不得扣除。對固定資產增值各部分可以提取折舊，但不應在稅前扣除，應將當年所提折舊在年終剔除納入企業應納稅所得額計算所得稅。 6，企業對閑置或不用的固定資產進行處理，在處理過程中其變賣價格高於賬面價值時，要並入處置收益中，借記「固定資產清理」、「累計折舊」、「固定資產減值准備」科目，貸記「固定資產」科目；發生的稅費，借記「固定資產清理」科目，貸記「銀行存款」、「應交稅金」科目；對處置收入，借記「銀行存款」或「應收賬款」科目，貸記「固定資產清理」科目；最後形成的處置收益，借記「固定資產清理」科目，貸記「營業外收入」科目，年終將營業外收入轉入本年利潤計算所得稅。 7，國家統一布置進行企業資產的清理時，對固定資產評估增值的賬務原則上不作為企業所得，但應按財務制度進行調賬，在財務角度上如實反映企業的資產。對增值部分，借記「固定資產」科目，貸記「資本公積」科目。

㈦ 房地產的資產評估費在士地增值稅清算是否能扣除

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 財法字〔1995〕6號：第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
因此，資產評估費為正常支出，可以扣除，供參考。

㈧ 房屋建築物400600元，年限20年，本期折舊攤銷額怎麼算

看你是採用哪種折舊方法。如果是直線法的話，就是400600/20。這是每年的折舊額。但如果是雙倍余額遞減法的話，也就不一樣的。

㈨ 房地產土地增值稅清算可以扣除的項目項目有哪些

一、對於新建房地產轉讓

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費（包含耕地佔用稅）、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

3、房地產開發費用——銷售費用、管理費用、財務費用；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部規定的其他扣除項目。

二、國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中國稅收徵收管理法》、《中國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

(9)房屋建築物評估增值攤銷擴展閱讀：

納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：

以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。

為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。

凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

㈩ 土地增值稅扣除條例中關於舊房和建築物評估

這條規定主要是針對二手房轉讓而制定的。
由於二手房轉讓也涉及到土地增內值稅的徵收，容在計算增值額時，舊房或建築物的價值是可以扣除的。但這個價值必須按照此條規定所計算的評估價，而不能是交易雙方自定的價格，否則當此價格過高時，就會造成少征、漏征土地增值稅。