1. 請教房地產開發成本的分攤問題
已經竣工決算的顯然無法放到開發成本中去分攤，但是，可以根據這幾個項目（已回完工答、在建、未開工）的規劃建築面積合計，按照分別的建築面積進行分攤，對於已經完工項目的分攤成本可以作為已完工項目的一項長期待攤費用，按照多年攤銷計入營業成本或管理費用。
對於在建和未開工的項目，需要分攤後作為開發成本計入。
這樣操作是合理的，但不同地區的稅務部門理解不同，在操作時需要跟稅務部門做好提前溝通，避免你們分攤了，而稅務部門要求納稅調整之類的問題出現。
2. 投資性房地產累計折舊與累計攤銷
這個地方跟固定資產的折舊、無形資產的攤銷是類似的，每月都要計提。
1、房產：回當月增加，當月不提答折舊，減少的當月照提折舊；增加的次月計提折舊。
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
3、土地使用權：當月增加當月就開始攤銷；減少的當月不再攤銷。
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
3. 房地產企業 籌建期 長期待攤費用攤銷期限是多少
現在就進行攤銷入費用，利潤表是虧損的，所得稅費用也為零。
這筆虧損可在日後盈回利裡面抵減所答得稅。
折舊已經是攤出來的費用了，當然如管理費用。長期待攤只有如下幾種才可以使用，基本都是長期使用的大項支出，比如租入房屋裝修，可帶來長期受益的服務費等。
因為開辦費在會計和稅法上要求不同，最方便的是如樓上所說，和稅局進行溝通，爭取日後一次性抵減應稅所得，不然每年做納稅調整就慘了~~~~
另外，沒有說長期待攤要有收入才可以進行攤銷，我估計你說的就是開辦費，開辦費不論具體項目，在籌建期的費用於公司成立當期一次性入管理費用，不再進行攤銷。折舊和待攤是兩個不同屬性，實際意義相同的科目，都是在一年上的大項支出，不過一個是固定資產，除固定資產外的均入長期待攤，不存在折舊入長期待攤。
就算在開辦期間的固定資產，也是從購入次月開始計提折舊，且不作為開辦費處理。
4. 請問房地產企業長期待攤費用何時開始攤銷怎麼攤
您的回答會被數十乃至數萬的網友學習和參考，所以請一定對自己的回答負責，盡可能保障您的回答准確、詳細和有效請問房地產企業長期待攤費用何時開始攤銷？怎麼攤？
5. 房地產公司開辦費什麼時候開始攤銷按3年攤銷有沒有違背會計制度
違背了
2011-01-07 22:28
在我國關於開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。
在我國關於開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計准則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關於涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前後矛盾，讓人無所適從。本文擬根據新會計准則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。
一、開辦費的定義與開支范圍
（一）開辦費的定義
開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至於什麼是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業被批准籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。依據是：《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業被批准籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是：2003年11月18日國家稅務總局《關於新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》（「國稅函［2003］1239號」）的相關規定。
筆者更加贊同關於「籌建期間」的第二種觀點。這是由於：
（1）第一種觀點，對於不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標准，無法准確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設置了障礙。
（2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業被批准籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用於各類企業，同時也沒有任何歧義。
（二）開辦費的開支范圍
根據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一）允許計入開辦費的支出
1、籌建人員開支的費用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。
（2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。
（3）董事會費和聯合委員會費。
2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓費：主要有以下二種情況
（1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。
（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。
5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用
（1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。
（2）印花稅、車船稅等。
（3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。
（4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
二）不能計入開辦費的支出
1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。
二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀
籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對於房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。
在實際工作中，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批准籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面按照《企業會計制度》規定計入「長期待攤費用――開辦費」核算，並在公司籌建期結束後將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少於5年的期限內攤銷。
2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入「長期待攤費用――開辦費」科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收入後在不少於5年的期限內攤銷其開辦費。
筆者認為，第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定，而且與當時稅收規定（《企業所得稅暫行條例實施細則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的准確性。
（2）對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定並不一致，擴大了開辦費的攤銷額。
（3）影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應該計入當期損益的期間費用計入了「長期待攤費用」，減少了企業的虧損金額，進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅，加劇了房地產企業的資金緊張，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。
三、新准則下開辦費的會計處理
從2007年1月1日開始，新會計准則體系（以下簡稱新准則）在我國的上市公司執行，許多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等）也執行了新准則。新准則對開辦費的會計處理相對於行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。
從《企業會計准則――應用指南》附錄――「會計科目與主要帳務處理」（「財會［2006］18號」）中關於「管理費用」會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：
1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是「長期待攤費用」或「遞延資產」，而是直接將費用化。
2、新的資產負債表沒有反映「開辦費」的項目，也就是說不再披露開辦費信息。
3、明確規定，開辦費在「管理費用」會計科目核算。
4、統一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
5、規范了開辦費的帳務處理程序，即開辦費首先在「管理費用」科目核算，然後計入當期損益，不再按照攤銷處理。
實施新准則後，新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新准則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更准確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業應該以從被批准籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。
四、新稅法下開辦費的稅務處理
《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短於5年的期限內分期扣除。
而新稅法完全沒有關於開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？
《企業所得稅法》第十三條規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的（《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少於三年），准予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。
從上述可以看出，在「長期待攤費用」中並沒有包括開辦費。
而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關於開辦費稅前扣除的任何錶述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國家稅務總局在其網站上，權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關於「開辦費稅前扣除」問題時，這樣答復：「新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計准則及會計制度的處理一致，即企業可以從生產經營當期一次性扣除。」
新設立的房地產開發企業，對於開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神，即計入當期損益，並不再作納稅調整。至於將未取得商品房銷售收入以前發生的費用（管理費用、銷售費用、財務費用），計入「長期待攤費用」分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產企業的正當權益。
綜上所述，新准則下開辦費是在「管理費用」科目核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對於開辦費的稅務處理與新會計准則一致，即企業當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在「開辦費」的會計處理與稅務處理不再分離，二者協調一致了。以後在開辦費方面不存在會計與稅務的差異，當然更不存在納稅調整了。
6. 房地產公司建停車場分幾年攤銷，列開發產品分期攤銷對嗎
可以分期攤銷的
按你們估計的可使用年限來進行攤銷。
7. 如何攤銷費用
可以這樣攤銷費用：
長期待攤費用，是指企業已經支出，不能全部計入當年損益，需在1年以上分期攤銷的各項費用，包括固定資產大修理支出、租入固定資產改良支出、開辦費、不能由股票溢價和發行股票凍結期間利息收入抵銷的股票發行費用等。由於這些費用不同於列作流動資產需在1年或1年以內攤銷的待攤費用，在會計中將它另行設置"遞延資產"或"長期待攤費用"科目(採用企業會計制度的開發企業在"長期待攤費用"科目)進行核算，發生時將它記入"遞延資產"或"長期待攤費用"科目的借方。
固定資產大修理支出採用攤銷方法核算的，實際發生的大修理支出，應在大修理間隔期內平均攤銷。如兩次大修理的間隔期為3年，就應在36個月內平均攤銷。以經營租賃方式租入固定資產改良支出，應在租賃期限與租賃資產尚可使用年限兩者孰短的期限內平均攤銷。在攤銷固定資產大修理支出和租入固定資產改良支出時，應按受益對象分攤攤入工程施工成本、開發成本、管理費用，作如下分錄入賬:
借:工程施工 ×××
開發成本或生產成本 ×××
管理費用 ×××
貸:遞延資產或長期待攤費用×××
企業在籌建期間發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產價值的借款利息等，在發生時，應記入"遞延資產"或"長期待攤費用"科目的借方。至於分期攤銷還是一次轉銷，則有較大的分歧。房地產開發企業會計制度根據企業財務通則規定:開發費自投產營業之日起，按照不短於5年的期限分期攤銷。企業會計制度規定:開辦費一次計入開始生產經營當月的損益。將開辦費一次計入開始生產經營的當月損益，雖符合會計謹慎性原則，但在開發企業開始經營時，一般不可能有經營收入，這樣就會使開業當月發生較大虧損，這在核算上有失公允。不論分期攤銷還是一次攤銷，開辦費均應將它自"遞延資產"或"長期待攤費用"科目的貸方轉入"管理費用"科目的借方。作如下分錄入賬:
借:管理費用 ×××
貸:遞延資產或長期待攤費用 ×××
股份有限公司委託其他單位發行股票支付的手續費或傭金等相關費用，減去股票發行凍結期間的利息收入後的余額，從發行股票的溢價中不夠抵銷的，或者無溢價的，若金額較大，按照企業會計制度的規定，應先記入"長期待攤費用"科目，在不超過2年的期限內平均攤銷，計入管理費用;若金額不大，可直接計入當月管理費用。
"長期待攤費用"科目應按費用的種類設置明細分類賬，期末借方余額，反映企業尚未攤銷的各項遞延資產或長期待攤費用，在會計報表附註中，應按費用項目披露其攤余價值、攤余期限、攤銷方式等。
8. 房地產企業長期待攤費用-開辦費有金額限制嗎一年內攤銷完，還是分幾年攤銷
長期待攤費用攤銷期是一年以上。待攤費用的攤銷期是一年以下（含一年）。
9. 房租裝修費分多少年攤銷還是記入房產原值 按剩餘年限攤銷
自由房屋：
1.固定資產改良支出，應當計入固定資產賬面價值，其增計後的金內額不應超過該固定資產的可容收回金額。
2.如果不能區分是固定資產修理還是固定資產改良，或固定資產修理和固定資產改良結合在一起，則企業應按上述原則進行判斷，其發生的後續支出，分別計入固定資產價值或計入當期費用。
3.固定資產裝修費用，符合上述原則可予資本化的，應當在「固定資產」科目下單設「固定資產裝修」明細科目核算，並在兩次裝修期間與固定資產尚可使用年限兩者中較短的期間內，採用合理的方法單獨計提折舊。如果在下次裝修時，該項固定資產相關的「固定資產裝修」明細科目仍有餘額，應將該余額一次全部計入當期營業外支出。
租賃房屋：
計入長期待攤費用 一般是在剩餘的租賃期內攤銷 至少一年以上 不然就一次性計入管理費用