基於物權主張物權使用費

A. 物權法案例，求明確答案~

1、甲公司的主張不能得到法院支持。
根據物權法規定，王某的行為符合善意取得制度，在本案中，汽車屬於動產，以交付為所有權轉移要件，雙方達成買賣合意後，把汽車交付王某就完成了所有權的變動，而且，不以是否支付對價為要件。且車登記在張某名下，王某在購買車輛時，完全有理由相信張某是車的合法所有者，盡到了善意的注意義務，因為王某已經是該車的合法所有者，該公司主張不能得到法院支持。
2、甲公司可以要求張某返還車款，同時要求他賠償損失。
理由：雖車登記在張某名下，但甲公司可通過舉證車款是其公司支付，只是登記在張某名下。那麼張某將車擅自賣出給公司造成了損失，屬於侵權之債，特別注意，在起訴時，不要起訴物權行為，只起訴債權行為。因為物權已轉移給王某，再起訴物權已無意義，無法勝訴。

要談第一個問題，得從物權法的基本理論談起，原來我國關於物權轉移的規定比較模糊，對物權行為和債權行為的區分不嚴格，很多地方是物權和債權不分的。新物權法將物權行為和債權行為作了嚴格的區分。如機動車的物權問題，現在登記只是公示效力，也就是說告訴外界你所擁有這輛車，而所有權的變動，在物權法上沒有變化，還是交付為所有權轉移的要件。其實你對24條做解讀也能這個結論，24條說「未登記不的對抗善意第三人」也就是說登記不是物權的變動要件，而是對抗要件。
第24條的規定是為了防止這種情況的發生，A購買車並登記在自己名下，A將車賣給B，且B也支付了車款，但未辦理過戶手續，這時A又將車賣給C並同時辦理了變更登記，這時C作為善意第三人就可以向B要求返還車輛，這里的C是善意的，因為車登記在A的名下他有理由相信A是車的合法所有者。這時B雖然有所有權但不得對抗C這個善意第三人，也就是24條所說的未經登記不得對抗善意第三人的具體含義。B只能要求A賠償其損失，這是侵權之債，是債權行為，而不是物權行為。這是為了保證交易的安全。
對比我舉的例子，和你的案件，你不難發現，公司購買的車輛登記在個人名下，那買方就有理由相信車是個人的，所以買主就是善意第三人。公司就不能以自己對車輛的所有權對抗他。

從法律上可以這樣說，其實只要你緊緊的把握主「保護交易安全」這一點，你就掌握了24條的精髓和立法者的意圖，當然這種保護並不是無限制和無條件的。比如第三人要想善意取得就必須自己承擔舉證責任，要舉證自己善意，舉證自己已經支付了對價，舉證已經佔有該物等，如果他不能主張上面的一項或幾項法官就會判他敗訴從而承擔敗訴的不利後果，這就是個法律實物問題了。
我聽過最高人民法院民事審判一廳的一個審判員關於24條的一個講解，他們在司法實踐中對24條是這樣把握的。例如：A購買了一輛車，登記在B的名下，B佔有並不返還，這時A向法院起訴要求B返還，只要A有足夠的證據證明車是其出錢購買，只是暫時登記在B的名下，法院是會支持A的主張的。但B要是把車賣於C並辦理了登記且交付，這時法院一定會保護C的合法權益，因為他是善意第三人。所以從他的講解也可以看出他們也是從保護交易這一點上來運用24條的。

B. 用益物權人將所有權人的房屋提供給他人免費使用 是否構成侵權和賠償

物權法以第146條、襲第147條、第182條、第183條四個條文，以立法的形式規定了房地一體，其立法目的是規范土地使用權的主體與地上建築物及其他構築物所有權的主體保持一致。
根據該原則，我國現行立法既不認為土地與建築物是獨立的物權客體，也不認為建築物附屬於土地或者土地附屬於建築物，而是認為房屋與土地是一個整體，即以房地產作為物權客體。
如實踐中存在分離的情形，從法理角度來講是構成侵權的。可以請求賠償。

C. 物權的優先效力包括哪些方面

物權的優先效力
優先效力物權的優先效力，也稱為物權的優先權，其主要含義指同一標的物上有數個利益沖突的權利並存時，效力強的權利排斥效力弱的權利的實現。這種效力的強弱既體現在物權與債權之間，也體現在物權與物權之間。物權的優先效力包括兩方面：
(1)當物權與債權並存時，物權優先於債權。例如，享有擔保物權的人較之普通債權人具有優先受償的權利。當然，法律和司法實踐也賦予某些債的關系具有優先效力。如已出租的私有房屋由出租人出賣時，承租人享有優先於他人購買該房屋的權利。但這種優先效力不是基於物權產生的，所以不具有優先於物權的效力。如甲、乙、丙三人將其共有的房屋出租給丁，以後三人協商同意將房屋出賣，在出賣給何人時發生了爭議。甲、乙要將房屋出賣給戊，丙根據其物權主張優先購買權
，丁則根據其債權主張優先購買權。根據物權優先於債權的原則，房屋應出賣於丙。
(2)同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優先於後設立的物權。即物權相互間也有優先效力的問題。在某些情況下，當事人可以在同一物之上設立多個物權，例如為擔保同一債權而設立兩個或兩個以上性質相同的擔保物權，此時應當根據設立時間的先後順序確定物權的優先效力。物權之間的效力根據物權成立時間的先後而確定，這是一般原則。在不同種類的物權之間的優先效力要根據具體情況確定。例如限制物權的效力優先於所有權。因為限制物權本來就是根據所有權人的意志設定的物上負擔，起著限制所有權的作用，因此限制物權效力要優先於所有權。再如，根據《
擔保法司法解釋》的規定，
留置權的效力
優先於抵押權。

D. 懂法律的，誰告訴我《物權法》中關於物業費的規定

國務院《物業管理條例》規定業主要交物業費:

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（五）按時交納物業服務費用；

關於預交物業費要看你們的《物業服務合同》是怎麼約定的，一般前期《物業服務合同》是開發商與物業公司簽的。

(4)基於物權主張物權使用費擴展閱讀：

物業收費規定

第一條為進一步規范物業服務收費行為，提高物業服務收費透明度，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《關於商品和服務實行明碼標價的規定》，制定本規定。

第二條物業管理企業向業主提供服務（包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委託提供物業服務合同約定以外的服務），應當按照本規定實行明碼標價，標明服務項目、收費標准等有關情況。

第三條物業管理企業實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規、規章和政策。

第四條政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。

第五條物業管理企業實行明碼標價應當做到價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。

第六條物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標准、浮動幅度，以及實際收費標准。

第七條物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，可採取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

第八條物業管理企業接受委託代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規定第六條、第七條的有關內容和方式實行明碼標價。

第九條物業管理企業根據業主委託提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其收費標准在雙方約定後應當以適當的方式向業主進行明示。

第十條實行明碼標價的物業服務收費的標准等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標准前一個月，將所標示的相關內容進行調整，並應標示新標准開始實行的日期。

第十一條物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

第十二條對物業管理企業不按規定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》進行處罰。

第十三條本規定自2004年10月1日起施行。

E. 物權法對不入住戶收取費用是怎麼規定的

物權法明確規定了物權歸個人所有，也就是在物權上不允許使用少數服從多數這個侵犯人權物權的條款，從而更加確保個人財產不受侵犯。在舊樓加裝電梯這類事項上，因為有了物權法，個人的物權（包括採光通風出行道路等）不能因為大多數人同意安裝電梯就侵犯某個人的權利，所以，就算99%同意安裝，但只要有一個人不同意並持反對意見，電梯就不能安裝。

F. 物權確認糾紛是按件收費的嗎

確權糾紛訴訟費以前一直都是50，現在有些地方改了，改為按財產算。
你可以去當地法院問問，

G. 物權法 物管費

××先生，您的房子雖然沒住人，但我們服務了，你也得交物業管理費。 建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。

（綜合新華社消息）

建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。
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H. 第八章 物權法習題

1、（1）根據物權法第103、104條以及規定，三人對耕牛的共有是按份共有，份額按出資額確定，甲的份額是十分之四，乙、丙各是十分之三。
（2）根據物權法第98條規定，對共有物的管理費用以及其他費用，有約定的，從約定，無約定的，共同共有的由共有人共同負擔，按份共有的，按份人按份額負擔。所以，為牛治病花去的100元，甲分擔40，乙、丙各負擔30。
（3）有。根據物權法第102的規定，因共有的動產或不動產產生的債權或債務，在對外關繫上，共有人承擔享有連帶債權，承擔連帶債務。並且，還規定共有人償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。甲、乙、丙三人對牛是按份共有關系，所以，丁有權向甲要求全額賠償，但甲在賠償完丁的損失500元後，可以向各乙和丙追償150元。
（4）根據物權法第99條和100條的規定，共有人約定不得分割共有物的，應當按約定，但是有重大理由需要分割的，可以請求分割；共有物難以分割或者因分割會減損價值的，應當對價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。在本案中，共有人是有約定的，一般來說是應按照約定不予分割的，但是因甲全家都遷到縣城，不需要牛來耕地了，屬於重大理由，所以，甲是有權請求進行對牛進行分割的。但是，如果對牛進行分割，耕牛的價值就會減損，乙、丙用牛進行耕地的權利也就消失了，所以，最好是採用乙、丙共同支付甲份額的對價，乙、丙2人對牛仍是按份共有關系。
2、（1）李某沒有抵押權。根據我國物權法第187條，抵押權自登記時設立。而李某與王某僅是簽了抵押合同並沒有辦理抵押登記，李某與王某之間有的僅是合同關系，而沒有抵押關系，所以李某與王某之間就王某房屋的抵押權並未設立，李某就沒有該房屋的抵押權。
（2）可以。因為抵押合同是合法有效，受法律保護。王某擅自把房屋賣給了張某，違反了合同的約定，所以，當李某提出請求王某承擔違約責任時，王某需要承擔合同違約責任。
（3）沒有。因為陳某是善意取得人。張某因欺詐取得房屋的所有權是違法的，所以，房屋的所有權並未轉移，王某還是所有權人。張某以自己的名義，以合理的價格將該房子買給善意第三人陳某，並辦理了過戶登記手續，這符合善意取得制度的構成要件，適用善意取得制度，因此陳某現在時該房子的所有權人。所以，王某無權要求陳某歸還房屋，但他可以請求張某進行損害賠償。
3、（1）公司的主張不能得到法院的支持。因為根據物權法的有關規定，機動車的登記具有公示公信的效力，公司將車登記於張某的名下，王某就可以基於此相信車是張某的，並且機動車是動產一經交付，所有權轉移，所以，王某是出於善意，支付了合理價格，完成了公示方式，適用善意取得制度，屆時所有權已經轉移到王某的名下，公司要求王某返還該車是不可能支持的。
（2）根據相關法律規定無權處分人擅自處分他人財產的，給他人造成損失，他人可以請求無權處分人進行賠償。所以，在本案中，張某擅自處分公司財產，給公司帶來了損失，公司可以向法院請求張某賠償損失。

I. 物權法對地下室收費是否有明文規定

物業公對《物權法》的粗淺理解，或許可以回答大家關於車庫/地下室的問題
上周，單位聘請了全國人大法工委民法室主任、《物權法》起草小組組長姚紅和最高法民二庭審判長吳法官對《物權法》做了解讀，聽了個稀里糊塗，理解的囫圇吞棗，但是好東西還是要和大家分享，所以，我今天鼓足了勇氣，在半夜裡寫了這個帖子，希望大家斧正、拍磚。
《物權法》的意義、出台的過程，我就不多說了，反正是挺不容易的，經過人大常委會8次審議才通過，有人說是他奠定了中國今後走向「資本主義」的理論基礎，突破了憲法的束縛，是一部資本主義的法律。但是多數人認同這部法律，因為他明確了國家、集體和個人的財產權利都同等受到法律保護，都應該是神聖不可侵犯的，也只有這樣才是真正的符合憲法的立法精神，他奠定了中國的《民法典》基礎，相信不久的將來，《物權法》、《合同法》、《侵權法》共同催生中國《民法典》的誕生。
1、 首先需要知道的是《物權法》的實施時間是2007年10月1日。
2、 物權包括三種權利：A所有權，這是所有權利中最為完整和絕對的權利，他包括佔有、使用、收益和處分；B用益物權，這是所有權派生出來的，他和所有權的區別是沒有處分的權利，他又包括土地承包經營權、建設用地使用權、地役權等；C擔保物權，他包括抵押、質押和留置。特別指出的是沒有明確典當權，這或許說明國家不提倡這種融資方式，本人以為，典當反映了合同雙方權利義務的不對等，有悖和諧社會建設，所以沒有在此明確。
3、 不動產的所有權必須經過登記才能生效。這也就是為什麼我們野豬哭著鬧著也要KFS辦房產證的原因，因為不登記無法對抗善意第三人，沒有房產證，我們的房子的所有權就處於一個不確定的狀態，我們利益就容易受到損害。在此特別提出一點：《物權法》規定，期房銷售合同，雙方可以約定，實行予登記，也就是，為了確保這套房子以後辦房產證的時候可以辦在自己名下，就可以在房管局予登記，這樣就排斥了其他人對這套房子主張權利，但是，予登記有時效限制。我們泉城花園的房子也可以這樣操作，前提是和KFS商量好，在合同中約定。這里還要強調，沒有取得予售證的房子是不受法律保護的，諸如舊村改造、小產權房、違章建築等。
4、 土地使用權分70年、50年、40年等，住宅用地是70年，到期自動續展；而其他用地到期雖可續期，但是否交費沒有明確。
5、 土地使用權和地上建築所有權是共生共滅的，讓與房屋就意味著土地使用權的讓與。
6、 不動產確權登記逐步推行統一登記制度，鼓勵有條件的地方試點。由於牽涉到各部門之間利益，暫時無法實行，老百姓還要各個部門跑，才能辦齊所有登記手續，哎。。司無權擅自處分共有空間,物業管理條例早有規定.