房屋佔有使用費是不當得利嗎

1. 侵佔與不當得利的區別

簡單的說，侵佔與不當得利的最大區別是：前者是故意行為，後者是非故意行為。
但，不當得利人，已經知道構成不當得利，仍然拒不歸還，則構成侵佔。

2. 關於不當得利還是非法佔有的問題~！

構成財產侵佔，但是侵佔罪有數額限制，各地根據經濟情況不同自行制定標准，一般而言這個數額還沒有構成犯罪。詳見刑法第二百七十條第二款。但是非法侵佔他人財產的違法事實是存在的，構成了侵權行為，可以通過民事訴訟要回該貨款。建議先向公安機關報案，掌握證據後進行民事訴訟。

3. 什麼情況下屬於不當得利

不當得利，是指沒有合法依據，有損於他人而取得利益。不當得利的法律事實發生以後，就在不當得利人與利益所有人(受害人)之間產生了一種權利義務關系，即利益所有人有權請求不當得利人返還不應得的利益，不當得利者有義務返還。這也就在雙方之間產生一種債的關系。
不當得利的成立要件有四：一方取得財產利益；一方受有損失；取得利益與所受損失間有因果關系；沒有法律上的根據。
一方取得財產利益
一方取得財產利益是指因一定的事實結果而獲得了或增加了財產或利益上的積累。受益人獲得的利益限於財產利益，即可以用金錢價值衡量的利益，精神利益不屬於這里的利益范疇。判斷受益人是否受有財產利益，一般以其擁有的財產或利益和如無與他人之間發生利益變動所應有的財產或利益總額相比較而決定。凡是財產狀況或利益較以前增加，或者應減少而未減少，為受有利益；既有得利又有損失的，損益抵銷後剩餘有利益的，也為受有利益。具體而言，取得財產利益主要表現為以下幾種形式：
1．財產或利益的積極增加，即通過取得權利、增強權利效力或獲得某種財產利益或義務的減弱而擴大財產范圍。包括：
(1)取得財產權或其他財產利益，例如所有權、用益物權、債權、擔保物權、知識產權等。佔有在我國雖非一種權利，但通說認為佔有是一種具有財產利益性質的法律上的地位，通過佔有亦可獲得財產上的利益，故可因佔有而成立不當得利。
(2)財產權的擴張或效力的加強，受益人在原有權利的基礎上擴張了行使權利標的范圍或效力范圍，也屬受有利益。如因第一次序抵押權消失而使後次序抵押權依次上升。
(3)權利或利益上的限制或負擔消滅，如存在於所有物上的抵押權消滅，對所有人也屬一種得利。
2．財產或利益的消極增加，即因財產或利益本應減少而未減少所得的利益。包括：
(1)債務的減少或消滅。債務人以其總財產為一般債權提供擔保，債務的減少或消滅，使債務人原本應履行債務的負擔減少或解除，對他而言，也是得利。
(2)本應設定的權利負擔未設定。
(3)勞務或物的使用。例如甲依據與乙簽訂的勞動合同為其提供勞務，後該勞動合同因違反勞動法而被宣告無效，乙因甲提供的勞務而受有利益。無合法權利擅自使用他人之物的人也因物的使用而受有利益。
一方受有損失
僅僅有一方受有財產上的利益，而未給他人帶來任何損失，不成立不當得利。如甲投資興建廣場，鄰近乙的房屋價值劇增，乙獲有利益但未給甲帶來損失，乙對甲而言不成立不當得利。這里的損失，既包括現有財產或利益的積極減少，也包括應增加而未增加(可得利益)利益的喪失。對於後一種情形，受損人無須證明該項事實如未發生即確實可以增加財產，只須證明若無該項事實，依通常情形，財產當可增加，即為受有損失。也就是說，「應增加」的判定不必以其「必然增加」為必要，只要在通常情況下受損人的利益能增加即為「應增加」。如無權使用他人房屋，不管他人是否有使用該房屋或是否有出租房屋給第三人的打算，都可認為該房屋所有人受有相當於租金額的損失，因為他對房屋進行使用收益的潛在價值受到侵害。
利益與損失的因果關系
受益人取得利益與受損人所受損失間的因果關系，是指受損人的損失是由於受益人受益所造成的。但受損人的損失與受益人的受益，范圍不必相同，受益大於損失，或損失大於受益，均無不可，它隻影響受益人返還義務的范圍。並且，受損人所受的損失與受益人所得的利益，其形態也不必相同。如無權處分他人之物，受益的無權處分人獲得的是物的價金，而物的原所有人喪失的是該物所有權，但仍不影響不當得利的成立。
對於取得利益與所受損失間的因果關系，有直接因果關系說與非直接因果關系說之爭。直接因果關系說主張取得利益與受有損失必須基於同一事實發生，如果是基於兩個不同的事實發生，即使這兩個事實之間具有牽連關系，也不應視為具有因果關系。非直接因果關系說主張，取得利益與受有損失不必基於同一事實，只要兩者之間具有可依社會觀念認可的牽連關系，即如果沒有受益的事實，他方即不致受有損失時，則二者之間便具有了因果關系。這兩種主張在有第三人行為介入時，往往會產生截然不同的結論：如乙偷竊甲的現金，清償了乙對丙的債務，依據直接因果關系說，丙的受益是基於乙的清償行為，甲的受損是基於乙的偷竊行為，它們是兩個不同的事實，受益與損失間不具有因果關系。而依據非直接因果關系說，則受益與損失間因兩個事實上的牽連關系而具有了因果關系。通說認為，為了充分發揮不當得利對不公平的財產變動關系的調節作用，應采非直接因果關系的主張。因此，只要他方的損失是由獲得不當利益造成的，或者說沒有不當利益的獲取，他人就不會造成財產的損失，均應認定受益與損失間有因果關系。
沒有法律上的根據
取得利益致他人損失，之所以成立不當得利，原因在於利益的取得無法律上的根據，我國民法通則稱為「沒有合法根據」。無法律上的根據是指缺乏受利益的法律上的原因，而非指權利或者財產的取得沒有法律上的直接原因。對於無法律上的原因，有統一說與非統一說兩種主張。
主張統一說的學者認為，無法律上的原因應當具有統一的意義，對各種不當得利情形下的「無法律上原因」應以統一標准釐定，如財產或者利益變動違反公平或正義，或者違反共同生活的基本准則，在統一說下又有公平說及正法說、債權說及相對關系說、權利說等不同見解。
主張非統一說者認為，各種不同類型的不當得利有其存在的不同基礎，應區別不同類型的不當得利分別說明無法律上的原因，用統一的概念如違反公平正義加以說明不符合不當得利存在的實際情形。非統一說通常區分給付型不當得利與非給付型不當得利而說明無法律上原因的意義。如對於給付型不當得利，無法律上的原因是指欠缺給付目的(原因)，而非給付型不當得利，無法律上的原因，是指無法律上的權利。
關於我國民法通則第92條規定的取得利益「沒有合法根據」的具體含義，多數學者主張採納非統一說來界定無合法根據。
具體特徵根據有三:
① 雙方當事人必須一方為受益人，他方為受害人。
②受益人取得利益與受害人遭受損害之間必須有因果關系。
③受益人取得利益沒有合法根據。即：既沒有法律上、也沒有合同上的根據，或曾有合法根據，但後來喪失了這一合法根據。
受益人在得知自己的受益沒有合法根據或得知合法根據已經喪失後，有義務將已得的不當利益返還受害人。
不當得利依據不同標准可以作不同劃分，最基本的劃分是依據不當得利是否基於給付行為而發生，將其分為給付不當得利與非給付不當得利。
給付不當得利
給付不當得利，指受益人受領他人基於給付行為而移轉的財產或利益，因欠缺給付目的而發生的不當得利。這種欠缺給付目的既可以是自始欠缺給付目的，也可以是給付目的嗣後不存在，或者是給付目的不達。這里的給付目的，即給付的原因。給付者給與財產總有一定目的或原因，或為債務的消滅，或為債權的發生，或為贈與，這里的目的或原因就成了受領給付者受取利益的法律上的根據。如果由於某種原因，給付目的(原因)不存在或不能達到，那麼受領給付者的受有利益便會因為無法律上的根據而成為不當得利。
1．自始欠缺給付目的。指給付之時即不具有給付的原因，其典型為非債清償及作為給付的原因不成立、無效或被撤銷。非債清償是指沒有任何法律上的債務而以清償目的為一定給付的行為。如甲對於其已清償的欠乙的債務疏於注意又進行清償，乙所受的第二次清償，便構成非債清償的不當得利。但是依據我國民法通則及相關解釋，對於已過訴訟時效的債務為清償，債權人可以合法保有該清償利益，不構成不當得利。給付原因行為不成立、無效或被撤銷，在我國未採納物權變動無因性的立法原則的情形下，是否發生不當得利返還義務，存在分歧。有人主張，給付原因行為不成立、無效或被撤銷，財產所有權並未發生移轉，因而有關佔有人並無利益可言，喪失佔有的人可以依據所有權返還請求權追回財產，不成立不當得利請求權。但通說主張，此種情形下，佔有也賦予有關受領人獲得財產利益的法律地位，因而成立不當得利，發生不當得利請求權與所有權返還請求權的競合，受損人可以擇一行使。
在以下情形中，雖沒有給付原因，但排除不當得利的成立：
(1)履行道德義務而為給付。基於道德上的義務為給付行為符合社會道德觀念，一旦給付，即不得依不當得利請求返還。如對無撫養義務的親屬誤以為有撫養義務而予以撫養。對被撫養的親屬不得依據不當得利要求返還支出的撫養費。是否為道德上義務，應依一般社會觀念及當事人之間的關系、給付標的物的價值等情況認定。
(2)為履行未到期債務而清償。清償期到來之前，債務人並無清償義務，此時債務人的清償應是非債清償，但債權人的受領並非無合法原因，此時的清償也發生債務消滅的效果，故不發生不當得利。
(3)明知無債務而為清償。給付人明知無給付義務而任意為給付，不發生不當得利。但給付時作出保留如附有條件，或給付不以給付人意志為轉移的，仍成立不當得利。
(4)因不法原因而為給付。不法原因是指給付原因違反國家的強行法規范以及違反社會公共利益，如為清償賭債而為的給付。但不法原因僅存在於受領人一方時，不阻卻不當得利的發生。
2．給付目的嗣後不存在。是指給付時雖有法律上的原因，但其後該原因不存在，因一方的給付而發生不當得利。屬於這種不當得利的主要有：附解除條件或終期的法律行為，條件成就或期限屆滿，當事人一方因該民事法律行為受有另一方的給付；依雙務合同交付財產後，因不可歸責於雙方當事人的事由致一方不能為對待給付，該方所受的給付；合同解除後因先前生效合同而受領的給付。
3．給付目的不達。為實現將來某種目的而為給付，但因種種障礙，給付目的不能按照給付意圖實現的，受領給付欠缺保有給付利益的正當性，因而構成不當得利。如預期條件的成就而為附條件債務的履行，結果條件不成就，因而不達給付的目的。
非給付不當得利
非給付不當得利，是指基於給付以外的事由而發生的不當得利，包括人的行為、自然事件以及法律規定。人的行為，又可分為受益人的行為、受損人的行為和第三人的行為。基於這些事由構成不當得利的原因，是受益者無受其利益的權利，所以，非給付不當得利的「無法律上的原因」即為受益者無權利而受有利益。
1．基於受益人的行為。基於受益者的行為而發生的不當得利，主要指侵害他人權益而發生的不當得利，受益者的行為可以是事實行為，也可以是法律行為。前者如侵奪他人所有物或擅自佔有、使用、消費他人之物；後者如無權處分人將他人之物對於第三人為有效處分。在司法實踐中，基於受益人的行為而發生的不當得利主要有：
(1)無權處分他人之物。這又因無權處分是有償處分與無償處分、受讓人是善意與惡意而有不同的效力：無權處分人為有償處分，受讓人於受讓時為善意，受讓人因善意取得制度取得物之所有權。無權處分人因有償的處分行為受有利益，構成不當得利。原所有人得就其所得利益請求不當得利返還。受讓人於受讓時為惡意，此時受讓人不能取得物之所有權，原所有人得對其主張所有物返還請求權，因無權處分人受有利益，所有人也得不行使所有物返還請求權，而向其請求不當得利返還。無權處分人為無償處分，受讓人於受讓時為善意，受讓人因善意取得制度取得物之所有權，無權處分人因無償處分未獲有利益，不成立不當得利，如果無權處分人的行為構成侵權行為，原所有人得向其請求侵權損害賠償，如果其不構成侵權行為，依通說，原所有人得類推適用關於不當得利制度下第三人返還義務的規定要求，受讓人在無權處分人不能返還的范圍內負返還責任。受讓人於受讓時為惡意，此時受讓人不能取得所有權，原所有人得向其主張所有物返還請求權。
(2)無權使用或消費他人之物。如擅自在他人牆壁上張貼廣告牌，未經他人同意使用他人的度假屋等。無權使用或消費他人之物所得的利益多為節省自己應支出的開支的費用，受損人的損失則是因自己之物被他人使用而喪失了可能取得的利益，是一種應增加而未增加的利益，如前所述，這種利益不以必然增加為必要，只要在通常情形下可以增加即可。
(3)擅自出租或轉租他人之物。如甲與乙簽訂的房屋租賃合同到期後，承租人甲未返還房屋給出租人乙，而是將其轉租給丙，由此獲得的租金構成不當得利，乙可以向其主張不當得利的返還。
(4)侵害他人知識產權或人格權。如無權使用他人知識產權因使用而獲得利益的可以構成不當得利，權利人可以請求返還。再如未經他人同意擅自使用他人的姓名或名稱而獲得利益的，對權利人也構成不當得利。
受益者的上述行為在有故意或過失時通常也構成侵權行為，如未經他人同意使用他人的名稱構成了對權利人人格權的侵犯，受損者也由此享有對受益者的侵權損害賠償請求權，產生了不當得利請求權與侵權損害賠償請求權的競合，受損者可擇一行使。
2．基於受損者行為。這種不當得利以受損人為他人支出費用最為典型，如誤將他人的家畜當作自己的家畜飼養，誤以他人事務為自己的事務而管理。
3．基於第三人行為。基於第三人行為的不當得利主要有：債務人對債權的准佔有人(債權憑證持有人)清償，使債權消滅，致真正的債權人受有損失；債權的讓與人在讓與通知前，債務人對讓與人清償，致債權的受讓人有損害；第三人將甲的肥料施予乙的田地中等。
4．基於法律規定。基於法律規定的不當得利，是指在一定事實或行為發生時，法律不問當事人的意思，直接規定發生一定得利的效果。如在因附合、混合、加工而獲取被添附物所有權時，允許被添附物原所有人向受益者依據不當得利請求權主張以被添附物價值相當的利益返還。
5．基於事件。如甲池塘的魚因天降暴雨沖入乙的池塘；甲飼養的家禽吃掉乙的飼料等等，都是基於事件發生的不當得利。

4. 使用費可否依據不當得利返還。例如。甲本來要租一頭牛耕地，費用大約

甲誤將乙的牛為自己的牲畜飼養屬於無因管理。
無因管理，是沒有法定或者約定義務，為避免造成損失（損失既包括自己也包括他人，或者僅為他人）,主動管理他人事務或為他人提供服務的法律事實。管理他人事務的人，為管理人；事務被管理的人，為本人。無因管理之債發生後，管理人享有請求本人償還因管理事務而支出的必要費用的債權，本人負有償還該項費用的債務。 無因管理是一種法律事實，為債的發生根據之一。無因管理之債的產生是基於法律規定，而非當事人意思。

5. 房款被第三人佔有返還原物還是不當得利

主張返還不當得利，貨幣佔有即所有了。

6. 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

7. 是屬於非法佔有他人財產還是不當得利

非法侵佔他人財產構成侵佔罪，它與不當得利二者行為性質不同，侵佔罪為刑事犯罪，且還須依法承擔民事賠償責任，不當得利為民事違法，只能導致債務責任。
一、我國《刑法》第270條規定，以非法佔有為目的，將他人的交給自己保管的財物、遺忘物或者埋藏物非法佔為己有，數額較大，拒不交還的行為，構成侵佔罪。
侵佔罪在客觀方面表現為將他人的交由自己代為保管的財物、遺忘物或者埋藏物非法佔為己有，數額較大，拒不交還的行為，具體條件如下：
1、要有通過正當、善意、合法的手段，持有他人財物的行為。這是構成本罪的重要前提，也是本罪區別於其他犯罪的重要特徵。
根據刑法的規定，僅包括以下三種情況：
（1）代為保管。（2）拾撿他人的遺忘物。（3）發掘得到他人的埋藏物。

8. 關於房屋租賃合同糾紛

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（優先購買權不支持的情況）
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

9. 法律上說的「不當得利」是什麼意思

民法典規定，在沒有合法依據的情況下，取得利益，並且取得的利益他他人損失的，就會構成不當得利。

《中華人民共和國民法典》

第一百二十二條【不當得利】因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。

第九百八十五條【不當得利定義】得利人沒有法律根據取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

(一)為履行道德義務進行的給付;

(二)債務到期之前的清償;

(三)明知無給付義務而進行的債務清償。

不當得利與善意取得的區別

最基本的區別在於：不當得利是無因行為取得財產或者取得財產的因無效了，善意取得一定是基於無權處分而且取得財產人不知處分財產人是無權處分的，有因的行為取得的財產。特別注意盜臟物，遺失物不適用善意取得。不當得利要件：沒有合法依據，一方受損，一方得利，受損與得利存在因果關系;善意取得要件：一方無權處分，另一方主觀上為善意、合理的價格，不動產登記，動產過戶;

1、主觀上，前者惡意，後者善意;

2、前者只適用動產，後者可適用動產與不動產;

3、前者只涉及兩方，後者涉及第三方;

4、前者得利應當返還，後者取得所有權，不用返還;