❶ 房地產企業提供精裝房和標准房 如何納稅籌劃利潤最大
一、房地產企業的經營特徵及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅後利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特徵：（1）開發產品的單件性及不可移動性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率徵收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額後的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出台了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994 年～2006 年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008 年全國土地增值稅收入從231 億增長到537 億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出於政績和效益考慮，在清算意願和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出台新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業採用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006 年3 月頒布的《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用或用於商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48 號）中規定「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發
企業代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發企業而言，此項收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的徵收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由於很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000 萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修並安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400 萬元，增值額為600 萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700 萬元，允許扣除的成本為300 萬元；房屋裝修合同，裝修費用300 萬元，允許扣除的成本為100 萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬於勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標准住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。例如，某房地產公司建成並待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900 萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200 萬元，開發成本為900 萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264 萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，處於征免臨界點時X=1.2（A+5.5％ X）， 解得X ＝1.2848A），此時獲利306.2 萬元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。當價格定在1800-1837.264 萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小於306.2 萬元。第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大於138.853 萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y 單位，企業欲使提價後帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117 萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900 萬元之間時，公司應選擇1837.264 萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高於1976.117 萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標准住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低於較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830 萬元的售價能獲利299.35 萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 萬元的售價只能獲利216.16 萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10 萬元，利潤卻減少了83.19 萬元。
3．不同增值率房產是否合並籌劃法。由於土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合並核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合並核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B 兩幢商業用房，且處於同一片土地上，銷售A 房產取得收入300 萬元，允許扣除金額為200 萬元；銷售B 房產取得收入400 萬元，允許扣除項目金額為100 萬元。第一，分開核算時：A 房產的增值率= （300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30 （萬元）；B 房產的增值率= （400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175 萬元。第二，合並核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合並核算對公司是有利的。從上例可以看出，由於兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，並將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。第一，凡能按轉讓房地產項目分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要並入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一並計算扣除。以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大於第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出並提供金融機構證明；如果前者小於後者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000 萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100 萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70 萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100 萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息並提供金融機構證明，這樣就可以按100 萬元扣除，否則只能按80 萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10 萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計准則———借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按「合計數」的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今後的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的徵收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變「多稅調節」為「主稅調節」，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和徵收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和徵收征管的力度，完善委託代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順徵收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1． 各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2． 盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1． 應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
❷ 裝修費計入什麼科目
辦公室裝修的費用，金額不大的直接計入“管理費用--裝修費”科目；金額大的可以記入“長期待攤費用--裝修費”科目。長期待攤費用是指企業發生的攤銷期限在1年以上的費用。
1、簡單的裝修，可以計入當期費用。
借：管理費用---裝修費
貸：銀行存款
2、較大支出的裝修，計入長期待攤費用。
借：長期待攤費用---裝修費
貸：銀行存款
完工後分期攤銷
借：管理費用---裝修費
貸：長期待攤費用---裝修費
3、新建築物的配套裝修，裝修費用那個如果金額較大的應屬於固定資產，在建造期間，做分錄：
借：在建工程
貸：銀行存款
投入使用，做分錄：
借：固定資產
貸：在建工程
長期待攤費用是指企業發生的攤銷期限在1年以上的費用。《企業所得稅法》第十三條規定，企業發生的下列支出作為長期待攤費用按照規定攤銷的，准予扣除：
1、已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
2、租入固定資產的改建支出；
3、固定資產的大修理支出；
4、其他應當作為長期待攤費用的支出。
長期待攤費用的財稅處理差異：
會計上規定，長期待攤費用是指企業已經支出，但攤銷期限在1年以上(不含1年)的各項費用，但是應由本期負擔的借款利息、租金等，不得作為長期待攤費用處理。
長期待攤費用應當單獨核算，在費用項目的受益期限內分期平均攤銷。根據新會計准則規定，開辦費和修理費均一次性計入當期損益。如果長期待攤費用的費用項目不能使以後會計期間受益的，應當將尚未攤銷該項目的攤余價值全部轉入當期損益。
裝修費用計入哪個科目,月末怎麼攤銷？
你公司的場地如果是租用的話，按租期分攤裝修費用，但不要低於三年分攤(因為會計制度規定，長期待攤費用待企業開始生產經營當月起一次計入開始生產經營當月的損益，不再分期攤銷了。可以在開始生產經營的當月一次性轉入“管理費用”科目，而稅法規定，開辦費在開始生產經營的次月起，在不短於3年的期限內分期平均從應稅所得中扣除。對於會計和稅法規定的差異，應當根據會計制度的規定進行攤銷核算，但在計算企業所得稅時，應當按照稅法的規定進行納稅調整。
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❸ 房屋裝修費用會計處理有哪些要求
在實踐中，企業進行房屋裝修是經常發生的事情。房屋裝修費用如何列支？本文結合相關稅收政策對此問題進行探析。
房屋裝修費用如何做賬，在會計處理上，財務人員往往看有無「經濟利益的流入」。例如某營業場所進行裝修，由於裝修後將會給企業帶來經濟利益的明顯流入，所以這部分裝修費一般作資本化處理。假如該營業場所是改善辦公條件的裝修費用，則一般計入當期管理費用，一次性稅前扣除。
在稅務處理上，是計入資產折舊扣除，還是單獨攤銷，或是一次性作為費用扣除，則要看「權屬」。在企業所得稅方面，需要分別不同情況進行處理。
一、已足額提取折舊或者以經營租賃方式租入的房屋或者符合條件的建築物的裝修改建支出，作為長期待攤費用，按照規定攤銷。
根據企業所得稅法的規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。
這里的固定資產僅指房屋或者建築物，不包括其他固定資產，也不包括沒有足額提取折舊的房屋和建築物。
對於已足額提取折舊的房屋或者建築物來說，賬面價值僅剩凈殘值。也就是說，該項資產的可利用價值已全部轉移，這時候在這些資產上發生的改建支出，不能計入固定資產成本。因為此時固定資產的價值形式已經消失，後續支出也已失去了可以附著的載體。所以，應將其作為長期待攤費用，在固定資產的預計尚可使用年限內分期攤銷。
以經營租賃方式租入的房屋或者建築物，與該資產相關的風險和報酬並沒有轉移給承租方，因而資產的所有權仍屬於出租方，承租方只在協議規定的期限內擁有對該資產的使用權，因而對以經營租賃方式租入的固定資產發生的改建支出，不能計入固定資產成本，只能計入長期待攤費用，按照合同約定的剩餘租賃期限內分期攤銷。
對於大修理支出，則要滿足「修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；修理後固定資產的使用年限延長2年以上」這兩個條件，才可作長期待攤費用，以分期攤銷的方式列支大修理支出。此種大修理支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。不同時符合以上兩個條件的，則應予費用化，一次性作為費用稅前扣除。
作為長期待攤費用攤銷的大修理支出，既包括自有房屋或者建築物不動產改建支出，又包括其他動產固定資產，如機器設備的後續修理支出。其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低於3年。
作為長期待攤費用來核算，發生時：
借：長期待攤費用
貸：銀行存款
攤銷時：
借：管理費用
貸：長期待攤費用
二、新建的房屋或者建築物的改建支出，應計入房屋或者建築物固定資產原值，採用計提折舊的方式進行費用列支。如果改建支出延長固定資產使用年限的，應適當延長折舊年限。
企業所得稅法實施條例第五十八條第六款規定，改建的固定資產，除企業所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項規定的支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。這里對新建房屋或者建築物的改建支出的列支渠道進行了明確，即採用計提折舊的方式列支改建支出。而不是作為長期待攤費用分期攤銷。
這里的計稅基礎即指「固定資產——房屋建築」原值。改建支出如果延長固定資產使用年限的，還應當適當延長折舊年限。比如，某商戶2012年花1000多萬元買了一棟辦公樓，買之後花了20多萬元對該辦公樓進行大規模裝修，那麼這20多萬元的裝修費應當屬於新建房屋或者建築物的改建支出，計入「固定資產——房屋建築物」原值，
採用計提折舊的方式進行費用列支。融資租賃租入的房屋或者建築物的改建支出比照新建房屋或者建築物的改建支出處理。
企業新建房屋或者建築物發生的改建支出，發生時：
借：固定資產——房屋建築物
貸：銀行存款
計提折舊時
借：管理費用
貸：累計折舊
拓展資料：
在房產稅方面，《財政部、國家稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）規定，房產稅的計稅依據「房產原值」，指納稅人按照會計制度規定，在賬簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。如果自有新建的房屋發生了改建支出，因為改建支出增加了相應房屋原值，所以在計征房產稅時，按照新增加後的房屋原值作為房產稅的計稅依據。
❹ 企業租賃房屋發生的裝修費如何進行財稅
《企業會計准則第4號——固定資產》應用指南規定：企業以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷。
《企業所得稅法》第十三條的規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的租入固定資產的改建支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，准予扣除。《企業所得稅法實施條例》第六十八條規定，固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建築物結構、延長使用年限等發生的支出。租入固定資產的改建支出按照合同約定的剩餘租賃期限分期攤銷。
因此，租入房屋發生的裝修費可以計入長期待攤費用，在剩餘租賃期分期攤銷。
❺ 裝修費用如何進行財稅處理
第一、辦公區域如果是租賃的，發生的裝修費用
（一）會計處理 計入長期待攤費用按租賃期分攤計入成本費用。發生時，
借：長期待攤費用
貸：銀行存款
（二）稅務處理 按照《企業所得稅法實施細則》第七十條規定企業所得稅法第十三條第(四)項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起分期攤銷，攤銷年限不得低於3年。
因此，如果租賃期限低於3年或者沒有約定期限，怎麼辦？建議先按3年攤銷，到期未攤銷完的一次性結轉攤入成本費用稅前扣除。
第二、辦公區域如果是自建或者購買的，發生的裝修費用分兩種情況：
（一）自建的或者購買的毛坯房裝修，發生的裝修費如何處理？
1、會計處理：在費用發生時，計入在建工程
借：在建工程
貸：銀行存款（應付賬款）
裝修完工交付使用時轉固定資產，再按固定資產折舊年限攤銷計入成本費用。
2、稅務處理：《企業所得稅法實施條例》第五十九條 企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。
第六十條 固定資產計算折舊的最低年限，房屋、建築物為20年;
因此，如果會計與稅法規定的折舊年限一致時沒有差異，裝修費用隨折舊稅前扣除。
（二）現有辦公區域重新裝修，發生的裝修費如何處理？
首先來看看相關規定，根據《企業會計准則第4號——固定資產》及相關制度規定，固定資產發生可資本化的後續支出，一般應將該固定資產的原價、已經計提的折舊和減值准備結轉，固定資產的賬面凈值轉入在建工程，並停止計提折舊。發生的後續支出，通過在建工程核算。在固定資產發生的後續支出完成並達到預定可使用狀態時，再從在建工程轉為固定資產，並按重新確定的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法計提折舊。
企業所得稅法實施條例規定，固定資產的「改建支出」，指改變房屋或者建築物結構、延長使用年限等發生的支出。「固定資產的大修理支出」，指同時符合下列條件的支出：修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；修理後固定資產的使用年限延長2年以上。
❻ 臨時售樓處如何繳納房產稅
臨時建造的售樓部需要繳納房產稅。由於房地產開發企業為銷售房屋而建造的臨時設施售樓部、樣板間等營銷設施不屬於財稅地[1986]8號文件第二十一條免徵房產稅的列舉范圍，因此，開發企業建造的營銷臨時設施應當自建造完畢次月起繳納房產稅。納稅人需要特別注意，《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」由於根據房地產開發企業會計處理的相關規定，臨時設施的售樓部、樣板間等營銷設施歸集的成本費用，只有建造成本，沒有包括土地成本。因此，房地產開發企業在計算為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間等營銷設施的房產稅時必須要進行納稅調整。
❼ 房地產開發企業銷售的裝修房，其裝修費是否可以在計算土地增值稅時扣除
一、根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件的規定：「四、土地增值稅的扣除項目
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（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。」
二、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
❽ 房產稅和土地使用稅應該如何攤銷
房產稅和土地使用稅一般是預提不是攤銷。因為房產稅和土地使用稅都是一個季度交一次專，而且是交屬前面月份的，即在10月份申報期申報交納的是7-9月份的房產稅和土地使用稅。
（1）根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）對有償取得土地使用權城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間進行了明確，規定「以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。」
（2）土地使用稅的繳納時間，應該按合同約定交付土地時間的次月起，繳納城鎮土地使用稅。
按土地出讓金、契稅及費用入賬，全部計入土地成本中。
借：無形資產--土地使用權
貸：銀行存款
土地使用權攤銷的年限，應該按照土地使用的年限攤銷。攤銷金額按土地成本價值。即：「無形資產--土地使用權」按賬面價值計算。
❾ 售樓部裝修費如何進行財稅處理
答，
開發企業售樓處裝修費用財務處理分錄
1、售樓部裝修款不能記入"開發間接費用"科目中. 開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用.
2、對售樓部裝修款,售樓完後需要拆掉,應該記入"長期待攤費用--裝修費"科目.
(1)發生的裝修費
借:長期待攤費用--裝修費
貸:銀行存款等
(2)攤銷時(可以按項目開發周期的時間,確定攤銷年限,一般在2--3年)
借:銷售費用--裝修費
貸:長期待攤費用--裝修費
如果售樓處,售樓完後不拆掉,可以作為公司的"固定資產".
公司財務費用的會計分錄:
銀行利息收入沖減財務費用 財務費用的貸方是用來結轉本年利潤的(本年利潤 貸 財務費用) 按照相關制度的規定:"銀行存款的利息收入,沖減財務費用"
請注意"沖減"這兩個字記入貸方是不能夠正確體現沖減的意圖的.
如果把銀行存款的利息收入,記在財務費用的貸方,和月底結轉利潤數相加,就亂了 報表就會不準確
如果記入借方.月底或年底時借貸方的金額並不能體現出真實的反映財務費用的支出.也不能體現出利息的收入.
所以在借方紅字沖減財務費用.
銀行利息必須走財務費用.
銀行利息收入計入財務費用借方紅字 利息支出計入財務費用借方藍字 只有結轉本年利潤時才會出現在貸方藍字.