房屋使用費核算辦法

A. 房屋使用權怎麼算

1.房屋沒有年限,但土地使用有年限,土地使用權住宅是70年2.《物權法》規定,住宅用地滿版70年自動延續3.一般權土地使用權開始算的日期是發展商徵用這塊土地的時間,二手房也是由一手徵用的時間開始計算。4.但房改房、經濟適用房、安居房等政府優惠政策的土地不同,因為當初這些土地不是用來出售的,而是福利政策,但在其出售時,賣方就必須要補交「土地出讓金」,然後新房產證的土地使用許可權就從交易開始計算70年。5.某些房改房又會有區別,因為有些房改房是單位購買商品房後,再通過房改政策分給員工的,那麼這些房改房的土地出讓金實際上是單位幫你交了,所以土地使用權仍然是按照一手發展商徵用土地的時間開始。

B. 房屋租賃費怎麼算

房屋出租時，需要繳納的稅賦項目及稅率如下：1、房產稅：應按租專金收入的12%在出租房產次月起屬繳納房產稅。2、城鎮土地使用稅：依土地的等級及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮土地使用稅。3、營業稅：個人出租房屋應按租金收入的5%繳納營業稅，個人出租房屋月收入在800以下的免徵營業稅。4、城建稅和教育費附加：個人在繳納營業稅的同時，應以繳納的營業稅額為計稅依據，按適用比率繳納。5、印花稅：個人出租自有房屋，凡用於生產經營口的，應於簽訂合同時按雙方訂立的書面租賃合同所確定租賃金額的千分之一貼花，稅額不足1元的，按1元貼花。6、個人所得稅：個人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應按月租金收入扣除800元費用後的應稅所得額計算繳納個人所得稅；月收入在4000以上的，應按月租金收入扣除20%以後的應納稅所得額計算繳納個人所得稅，計稅稅率均為20%。

C. 關於房子建築成本核算的問題

以下內容供參考：
關於大學生公寓成本核算問題的思考

隨著高校學生宿舍管理公寓化，學生住宿日趨商品化。近兩年來高校後勤社會化發展迅猛，促使各類大學生公寓逐步向物業化管理過渡。物業管理的企業化性質，決定了物業部門必須有嚴格的成本核算。這是目前大學生公寓管理面臨的一項重要而嚴肅的任務。教育部一再強調：「學生住宿收費要按實際運行成本確定，不以盈利為目的」。至於教育部為什麼這樣提？高校後勤企業不以盈利為目的，如何同類似的社會企業相競爭？這必將由國家上層機構確立相應的政策。就目前情況而言，公寓收費過高，學生負擔加重；然而，收費過低，公寓管理運行難以為繼。1999年春，北京市教委曾發布過014號文件，粗略的以三項因素（居住面積、房內設施、管理水平）、七項成本（房屋折舊費、房屋維修費、設施折舊費、設施維修費、能源消耗費、低值消耗品及雜費、管理人員薪金）初步規范了高校學生住宿收費的標准。並且逐個學校審定了收費金額，分別為550元，650元，750元，個別單元式公寓定為1200元。近幾年雖說北京各校都在執行這一規定，但很少有學校真正按上述七項成本進行過認真地核算。有的學校根本就沒有進行過核算，只是被動地執行上級的硬性規定。反正虧損由學校或後勤集團補貼，肉爛在鍋里。這說明公寓運行機制的轉換還有相當地大的差距。由於公寓物業管理形勢的發展，各省、市、自治區教育主管部門已經或正在出台大學生公寓管理辦法，《辦法》中必將涉及到收費問題，甚或將收費問題作為其主要附件。所以，成本核算必需要動正格的了，現根據目前的實際情況和有關部門的規定，就大學生公寓成本核算問題，提一點思路，與同仁們共商。

一、 關於房屋折舊費

對一般企業來講，房屋折舊費是企業的主要成本之一，但對大多數高等院校(尤其是老校)來說，學生宿舍絕大多數屬於國家無償劃撥土地國家投資興建的，國家既未提出向學校討回這部分投資，按理可以不計收折舊費。所以有些學校對宿舍管理部門採取零租賃的方式，即不允許宿管部門對學生收取房屋折舊費。但有些學校自籌資金新建或內外合資興建了一批宿舍，形成了新舊宿舍參半的狀況；校方又考慮到大學生公寓的長遠開發和收費的總體平衡，覺得還是收取部分折舊費為合理。

基於上述情況，筆者認為，宿管部門應將全校的公寓樓分樓進行成本核算，然後取其單方折舊費的平均值，再根據各樓的新舊程度和質量好壞，分別增加一個調解系數，最後確定各樓的單方折舊費。調解系數確定得是否合理，就看是否能夠平衡學生的心理，即不出現爭住新樓或爭住舊樓的傾向，以免影響安定。

房屋折舊費的核算，主要是合理確定三個基準：房屋單方造價、房齡、人均建築面積。人均建築面積同時還要按居室平面系數、每室居住人數摺合成人均居住面積，以便衡量其居住標准。

關於新建宿舍單方造價的核算。北京市發布的京政發[2000]81號文的規定，新建學生公寓享受政府政策方面的14項優惠。其他省、市、自治區大都也有相應的優惠政策。所以學生宿舍樓不能按一般房屋建築核算成本，更不能按純商品房核算。據2000年北京市的有關數據測算，目前北京高校學生宿舍，單方造價一般應定位在1000-1200元。其他省、自治區由於地緣關系和屋內設施情況可能更低一些。

關於房齡。城市建設部規定，磚混結構的多層樓房一般使用期為47年。實際上，北京高校的同類房屋50年以內拆除的極少。故房齡按50年計算比較符合實際。

關於居室平面系數。1979年國家教委規定，普通高校，本專科生宿捨生均建築面積為5－6平米摺合成生均居住面為3-3.6平方米，宿舍樓房建築平面系數為60%。實際上20多年來多數學校尚未達此標准。前不久李嵐清副總理的講話指出，大學生公寓還是應當以筒子樓為主，不宜片面追求高規格。所以目前暫且參照1979年國家教委規定的標准，比較切實。如10000平方米建築面積，摺合居住面積為6000平方米，按每室凈面積18平方米計算，應有333個居室。每室住4人，共住1332人。人均建築面積為7.5平方米。人均居住面積為4.5平方米。

年生均房屋折舊費約為：10000*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。

或1200元/50*7.5=180元。

如果新舊樓參半，通過算平均值加調解系數的辦法，該項金額還會大幅度降低。

二、關於房屋維修費

國務院城鄉建設部規定，房屋維修一般分為翻修、大修、中修、小修、綜合維修五種。所謂翻修，是指需全部拆除另行設計重新建造或僅保留原房的一小部分而進行較大的改造。這樣所需要的經費，幾乎等於新建，差異只在於不計征地拆遣費、三通一平費及勘察費；對大學生公寓而言，一般把該項經費列入到新建房屋的折舊費中，而不列入維修費；大修：按城市建設部規定，一般占房屋造價的20%以內，正常情況下10-20年大修一次，平均值可取為15年。還規定凡大修費超過房屋造價（或重置價）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值為六年半。中修費取費一般為造價的5%左右，最高不超過10%，；小修：年年進行，小修費取費為造價的0.5%左右，最高不超過1%。綜合維修，是指以整幢樓為單位對其大、中、小修一次性地應修盡修。為了避免重復計費，一般不單獨計算。

據此基準計算，單方年均維修費=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005

=16+9.25+6=31.25（元）。

也就是說，每平方米每年的大修費為16元，中修費為9.25元，小修費為6元。實際上單方造價同當地的地價密切相關，北京的地價偏高，所以這樣算出來的維修費亦偏高。維修費則與地價關系則沒有那麼密切。據筆者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用於房屋維修的投資，平均不到這一數額的三分之一。當然也有由於資金不足，該修而不能修的情況。但總的看來上述定額還是偏高得太多。據1997年7月1日發布實施的《北京市普通居住小區物業管理服務收費標准》規定，每年每平方米維修費：大修為5.04元，中修為5.42，小修為2.36元。參照《北京市普通居住小區物業管理服務收費標准》，並考慮到大學生公寓人為地損壞率較高，還考慮到一般大學四年一換屆，中修往往借換屆期間進行，因而中修頻度也較高。所以筆者認為，大學生公寓每年每平方米的大、中、小修費用分別定為6元、5元、4元比較合理。年均單方維修費合計為15元。按每生實占建築面積7.5平米計算，生均年房屋維修費為：15*7.5=112.5(元)。取整為113元。

需要說明的是，近些年來不少學校為了改善學生住宿條件，普遍進行了裝修（如廁所、水房鋪地磚、貼瓷磚，改造水電管線，房間、樓道粉刷油漆等）。這些費用應按使用年限摺合到每年每平方米，再摺合到每生。且應適當沖掉部分大、中修費，才比較合理。

三、設備折舊費

公寓設備，應分自用設備和公用設備兩種。

自用設備如床鋪、書架、桌凳、衣櫃、臉盆架等。這類設備，目前各校配置五花八門，很難確定統一的核算基準。近幾年部分學校宿舍配備了多功能高架床，帶有書架、桌凳、衣櫃等，可認為是傢具配備的較高檔次。購價為1500-900元／套。考慮到臉盆架、鞋櫃等的增配，取中間價為1200元。使用期按12年（三屆本科生）計算，年生均自用設備折舊費為：1200/12=100元。

公用設備的配備差別更大。目前部分高校已經陸續做到三電（電視、電話、電腦）進宿舍（有關上級並不欣賞急於這樣做），而且管理辦法各不相同。如電話多數為校方配備；電視多數為民辦官助，即學生分攤經費（作為押金），學校統一購置，畢業時押金退給個人，電視留給下屆學生繼續使用。實際上學生只負擔了押金的利息；電腦多為個人購買，學校核收部分安裝費和電耗費。基於上述使用和管理方式的多樣化，筆者建議，關於電視、電腦、電話的收費，應當採取合理的單項收費辦法，誰受益誰付費，受益多付費多。至於學生公寓樓各層或各樓的公共活動室以及值班室、會客室、庫房等的公共設備，各校配備也有差別。應當做到同居室內設備標准相當，甚至略高一些。成本折舊一般不應高於自用設備折舊費的百分之十。據此，粗略確定年生均公用設備折舊費為10元。

兩項相加，年生均設備折舊費為110元。

四、設備維修費

自用設備主要指鋼木結構的傢具，在市場經濟條件下，這類傢具無需考慮大中修。零修費在注重管理的條件下，一般應控制在購置費的1%以內，即年生均自用設備維修費為12元。如購買500套組合型高架床，總購置費為600000元，每年平均投入6000元的零修費足矣。這可由一些學校的實踐證明。

公用設備的損壞頻度可能高一些，因為共用的東西，大家往往不夠愛惜，加之管理也比較困難，所以公用設備維修費應高於自用設備維修費。一般為公用設備折舊費的40%，這里粗略確定，年生均公用設備維修費為4元。

兩項合計，年生均設備維修費為16元。

在房屋和設施設備的維修費的核算方面，需特別強調的是要處理好管理和維修的關系。實踐證明，高校學生宿舍和教室的建築和設備，人為的破壞最嚴重，多因為管理維護不善而導致維修費成數倍地增加，甚至造成遠達不到設計使用壽命而夭折。所以高校後勤對學生宿舍和教室的管理，多年積累了一條重要經驗為「以管為主，管修結合」。當然，管理當中也包括了學生行為的自我管理。還應當指出一點，有些設施設備地維修是由公寓管理服務人員自身承擔的，在成本核算時，只能計算除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用。因為工資及福利補貼已列入了管理服務費項目，要避免重復計算。

五、能源（主要指水、電、暖）消耗費

1、 水費

考慮到淡水是一種有限的自然資源，在我國許多大中城市尤其是北方城市嚴重缺水，所以節約用水不可忽視。對大學生公寓的用水應限定指標。這不僅對住寓學生而且對公寓管理部門也是一種約束。參照北京市教委確定的高校學生生活用水標准,包括洗滌卧具在內,控制在每人每月3立方米以內。每年生均用水36立方米。按北京2001年單方水價2元，年生均水費為72元。以後隨著當地水價地增長也必須相應提高，但應享受當地居民的用水價格，在計量和核算上，應把學生生活用水同學校的其他用水嚴格區分開來。

2、電費

照明用電：寢室內按每人60W照明燈一盞，冬夏平均每天用電5小時，每年用電109.5度,取整110度。考慮到樓道、廁所、盥洗間、值班室等公用照明電，另加10%，合計為121度。參照2000年北京市市電價格近乎於0.4元／度計算，年生均照明電費為48元（48.4元取整）。考慮到目前我國主要城市的電力供應比較充裕，學生寢室內的個人用電可以給定一個指標，指標內的電費計入住宿費，指標以外不限量，但要單獨收費。仍應享受當地居民用電價格。當然這就需要完善各寢室的計量設施。

公共設備用電。公共設備主要指公共活動室的電器、卧具洗滌用洗衣機等。這類設備各校配備差別較大。考慮到開機周期和用電時間，一般不會超過照明用電的25%。所以年生均公共設備電費定為12元。

兩項合計，學生宿舍年生均電費為60元。

3、供暖費

供暖費主要是三北地區和西部高寒地區的院校必須收取的。對於供暖期的長短和供暖費的數額當地政府都有一定的標准。以北京市2000年集中供暖取費標准為例，每建築平米一個供暖季節19.87元，按生均建築面積為7.5平米計算，年生均供暖費為149元（149.025元,取整）。東北和內蒙、寧夏等地區可能還要高些。

值得思考的一個問題是，不論哪個地區，國家對城鎮居民冬季取暖問題，都有一定的補貼，即使在住房制度改革以後，仍遺留下來一個大尾巴。按理講，居民既已購買了住宅，供暖費用就應當自行承擔，如同買一台彩電就要自已掏供電費一樣。但是基於我國的現實情況和更復雜的原因，這個尾巴還不能在短期內割掉。大學生公寓里居住的實際上是居民的一部分，而且是無收入的一個青年群體按說也應該享受類似他父母所享受的供暖補貼。至於這部分補貼出自於何處，這就有必要追問城市居民的供暖補貼來自何方。如果把大學生公寓視同賓館、飯店、招待所。如數收取供暖費似乎無可辯駁。但教育部領導曾多次強調，高校後勤產業無論如何改革，都不能忘記：它既有姓「經」的一面，更有姓「教」的一面。因此，適當減免學生住宿費中的供暖費或許可能從這里找到理由，因為供暖費在住宿費中占的比重實在太大了，且也容易引發在南方和北方上學的學生心理上的不平衡。

這里暫且不考慮供暖費的補貼，綜合本項1、2、3條，年生均能源消耗費為：72＋60元+149元=281元。

六、低質消耗品和雜費

低質消耗品，主要指學生宿舍各室配備的笤帚、簸箕、墩布、紙簍，以及清潔工用的清掃工具和清潔劑；還應包括消滅蚊蠅、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。這方面只要注重完善管理，節省細費，而且考慮到多數可以批量進貨，年生均低質消耗品費10元足矣。另外公寓區樓外的公共設施維修費、綠化養護費，生活垃圾清運費，化糞池的清掏費等都可以單項核算。為了簡便其見，這里只粗定一個指標：年生均雜費為10元。兩項合計為20元。

七、管理服務費

管理服務費主要指管理服務人員的薪津支出。目前，北京高校本專科學生宿舍，管理服務人員的配備，一般不超過住宿學生總數的1.5%。而且，平均年薪不超過10000元。按此比例均攤到學生人頭，年生均管理服務費約為150元。當然外地由於經濟發展狀況不同，管理服務人員的薪津水平也有較大的差異；既使在同一地區的不同學校，由於各種原因學校付給宿舍管理服務人員尤其是臨時工的薪津也很不相同。這里只以北京地區大部分院校的情況為參考。

綜合以上七項：房屋折舊費為：180元。

房屋維修費為：113元。

設備折舊費為：110元。

設備維修費為： 16元。

能源消耗費為：281元。

低質消耗品和雜費為：20元。

管理服務費為：150元。

本專科宿舍年生均年住宿費為:870元。

必須說明：看來按上述准則測算的住宿費，比1999年北京市教委所定的標准（實際上是一個收費限額）要高一些。但是一經分析就可明白：當時北京高校的學生宿舍每室住四人的並不多，既便是四個人住一間，人均居住面積達到4.5平米的並不多，而人均建築面積達到7.5平米的就更少。而人均面積這個指標相當重要，因為在上述測算的第一、二、五項三個大項，都同人均面積緊密相關。就是服務管理費（也是一個大項）也留了比較大的餘量，據1998年年底統計，北京高校宿舍管理服務人員為住宿學生的總平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，盡管北京市教委當時規定的分檔限價是屬於一種宏觀的行政行為。但與各高校的實際情況卻大體相符，因而得以較為順利的貫徹執行。不過，2001年以後的情況有了較大的變化。不少學校的宿舍管理部門，覺得市教委1999年所定標准限得太死，致使公寓管理部門的經費入不付出，難以為繼，紛紛請求市教委允許增收住宿費。而國務院有關部門又三令五申，為了保持安定，近幾年不準增收學生的住宿費。各省市自治區教育主管部門普遍感到為難。這就逼迫各校的宿管部門，必須認真細致地做好成本核算，以便以詳實的數據進行上下溝通，以促使高校後勤改革順利進行。

據筆者了解，各公寓管理部門遇到的一個最突出的問題，是研究生普遍沒按實住面積繳納住宿費。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本專科宿舍混為一體，兩人間、四人間、六人間、八人間，在收費上不加區別或區別不大。甚至有的學校規定研究生住宿不收費，而研究生宿舍同本專科生宿舍一樣又統一歸公寓管理部門管。這在承包制的體制下，還可以維持運營，因為在大後勤內部可以實施交叉補貼。但真正地轉向物業化管理後，矛盾就表面化了。為了保證物業部門實現相對的獨立核算，自負盈虧；也為了實現「受益上的非福利化」，改暗補為明補的問題必須解決。

研究生按實住面積繳納住宿費，可能會造成部分研究生的經濟困難，確應有相關部門以單獨列項的方式給予必要的補貼，這個部門應是學校或者是其上級部門，而不應由公寓管理部門直接減免或變相地由本專科生給背著。對此，建議教育部或各省市自治區教育部門應有較明確的規定，以防各校及後勤部門迫不得已搞暗箱操作。

以上是筆者以北京地區本專科生四人間宿舍為主體的住宿費成本核算的一點思考，只是粗略地勾畫了一個輪廓，肯定會錯誤百出，甚至可能掛一漏萬，懇請同行們批評指正。但初衷是為了拋磚引玉，動員大家，群策群力，共同探索出一種比較科學合理的成本核算辦法。說到家，大學生公寓的運營成本，不是算出來的，而是實際開銷的。不過也應該有個規范，以便促使高校後勤社會化改革在不失其姓「教」的本色的前提下，真正從轉體改制上加速發展。

（作者：北京高校宿舍管理專業委員會顧問 呂 民）

D. 1、房地產會計核算方法2、商業會計核算方法

1，房地產會計核算方法：
與一般工業企業會計相比，房地產開發企業主要增加如下科目，核算相關內容
資產類科目：
135 開發產品
136 分期收款開發產品
137 出租開發產品
138 周轉房
成本類科目：
401 開發成本
402 開發間接費用
其中：
企業根據管理要求，可以將「開發成本」、「開發間接費用」科目合並為「402
開發費用」科目；
可將「開發成本」科目分為「403土地開發」、「404房屋開發」、「405配套設施開發」、「406代建設工程開發」四個科目；有施工隊伍的企業，對開發項目採取自營施工建設的，可以增設「 408工程施工」、「409施工間接費用」科目；
核算舉例
開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；
前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；
基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；
建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；
公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），
分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程

6開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
房地產會計核算的流程和（工業）企業會計核算流程完全一樣，只是成本計算是有所不同 。具體核算辦法，請你參照財政部《房地產開發會計核算辦法》。
一、由於房地產開發企業生產周期長，一般在工程竣工後進行收入和成本的結轉。
二、收入帳務處理
1、收到房屋首付、銀行按揭款
借：銀行存款（或現金）
貸：預收帳款--商品房
2、工程完工結轉收入
借：經營收入
貸：預收帳款--商品房
3、將收入轉入利潤
借：經營收入
貸：本年利潤
三、成本帳務處理
1、發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費時。
借:開發成本
貸：銀行存款（或現金）
2、工程竣工
借：開發產品
貸：開發成本
3、結轉成本
借：經營成本
貸：開發產品
4、將成本轉利潤
借：本年利潤
貸：經營成本
四、以上是房地產企業成本、收入的結轉方法。
五、你單位發生的成本支出在建工程掛著。
1、成本科目用錯。
2、由於工程已完工，調整開發成本明細核算會有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉出
借：開發產品--住宅、辦公樓
貸：在建工程
3、結轉成本
借：經營成本
貸：開發產品--住宅、辦公樓
4、結轉利潤
借：本年利潤
貸：經營成本
2，商業會計核算方法：商業企業做賬流程1、取得原始憑證
2、製作會計憑證
3、匯總做科目匯總表
4、登記總帳
5、按製作的會計憑證登記明細帳以及庫存帳
6、總帳和明細帳核對
7、製作會計報表
8、如果單位是一般納稅人做網上國稅申報和地稅申報（這個地方有不同，有的地方還是手工申報）
9、報完後把留底報表存檔成本計算方法購進辦公設備的計量可以按照購貨時的計量單位進行計量，一般為發票上的計量單位，並對不同規格的辦公設備，分別計量。如果根據企業管理需要（比如日常領用需要），需要以不同與購貨時的計量單位進行計量的（如用個數單位取代原重量單位），也可以使用該計量單位進行計量。但是，在入庫時，必須對入庫的辦公設備，按照新的計量單位進行仔細的清點，並據以入帳。需要注意的是，這時的單位成本已不再是原有的單位成本了，而是換成了新的計量單位下的單位成本了，需要重新計算確定。一般的商業會計工作流程就是：取得原始憑證－製作會計憑證－月底匯總做科目匯總表－登記總帳－然後按製作的會計憑證登記明細帳以及庫存帳－總帳和明細帳核對－製作會計報表－如果單位是一般納稅人做網上國稅申報和地稅申報（這個地方有不同，有的地方還是手工申報）－報完後把留底報表存檔。
詳細來說：
1.審核原始憑證
（1)外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或者完成時從外單位取得的憑證， 如供應單位發貨票、銀行收款通知等。
(2)自製原始憑證。單位自行制定並由有關部門或人員填制的憑證，如收料單、領料單、工資結算單、收款收據、銷貨發票、成本計算單等。
2.填制記帳憑證
可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時發生隨時填 . 但不要把時間順序顛倒了。
根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。
3.復核 就是看看有沒有錯誤。
4.記帳 根據記賬憑證登記入帳
小規模公司必備的賬本：現金日記帳；銀行日記帳；總帳；三欄明細帳
5.編制會計報表
1、根據總賬科目余額填列。可直接根據有關總賬科目的期末余額填列，（如應收票據，短期借款）有些則需根據幾個總賬科目的期末余額計算填列，如「貨幣資金」，需根據「現金」、「銀行存款」、「其他貨幣資金」三個總曲科目的期末余額的合計數填列。
2、根據明細帳科目余額計算填列。如「應付賬款」，需根據「應付賬款」和「預付賬款」相關明細科目的期末貸方余額計算填列。
3、根據總科目和明細科目余額分析計算填列。如「長期借款」，需根據「長期借款」總賬科目余額扣除「長期借款」明細科目中將在一年內到期限的長期借款部分分析計算填列。
4、務查登記簿記錄。會計報表附註中的某些資料，需要根據備查登記簿中的記錄編制。
6、納稅申報
1、增值稅：
銷售或購進貨物、提供加工或修理修配勞務是要繳納增值稅的。 小規模納稅人的增值稅率為4%—6%
2、營業稅：
營業稅的納稅義務人，是在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。
不同行業的營業稅率不同。 普通貨運執行3.0%的營業稅率,物流服務業執行5.0%的營業稅率。 物流各環節中運輸、裝卸、搬運是3%，倉儲、配送、代理是按服務業5%
3、地稅：
還要交地稅，就是在營業稅的基礎上，分別按7%徵收的城建稅(還有5%、1%，視城市大小而定）和3%和教育費附加和地方教育附加1%（或2%，也是各城市不同）。
4、所得稅：
不論是工商業還是服務業，都要按利潤繳納企業所得稅，具體徵收辦法：按照企業所得稅申報表的要求，逐項填寫收入、成本、費用、支出，算出利潤，按照稅法的有關規定進行納稅調整，計算出應納稅所得額，按照一定的稅率（33%）計算出應納稅額。法定稅率是33%，但年應納稅所得額在3萬元以下（含3萬元）的減按18%的稅率徵收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下（含10萬元）的，減按27%的稅率徵收。10萬以上33%。這些稅應該夠你們用的了。
1、增值稅、消費稅申報
納稅人應在次月1日到10日內自行或委託社會中介機構到所在地國稅機關辦稅服務廳納稅申報窗口辦 理納稅申報，申報里須持下列資料：
（1）納稅申報表；
（2）財務會議報表及說明資料；
增值稅一般納稅人還需提供：增值稅申請抵扣憑證，發票領、用、存月報表，增值稅銷項稅額和進項 稅額明細表，國稅機關要求申報的其他資料。
2、營業稅申報
金融業營業稅納稅人在季度終了後十日內辦理納稅申報，保險業營業稅納稅人在月份終了後十日內辦 理納稅申報，申報須持下列資料：
（1）營業稅申報表；
（2）財務會議報表及說明資料；
（3）其他要求申報的資料。
3、企業所得稅納稅申報
企業所得稅納稅人應當在月份或季度終了十五日內申報預繳，年度終了四十五日內進行年度申報（匯 總納稅成員企業和單位在季度終了十五日內或年度終了四十五日內向所在地稅務機關報送申報表）， 年度終了四個月匯算清繳。申報時必須持下列資料：
A、季度預繳
（1）所得稅申報表；
（2）財務會計報表及說明資料。
B、年度匯繳
（1）所得稅申報表；
（2）所得稅申報表附表；
（3）財務會計報表及說明資料；
（4）其他資料。
最基本最常用的會計科目
一、資產類
現金 銀行存款 其它貨幣資金 應收票據 應收賬款 其他應收款 壞賬准備
預付賬款 材料采購 原材料 庫存商品 固定資產 累計折舊 固定資產清理
無形資產
二、負債類
短期借款 應付票據 應付賬款 預收賬款 其它應付款 應付職工薪酬 應交稅費 長期借款 長期應付款
三、所有者權益類
實收資本 資本公積 盈餘公積 本年利潤 利潤分配
四、損益類
主營業務收入 其他業務收入 營業外收入 主營業務成本 營業稅金及附加
其他業務支出 銷售費用 管理費用 賬務費用 營業外支出 資產減值損失
所得稅費用。

E. 房產開發項目收費及配套費怎麼計算

房產開發項目收費及配套費計算方法如下：

1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3．前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4．建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

核算

房地產開發成本核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。

房地產開發成本核算經過整頓，有關法規制度已比較完善，房地產開發將在有序，規范的道路上運作，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，重點控制房地產開發成本構成，嚴格控制各項費用支出，並嚴格進行房地產開發成本計算。

成本分類

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

(5)房屋使用費核算辦法擴展閱讀：

房地產開發項目，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設項目。

在我國，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定;房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

房地產開發項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，也是一項涉及面較廣的經濟項目，其對國計民生產生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調控管理。

房地產開發項目必須嚴格執行城市規劃。按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

我國的城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，其中詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。對房地產開發項目產生直接法律約束力的是詳細規劃。

房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范;房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

上述立法的目的系為保障房地產開發過程及產品的安全性，使房地產開發企業在追求經濟效益的同時，兼顧社會效益和環境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。