1. 關於無形資產評估的收益法舉個例子 幫幫我吧
無形資產評估案例：
商譽評估案例
案例
委託方：A公司
評估對象：A公司商譽
評估目的：A公司股份制改組
評估基準日：2002年7月31日
評估方法：收益剩餘法
我們在實施了對A公司提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，按公認的產權界定原則對A公司提交的資產清單進行了必要的產權驗證及對資產的實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較的基礎上，對A公司所指定的全部資產在2002年7月31日所表現的市場價值從總體上提出了客觀、公允的評估意見，繼而對A公司的商譽價格作出了公允的判斷。
一、評估方法
首先，我們運用收益現值法對A公司的全部資產進行評估，然後，扣除我們用重置成本法或現行市價法評出的A公司的各項有形資產及可確指的無形資產，其剩餘額即可判斷為A公司商譽之價格，此方法即為收益剩餘法。
收益現值法是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價格的一種資產評估方法，其基本步驟如下：
1、確定被評估資產的未來收益期
根據A公司主要生產設備的運行周期，我們確定A公司的被評估資產的未來預期收益期為10年。
2、對未來收益做出預測
對未來收益，即未來現金流量（包括未來營業利潤、未來提取的折舊額、收益期末預期固定資產殘值及目前營運流動資金的預期回收數）作出預測。其具體步驟如下：
（1） A公司的產品主要有X、Y兩種，X產品系Z工業品的最主要原料，根據A公司利潤表提供的最近5年X產品銷售量資料及全國Z工業品及X產品銷售市場預測，運用移動加權平均法和指數法確定未來銷售量；根據A公司提供的最近5年產品銷售價格資料、未來市場供需關系、通貨膨脹及原材料價格的預測，運用移動加權平均法與指數法確定未來銷售價格；根據目前A公司銷售稅費的平均負擔率，確定未來銷售稅率。據此，編制未來3年銷售收入和稅金預測表。
（2）根據 A公司主要產品單位產品成本表和有關消耗定額統計表提供的直接材料、燃料及動力的單位消耗及單位價格的歷史資料，並考慮企業技術改造和降低消耗、未來市場價格變動、進出口關稅稅率的變化等因素的影響，運用回歸分析法和指數調整法確定未來產品直接材料和燃料動力的單位成本，據以編制未來3年產品直接材料和燃料動力單位成本預測表；根據A公司主要產品單位產品成本表和車間經費及企業管理費明細表提供的工資費用、車間經費的歷史資料，按企業會計制度的要求作一定的調整後，運用指數調整法和移動加權平均法確定直接人工和製造費用的單位成本。據此編制未來3年生產成本預測表。
（3）根據A公司車間經費和企業管理費明細表、銀行借款明細表提供的企業管理費、銷售費用和銀行貸款余額的歷史資料，按財政部發布的企業會計制度的要求作一定調整後，考慮未來企業管理費用和銷售費用的變化趨勢，運用移動加權平均法和指數調整法，確定未來3年管理費用、銷售費用和財務費用。據以編制管理費用、銷售費用和財務費用預測表。
（4）運用以上銷售收入及稅金預測表、生產成本預測表、管理費用、銷售費用和財務費用預測表提供的數據，並根據該公司利潤表提供的其它業務利潤的歷史資料，運用指數調整法確定未來3年其它業務利潤，據以編制未來三年營業利潤預測表。
（5）在未來3年營業利潤的基礎上，運用移動加權平均法和指數調整法，綜合確定未來10年收益期的營業利潤。
（6）根據A公司資產負債表及有關固定資產分類帳提供的扣除生活性固定資產部分後的固定資產原值和凈值資料，運用直線法確定未來10年的預期平均年折舊額和10年後的預計固定資產殘值。
（7）將A公司2002年7月資產負債表提供的自有流動資金數作為10年流動資金殘值數。
3、折現率的確定
綜合考慮同行業平均資金利潤率、社會資金最低平均收益率確定收益現值法的折現率。在A公司收益法評估中，我們採用8.5％的折現率。
4、現金流量預測
根據上述現金流量預測和所確定的折現率，編制A公司未來10年現金流量預測及收益現值法資產評估表。（考慮到A公司中由銀行借款利息支出和匯兌損失構成的財務費用有其歷史原因，因而，扣除財務費用的未來3年的營業利潤並不能准確反映其實際資產的收益水平，所以，在確定現金流量時，我們將營業利潤加上財務費用形成現金流量中的利潤數）。
二、評估結果
在實施了上述資產評估程序和方法後，得出A公司應用於改組成股份有限公司之目的的全部資產的收益法評估值，扣除根據重置成本法及現行市價法評出的有形資產及可確指的無形資產評估值，我們判斷出A公司商譽在2002年7月31日所表現的公允市場價值並反映如下（單位：萬元）：
收益法評估全部資產總值 141441.6
有形資產及可確指無形資產評估值 138190.8
A公司商譽評估值 3250.8
無形資產評估案例(一)
無形資產評估案例(一)
一、評估項目名稱：A公司無形資產的價值評估
二、委託方及資產佔有方：A公司(概況略)
三、評估目的：為A公司將其資產投資於組建中的股份有限公司提供無形資產的價格依據。
四、評估范圍和對象：A公司的無形資產。
五、評估基準日：1998年7月31日
六、評估依據
(一)國家國有資產管理局《資產評估操作規范意見(試行)》；
(二)《中國機械工業年鑒(1997)>>;
(三)國家財政部1998年6月9日發布的1998年第5號公告；
(四)中國人民銀行1998年6月30日關於調整存貸款利率的公告；
(五)中國經濟景氣監測中心1998年6月30日公布的1998年l一6月國有企業生產經營業績監測指標。
(六)A公司提供的1994—1997年的公司年度財務報表。
(七)A公司提供的專利證書及科技成果鑒定證書。
七、A公司無形資產的清查情況
無形資產是指特定主體控制的不具有獨立實體，而對生產經營能長期持續發揮作用並帶來經濟利益的一切經濟資源。無形資產的具體形態有專列，專有技術，商標和商譽等等。判斷一個企業是否存在無形資產的判據是它的運營效果中有無超額收益。超額收益是指企業收益超出平均收益的部分。
(一)A公司具有無形資產
A公司是一個以生產銷售礦冶設備中振扳動機械為主的工業企業。為了判斷該公司是否存在無形資產，我們做了比較大量的調查工作，進而在分析的基礎上做出了判定。以A公司提供的94年一97年四年的年度財務報表為依據，我們編制了A公司94年一97年財務數據統計及分析表(詳見表1)，對A公司是否存在超額收益作了如下分析。考核超額收益主要從企業的銷售凈利潤率和資產凈利潤率看是否超出行業的，工業的和社會的平均水平。A公司1994年至1997 年的銷售凈利潤率穩定在12.32％至13.34％之聞，四年平均為12.70％，保持相當高的水平。A公司屬於礦山治金機械製造行業，據《中國機械工業年鑒1997》，知全國獨立核算的礦山冶金機械製造行業的1996年的銷售利潤率為一2.74％。據最新資料中國經濟景氣監測中心公布的5.8萬戶工業企業在1998年6月底的銷售利潤率為一0.2％。由上述數據可明顯看出，A公司的銷售凈利潤率大大超過了同行業平均水平和工業企業平均水平。A公司 1994年至1997年的資產凈利潤率在8.19％至10.84％之間，且逐年增加，其四年平均為10.05％。據《中國執械工業年鑒1997》，知全國獨立核算的礦山冶金機械製造行業的1996年的資產利潤率為1.18％。據最新資料中國經濟景氣監測中心公布的5.8萬戶工業企業在1998年6月的資產利潤率為-O.1％。與社會的資產收益水平可作以下對比。假定將該企業的總資產變賣成現金存入銀行，獲取合法利息，據1997年的一年定期銀行存款利率 5.67％可以認為社會平均牧益水平指標。A公司前四年資產收益率平均為10.05％是社會收益水平5.67％的1.77倍。前四年的資產收益率大大超過同行業的，工業企業的和社會的平均資產收益水平。在同行業和全國國有工業在平均和整體的意義上均處於虧損的情況下，A公司保持著高水平的銷售凈利潤率和資產凈利潤率而且是逐年增長的趨勢。該公司與以銀行存款利率作為社會平均收益水平相比，前者高出後者77％。上述一切說明A公司存在高額的超額收益，因此我們判定該公司存在無形資產。
A公司94—97年財務數據統計及分析表
表1 (單位：元)
序號 名 稱 年 度 數 據 合計數 年平均值
94 95 96 97
1 年銷售收入 1652.08 2291.45 2855.72 3462.88 10262.13 2565.53
年增加額 639.37 564.27 607.16 1810.80 603.60
年增長率 38.70％ 24.63％ 21.26％ 27.98％
2 年利潤總額 315.72 421.35 568.44 642.62 1945.16 486.29
3 年凈利潤 209.54 282.31 380.86 430.55 1303.26 325.82
年增加額 72.77 98.55 49.69 221.01 73.67
年增長率 34.73％ 34.91％ 13.05％ 27.13％
4 總資產 2257.96 2944.24 3493.51 3971.31 3241.76
5 銷售凈利潤率 12.68％ 12.32％ 13.34％ 12.43％ 12.70％
6 資產凈利潤率 8.19％ 9.59％ 10.90％ 10.84％ 10.05％
(二)A公司無形資產的存在形態和資產清查
對A公司所獲得的高額收益來自何種無形資產這一問題，我們在公司做了大量調研工作。調查了各車間各職能部門和研究所，召開了各種人員參加的座談會。從產品的研究，設計，開發，到產品的生產工藝和檢測，從現有技術人員和技術工人的素質到公司的人才投資，從技術到管理我們都做了一些調查。調查表明，技術資產是A公司無形資產的主體。這可以從下述事實給予證明。
1．「七五」計劃以來該公司承擔並鑒定完成了部、省、市科技計劃項目35項(其中省部級項目12項見表2)，獲得各種科技獎勵28項。(表2略)
2．1991年以來獲得實用新型國家專利6項，見表3。對這些專利我們進行了核查。表3中第1、第2、第6項已超過了專利保護期，其它各項經B市專利服務中心出具書面證明，證實均為合法有效的專利。
A公司專利摘記 表3
序 專利名稱 專利號 申請日期 報准日期 專利權人
l 耐高溫振動電機 91202670.7 1991.2.1 1992.1.8 A公司振動機械研究所
2 熱礦振動篩 91202673.1 1991.2.11 1992.6.10 A公司振動機械研究所
3 雙軸振動器 zL9310.9 1993.5.4 1993.12.4 A公司
4 低雜訊高效振動扳 ZL95218106.1 1995.7.19 1996.5.27 A公司
5 自振篩面 ZL95219107x 1995.7.19 1996.6.1 A公司
6活動襯里震動磨篩 89228548.9 1989.12.2 1990.11.2 A公司振動機械研究所
3.1994年以來由國家科委、中國工商行、國家勞動部，國家外國專家局和國家技術監督局聯合授予該公司的「微機控制高精度低噪音配料系統」，SL3075型雙通道冷礦振動篩和DRS型熱礦振動篩等三個產品為國家級新產品證書。
4．1987年在該公司成立了A公司振動機械研究所，系省內第一家，專金從事振動機械新產品的研究開發。
5．96年12月獲得國家科委和技術監督局授予該公司的計算機輔助設計CAD應用工程先進單位的獎狀。而且在應用中為提高新產品設計的技術合量和加快設計速度滿足市場需求收到了實效。
6．1997年11月通過IS09001質量體系認證，使該公司在管理上全面加強，上了一個新台階。
7．公司高度重視檢測手段的完善，斥巨資建立了大型工業性振動機械模擬裝置，為國內先進水平。
8．在智力人才上很下功夫。從高等學府、研究院所和大型企業中聘請了三十多名專家擔任技術顧閑，有的還擔任了實職。僅1998年就吸納了一百多名大中專畢業生。特別是，人員不足800的A公司在國內名牌大學的支援下自辦了研究生班。在智力上的投資改善了職工的技術素質。特別是為公司由勞動密集型發展過渡到技術密集型企業，為公司再取得突破性發展打下了良好基礎。
9．自1987年以來獲得各種獎狀，獎杯58個。這些獎勵來自國家科委，農業部，勞動部，技術監督局，外國專家局，河南省政府及有關委廳局，B 市政府；中國工商銀行等等，獎勵內容有省級科技進步獎，國家、部、省、市級新產品獎—，省科技企業和省專利先進單位等等。這眾多的科技成果和有關技術的基礎工作和成績，使得A公司迅速發展成為有25個系列，近千個規格的振動機械產品。產品暢銷全國28個省、市自治區，遠銷東南亞和中東地區。為首鋼、寶鋼、包鋼、青島玻璃儀器和洛陽耐火材料廠所採用。
八、評估值的計算
評估值的計算採用超額收益法，即把超額收益採用適當的折現率折算成現值，然後加總求和，從而得出無形資產評估值。
評定估算的思路是將無形資產作為整體，對其超額收益期內的超額收益通過資產化求出無形資產的整體評估值。然後按照各項無形資產對獲取超額收益貢獻的大小，將無形資產整體評估值分割為各項無形資產的評估值。
(二)計算公式
n
p＝ZF，(1十r)-t (公式1)
t＝1
式中p—被評資產的評估值(萬元)
F，—未來第t年的預期超額收益(萬元)
t—未來年序
n—被評資產的剩餘經濟壽命(年)
r—折現率(％)
(三)評估參數的計算和確定
1．未來各年的預期超額收益(Ft)
以產品銷售所取得的凈利潤即所得稅後利用作為收益。
計算公式為：
年超額收益＝企每年收益一企業有形資產評估值×社會平均資產收益率 (公式2)
(1)企業年收益的預測
從表1可知該公司在94年至97年間平均每年增如銷售收入603．60萬元。我們分析，這一勢頭將延續到未來第3年，在第4至第5年持平，第6至第7年銷售收入將有所下降。從表1知該公司前四年銷售凈利調率平均為12．70％。將上述數據代入(公式3)。
未來企此年收益＝未來企業年銷售收入×平均銷售凈利潤率 (公式3)
未來第1年企業年收益＝(3462．88十603．53)×12．70％＝4066．41×12，70％＝516．43(萬元)
未為第2年企業年收益＝(4066．41十603。53)×12．70％＝4669．94×12.70％＝593．08(萬元)
未來3、4、5年企業年收益＝(4669．94十603．53)×12．70％＝5273．47「×12．70％＝669．73(萬元)
未來第6年企業年收益＝(5273。47—603．53)×12．70％＝4669．94×12．70％＝593．08(萬元)
未來第7年企業年收益＝(4669．94—603．53)×12。70％＝4066．41×12.705＝516．43(萬元)
(2)企業有形資產評估值
有形資產在本次評估中系指流動資產、建築物、在建工程和機器設備。本次有形資產的評估值為5670．48萬元。
(3)社會平均資產收益率：
社會平均收益率取1998年7月1日中國人民銀行公布的銀行一年定期存款利率為4．77％，將上述數據代入公式2，
所有未來各年的年超額收益：
F1＝516．43—5670．48×4．77％＝245．95(萬元)
F2＝593．08—5670．48×4．77％＝322．60(萬元)
F3＝F4＝F5＝669．73—5670．48×4．77％＝399．25(萬元)
F6＝593．08—5670．48×4．77％＝322．60(萬元)
F7＝516．43—5670．48×4．77％＝245．95(萬元)
2．折現率若的確定
折現率若是將未來收益折算成現值的比率。我們以安全利率與風險報酬率之和為折現率。安全利率，選用1998年中國人民銀行規定的自1998年7 月1日起執行的銀行一年定期存款年利率4．77％。風險報酬率，考慮被評無形資產對企業未來收益的貢獻存在有市場風險，經營風險和技術風險等不確定性因素，在折現率中必須合有風險報酬率。據《資產評估操作規范意見(試行)》的提示，風險報酬率一般為3％到5％。我們本著穩健原則取為5％(風險報酗率越高，評估值越低)。
折現率r＝4.77％十5％＝9.77％
3．未來時序(t)
由於評估基準日是1998年7月31日，所以未來第1年系指1998年8月18日至1999年7月31日。其餘類推。
4．被評資產的剩餘經濟壽命(n)
剩餘經濟壽命是指被評無形資產能為企業未來超額收益的剩餘年限。評估范圍內有多種技術資產，我們綜合考慮予以認定。在機械行業，一般的說技術的經濟壽命為10年左右。我們保守地估算，取n＝7年。
(四)評估值的計算
以公式1進行計算A公司無形資產整體的評估值為1631．60萬元。
如前所述A公司的無形資產主要集中於熱礦振動篩等7項技術資產。我們在實地考察分析和聽取A公司高級管理人員意見的基礎上，按各項技術資產對企業收益的貢獻大小將無形資產整體評估值作如下分割(詳見表5)，作為A公司的各項無形資產的評估值。
無形資產評估結果
表5 單位：元
序號 技術資產名稱 類別 比重 評估值
1 熱礦振動篩 專有技術 40％ 6526400
2 自振篩面 專利及相關技術 15％ 2447400
3 T瓜3075掂園等厚振動篩
TDL3090桶園等厚冷礦篩 專有技術 15％ 2447400
4 攀鋼原料場zKGl539型重型
據動給礦機研製 專有技術 10％ 1631600
5 電機振動給料裝置 專有技術 0％ 1631600
6 雙軸振動器 專利及相關技術 5％ 815800
7 低雜訊高效振動扳 專利及相關技術 5％ 815880
合 計 16316000
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3. 使用成本法評估無形資產價值
採用重置成本法評估，假設在評估基準日重新組織人員進行無形資產版的開發所需的時間、人力、物權力，再加上合理的利潤，得出評估值。由於是重新開發同樣功能的無形資產，成新率為100%。當然，如果委估無形資產存在功能性貶值的話，應該考慮。
4. 成本法評估
是下面這個計算思路么？
1、基本思路
成本法是依據開發或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用於土地市場不發育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
（1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
①、國家徵用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關於征地費用各項標准，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前3年平均產值的6－10倍；徵用耕地的補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標准，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
按照以上規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
②、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發費用
土地土開發費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
①、「三通一平」指：通水、通路、通電、平整地面。「七通一平」指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以「七通一平」為標准計算。
②、公共事業建設配套費用。
③、小區開發配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由於兩部分資金的投入時間和佔用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售後方能收回，計息應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售後收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發後土地的地價。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由於土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。
根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤
（1）、土地取得費用
土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金
（2）、開發成本
① 勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費。
② 基礎設施建設費。包括：由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境、衛生、照明等建設費用。
③ 房屋建築安裝工程費。包括：建築安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發展基金等。
④ 公共配套設施建設費。
⑤ 開發過程中的稅費及其他間接費用。
（3）、開發利潤：以土地取得費和開發費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
（4）、管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。
（5）、投資利息：以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數。
（6）、銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費。
5. 運用成本法評估無形資產，為什麼評估值可能過高或過低
運用成本法評估無形資產，其計算公式為： 無形資產評估值=無形資產重置成本×（1-貶值率）（1）自創無形資產重置成本的估算包括核演算法和倍加系數法。其中，核演算法公式為： 無形資產重置成本=生產成本+期間費用+合理利潤（2）外購無形資產重置成本的估算包括：市價類比法和物價指數法。（3）在評估實踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評無形資產的各種無形損耗（功能和經濟方面的）後的折算比率。 成本法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用於那些能被替代的無形資產的價值計算，也可估算因無形資產使生產成本下降：原材料消耗減少或價格降低、浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益，從而評估出這部分無形資產的價值。但由於受某種無形資產能否獲得替代技術或開發替代技術的能力以及產品生命周期等因素的影響，使得無形資產的經濟收益很難確定，使得此法在應用上受到限制，使得評估值可能過高或過低！
6. 資產評估 成本法
1、該資產賬面原值為320萬元，凈值120萬元。沒用。
2、該資產折舊年限為30年，已計折舊年限20年。該資產截止評估基準日的法定利用時間為57 600小時。
這里得出該設備的法定年利用時間為57600/20=2880小時
3、新建造相同構造的資產的全部費用支出為500萬元。
這里可以得出復原重置成本500萬元，記住是復原重置成本。
4、實際累計利用時間50 400小時。經專業人員估算，該資產還能使用10年。
這里可以得出實體性貶值為500萬*50400/(50400+28800)=318.1818萬元。
5、每年多支出營運成本5萬元（該企業所得稅稅率為25%，假定折現率為8%）。
這里可以得出功能性損耗為P(5*0.75，8%,10)=5*0.75*6.71=25.1625萬元。
6、因為不涉及經濟性損耗，所以成本法計算得出的評估值為：
評估值=復原重置成本-實體性損耗-功能性損耗=500-318.1818-25.1625=156.6557萬元。
注意，這里得出的是市場價值，而不是該資產的在用價值，在用價值在計算實體性貶值時不用考慮開工不足的情況。
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另外，我覺得最後這句「在設計該設備時，考慮可以生產某項產品，由於該產品已經過時，已經不再生產，該產品的銷售現在的價值為20萬元」可能是串了題了，要麼就是表述有問題，跟原題一點關系都沒有。
7. 無形資產怎麼評估
無形資產評估的方法
無形資產評估方法直接關繫到評估結果,我國無形資產評估實踐中,往往由於不能運用科學的方法,造成較大的誤差,要深入研究各類無形資產的評估方法,借鑒國外先進經驗,綜合我國評估工作的具體實踐加以創新。現行的無形資產計算方法主要有市價法、收益法和成本法三種。
1、市場價值法。該法根據市場交易確定無形資產的價值,適用於專利、商標和版權等,一般是根據交易雙方達成的協定以收入的百分比計算上述無形資產的許可使用費。該法存在的主要問題是:由於大多數無形資產並不具有市場價格,有些無形資產是獨一無二的,難以確定交易價格,其次,無形資產一般都是與其他資產一起交易,很難單獨分離其價值。
2、收益法。此法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無形資產的經濟收益問題。此外,當某種技術尚處於早期開發階段時,其無形資產可能不存在經濟收益,因此不能應用此法進行計算。
3、成本法。該法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用於那些能被替代的無形資產的價值計算,也可估算因無形資產使生產成本下降,原材料消耗減少或價格降低,浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益,從而評估出這部分無形資產的價值。但由於受某種無形資產能否獲得替代技術或開發替代技術的能力以及產品生命周期等因素的影響,使得無形資產的經濟收益很難確定,使得此法在應用上受到限制。
8. 資產評估作業 用成本法對項目中房產及土地進行評估計算與過程撰寫 會的留言 有酬謝
（一）固定資產—房屋建築物
一般而言，房屋建築物的評估方法主要有成本法、市場比較法、收益法等幾
種方法。對於建造在工業用地上的房屋建築物及構築物，從已取得的資料看，我
們無法取得類似房屋的交易案例，所以無法採用市場比較法進行評估；其收益情
況難以測算，不宜採用收益法進行評估，故我們採用成本法進行評估。
成本法是以開發或建設委評對象建築物或類似建築物所需要的各項必須費用
之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，最後扣除建築物的各項貶值，來得
出評估資產價值的一種評估方法。本次評估的房屋建築物不存在經濟性貶值和功
能性貶值。計算公式為：
評估市場價值=重置成本×綜合成新率。
重置成本=建安工程造價＋前期及其他費用＋資金成本。
成新率的確定：房屋建築物採用使用年限法和完損等級打分法相結合的方法，
經加權計算確定，得出綜合成新率。構築物採用使用年限法確定其綜合成新率。
計算公式：綜合成新率＝使用年限法成新率×權重40% + 完損等級打分法成
新率×權重60%。
（二）無形資產—土地使用權
土地使用權評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本逼近法、基
准地價系數修正法等。
委評宗地位於常州市鍾樓區長江中路308號，評估人員在對委評宗地進行實
地勘察和類似工業用地調查後，在同一供需圈內相鄰地區或類似區域內能搜集到
不少與委評宗地用途相同、土地利用條件基本一致的近期正常交易案例，故可采
用市場比較法對其進行評估。
市場比較法，是根據替代原則，將委評土地與在評估基準日較近時期內已經
發生交易的類似土地交易案例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土
地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出委評土地評估基準日
地價的方法。其評估公式為：
PD=PB×A×B×D×E
式中，PD—委評宗地價格；
PB—比較案例宗地交易價格；
A—交易情況修正系數，為委評宗地交易情況指數與比較案例交易情況指數之
比；
B—交易日期修正系數，為委評宗地評估基準日地價指數與比較案例交易日期
地價指數之比；
D—區域因素修正系數，為委評宗地區域因素條件指數與比較案例區域因素條
件指數之比；
E—個別因素修正系數，為委評宗地區域個別條件指數與比較案例個別因素
條件指數之比。