⑴ 房地產交房成本如何結轉
完工後：
一、相關成本的結轉
1、結轉開發成本
借：開發產品
貸：開發成本
2、結轉售房成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
3、結轉主營業務成本
借：本年利潤
貸：主營業務成本
二、收入結轉
1、結轉預收房款
借：預收賬款
貸：主營業務收入
2、結轉收入
借：主營業務收入
貸：本年利潤
⑵ 請教房地產開發成本的分攤問題
已經竣工決算的顯然無法放到開發成本中去分攤，但是，可以根據這幾個項目（已回完工答、在建、未開工）的規劃建築面積合計，按照分別的建築面積進行分攤，對於已經完工項目的分攤成本可以作為已完工項目的一項長期待攤費用，按照多年攤銷計入營業成本或管理費用。
對於在建和未開工的項目，需要分攤後作為開發成本計入。
這樣操作是合理的，但不同地區的稅務部門理解不同，在操作時需要跟稅務部門做好提前溝通，避免你們分攤了，而稅務部門要求納稅調整之類的問題出現。
⑶ 房地產企業在交房時確認收入實現，那麼確認收入前發生的營銷費用計入長期待攤費用可以嗎
房地產企業在交房時確認收入實現，在房屋取得預售證時銷售的房款，是通過;預收帳款科目，按稅局規定的稅率預交5%的營業稅及附加稅費的，在房屋預售前，發生的營銷費用可以計入長期待攤費用，在房屋預售時就可以如實反映期間費用，但業務招待費與廣告宣傳費的限定額要分別受收入總額限制，不能超過收入總額的0.5%和15%的比率；
⑷ 房地產開發企業收入成本結轉
從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：
1.房屋竣工並驗收合格（說明商品是合格的）；
2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；
3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；
4.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。
在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入「主營業務收入」。
特殊問題
1.風險和報酬尚未轉移
在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。
2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入
簽訂預售合同時，房屋往往並未建成，面積沒有最後確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由於此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能准確計量，故不能確認。
訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同採用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前後均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，並且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認
這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以後，與收入相關的成本才能最准確地計量，不少注冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本並依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬於能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。
4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入
會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向於認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工並經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議並交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶並非確認收入的必要條件。此外，由於辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短並非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標准可能造成房地產企業收入確認的滯後。
計稅成本確認
一、開發產品完工時間的確認
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號文件）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。
從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那麼，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日；反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。
二、開發產品結算計稅成本的時間
國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。
從上面的規定可知，開發產品完工之日並不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。
⑸ 請問房地產企業長期待攤費用何時開始攤銷怎麼攤
您的回答會被數十乃至數萬的網友學習和參考，所以請一定對自己的回答負責，盡可能保障您的回答准確、詳細和有效請問房地產企業長期待攤費用何時開始攤銷？怎麼攤？
⑹ 採用成本模式計量的投資性房地產如何提取折舊和攤銷
這個地方跟固定資產的折舊、無形資產的攤銷是類似的，每月都要計提。
1、房產回：當月增加，當月不提折舊，答減少的當月照提折舊；增加的次月計提折舊。
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
3、土地使用權：當月增加當月就開始攤銷；減少的當月不再攤銷。
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
⑺ 投資性房地產採用成本模式時候，計提的折舊或攤銷為什麼計入其他業務收入
是因為會計准則中將投資性房地產作為企業的一項日常活動，需要通過主營業務收入或者其他業務收入核算。
現行的准則中對於收入和利得分別是這樣規定的：
收入：是指企業在日常經營活動中形成的，與所有者投入資本無關，會導致所有者權益增加的經濟利益總流入。
利得：是指企業在非日常活動中形成的，與所有者投入資本無關的，會導致所有者權益增加的經濟利益凈流入。
他們的相同點：都強調與所有者投入無關，這里就將權益性交易與經營活動區分開了。你想一下所有者投入資本我們是不是不走利潤表？因為他不滿足收入的定義。
他們的不同點（重要）
1）收入強調的是日常活動，利得強調的是非日常活動，處置無形資產，固定資產，股權投資等顯然不是企業的日常活動，所以我們通過營業外收入，投資收益核算。
2）收入強調的是經濟利益的總流入，利得強調的是經濟利益的凈流入，所以會計處理上對比一下企業銷售商品與處置固定資產分錄的區別
銷售商品時：
確認收入
借：應收帳款
貸：主營業務收入
結轉成本
借：主營業務成本
貸：庫存商品
處置固定資產
借：固定資產清理
累計折舊
貸：固定資產
借：銀行存款
貸：固定資產清理
營業外收入
從上面的兩個分錄可以看出，作為企業的日常活動產生的與所有者投入無關的經濟利益的流入，現行准則採用的確認「總流入」的方法，然後再用收入-費用確認損益。形成一個成本與收益配比的關系。
而對於利得，現行准則採用的是確認「凈流入」的方法，在上面的出資固定資產分錄中你沒有發現先確認收入，再結轉成本的情況吧？而是直接將取得的收入與付出的成本的差額單獨體現為一項利得（營業外收入）或者一項損失（營業外支出）來處理。
還需要注意的是，現行的利潤表已經將主營業務收入與其他業務收入合並在一起列報為營業收入。
⑻ 房地產開發企業如何結轉銷售成本的問題
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 有一個問題：小區的總成本，包括建安費、配套費、基礎設施費等有一個預算數，但目前部分工程款未付，應該如何確定銷售成本？ 應當結轉。可以由工程部門和經營造價部門提供必要的數據，或者說施工預算、洽商、變更數據，再根據施工預算或者概算分攤一些公共費用，將成本合理及時地結轉到開發產品。下一步，由於預售制，房屋竣工後，及時辦理交房手續，確認收入，結轉銷售成本。成本數據相對比較合理客觀，核算及時，從會計角度應該說相當可以服人。